許亞青／劉　濤

有數(shù)據(jù)表明，到目前為止，北京房地產(chǎn)業(yè)銷售額與去年同期相比已經(jīng)下降了40%。

北京房地產(chǎn)企業(yè)近4000家，按照專業(yè)人士的看法，北京市場有一、二百家即已足夠，那就意味著將存在90%以上的淘汰率。

明年上半年開始，北京每平方米6000～8000元人民幣的房子將會賣不動！而東部房價將會率先跳水。

時下，京城民眾經(jīng)常笑謔：房價猛于虎！苛政猛于虎之時，距封建王朝改朝換代之日一般不遠。類比之下，房價一旦猛于虎，恐是離地產(chǎn)業(yè)的震蕩也是不遠了。

資料顯示，目前中國內(nèi)地現(xiàn)有大大小小房地產(chǎn)企業(yè)2萬多家，爭奪數(shù)億平方米的蛋糕，單進駐北京地區(qū)的此類企業(yè)即有4000家左右，頗有些僧多粥少的味道，競爭在混亂中變得火熱。按照京城地產(chǎn)界資深人士環(huán)宇信達行房地產(chǎn)顧問公司總裁鄧智仁的看法：保守一點，北京市場有一、二百家房地產(chǎn)企業(yè)也已足夠了，那就意味著將存在90%多的淘汰率。

似乎所有的人都對WTO的臨近懷有一種既期待又忐忑的情緒。面紗一層層揭開，美人如玉卻持劍如虹，重要的是，我們得確保自己受刃以后絕不會重傷不治。詩人或可用優(yōu)雅的語調(diào)從容地吟哦出所謂“山中一夜雨，樹梢百重泉”的句子，但我們更相信，WTO這場夜雨之后，實質(zhì)的生命更將會產(chǎn)生奔莽劇烈近乎痛楚的動作。因為我們將面對的是異域的鯊魚，它們有的是用雄厚的資本及成熟的專業(yè)化運作雕砌成的銳利的牙齒。而在這類族群當中，又以香港資本為代表的華人資本最不可小覷，與歐美資本相比，他們與大陸有著天然的人脈關(guān)系，更像是在熟悉的水域優(yōu)游，況且早在80年代開始就已在大陸試水，目前已近成熟期，正所謂動物兇猛。

于是，有媒體預言：香港開發(fā)商北望神州，國際集團虎視眈眈，內(nèi)地房企腹背受敵，將會成片倒下！誰會首當其沖，誰又能最終幸免于難？最近的政策好像對實力較弱的開發(fā)商著實有些不利：預售門檻提高不說，銀行對買房的貸款按揭也約束了起來。

全球經(jīng)濟下滑，為追求規(guī)模效益，降低運營成本，獲得協(xié)同效果，產(chǎn)業(yè)集中案例越來越多。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的重組與集中在所難免。

人們在黑夜的林中行走，熾熱的光芒讓人們以為晨曦即臨，卻驀然發(fā)覺那只是流星劃過的痕跡。NASDAQ就這樣在世紀末打出了一張多米諾骨牌，金融行業(yè)連同IT領(lǐng)域更是隨之潮起潮落。曾經(jīng)一度列為國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)兩大購買者群體的證券從業(yè)人士與互聯(lián)網(wǎng)新貴們購買力今年明顯相對下降。有數(shù)據(jù)表明，到目前為止，今年房地產(chǎn)銷售額與去年相比已經(jīng)下降了40%。

翻開時下各媒體的樓市廣告，我們已經(jīng)嗅到了由遠而近的北京樓市的降價氣息：打折、優(yōu)惠已經(jīng)日見多了起來。環(huán)宇信達行這家在房地產(chǎn)銷售策劃方面頗有聲譽的顧問企業(yè)，近期業(yè)務(wù)突然間迅速增多，而這則意味著房子已經(jīng)變得不如以前好賣了。就像國內(nèi)家電業(yè)曾經(jīng)經(jīng)歷的那樣，激烈的價格戰(zhàn)之后隨之而來的必然是產(chǎn)業(yè)大規(guī)模的重組和集中。

今年的確也是北京房地產(chǎn)業(yè)的多事之秋。發(fā)展商與業(yè)主之間的糾紛愈演愈烈。為緩和發(fā)展商和業(yè)主之間的矛盾，紅石集團的董事長潘石屹拋出所謂“無理由退房”政策，一時褒貶紛呈。按國展家園總經(jīng)理魏建軍的理論，業(yè)主之所以退房的主要原因就是發(fā)現(xiàn)現(xiàn)房不如期房貴，房子貶值。即便是房價看起來仍然堅挺，但倘使今年仍持續(xù)去年的價格，在某種意義上而言，房價事實上已經(jīng)下跌了。

最新的偉業(yè)指數(shù)及搜房典指顯示，較2001年上半年北京的房價每平方米降低了134元人民幣。偉業(yè)指數(shù)顯示，2001年第三季度綜合價格（未包括遠郊區(qū)縣內(nèi)銷住宅）跌了3.3%，外銷公寓綜合價格跌了0.7%；城近郊區(qū)別墅綜合價格跌了7.3%，遠郊區(qū)別墅綜合價格跌了1.3%，寫字樓售價跌了1.3%。另據(jù)搜房典指最新調(diào)查結(jié)果顯示，今年前三季度，新開普通住宅項目的平均價格為4969元/平方米，較上半年的5103元/平方米降低了134元/平方米。業(yè)內(nèi)人士指出，最近特別是中檔商品房銷售不太景氣，世紀華夏房地產(chǎn)基金公司的總經(jīng)理吳海濱更是大膽預言：“明年上半年開始，北京每平方米6000～8000元人民幣的房子將會賣不動！而東部房價將會率先跳水?！?/p>

最近國家又放言，將投入200億元人民幣增加經(jīng)濟適用房的開發(fā)力度，并將促進部分商品房向經(jīng)濟適用房的改造和轉(zhuǎn)化。那么，我們將很有可能在不遠的將來面對房價的兩極分化現(xiàn)象。當然，海南現(xiàn)象自然不會在北京重演。如果當初海南房地產(chǎn)業(yè)的虛實比例為9：1的話，那么北京的情況則是恰好反過來，虛擬需求不會超過10%，虛擬泡沫被擠掉也是遲早的事。

不管實火也好，虛火幾多，如今紅紅火火的房地產(chǎn)業(yè)盡管已經(jīng)歷過一波三折，但依然算得上是一個新興的產(chǎn)業(yè)，仍然存在相當大的利潤空間，盡管在全國范圍內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)都正處于蓬勃發(fā)展的階段，但在北京，相關(guān)的信號已經(jīng)顯示：房地產(chǎn)業(yè)的重組與集中即將開始。

北京樓市存在的嚴重的供求剪刀差成了無須明言的事實。從供求關(guān)系上看，北京住宅市場供過于求的情況好像有越來越嚴重的趨勢。盡管客觀地講，北京住宅的潛在需求量相當巨大，就以北京目前人均居住面積15平方米左右的標準來看，要達到北京市政府規(guī)劃的人均20平方米的數(shù)字，至少還有幾千萬平方米的需求空間。但需求量是一回事，銷售量又是一回事。數(shù)據(jù)顯示，1999年和2000年，北京住宅市場的銷售量都保持在五、六百萬平方米左右，而與此同時，供應(yīng)量卻始終保持在2400萬平方米以上，且供應(yīng)量的遞增就像房地產(chǎn)企業(yè)的遞增一樣迅速。1999年的千家房地產(chǎn)商如今已搖身至4000余家。

不過，不可否認的事實是，北京住宅市場這兩年的銷售量在目前的價位上看倒是相當可觀的。其原因也顯而易見，這兩年恰是北京住宅市場由集團購買向個人購買轉(zhuǎn)型的時期，加上銀行信貸政策的支持，壓抑已久的購買力得到釋放。市場上的體現(xiàn)則是樓價盡管較高，但購買力依然強勁。再加上一些高技術(shù)、高成長行業(yè)風頭正勁，構(gòu)成一批重要的購買群體。但2001年，購買者與開發(fā)商卻遇到了同樣的尷尬。

從北京房地產(chǎn)的開發(fā)成本上看，北京樓價也有很大的降價空間。

土地成本通常占開發(fā)成本的1/3左右，而其中拆遷費用又是重頭。如今隨著城市規(guī)模的擴張，含括京津唐的大北京概念給予了房地產(chǎn)開發(fā)商向城市邊緣拓展的契機。拆遷工作量的減少勢必使相應(yīng)的土地成本降低。同樣，新技術(shù)的發(fā)展，開發(fā)商自身的日益成熟，以及WTO帶來的建筑、裝修材料的價格下跌，無疑將帶來建安成本及管理成本的降低。而政府工作效率的提高，使得開發(fā)商完成一個物業(yè)立項的報批手續(xù)時間會相應(yīng)縮短，時間成本的減少也頗值得關(guān)注。

但事情也絕非如此簡單。WTO帶動的資金很可能在短時間內(nèi)迅速流入，但流入一旦太多，就有些棘手。就像國展家園總裁魏建軍所擔心的那樣：“市場就在那兒，新的資本進來要先拿原料，每一塊地被若干家爭，不去想以后的房價、供應(yīng)量是個什么過程，這樣就會把土地成本弄得很高。結(jié)果是很多地產(chǎn)做起來就會變得困難?！闭灿兄嗤膽n慮。申奧成功以后，北京市政府做過相應(yīng)的調(diào)查，在房地產(chǎn)沒有熊熊燃燒起來的時候適時的地灑了一些涼水。投入200億元增加經(jīng)濟適用房的開發(fā)，立言房價會下跌，使許多人開始持錢作壁上觀。中小房地產(chǎn)企業(yè)壓力驟增。

上篇

并購：看近實遠

好像任何產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定程度，都要不可避免地走上一條產(chǎn)業(yè)集中的道路。產(chǎn)業(yè)集中的成就也通常以市場自發(fā)性質(zhì)的兼并收購為主要手段。盡管并購的趨勢一直青睞于飛機制造、鋼鐵、汽車、化工、建筑等戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，但近幾年內(nèi)隨著互聯(lián)網(wǎng)的風潮，金融業(yè)和電子信息產(chǎn)業(yè)內(nèi)的并購案亦是動作頻仍。一時間，資本、技術(shù)、人才等資源的漂移給諸多圈子里的人們平添了一種不安定和難以琢磨的氣息?；萜蘸涂蛋氐穆?lián)手，神秘的面紗尚未完全除去，耳畔又傳來電訊廠商北電即將被同儕朗訊收購的傳聞。前一段時間，互聯(lián)網(wǎng)風潮與風險資本相互催生的結(jié)果，成了系列大小并購案發(fā)生的溫床。而中國的民眾，恐怕也就是在這個當口熟悉了所謂兼并收購這個語匯及其所帶來的一切包括整個流程。

房地產(chǎn)業(yè)無疑是資金最密集的行業(yè)之一，企業(yè)間的購并與資產(chǎn)重組在理論上有著相當?shù)目尚行砸罁?jù)。但是盡管近期我們看到了沙河入主華源，旭飛入主海發(fā)，招商與華僑城在諸多方面的合作，大量港資與大陸企業(yè)的聯(lián)營，但至今我們尚未看見值得關(guān)注的真正意義上的并購案例。我們看到的充其量也只是一個真正意義上的并購雛形：即華潤對萬科與華遠的整合。而在一、兩年內(nèi)，北京地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)的集中經(jīng)由市場自發(fā)的企業(yè)間的并購來完成的幾率將會很小。

動力缺失

當中國內(nèi)地大大小小2萬多家房地產(chǎn)企業(yè)搶食數(shù)億平方米的蛋糕時，毗鄰的香港80%的房地產(chǎn)業(yè)份額卻掌握在前5家開發(fā)公司的手里；大陸規(guī)模最大的房地產(chǎn)企業(yè)之一萬科的總資產(chǎn)約為50億元人民幣，全年的銷售額也不過50個億。而在《亞洲周刊》2000年亞洲地區(qū)最大公司的排行榜中，我們看到，僅香港新鴻基地產(chǎn)的營業(yè)收入就為33億美元，2000年下半年的純利即達53億港元。同時，專事房地產(chǎn)開發(fā)的香港上市公司新世界物業(yè)發(fā)展公司的市值高達千余億港元，其主席鄭裕彤的個人資產(chǎn)就達211億港元。于是，有人呼吁，組建地產(chǎn)航母，以應(yīng)對外來挑戰(zhàn)！但問題是毗鄰的香港房地產(chǎn)業(yè)的市場構(gòu)成果真就能成為北京甚至大陸未來發(fā)展的指向？

按清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉的說法，大陸的房地產(chǎn)業(yè)的并購在短時期內(nèi)不可能發(fā)生，原因是“沒有動力”。劉洪玉認為，香港資源有限，而大陸市場空間卻相當大，就拿北京地區(qū)來說，最近有人提出“大北京”的概念，把北京、天津、唐山甚至石家莊整合籌劃，地產(chǎn)空間所具有的相當大的延展性，是香港無法比擬的。自然，市場空間大，就為諸多企業(yè)提供了生存的機遇。同時，其認為大陸目前的房地產(chǎn)企業(yè)實質(zhì)差別很小，無法實現(xiàn)資源上的互補，相互間的并購沒有太大必要。而學者的意見也并非完全一致。中國人民大學房地產(chǎn)專業(yè)的林增杰教授則認為，并購很可能發(fā)生在中小房地產(chǎn)企業(yè)的身上，像萬科、萬通、華遠、天鴻等規(guī)模較大的企業(yè)之間的并購則可能性不大。

而頗為一致的認識則是，歐美房地產(chǎn)巨商一時半會不會進入，就連歐美地區(qū)，房地產(chǎn)企業(yè)的跨國經(jīng)營現(xiàn)象也不多見。

在大成集團成榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理宛辰的判斷中，以香港為代表的華人資本早已經(jīng)開始了與大陸本土地產(chǎn)商的多方面的合作，但歐美資本的進入則很有可能將會同當年IT領(lǐng)域的做法相類似，會先通過代理商，并有一段時間的觀望與試探期。

事實是，李嘉誠盡管早就讓京城百姓見識了長江實業(yè)的能量與大手筆，但至今卻無半點并購意向。70萬平方米的冠城園的成功售出，讓1989年就進入大陸房地產(chǎn)業(yè)的香港冠城集團浮出水面。冠城集團副總經(jīng)理陳德清坦言，大規(guī)模的兼并收購不太可能，最起碼冠城至今不存主動并購的意愿，到目前為止，這個開發(fā)商群體還只是在提高京城樓盤的供應(yīng)量，洗牌是市場的事，香港房地產(chǎn)市場如今的格局是一輪又一輪洗牌之后的結(jié)果，而這需要相當長一段時間的醞釀，并購年代將姍姍來遲。

顯然，企業(yè)并購的動力缺失很大程度上是源于市場空間的游刃有余。

親子情結(jié)

國展家園總經(jīng)理魏建軍總感覺自己在這個圈子內(nèi)有些與眾不同。這個圈子里的企業(yè)老板、董事長身份的人名片上就自然清楚的印著“董事長”或“主席”的名銜，但作為董事長的魏建軍卻偏偏喜歡那個“總經(jīng)理”的稱謂。倒也不是為了遮掩什么，魏建軍的意思是“我給自己的定位是職業(yè)經(jīng)理人”，其曾經(jīng)的履歷也清清楚楚地昭示著這一點。在魏建軍眼里，職業(yè)經(jīng)理人與企業(yè)創(chuàng)業(yè)者之間一般而言有一個很鮮明的區(qū)別：創(chuàng)業(yè)者對自己的企業(yè)懷有一種父子般的情愫，而職業(yè)經(jīng)理人相比之下此種情結(jié)卻是要淡漠的多。

機制靈活的民營房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中脫穎而出。盡管數(shù)據(jù)顯示在供應(yīng)量的構(gòu)成中，民營成分的供應(yīng)總量不會超過整個供應(yīng)量的20%，但項目個數(shù)卻是相對較多，也是市場中最為活躍的分子。如今進入房地產(chǎn)市場的民營企業(yè)幾乎都是第一代，就像有的民企老板坦言的那樣:“自己創(chuàng)造的企業(yè)，有一種情感因素灌注其中?！钡绻哑髽I(yè)看成自己的親生兒子，再窮也要自己養(yǎng)著不肯送人，企業(yè)如兒子，變成了自家的私有財產(chǎn)，好像多少有一些無奈和悲哀。需要理性的檢視的是，你可以對自己親手創(chuàng)建起來的企業(yè)情深意濃，但似乎更應(yīng)該“情到深處情轉(zhuǎn)薄”才好。

于是我們發(fā)現(xiàn)不僅是房地產(chǎn)業(yè)，中國的企業(yè)總是越做越多，單就一個萬通，從其中脫離并自立門戶的就能數(shù)出不少。當國外企業(yè)走的是一條由小支流流入江河再匯入大海的路線時，中國的民營企業(yè)卻好像多少有點在倒流的跡象。分流明顯多于交匯?！坝H子情結(jié)”多少給企業(yè)之間的并購帶來了障礙。抱在一起組建航空母艦，恐怕誰都想，但并購后的集團董事長由誰來當?shù)臓巿?zhí)則會使計劃僅限于一個構(gòu)思而已。

而像魏建軍這樣把自己定位在職業(yè)經(jīng)理人，“從公司成立那天起，就沒當它是自己的兒子”的人恐怕不多。想當年中關(guān)村秉承著“寧為雞頭，不做鳳尾”的企業(yè)也是大有人在，但如今的調(diào)查卻發(fā)現(xiàn)了一個有趣的現(xiàn)象，很多人的觀念竟然呈現(xiàn)出180度的大轉(zhuǎn)彎，并購的觀念頗有點深入人心的味道。只要企業(yè)能生存發(fā)展，個人的位置不再重于一切。而這一點觀念上的進步，在房地產(chǎn)業(yè)可能還需假以時日。

國企謀略

北京市城建開發(fā)集團、天鴻集團、華遠及大成集團四大國有房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)成了京城地產(chǎn)業(yè)的龍頭。當那些民營企業(yè)的商品房將北京房地產(chǎn)市場搞得火熱的時候，龍頭們則一邊忙著大面積的經(jīng)濟適用房的建設(shè)，一邊或急或緩地進行著自身的改制。

比起如今風風火火的天鴻改制來說，大成的動作則顯得有些溫和與遲緩。目前，大成正在進行國有資產(chǎn)的盤活，就本身體制分成了兩塊，把其中一部分職能即后勤職能進行了剝離，完全成立了大成房地產(chǎn)開發(fā)總公司，專事房地產(chǎn)的開發(fā)，而把曾經(jīng)的所謂后勤、黨辦、組織部等一些老的建制留在了集團。無論如何，從外觀看上去，大成的企業(yè)體制改革顯得有點滯后，但大成有大成的考慮。按大成成榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理宛辰的說法，大型國企承擔著太多的職能，牽一發(fā)而動千鈞，必須審慎行事。迅速轉(zhuǎn)型，震蕩太大，大成選擇軟著陸，只是想在看清一條比較成熟的路后再轉(zhuǎn)型不遲。

從體制上看，民營房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢顯而易見，國有房地產(chǎn)企業(yè)盡管體制稍有滯后，但其畢竟延續(xù)了相當長的一段時間，積累了相當多的經(jīng)驗、人力、財力，許多資源在某種程度上是民企所不能比擬的。一方面有政府的政策扶持，一方面國有房地產(chǎn)企業(yè)本身在活躍的市場經(jīng)濟的推動下，也在不斷改進思維意識。

專業(yè)化的銷售公司也被引入了其房地產(chǎn)的銷售過程中。大成早在90年代初就開始了與香港資本的合作。雅寶路畔的怡景園一期早在98年左右面向東南亞華人圈就已銷售告罄，如今均價每平方米12000元人民幣左右的怡景園二期也已開盤。這塊價格便宜的風水寶地據(jù)說便是當年政府對大成集團擔負城市市政拆遷任務(wù)所作的補償。

華潤集團對華遠與萬科的整合努力、風風火火的天鴻改制乃至不溫不火的大成內(nèi)部調(diào)整，慢慢修整后的國有房地產(chǎn)企業(yè)很有可能繼續(xù)穩(wěn)坐北京房地產(chǎn)市場的龍頭。在萬通集團主席馮侖的眼里，龐大的國企地產(chǎn)公司應(yīng)該繼續(xù)國企的職責，憑借地方政府的扶持及資源優(yōu)勢在其自身的圈子里引入市場競爭意識，“你（民營房地產(chǎn)開發(fā)商）做你的商品房，我做我的經(jīng)濟適用房”的狀況的確將持續(xù)相當長的時間。如此相對和平的共處到底能夠持續(xù)多長的時間雖不好說。但因為各有各的寬裕的發(fā)展空間，國有與民營房地產(chǎn)開發(fā)商雙方暫時會避免兵戈相見。

空隙生存

預售許可證的發(fā)放、銀行按揭及相關(guān)銷售政策的出臺已經(jīng)讓2001年初剛剛成立的金都恒基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司感覺到了巨大的壓力。金都恒基是由北京金三元新世紀投資公司、中達進出口公司和深圳中資投資有限公司斥資2億元人民幣成立，其瞄準的縫隙市場即是日前剛剛興起的產(chǎn)權(quán)式酒店的概念。董事長楊小峰認為，面臨市場競爭的加劇，實力相對較弱的中小房地產(chǎn)企業(yè)要想繼續(xù)生存，必須要突出自己的特色，進行創(chuàng)新經(jīng)營。金都恒基現(xiàn)在做的就是試圖“通過一個有特色的產(chǎn)品，占住一個點，先把品牌做起來”。在楊小峰看來，市場縫隙不少，國外甚至國內(nèi)其他行業(yè)提供的新思路和值得借鑒的地方很多，產(chǎn)品創(chuàng)新存在很大的空間，“東西不一定要大，但一定要精要透”。另外，中小房地產(chǎn)企業(yè)還要做到相應(yīng)地風險回避，根據(jù)自己的實力，清楚地判斷自身所能承受的風險程度，逐步把產(chǎn)品做出特色。

擁有像楊小峰這樣的意識的人不少，如此實踐下來的企業(yè)也很多。萬通集團董事局主席馮侖比較欣賞的泰德公司便是抓住二手房市場的縫隙，對二手房進行改造后出售或出租，當前也“活得很好”。

下篇

重組：山雨欲來

近期，不少中小房地產(chǎn)開發(fā)商都在抱怨日子越來越不好過。入世帶來的沖擊是遠慮，倒還在其次，迫在眉睫的近憂是2001年6月中國人民銀行發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》（以下簡稱《通知》）。這個《通知》不但加大了開發(fā)商從各商業(yè)銀行獲取貸款的難度，同時對買房人貸款也做出了限制：貸款人申請個人住房貸款購買期房，所購期房必須是多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂，高層住宅完成總投資的三分之二。

某項目開發(fā)商張謇這樣說道：“本來計劃投入30億的功能性物業(yè)，前期自己的資金錢都挖了坑，現(xiàn)在《通知》一出，銀行不給錢了，地基怎么蓋，我怎么辦？”沒錯，日子確實不好過了。國內(nèi)開發(fā)商的傳統(tǒng)融資渠道無非是少量自有資本、銀行貸款和預售樓花，如今后兩個主要渠道已經(jīng)受阻。中國的房地產(chǎn)業(yè)正在經(jīng)歷與傳統(tǒng)金融資本斷奶的痛苦過程。他們知道，要生存下去就必須尋求新的資本來源，培育自己的資本造血功能。

港資力量

順著長安街一路行去，且不說恒基中心和東方廣場，其他大大小小的樓宇大多有港資的澆注。長安一條街讓一些在北京從事房地產(chǎn)開發(fā)的香港人感到親切，還有幾分自豪和踏實。事實也是，敢于進入大陸房地產(chǎn)業(yè)摸爬滾打并在某種程度上取得成功的群體主要是香港資本。

中國房地產(chǎn)自20世紀80年代末發(fā)展至今，其所吸引的外資中95%是香港資本。第一次港資進入大陸的熱潮是80年代末至1994年間，其時房地產(chǎn)的回報率是投資額的1到2倍。但根據(jù)香港1997年前統(tǒng)計數(shù)字顯示，那時投向大陸的港資85%以上是鎩羽而歸，于是資金回流，直接導致了1996、97年香港的房地產(chǎn)泡沫。也導致了1995年到1999年香港資本對大陸地產(chǎn)投資的冷卻。但既然是資本，必然要尋找機會和出路，再加上近年來，全世界包括美國、日本、臺灣及香港本身的經(jīng)濟不景氣，諸多游資再次指向經(jīng)濟正在強勁增長的中國大陸。于是，我們看到，2000年始，港資再次將目光聚焦于大陸的房地產(chǎn)業(yè)。

前一段時間，香港華潤出面欲整合萬科與華遠，資本初露崢嶸。而與此同時，有很多資本在和百仕達積極接觸。李嘉誠的長江實業(yè)在東方廣場之后，再次進軍朝陽，圈地6000畝，定位中高檔住宅，雄厚的資金來源、強大的規(guī)模效應(yīng)，成本降低但利潤的絕對額不會縮水，以份額實現(xiàn)利潤，如此下去，無疑將對相對在主流產(chǎn)品方面運作的內(nèi)地企業(yè)產(chǎn)生一定的威脅。而香港冠海集團亦在70萬平方米的冠城園之后，揮師八大處，為其太陽宮項目圈地100萬平方米。

香港資本在大陸房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一波三折后，此次卷土重來，實是不容小覷。情形也與從前有所不同。金融風暴讓香港很多公司的財富蒸發(fā)了2/3，港資的實力受到考驗，此次重來的港資開始尋找新的歐美資金及項目作為合作伙伴。

對于這樣的舉動，本土企業(yè)迄今仍無應(yīng)對措施。在本土企業(yè)聯(lián)手交鋒不多的情況下，唯有各自用產(chǎn)品實力去競爭，或去做縫隙產(chǎn)品，滿足少數(shù)人的需求，如國展家園只向“已有房子的人賣房子”，跟市場拉開一定的距離從而降低競爭風險。

事實上，諸多本土企業(yè)也是敞開了胸襟。萬科董事長王石就曾表示，一家房地產(chǎn)企業(yè)若想在3到5年之內(nèi)異軍突起，一定要爭取國際力量的支持，而萬科也不會排斥在未來會引入一個具有雄厚實力的國際財團來完成自身的迅速擴張計劃。到目前為止，港資為代表的華人資本整體還處于與本土企業(yè)合作的階段，而5到10年中間，并購行為大規(guī)模發(fā)生的幾率或許會越來越大。但境外資本的進入也面臨諸多方面的問題，如退出機制的不完善、執(zhí)行資金工具如專業(yè)顧問行的缺乏以及缺少明確的法律和稅務(wù)政策的指引等。

高科技資本

聯(lián)想控股斥資20億人民幣大舉進軍房地產(chǎn)業(yè)的消息引起人們對新生的資本力量的關(guān)注。而與此同時，清華同方投資6億人民幣的同方科技廣場將成為中關(guān)村腹地中的“雙子座”。顯然，這類參與者有兩個重要的特征，一是上市公司，資金雄厚，二是大陸高科技的龍頭企業(yè)，圍繞高科技的概念做起了文章。

聯(lián)想控股當初決定專門投資注冊成立融科智地公司，專事服務(wù)于中關(guān)村建設(shè)和高科技公司的物業(yè)開發(fā)有兩方面的考慮。一來其前身聯(lián)想科技園原本只是計劃負責聯(lián)想集團內(nèi)部的物業(yè)開發(fā)，但是聯(lián)想電腦大廈和深圳研發(fā)中心的成功，使其在整個開發(fā)過程中積累了一些經(jīng)驗，領(lǐng)軍人陳國棟等人逐漸感到“這個東西非常有意思，興趣越來越大”，開始有意將此探索繼續(xù)下去；二來，中國科學院作為聯(lián)想集團的大股東，一直希望聯(lián)想能夠在中關(guān)村科技園區(qū)的建設(shè)和發(fā)展過程中，發(fā)揮更大的作用。更重要的是中科院有很多研究機構(gòu)設(shè)在中關(guān)村，中關(guān)村的核心區(qū)差不多半壁江山都屬于中科院，聯(lián)想進行開發(fā)，無疑可充分利用中科院的這一土地資源優(yōu)勢（詳見《數(shù)字財富》2001年6月22日第8期《科技物業(yè)形塑新辦公時代》）。

清華同方的考慮與聯(lián)想倒是有些分別。清華同方目前正在以信息產(chǎn)業(yè)為主業(yè)對其業(yè)務(wù)進行整合，先前跟信息產(chǎn)業(yè)不相關(guān)的業(yè)務(wù)正在逐漸剝離中，從同方當前提出的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略上，至今也沒有把房地產(chǎn)納入其主營業(yè)務(wù)板塊中去，由清華大學總務(wù)處長仰效友掛帥的清華同方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的成立從客觀上講只是出于項目的需要。作為一家新興的超常規(guī)發(fā)展的上市企業(yè)，同方自身有很大的物業(yè)需求?！半p子座”建成后，2/3左右將自用，而其中一座的22個樓層用于銷售。而北京市提供的相關(guān)的政策法規(guī)也規(guī)定，作為上市公司出于自身建設(shè)而非購買物業(yè)必須成立房地產(chǎn)公司以解決專業(yè)化運作的問題。清華同方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立的另一個催生劑同融科智地異曲同工，同方集團兼并了清華大學的東鄰北京第二紡織機械廠，拿到了一塊比較便宜的地。

在聯(lián)想較為明確地表達了覬覦房地產(chǎn)業(yè)的心思時，清華同方卻出于集團戰(zhàn)略的考慮對這個思路做出了否認。但田海光強調(diào)，清華同方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司雖因項目而起，卻絕對是一家綜合開發(fā)公司而非項目公司，具備房地產(chǎn)開發(fā)的諸多條件，如資質(zhì)、注冊資本、人才、技術(shù)等。盡管最初只為擴大同方的辦公與研發(fā)面積，但在開發(fā)過程中深化了認識：房地產(chǎn)仍然存在著較高的利潤，而高科技企業(yè)的進入更能提升其價值。按照田海光的分析，中國的房地產(chǎn)業(yè)，運作水平較低，資金規(guī)模不夠，卻有相當高的利潤，這樣一種產(chǎn)業(yè)卻沒有積聚最有技術(shù)實力、資金、人才實力的企業(yè)介入是不正常的。同時，既然如今的技術(shù)對人類生存的影響已接近登峰造極的階段，作為生存空間的建筑勢必受到高科技的影響，從市場角度看，握有技術(shù)優(yōu)勢的高科技企業(yè)進軍房地產(chǎn)在所難免。于是，我們將會發(fā)現(xiàn)，建成后的清華同方科技廣場將成為清華同方高科技產(chǎn)品的集中展示廳，同方e-home概念的大型樣板間，同方在商務(wù)辦公、數(shù)字家園方面的技術(shù)將會在其自身開發(fā)的項目中得到完美集成。

不管同方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承認也好，否認也好，從其企業(yè)自身的發(fā)展角度來說，其無疑具備整合同方相當一部分產(chǎn)品的能力，同方擁有的許多高科技產(chǎn)品都與建筑相關(guān)聯(lián)，如人工環(huán)境、樓宇交換等，產(chǎn)品處于房地產(chǎn)開發(fā)的下游，房地產(chǎn)開發(fā)自然可對產(chǎn)品產(chǎn)生整合與拉動的作用。而總經(jīng)理仰效友也坦然承認，利用房地產(chǎn)業(yè)這樣一個業(yè)務(wù)領(lǐng)域可使同方更多的尖端產(chǎn)品在其中進行一個完善的集成。8月份開盤的同方科技廣場，據(jù)說銷售狀況不錯，倘使能打一個漂亮戰(zhàn)，我們無法懷疑清華同方房地產(chǎn)有限公司繼續(xù)生存乃至在業(yè)界發(fā)展壯大的可能性。

2001年底融科資訊中心A座即可啟用。聯(lián)想的“科技物業(yè)”的概念與同方的“科技建筑”的提法都展現(xiàn)了很重要的一點，即“科技”。但高科技企業(yè)最讓人憂慮的也是缺乏專業(yè)化的房地產(chǎn)開發(fā)團隊。對于房地產(chǎn)開發(fā)這種地域性、專業(yè)性很強的行業(yè)來說，“外地、外資、外行”面臨的風險無疑最大。高科技企業(yè)與那些傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的巨子一樣，出招同樣要謹慎。尋找有品牌、運營較好的專業(yè)化公司合作或收購，在有些業(yè)內(nèi)人士看來要比挖幾個人重新組建新的團隊要有效和便捷的多。

而與此同時，一些國內(nèi)其他產(chǎn)業(yè)的巨子亦紛紛出手，如三九、新希望、紅塔等。此類掘金者的重要特征也是相對的財大氣粗，新希望出手就是30億。像前面提到的金都恒基也是京城餐飲業(yè)巨子金三元牽頭。巨人大廈讓史玉柱留給我們的警示是：“我的失敗是因為我涉足了我所不熟悉的領(lǐng)域。”于是我們有同樣的憂慮，這些外行人恐怕絕不能止于憑借大錢在中國房地產(chǎn)市場普遍專業(yè)化程度較低的情況下渾水摸魚，而要盡快利用自身的資金優(yōu)勢向?qū)I(yè)化迅速挺進，而并購相對成熟的專業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)對其而言顯然是一條捷徑。

房地產(chǎn)投資基金

如何走出資金來源的困境？在2001年5月18日世紀華夏資產(chǎn)管理有限公司房地產(chǎn)金融論壇上，與會專家們提出這樣的觀點：當前大量分散的社會資金、機構(gòu)資金由于缺乏有效的投融資渠道和投資工具，難以聚集起來進行大型項目的投資，如果能夠創(chuàng)新金融工具--利用房地產(chǎn)投資基金募集社會資金，將可以緩解房地產(chǎn)住宅產(chǎn)業(yè)巨額資金不足問題和銀行等金融機構(gòu)的資金壓力。而就在此前的三天，5月15日，由中國五礦集團房地產(chǎn)公司、北京首鋼集團房地產(chǎn)公司、北京城建集團房地產(chǎn)公司、中國石油天然氣管道局房地產(chǎn)公司和萬年投資集團共同發(fā)起成立了北京世紀華夏資產(chǎn)管理有限公司，致力于房地產(chǎn)投資基金的運作和管理。

房地產(chǎn)投資基金（也稱房地產(chǎn)信托投資基金）最早產(chǎn)生于美國20世紀60年代初，也就是曾風行美國的REIT理念，美國稅法中將其定義為：經(jīng)營管理或投資房地產(chǎn)的公司、信托或協(xié)會。它收入的90%來自房地產(chǎn)，不繳公司所得稅，在合法證券交易所依法上市，可以合法交易。70年代達到頂峰。后由于經(jīng)濟危機和房地產(chǎn)市場的蕭條，尤其進入80年代，美國一大批銀行因大量房地產(chǎn)業(yè)的呆賬而遭破產(chǎn)，房地產(chǎn)投資基金出現(xiàn)衰落，資金外流。隨后，美國政府采取措施，出資500億美元設(shè)立清賬的RTC（ResolutionTrustCompany即清算信托公司）拍賣大批成為銀行壞賬的房產(chǎn)，最終納稅人出資收購超出2000億美元，逐漸使房產(chǎn)業(yè)恢復了生機，REIT股板塊也逐漸開始旺盛，到90年代末，已吸引近10%的商業(yè)房產(chǎn)進入REIT板塊，且以幾何級的速度迅速增長。

根據(jù)國際上的經(jīng)驗，房地產(chǎn)投資基金具有廣泛的公眾基礎(chǔ)，其資金來源主要有：發(fā)行股票，由機構(gòu)投資者（人壽保險公司、養(yǎng)老基金組織等）和股民認購；從金融市場融資，如銀行借入、發(fā)行債券和商業(yè)票據(jù)等。作為開發(fā)商融資的金融手段之一，房地產(chǎn)投資基金能夠彌補銀行短期貸款的不足，為房地產(chǎn)開發(fā)商提供持續(xù)、穩(wěn)定的資金源。

而在北京世紀華夏資產(chǎn)管理有限公司總經(jīng)理吳海濱看來，中國資本市場經(jīng)過11年的發(fā)展已初具規(guī)模，改革開放二十幾年藏富于民的政策，也使中國民間“臥虎藏龍”，有最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計，國內(nèi)居民儲蓄存款已突破70000億元；盡管目前國家還不允許保險基金、退休基金進行直接投資，但中國房地產(chǎn)投資基金已經(jīng)有了設(shè)立的基礎(chǔ)?！拔覀兊馁Y金規(guī)模是10億元人民幣，對外還要繼續(xù)吸收新的資金，目前已經(jīng)在和華安基金、光華基金以及臺灣的保險公司探討合作?！眳呛I說道。

吳海濱是做投行出身，但這并不影響他對房地產(chǎn)行業(yè)的判斷。相反，多年的投行工作經(jīng)驗讓他清楚地意識到，企業(yè)的發(fā)展絕不僅僅是生產(chǎn)車間主任和銷售經(jīng)理的事，更重要的是資本運作。房地產(chǎn)業(yè)同樣如此。開發(fā)商前期需要關(guān)注的是如何實施企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營管理戰(zhàn)略，但這只是內(nèi)功的一部分，還有很重要的一個功夫就是動用社會的外部資源，通過兼并收購、股權(quán)置換、融資租賃等進入到資本的層面上，這同時也是解決其融資渠道的根本所在。吳海濱說:“世紀華夏此時成立可謂占據(jù)天時、地利，即人民銀行《通知》的出臺使開發(fā)商的融資渠道問題更為凸顯，而北京的房地產(chǎn)市場的春秋戰(zhàn)國時代也將到來，市場的整合、并購為房地產(chǎn)投資基金提供了商機，當然，我們的出現(xiàn)也將加速這一進程?！?/p>

但是，這個首先破殼而出的房地產(chǎn)金融投資機構(gòu)面臨的首要問題還是開發(fā)商的意識問題。2001年3月，其股東之一五礦集團房地產(chǎn)公司多次例會，討論成立房地產(chǎn)投資基金的必要性。而事實上，雖然IBM、摩托羅拉、CISCO等許多國外大型企業(yè)的房地產(chǎn)資本占其總資本非常大的比重，但是這些企業(yè)都是委托專業(yè)的資產(chǎn)管理公司來打理其在世界各地的物業(yè)。五礦、首鋼等世紀華夏的股東面臨同樣的問題：目前五礦在全國擁有數(shù)量巨大的房地產(chǎn)存量資產(chǎn)、首鋼擁有200～300萬平方米的土地存量，所以世紀華夏的首要任務(wù)就是為股東企業(yè)服務(wù)，給大企業(yè)做專業(yè)的資產(chǎn)管理，幫助它們進行整合重組的工具，用投資銀行的專業(yè)手段把房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資本、金融資本和專業(yè)資本管理結(jié)合起來，創(chuàng)造企業(yè)新的競爭優(yōu)勢。其次，要為房地產(chǎn)業(yè)其他企業(yè)和涉及房地產(chǎn)業(yè)的金融資本提供服務(wù)，以期達到“房地產(chǎn)融資的社會化和投資的大眾化”。

據(jù)世紀華夏內(nèi)部人員透露，目前已有幾十家房地產(chǎn)開發(fā)商與其接觸，希望基金能選擇他們作為第一批投資對象，并提供了一批投資項目。對于被投資企業(yè)來說，房地產(chǎn)投資基金不一定謀求控股地位，也不追求對被投企業(yè)股權(quán)的永久持有。除了持有期間被投企業(yè)的分紅派息外，房地產(chǎn)投資基金的最主要投資收益來自基金持有的股份退出時的資本溢價收益，其方式包括在公開市場和非公開市場的退出。

可見，無論是世紀華夏，還是其后來者都還有很長的一段路要走，房地產(chǎn)投資基金能否成為房地產(chǎn)開發(fā)商的新血源，完成其“輸血”功能，面臨的不是彈指間能夠解決的問題。但不管怎樣，這不失為是房地產(chǎn)業(yè)走出融資困境的一條出路。吳海濱和他來自房地產(chǎn)和金融界的精英團隊相信眼前是一片希望，但另一方面國家在產(chǎn)業(yè)基金立法上的滯后將嚴重影響我國產(chǎn)業(yè)基金的實踐。無論是全國人大的《投資基金法》，還是國家計委的《產(chǎn)業(yè)投資基金管理暫行辦法》，擬議中的幾個法案已是數(shù)易其稿，但仍然沒有明確的發(fā)布時間表。此外，我國的主板市場也正處在規(guī)范、完善的過程中，二板市場遲遲未能推出，對于包括房地產(chǎn)投資基金在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)基金尚不能提供一個有效的出口；而在非公開市場退出機制中，柜臺交易、產(chǎn)權(quán)交易也面臨許多實踐中的困難。

但產(chǎn)業(yè)集中畢竟是一種趨勢，帶有相當?shù)臍v史必然性。我們即便斷定無論當今房地產(chǎn)市場如何紛擾，但21世紀初的兩年絕不會是北京房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)收并購的年代。北京市場存在相當多的空隙，要彌補這些空隙需要很長的一段時間。而空隙的存在意味著生存空間的存在。

今年在上海舉行的APAC中小工商企業(yè)電子化論壇的主題之一即為創(chuàng)新。創(chuàng)新才有可能使中小企業(yè)生存并壯大成了一種共識。在日益加劇的市場競爭中，實力較弱的中小企業(yè)面臨的危險和沖擊勢必最大。退一步說，即便當前中國的房地產(chǎn)市場還是一場巨大的盛筵，與席者均可多少分一杯之羹，但當產(chǎn)業(yè)集中的動蕩年代一旦來臨，中小企業(yè)要想以兼并收購的方式使企業(yè)得以延續(xù)，如今經(jīng)由創(chuàng)新把品牌等無形資產(chǎn)做大也將是未來同其他企業(yè)聯(lián)手的砝碼。無論怎樣，不斷提升自身的價值便意味著不斷拓展自身的機遇空間。

由于房地產(chǎn)業(yè)距離市場自發(fā)性的兼并收購時代的來臨尚有一段時間，我們發(fā)現(xiàn)擺在眼前的產(chǎn)業(yè)集中在一定程度上于一、兩年的時間內(nèi)將由自發(fā)淘汰與自然減員的方式來完成。

北京地區(qū)的4000家房地產(chǎn)企業(yè)，掛牌子的不少，真正意義上的開發(fā)商卻不多。有項目在做在賣的至多有千家左右。眾人一致認為，激烈的競爭將會使一大批企業(yè)自行消亡。消亡的有可能是一些實力薄弱的中小企業(yè)，但在這個可以“以小資金撥大項目”的房地產(chǎn)圈兒里，“小魚吃大魚”的幾率也不小。小企業(yè)做的好，可迅速壯大，而大企業(yè)一旦沉淪，用魏建軍的比喻“就像泰坦尼克號巨輪”的沉沒一樣，帶起的巨大旋渦將讓人無法救助。如今，有的國有性質(zhì)的小的房地產(chǎn)開發(fā)商已開始專事出售手中掌握的地產(chǎn)，地產(chǎn)出售完畢之日當是其退出市場之時；而有的企業(yè)則因開發(fā)過程中的資金問題而停滯，從而被迫出售項目資源。對大多數(shù)因項目存在而組建的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，項目資源的出售則意味著該企業(yè)的消亡。

如今看來，2001年北京房地產(chǎn)市場的銷售額比去年同期已經(jīng)下降了40%多。市場一方面轟轟烈烈，一方面購買人卻又表現(xiàn)的相當冷靜。北京的需求量在短期不會發(fā)生什么變化，而經(jīng)濟增長又是一個很緩慢的東西。業(yè)內(nèi)人士估計，強勁的購買勢頭預計在2～3年后方會出現(xiàn)。這就使很多房地產(chǎn)企業(yè)境遇尷尬。企業(yè)實力不強被擠掉，一方面自然會凈化市場，但也必然會帶來一定的負面影響。于是，業(yè)內(nèi)有人呼吁，如果由政府出面制定一些“溫柔”的法規(guī)讓企業(yè)能在不受損失的情況下進行兼并重組，恐怕要比自然擠垮要好得多。

國展家園的總經(jīng)理魏建軍堅持認為，我們畢竟不像某些資本主義國家在資金量很大的情況下需要擠掉一部分資金，穩(wěn)定其發(fā)展空間，“美國大米多了，可以倒到海里去，而我們畢竟是發(fā)展中國家，是需方市場，大米即便多了，也要想辦法把它轉(zhuǎn)化為肉或其他食品，而不能倒到海里去，讓價格上揚”。

有人計算，如果企業(yè)共有10000個億人民幣的資產(chǎn)，積極并購重組成功，資產(chǎn)將會提升到12000個億，而倒閉的方法卻會使企業(yè)降為8000個億。倘使在諸多企業(yè)倒閉之前，通過一些股份制的手段將其組合在一起，把蛋糕做大，增強其抗風險能力，那么資產(chǎn)損失將會大大減少。

綜上所述，我們可以斷言，北京房地產(chǎn)市場的產(chǎn)業(yè)集中在所難免，但市場自發(fā)的并購環(huán)境并未形成，一到兩年之內(nèi)，我們還無須應(yīng)對從春秋向戰(zhàn)國時代的轉(zhuǎn)換，但5到10年中，并購發(fā)生勢在必行。各類資本已逐漸開始了在北京房地產(chǎn)市場的角逐。