李波濤

隨著國家加大對(duì)保障性住房的投入，房地產(chǎn)炒作的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來越大，開發(fā)商的利潤率也會(huì)下降，各路房產(chǎn)“炒金”龜縮到銀行和高利貸中，而國家政策促成的市場(chǎng)供量的增加必然會(huì)使房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值重新定義。2008年，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了深幅的調(diào)整，房價(jià)一整年都在下降。怎么看待地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)？現(xiàn)在應(yīng)否買房呢？帶著這些問題，記者采訪了徐勇先生。

《卓越理財(cái)》：房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)如何？

徐勇：房地產(chǎn)行業(yè)是中國的支柱產(chǎn)業(yè)，這并不奇怪，這種情況在那個(gè)國家都是如此。但是作為投資性消費(fèi)，房地產(chǎn)對(duì)GDP的影響，主要是產(chǎn)業(yè)鏈的影響，如地產(chǎn)行業(yè)會(huì)影響到鋼鐵、水泥、裝修和家居等行業(yè)。但另一方面，地產(chǎn)行業(yè)會(huì)拖累消費(fèi)行業(yè)，普通民眾用貸款買房子，就會(huì)犧牲很多幸福，因?yàn)楹芏嗳粘５南M(fèi)就會(huì)很計(jì)較，消費(fèi)需求等真正的內(nèi)需就會(huì)增長緩慢，而這對(duì)國民經(jīng)濟(jì)是不利的，并且房地產(chǎn)行業(yè)是高污染行業(yè)，會(huì)占用耕地，產(chǎn)生很多固體垃圾和廢熱能等，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)有很大負(fù)擔(dān)，因此應(yīng)該交更多的稅。

《卓越理財(cái)》：怎么看待國家的安居房和保障性住房？

徐勇：中國會(huì)在安居房和保障房加大力度，從而更好地解決住房問題。在以前的福利房階段，在大中城市，單位會(huì)分配房子給員工或廉價(jià)出售，如我的一套房子，面積104平米，11萬就買下了，現(xiàn)在出售的話能賣到180萬。這些受益人群主要是大中城市的原住居民，這部分人占全民人口10%都不到。比較而言，現(xiàn)在很多來城市務(wù)工的人和很多年輕的大學(xué)生的住房壓力就比較大，住宅應(yīng)該恢復(fù)他本來的面目，即居住的價(jià)值。因此，政府的這個(gè)保障住房和安居住房措施是很好的。保障性住房進(jìn)行需求分流，有改善住房的，有租住住房的，而不是把住房看作類似金融產(chǎn)品進(jìn)行炒作，這樣才能更好地穩(wěn)定房市。

《卓越理財(cái)》：怎么看待市場(chǎng)的降價(jià)行為？

徐勇：當(dāng)前的降價(jià)是一種市場(chǎng)的糾正和再平衡，隨著國家加大對(duì)保障性住房的傾斜投入，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤會(huì)越來越薄，這個(gè)市場(chǎng)和原來不一樣了。以前有一個(gè)樓盤就會(huì)有很多人炒作，而現(xiàn)在就沒有那么容易，炒房的風(fēng)險(xiǎn)越來越大。市場(chǎng)本質(zhì)是價(jià)格和供應(yīng)量的問題，2007年需求大，供應(yīng)少，房價(jià)單線上升，就會(huì)吸引很多的投資客。而保障性住房提高了量的供應(yīng)，必然會(huì)抑制價(jià)格的上升，也間接打擊了房產(chǎn)投機(jī)。

隨著改善性住房的盛行，擁有多套住房的人會(huì)把空閑的房子出租，而這就會(huì)解決來北京務(wù)工和就業(yè)的人的住房問題，并不一定每個(gè)人都要買房，全民購買城市住房是不現(xiàn)實(shí)的。

《卓越理財(cái)》：中國的房價(jià)高不高？徐勇：單純判斷房價(jià)沒有價(jià)值，最終還是要看收入，看房價(jià)收入比。比如歐洲，普通歐洲人月收入3000歐元左右，而在歐洲，一套100平米的房子，掛出的價(jià)格也是80萬歐元。這樣算下來，北京人在北京買套房子和歐洲人在歐洲買套房子面對(duì)的壓力是基本一樣的。

現(xiàn)在討論房價(jià)是否探底不是問題，關(guān)鍵看收入是否保持增長，中國經(jīng)濟(jì)是否能夠保持高增長。而中國政府也傾向給民眾高一點(diǎn)的收入，政府拿到的財(cái)政收入會(huì)更加注重分配。中國有很多物資如石油和糧食價(jià)格和國際不接軌，是因?yàn)橹袊木用袷杖牒蛧H不接軌。

《卓越理財(cái)》：怎么判斷未來的房價(jià)？

徐勇：房價(jià)有硬性成本在里面，如水泥、鋼筋、土地、紅磚和人工等成本，因此隨著中國人工等成本的逐漸上升，長期來看，房價(jià)是上漲的。并且這也可以解釋為什么今年房價(jià)降價(jià)并不猛烈，因?yàn)橛杏残猿杀驹诶锩?，沒有人愿意賠錢賣房，如耕地保護(hù)的要求，土地供應(yīng)緊張，政府的地不愁賣的。從這個(gè)角度看，房價(jià)下降更多是利潤的下降，像2007年高達(dá)30%以上的利潤在今年是很難達(dá)到的。像1998年到2007年，由于房價(jià)的上漲和資金成本的低廉，房產(chǎn)開發(fā)的利潤是很高的，很少有低于30%利潤率的項(xiàng)目。

《卓越理財(cái)》：炒房客的資金“隱身”到了哪里？

徐勇：據(jù)我了解，炒房客的“炒金”大多進(jìn)了銀行或進(jìn)行高利貸放貸。高利貸放貸一般為短期的，高利息的，一般不會(huì)超過一個(gè)月，并且需要擔(dān)保。

（徐勇北京天瑜旺地商業(yè)投資顧問有限公司首席顧問前北京華聯(lián)集團(tuán)投資控股有限公司常務(wù)副總裁）