地產金融調控亟需轉變思路

印　華

發(fā)達國家的經驗告訴我們，金融業(yè)與房地產業(yè)存在著相互依存、相互促進的伙伴關系

三年前，在上海的一次房地產與金融高層研討會上，一位金融專家說過，市場上房價維持那么高，要怪商業(yè)銀行在“助紂為虐”。如果銀行不貸款給開發(fā)商，房地產就不可能投資過熱；不貸款給購房者，房子沒人買，房價也高不起來。

這種觀點很有市場，并一度影響到決策。這幾年以緊縮地根、緊縮銀根、抑制投資、限制消費的辦法來制止房地產開發(fā)過熱和房價上漲過快的調控思路就是一個明證。

然而，兩年來的實踐已證明，這種調控思路有失偏頗收效甚微，并帶來不少副作用，亟需加以調整。今年5月開始的新一輪宏觀調控將重點放在調整住房供應結構上，優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應，加快廉租住房制度建設，并強調由地方政府切實負起責任來，調整住房供應結構和控制住房價格過快上漲。

顯然，從全局看，宏觀調控的思路已有明顯的轉變和改善，我們期待房地產金融的調控思路也能有較快的轉變。

首先應當看到在中國房地產業(yè)是國民經濟重要的支柱產業(yè)，隨著國家工業(yè)化、城市化和現代化的推進，其支柱產業(yè)地位日趨明顯。房地產業(yè)擁有一個規(guī)模龐大、結構復雜的產業(yè)鏈，其發(fā)展狀況如何能對相關產業(yè)、行業(yè)和地區(qū)經濟產生乘數效應，從而影響整個國民經濟的發(fā)展。事實上，住房只是房地產提供的一種產品，房地產業(yè)的基本功能是合理利用土地資源，優(yōu)化組合生產要素，創(chuàng)造社會財富，提供就業(yè)崗位，增加國家財政收入，并在此過程中實現自身盈利的目標。

金融調控的根本目的是促使其健康發(fā)展，而不是相反。發(fā)達國家的經驗告訴我們，金融業(yè)與房地產業(yè)存在著相互依存、相互促進的伙伴關系，房地產收貸無論開發(fā)貸款還是消費信貸，固有可靠抵押物業(yè)而成為商業(yè)銀行的優(yōu)質資產，來自房地產金融的收入成為金融業(yè)利潤的重要和穩(wěn)定的來源。

至于國內房地產業(yè)過于依賴銀行貸款的現狀，并非房地產業(yè)自身的過錯，恰恰是由于我國金融業(yè)市場化改革滯后所造成的。工業(yè)部門購買原材料可以申請流動貸款，建筑商承接工程也可申請建筑貸款，而房產商購置土地卻明確規(guī)定不準貸款，不讓搞基金、發(fā)債券或上市直接融資，而香港開發(fā)商在上海買地，不僅香港的中資銀行搶著給貸款，還可通過其他各種渠道融資。

上海本土房產商正是由于缺乏資本市場的有力支持而在與外資企業(yè)不平等競爭中處于劣勢地位，眼睜睜的看著一塊塊優(yōu)質土地被人家拿走，被迫無奈只好向二線、三線城市轉移。

其次，應當嚴格區(qū)分市場型金融與政策性金融的界限，兩者不可混淆。對市場型金融這一塊的宏觀調控應嚴格遵循市場經濟規(guī)律和依法監(jiān)管，不可過于倚重行政干預。

今后，完成改制后的商業(yè)銀行不再是國有全資銀行，作為股權多元的股份制的金融企業(yè)應依法實行自主經營、獨立核算、照章納稅、自負盈虧，最終向股東負責。因此，金融主管部門必須拋棄以往的傳統(tǒng)管理模式，寓管理于服務之中，避免不適當的行政干預。

最后，應當進一步細分房地產金融市場，加快對金融產品和金融工具創(chuàng)新的水平，以適應不同地區(qū)、不同項目、不同客戶對象的實際些需要。

房地產商品不同于一般工業(yè)產品，是一種地域性、專業(yè)性極強，不可移動和不可復制的個性產品。加上我國幅員遼闊，不同地區(qū)經濟、社會和自然環(huán)境差異極大，即使在同一地區(qū)，不同階層的差異也很大，從而對金融產品含有不同的多樣化需求。

地產金融調控不能僅僅停留在關緊閘門上，還應當引導金融企業(yè)在合適的時間、以合適的方式、向合適的對象開閘送水，使資金流動與要素流動相匹配。從而既有利于社會、經濟的發(fā)展，也有利金融業(yè)自身的發(fā)展壯大。

（作者系上海財經大學房地產經濟研究中心主任）