王庭福

物業(yè)管理是一項新生事物。作為城市房屋管理的新體制，需要方方面面的制度配套。目前引起物業(yè)糾紛的原因很多，主要是：開發(fā)建設遺留問題，造成物業(yè)糾紛；業(yè)主委員會組建難，業(yè)主自律機制不完善；房屋結構復雜；市民群眾物業(yè)管理公共服務商品化的觀念有待增強；物業(yè)管理行業(yè)的整體服務水平有待提高。

要解決好目前物業(yè)管理中存在的主要問題，今后應做好以下幾方面的工作：

第一，進一步加強對物業(yè)管理工作的領導，認真貫徹省、市物業(yè)管理條例，提高全社會對物業(yè)管理的認同度。各級政府要像重視城市建設一樣重視物業(yè)管理，在抓好社區(qū)建設的同時，給物業(yè)管理以客觀合理的定位，防止重建設、輕管理，重社區(qū)建設、輕物業(yè)管理的傾向，切實加強對物業(yè)管理工作的領導。要加強對各級《物業(yè)管理辦法》的學習和宣傳，力求使其家喻戶曉，人人皆知，引導業(yè)主明明白白消費，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營行為，促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。要有計劃、系統(tǒng)全面地開展物業(yè)管理的宣傳工作，通過各種形式的宣傳教育，建立正確的輿論導向，倡導“花錢買服務”的消費理念，引導全社會盡快形成物業(yè)管理商品化、社會化服務意識。

第二，強化政府職責，完善住宅物業(yè)管理體制。要嚴格開發(fā)建設項目的驗收程序，妥善解決遺留問題。政府有關部門應按照以人為本的原則，結合物業(yè)管理的需要，完善住宅小區(qū)設計規(guī)劃標準；嚴格審查小區(qū)建設配套設施，并明確其權屬；加強對建設規(guī)劃、水電配套的驗收設施及建筑物在建過程的管理；建立政府職能部門和開發(fā)企業(yè)的責任追究制。要加強對物業(yè)公司監(jiān)管，完善住宅小區(qū)物業(yè)服務和收費標準。要根據(jù)物業(yè)管理公司服務能力和既往服務水平，嚴格物業(yè)管理準入機制，加大巡查力度，建立企業(yè)信用檔案，盡快出臺物業(yè)企業(yè)的接、撤、管辦法，規(guī)范新舊物業(yè)管理權的移交程序。要加強物業(yè)知識的宣傳和正確的輿論導向，發(fā)揮媒體在建設和諧社會中的積極作用，對物業(yè)管理進行全面的報道。廣播電視、報刊雜志等媒體應大力宣傳普及物業(yè)知識，引導人們樹立新的物業(yè)消費觀念。媒體宣傳不僅要揭露物業(yè)管理中存在的問題，更要客觀報道物業(yè)管理給居民生活帶來的益處。對物業(yè)管理的成功經(jīng)驗和案例要及時宣傳報道，促進社會和諧穩(wěn)定。此外，還要加大協(xié)調力度，強化對老舊小區(qū)的物業(yè)管理。

第三，積極扶持物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。要盡快修改、完善和細化省、市有關物業(yè)管理辦法，進一步明確細化各責任主體的權利與義務，切實理順業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)以及社區(qū)委員會四者之間的關系，明確規(guī)范各方的行為，明確各自的職責，明確各檔次住宅小區(qū)的收費級別和標準，確保物業(yè)管理活動能夠依法順利開展。要制定有關鼓勵物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策?？陀^上，物業(yè)管理從事的保潔、保修、保安、保綠等經(jīng)營業(yè)務，在為市民創(chuàng)造良好居住環(huán)境的同時，也減輕了政府在城市管理中的壓力。因此，各級政府應加大對物業(yè)管理工作的支持力度，把物業(yè)管理真正作為一個行業(yè)或產(chǎn)業(yè)加以培植與扶持。要從稅收、勞動用工、價格控制等方面對物業(yè)管理予以重點扶持。在勞動用工方面，物業(yè)管理企業(yè)聘用下崗人員的，應按社區(qū)公益性崗位標準發(fā)放崗位津貼，同時按國家財政部、稅務總局有關聘用下崗人員的減稅政策給予相應的減免。同時，各有關物業(yè)管理部門要進一步轉變職能，增強服務意識，工作要主動，服務要到位，履行職能要及時。尤其是一些公共職能的執(zhí)法要到位，決不允許互相推諉、扯皮，更不能把問題推給物業(yè)公司。此外，物業(yè)管理維修基金對確保物業(yè)管理活動正常開展至關重要，要進一步完善管理和使用辦法，確保正常使用，從而更好地規(guī)范物業(yè)管理活動，促進物業(yè)管理行業(yè)的健康、穩(wěn)步發(fā)展。

（作者系長春市朝陽區(qū)人大常委會主任）