蘇　琦　郇　麗

地產(chǎn)調(diào)控困局

由于發(fā)展初期過(guò)多強(qiáng)調(diào)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，中國(guó)房地產(chǎn)的演變呈現(xiàn)出一個(gè)扭曲的路徑——房地產(chǎn)的社會(huì)屬性和市場(chǎng)屬性混為一體，政府的職責(zé)和市場(chǎng)的功能纏雜不清。

房地產(chǎn)市場(chǎng)要糾偏以利其成長(zhǎng)為真正成熟的市場(chǎng)，前提是，“政府的歸政府，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)”——真正實(shí)現(xiàn)住房的社會(huì)功能和市場(chǎng)屬性的分層滿足。

然而，從2003年開始的大部分時(shí)間里，利用房地產(chǎn)市場(chǎng)本身來(lái)滿足住房的社會(huì)功能的傾向一直占據(jù)上風(fēng)。

而這可能導(dǎo)致最壞結(jié)果的出現(xiàn)：社會(huì)功能的課依然待補(bǔ)，同時(shí)一個(gè)健康成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成也將遭遇挫折

作為一個(gè)提供兼具社會(huì)和商品功能的特殊產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)注定不易調(diào)控

曾經(jīng)人人廉租房

中國(guó)的普通民眾首度接觸房地產(chǎn)泡沫和調(diào)控的概念，始自于1990年代初對(duì)海南和廣西北海房地產(chǎn)過(guò)熱的治理。但，對(duì)一般人而言，那似乎是距離自己很遙遠(yuǎn)的事情，因?yàn)橹钡侥菚r(shí)，多數(shù)百姓的住房與房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)關(guān)，而當(dāng)時(shí)也沒有針對(duì)普通民眾的成型的房地產(chǎn)市場(chǎng)。在傳統(tǒng)的住房制度下，國(guó)家是城鎮(zhèn)職工住房的惟一生產(chǎn)者和調(diào)度者，人們論資排輩進(jìn)行分配，國(guó)家收取微不足道的一點(diǎn)租金，可以說(shuō)那時(shí)是舉國(guó)“廉租房”，而關(guān)于住房商品屬性的討論則是屬于深水區(qū)的議題。

在這一階段，住房承擔(dān)的是徹頭徹尾的社會(huì)公共產(chǎn)品功能。

1988年前后，房改破冰，國(guó)家先后將唐山、煙臺(tái)、常州、蚌埠、佛山、上海和廣州等地作為房改試點(diǎn)城市。在這一階段，住房的商品屬性得以承認(rèn)并落實(shí)，不過(guò)，此時(shí)涉及到的主要還是存量資源，即如何將現(xiàn)有公房變現(xiàn)。

此后，房改全面推開，國(guó)家積極推進(jìn)公房出售，并鼓勵(lì)職工集資、合作建房。原來(lái)的基建辦搖身一變而為國(guó)營(yíng)房地產(chǎn)公司，不過(guò)其更多從事的是“拿人錢財(cái)，幫人蓋房”，還談不上真正意義上的面向市場(chǎng)提供產(chǎn)品。

全民商品房

1999年中央政府明確規(guī)定，全國(guó)各地全面停止實(shí)物福利性分房，實(shí)行貨幣工資性分房制度。國(guó)家與住房提供者角色的脫鉤，讓習(xí)慣了“等、靠、要”的普通民眾第一次將目光轉(zhuǎn)向市場(chǎng)。

這一被催生出來(lái)的需求隨即推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大發(fā)展，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)走出90年代末期“七上八下”的疲軟，走上新一輪快速增長(zhǎng)的通道居功至偉。

在這一階段，客觀而言，肩負(fù)著拉動(dòng)內(nèi)需重任的住房，其社會(huì)功能或多或少被放在市場(chǎng)功能之后——在討論經(jīng)濟(jì)適用房方案時(shí)，有一個(gè)有意思的細(xì)節(jié)：有關(guān)部門提交的版本中包括租和售兩種供給方式，而為了強(qiáng)調(diào)拉動(dòng)內(nèi)需，“租”的方式被取消。

有官員在回憶起近二十年的改革時(shí)曾說(shuō)，職工下崗和貨幣分房都是把百姓推向市場(chǎng)，相對(duì)而言，前者的配套措施盡管有不盡如人意之處，還是相對(duì)成體系的，而后者的配套改革則很不如人意。

這一歷史欠賬一直存在。而隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中貧富差距的逐漸拉大，以及城市化進(jìn)程中危舊房拆遷所造成的住房需求的階段性激增，在那些面對(duì)市場(chǎng)的弱勢(shì)群體中，要求住房的社會(huì)功能“補(bǔ)課”的呼聲日漸高漲。

與此同時(shí)，從2003年開始的宏觀經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，也令資本密集型的房地產(chǎn)業(yè)從當(dāng)年拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的排頭兵一變而為擾亂正常經(jīng)濟(jì)運(yùn)行秩序的“壞孩子”。

各歸其位的難題

一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)的前提是：“政府的歸政府，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)”。

然而，從2003年開始的大部分時(shí)間里，相關(guān)政策傳達(dá)出的信息是傾向于利用房地產(chǎn)市場(chǎng)本身來(lái)滿足住房的社會(huì)功能，如小戶型的限制，地價(jià)房?jī)r(jià)“雙限”等等。

讓一個(gè)市場(chǎng)取向的產(chǎn)業(yè)肩負(fù)社會(huì)功能，其推行的難度可想而知。業(yè)界的反彈姑且不論，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，以保障社會(huì)功能落實(shí)為取向的一些政策，恰恰對(duì)沖了建立一個(gè)成熟完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)所做的努力，比如旨在打擊炒房而提高的稅負(fù)對(duì)于二手房市場(chǎng)無(wú)異于滅頂之災(zāi)。

此外，面對(duì)一個(gè)有著自身發(fā)展規(guī)律的市場(chǎng)，有形之手的調(diào)控也越來(lái)越顯得不那么得心應(yīng)手。如果說(shuō)當(dāng)年的貨幣化改革有拔苗助長(zhǎng)之嫌，如今的定向調(diào)控則招來(lái)抱薪向火之譏：緊縮地根，幾成為地產(chǎn)商的“地荒論”造勢(shì)；限制別墅用地，則別墅價(jià)升；加大小戶型比例，則大戶型漸成稀缺之勢(shì)……

在這些結(jié)構(gòu)性矛盾的制約下，地產(chǎn)調(diào)控漸漸演變成一場(chǎng)對(duì)壘明的博弈，正在形成以中央政府和普通民眾為一方，以地方政府和房地產(chǎn)商為另一方的對(duì)壘局面。局勢(shì)的演變似乎有超出經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇的可能，而最壞的結(jié)果則可能是社會(huì)功能的課依然待補(bǔ)，而一個(gè)健康成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成也遭遇挫折的雙輸之局。