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      樓市泡沫將破

      2008-05-14 17:15:39周政華楊正蓮
      中國(guó)新聞周刊 2008年33期
      關(guān)鍵詞:開(kāi)發(fā)商房?jī)r(jià)貸款

      周政華 楊正蓮

      樓市危矣?

      與早已跳水的中國(guó)股市不同,中國(guó)的樓市慢了半拍。但有人說(shuō),奧運(yùn)之后,樓市可能要緊跟股市的步伐。

      曾于去年8月創(chuàng)造了中國(guó)房?jī)r(jià)之最的深圳,今年8月份,房?jī)r(jià)已經(jīng)從18000元/平方米的均價(jià)跌至11000元/平方米的半空,跌去三分之一還多;而一直堅(jiān)挺的上海房?jī)r(jià)最近也憋不住了。一座位于上海普陀區(qū)的樓盤的成交價(jià)格,5個(gè)月內(nèi)每平米降了8000元,跌幅近40%;暫時(shí)按兵不動(dòng)的北京,則采取了讓購(gòu)房者眼花繚亂的促銷方式,甚至包括買房送車。

      價(jià)格跳水的同時(shí),成交量也出現(xiàn)了大幅度萎縮。

      特大城市的房?jī)r(jià)下跌與成交量萎縮,是宏觀經(jīng)濟(jì)的重要指標(biāo)之一。這預(yù)示著,過(guò)去十年曾經(jīng)高度繁榮的中國(guó)經(jīng)濟(jì),與國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境一樣,出現(xiàn)了轉(zhuǎn)向。

      從政府高層到經(jīng)濟(jì)學(xué)家都已經(jīng)清醒地意識(shí)到,中國(guó)經(jīng)濟(jì)目前處于相當(dāng)困難、也相當(dāng)關(guān)鍵的時(shí)期,如果處置不當(dāng),可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的深度下滑。90年代形成的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式固然帶來(lái)了繁榮,但是,這種繁榮也蘊(yùn)涵著很大風(fēng)險(xiǎn)。它內(nèi)在地會(huì)制造通貨膨脹,也會(huì)推動(dòng)收入差距急劇擴(kuò)大。

      人們也許可以期待,在這一輪下滑周期內(nèi),政府將進(jìn)行變革,從而使未來(lái)一輪繁榮的宏觀經(jīng)濟(jì)與制度基礎(chǔ)更為合理。

      樓市泡沫將破

      房地產(chǎn)的冬天要來(lái)了。

      銷量向下,房?jī)r(jià)回頭,一場(chǎng)降價(jià)風(fēng)潮在深、滬、京蔓延開(kāi)來(lái)。事實(shí)上,此間風(fēng)險(xiǎn),早在十?dāng)?shù)年前,就已經(jīng)為地方政府、銀行、地產(chǎn)商所悄然埋下

      中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷10年來(lái)最困難的時(shí)期,這是十?dāng)?shù)年風(fēng)險(xiǎn)累積的必然結(jié)果。

      “深圳90%的項(xiàng)目都存在打折降價(jià)行為”

      深圳,這個(gè)位于廣東沿海的經(jīng)濟(jì)繁榮城市,曾于2007年8月,創(chuàng)造了中國(guó)城市商品住宅均價(jià)的最高紀(jì)錄——18000元/平方米,這個(gè)價(jià)格較一年前翻了一番。

      但到了2008年8月下旬,深圳的房?jī)r(jià)跌了三分之一。

      這兩年來(lái),深圳市房?jī)r(jià)所經(jīng)歷的“過(guò)山車”式的漲跌輪回,從某種程序上預(yù)言了中國(guó)一線城市房地產(chǎn)的未來(lái)。

      皇御苑三期,是一個(gè)位于深圳中心城區(qū)福田區(qū)的樓盤——開(kāi)盤后的3個(gè)月內(nèi),先后推出了兩項(xiàng)優(yōu)惠政策:一次性付款9.6折和“買兩房送五萬(wàn),買三房送八萬(wàn)”。但從2007年11月開(kāi)盤到2008年7月初,這個(gè)樓盤全部600多套住宅僅賣出了不到40%。

      售樓員張靖濤對(duì)《中國(guó)新聞周刊》說(shuō),最近一個(gè)月來(lái)看房的人不超過(guò)30個(gè),這相當(dāng)于去年11月一天的看房人數(shù)。

      這個(gè)樓盤的開(kāi)發(fā)商在深圳還有三處住宅小區(qū),屬于規(guī)模中等的房地產(chǎn)公司。

      萬(wàn)科、招商等深圳地產(chǎn)龍頭企業(yè)也在降價(jià)。

      2008年3月,位于深圳龍崗坪山的萬(wàn)科金域東郡的新樓盤降價(jià)10%,但截至6月底只出售了不到總數(shù)的1/4。對(duì)比2007年10月,該樓盤的前期以低于周邊同類樓盤近20%的價(jià)格面市,一周內(nèi)就銷售一空。

      “近期深圳90%的項(xiàng)目都存在打折降價(jià)行為?!鄙钲谑猩鐣?huì)科學(xué)院城市營(yíng)運(yùn)研究中心主任高海燕接受《中國(guó)新聞周刊》采訪時(shí)說(shuō)。

      來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),更清楚地表明了深圳市房?jī)r(jià)的整體現(xiàn)狀——自2008年1月以來(lái),深圳市商品住宅均價(jià)月均回落1000元/平方米。截至8月,深圳市房?jī)r(jià)降至不到11000元/平方米,成交量較去年同期下跌近60%。

      深圳房?jī)r(jià)大幅跌落之下,一些貸款買房的深圳市民采取了“斷供”。他們的說(shuō)法是,按照目前價(jià)格,即便賣掉房子,也不足以償還銀行貸款。

      2008年6月,一篇署名為“風(fēng)語(yǔ)”的《深圳斷供已過(guò)千億,次貸危機(jī)浮現(xiàn)》博客文章稱,其所在的蛇口片區(qū)某商業(yè)銀行斷供達(dá)到15億元。作者以該銀行的規(guī)模推斷,整個(gè)深圳地區(qū)斷供規(guī)模可能達(dá)到千億元。

      但深圳市銀監(jiān)局7月25日稱,深圳的個(gè)人貸款不良余額不足14億元。深圳市銀監(jiān)局認(rèn)為,斷供只是個(gè)別現(xiàn)象。

      究竟有多少貸款買房者中斷還款,目前尚不明確。

      上海房?jī)r(jià)目前出現(xiàn)了步深圳后塵的跡象

      按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì),與深圳同為一線城市的北京、上海目前房?jī)r(jià)平穩(wěn)。

      但,2008年初以來(lái),京、滬兩地開(kāi)發(fā)商打折、買房送車、送物業(yè)費(fèi)等變相降價(jià)措施已經(jīng)迭出不窮。一般經(jīng)濟(jì)學(xué)者分析認(rèn)為,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)可能并未考慮上述因素。

      上海市一直被地產(chǎn)商鼓吹為“保值升值功能最好”的中心樓盤,8月成了降價(jià)的領(lǐng)頭羊。

      位于內(nèi)環(huán)內(nèi)——上海最繁華地段的君御豪庭、上海新昌城的均價(jià)都跌去了20%。中遠(yuǎn)兩灣城,位于普陀區(qū)的樓盤的成交價(jià),5個(gè)月內(nèi)(8月比3月)降了8000元,跌幅近40%。

      此外,上海市中環(huán)和遠(yuǎn)郊的一些樓盤價(jià)格,都出現(xiàn)了10%左右的下調(diào)。

      樓市價(jià)格下跌的面積進(jìn)一步擴(kuò)大,包括杭州、重慶、大連、沈陽(yáng)等城市的房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了小幅下跌。來(lái)自國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查顯示:2008 年7月份全國(guó)70個(gè)大中城市的房屋平均銷售價(jià)格同比漲幅連續(xù)5個(gè)月下降。

      值得注意的是,房屋交易量在下滑。

      2008年7月,京、滬、深三地住房的成交量,僅為去年同期的一半左右(數(shù)據(jù)來(lái)自中指數(shù)研究院)——成交量下降反映的是供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變。

      張化學(xué),中國(guó)指數(shù)研究院咨詢部主管對(duì)《中國(guó)新聞周刊》表示,成交量下跌,銷售收入減少,將進(jìn)一步促使房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)促銷,回籠資金。

      地產(chǎn)老板們的憂心已經(jīng)表露出來(lái)。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹?gòu)?008上半年以來(lái),不止一次在公開(kāi)場(chǎng)合呼吁房地產(chǎn)行業(yè)要做好過(guò)冬準(zhǔn)備。事實(shí)上,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查表明,2008年2季度,房地產(chǎn)企業(yè)家的信心指數(shù)較前一季度繼續(xù)回落,在所有行業(yè)中排名倒數(shù)第一。

      當(dāng)然,具體到不同樓盤的降價(jià)時(shí)間和幅度,則會(huì)受資金情況的影響。一般而言,上市公司、大型國(guó)有房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金情況好于中小地產(chǎn)商。但是,價(jià)跌量縮,一個(gè)下行的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本成型。

      更重要的是消費(fèi)者的心理預(yù)期——8月下旬,央行針對(duì)國(guó)內(nèi)銀行的個(gè)人房貸進(jìn)行調(diào)查時(shí)表示,此輪房地產(chǎn)交易下降的根本原因,就在于市場(chǎng)觀望氛圍的進(jìn)一步增強(qiáng)。

      銀行貨款支撐下的高負(fù)債經(jīng)營(yíng)模式

      房地產(chǎn)下行,直接考驗(yàn)中國(guó)的金融系統(tǒng)。

      據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),截至2007年底,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率平均超過(guò)80%,且大多都是銀行債務(wù)。

      中國(guó)最大的國(guó)有商業(yè)銀行之一中國(guó)建設(shè)銀行(4.95,-0.04,-0.80%,吧),近期迫不及待地找房地產(chǎn)企業(yè)討回貸款。該行在8月中旬發(fā)表的一份報(bào)告中表示,目前正加緊催收到期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。

      招商銀行(19.80,-0.38,-1.88%,吧)的行長(zhǎng)馬蔚華也在2008年中報(bào)發(fā)布會(huì)上說(shuō),鑒于房地產(chǎn)行業(yè)受經(jīng)濟(jì)周期影響較大,招行計(jì)劃把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的總量控制在5%左右。上半年,這家老牌股份制銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款余額,已經(jīng)下滑到了110億元,這個(gè)數(shù)字比2007年的年底大約減少了10億元。

      采取類似行動(dòng)的,不僅招行和建行。央行數(shù)據(jù)顯示,自2008年1月以來(lái),國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的增幅連續(xù)7個(gè)月回落。

      對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),斷了的不只是財(cái)路,更可能是生命線。銀監(jiān)會(huì)的一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示,截至2007年底,中國(guó)國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行涉及房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人住房的按揭貸款數(shù)額高達(dá)5萬(wàn)億元。這個(gè)機(jī)構(gòu)的另外一個(gè)最新數(shù)據(jù)是,2008年1月到7月,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)1/5的資金,都來(lái)自銀行直接貸款。如果算上房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)自籌資金、外資等其他間接貸款渠道,銀行資金最終所占比例超過(guò)70%。

      中國(guó)房地產(chǎn)公司的運(yùn)作,屬于典型的銀行貸款支撐下的高負(fù)債經(jīng)營(yíng)模式。

      銀行和房地產(chǎn)公司的聯(lián)姻始于1996年。從這一年開(kāi)始,中國(guó)開(kāi)始試行資本金制度——要求投資項(xiàng)目必須首先落實(shí)資本金。按此規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)一旦湊足占項(xiàng)目總投資1/5的資本金,就可運(yùn)作一個(gè)商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

      “當(dāng)時(shí)相當(dāng)一批開(kāi)發(fā)商利用從地方政府手中拿到的土地去向銀行抵押貸款,再滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”,中國(guó)指數(shù)研究院咨詢部主管張化學(xué)說(shuō),這批開(kāi)發(fā)商實(shí)際上只用5%~10%的資金就可以撬動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目了。

      除了向銀行貸款,房地產(chǎn)公司似乎也沒(méi)有更好的選擇。在以銀行為主導(dǎo)的金融體系下,企業(yè)融資渠道非常有限。直到1990年,中國(guó)政府才決定在上海和深圳兩個(gè)沿海城市各設(shè)立一家證券交易所,并且實(shí)行嚴(yán)格的上市審批程序。在兩地上市的企業(yè)中,大型國(guó)有企業(yè)占多數(shù)。因此,房地產(chǎn)企業(yè)想通過(guò)證券市場(chǎng)融資,難度較大。

      共同的“國(guó)有”屬性,也是銀行向部分房地產(chǎn)企業(yè)提供巨額貸款的一個(gè)重要因素。2007年,在中國(guó)市場(chǎng),年銷售額超過(guò)100億元的房地產(chǎn)企業(yè)中,超過(guò)一半為國(guó)有企業(yè)。

      銀行與房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系密切后,就出現(xiàn)了廣為詬病的官商勾結(jié)現(xiàn)象。

      2003年1月,北京市世濤鴻業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)李慶賢,假借自己公司欲購(gòu)買北京匯華天和生物技術(shù)有限公司股權(quán)的名義,與北京市商業(yè)銀行玉海園路支行、北京恒嘉信置業(yè)有限公司簽訂委托貸款協(xié)議書(shū),獲取了恒嘉信置業(yè)公司存在玉海園路支行的人民幣800萬(wàn)元的貸款。

      事實(shí)上,這800萬(wàn)元的貸款被用于歸還北京市世濤鴻業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的銀行欠款,以及被李慶賢個(gè)人揮霍。而北京市商業(yè)銀行玉海園路支行副行長(zhǎng)王建梁,在收受李慶賢的賄賂后,違反銀行規(guī)定,在委托貸款協(xié)議書(shū)中用銀行名義為李的公司提供擔(dān)保。

      事發(fā)后,王建梁被法院判處9年有期徒刑,但玉海園路支行損失的數(shù)百萬(wàn)資金則再也無(wú)法追回。

      另外一方面,個(gè)人住房按揭貸款也相當(dāng)寬松,刺激了市場(chǎng)需求。從1998年開(kāi)始,個(gè)人住房貸款成為銀行熱門的金融產(chǎn)品,各家銀行紛紛降低貸款條件,首付款一降再降。到了2000年,各商業(yè)銀行競(jìng)爭(zhēng)白熱化時(shí),甚至推出了零首付。

      “零首付”居民住房貸款,在實(shí)際中存在著兩種“版本”:一種是商業(yè)銀行推出的,如2000年7月中國(guó)建設(shè)銀行和中國(guó)工商銀行(4.51,-0.02,-0.44%,吧)在上海、廈門及廣東推出住房貸款“零首付”業(yè)務(wù);另一種是開(kāi)發(fā)商自己運(yùn)作,方法包括開(kāi)發(fā)商開(kāi)出購(gòu)房者已經(jīng)負(fù)擔(dān)20%房款的證明,向銀行申請(qǐng)貸款;或者是抬高房?jī)r(jià),利用虛高的房?jī)r(jià)得到100%的貸款。

      現(xiàn)就職于北京一家媒體的顏紅,購(gòu)房時(shí)正好碰上了零首付時(shí)代。2000年,當(dāng)顏打算在北京購(gòu)買一套住房時(shí),當(dāng)時(shí)新開(kāi)盤的紫竹花園、都會(huì)華庭、陽(yáng)光曼哈頓、方寶苑、信荷城等樓盤都推出了零首付優(yōu)惠。

      上述零首付,事實(shí)上都是開(kāi)發(fā)商先墊款交付銀行,然后購(gòu)房者在一到二年時(shí)間內(nèi),將20%的首付款分批交付開(kāi)發(fā)商即可。顏?zhàn)罱K選擇了陽(yáng)光曼哈頓的一套總價(jià)約為30萬(wàn)元的一居室住房。在交給開(kāi)發(fā)商2.5萬(wàn)元定金后,顏紅就搬進(jìn)了新家。

      零首付雖然減免了當(dāng)期負(fù)擔(dān),卻加重了未來(lái)還貸的負(fù)擔(dān)。以10年期30萬(wàn)元的住房按揭為例,假如月息是7.83%,零首期按揭月供就約為3200元,這比付3成首期后月供高出了1000元。隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化,利率的上調(diào),購(gòu)房者未來(lái)債務(wù)負(fù)擔(dān)增加,從而影響其還貸能力。

      事實(shí)上,零首付是建立在透支未來(lái)消費(fèi)的基礎(chǔ)之上。

      據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),截至2007年底,中國(guó)居民的住房擁有率高達(dá)80%,而同期人均GDP為中國(guó)15倍的德國(guó)居民的住房擁有率尚不及中國(guó)一半。美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家的該比率均在70%以下。

      信貸危機(jī)已經(jīng)凸顯

      高負(fù)債經(jīng)營(yíng)模式,需要房?jī)r(jià)不斷上漲才能支撐。

      在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期,由于銀行持有大量的房地產(chǎn),或者是以房地產(chǎn)為抵押品的資產(chǎn),房地產(chǎn)價(jià)格的上漲將提高銀行資本的規(guī)模,從而改善銀行的資本充足率、資產(chǎn)質(zhì)量和盈利狀況。在這種情況下,銀行會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸供給,推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高。然而,一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌,就會(huì)影響銀行還款。

      目前,信貸危機(jī)已經(jīng)凸顯。

      截至2008年6月底,中資銀行各項(xiàng)人民幣房貸不良率比上年末上升0.22個(gè)百分點(diǎn),已經(jīng)逼近3%的國(guó)際警戒線。

      在金融重鎮(zhèn)上海,上海市銀監(jiān)局的數(shù)據(jù)顯示,截至2007年底,該市中資銀行房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款接近1/3,如果加上大量以房產(chǎn)作為抵押的其他貸款,房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)已影響到銀行一半左右的信貸資產(chǎn)安全。

      央行也意識(shí)到這是一個(gè)全國(guó)性的問(wèn)題,在2008年8月發(fā)布的一份報(bào)告中提醒,金融機(jī)構(gòu)需要密切關(guān)注房地產(chǎn)信貸的三重風(fēng)險(xiǎn):一是部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈趨緊可能造成開(kāi)發(fā)貸款不良率上升;二是房?jī)r(jià)低迷可能造成個(gè)人住房貸款違約增加;三是預(yù)售資金管理缺位可能會(huì)產(chǎn)生信貸資金風(fēng)險(xiǎn)。

      “隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)下行通道進(jìn)一步確立,不良貸款率將會(huì)顯著提高?!焙MㄗC券(14.91,0.00,0.00%,吧)的一位著名分析師表示,房?jī)r(jià)下跌對(duì)銀行沖擊的更大影響在于,作為銀行主要貸款抵押品的房地產(chǎn)和土地資產(chǎn)將會(huì)貶值,在以銀行為主導(dǎo)的中國(guó)金融體系下,一旦銀行貸款不良率大幅攀升將可能引發(fā)整個(gè)金融系統(tǒng)的動(dòng)蕩。

      最近一項(xiàng)新的信貸緊縮措施出臺(tái)——2008年8月27日,央行和銀監(jiān)會(huì)公布《金融促進(jìn)節(jié)約集約用地通知》,要求各金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)禁放貸給開(kāi)發(fā)商買地。這是自2004年以來(lái),中央政府為防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,所采取的系列信貸調(diào)控的最新舉措。

      2007年9月,央行曾宣布提高二套房首付比率和貸款利率,隨后又規(guī)定住宅在封頂之后才能預(yù)售。上述政策出臺(tái)后,很多銀行都收緊了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和住房按揭貸款。

      中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行廣州一家的支行的信貸員告訴《中國(guó)新聞周刊》,當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的貸款業(yè)務(wù)一般都放在最后考慮。

      盡管目前還沒(méi)有具體的案例,但不少分析人士都認(rèn)為,一些中小房地產(chǎn)公司將瀕臨破產(chǎn)。國(guó)泰君安證券研究所報(bào)告稱,2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口會(huì)達(dá)到3100億元。

      滬深兩市發(fā)布的年中報(bào)的109家房地產(chǎn)企業(yè),上半年負(fù)債總計(jì)超過(guò)3500億元,較去年同期上升了65%(數(shù)據(jù)截止至2008年8月29日)。

      即便持有150多億元現(xiàn)金的萬(wàn)科集團(tuán),在2008年中報(bào)中也明確提出將謹(jǐn)慎拿地,繼續(xù)秉持現(xiàn)金為王的策略。

      可想而知,降價(jià)促銷、出讓儲(chǔ)備土地、出讓子公司股權(quán),將成為不少房地產(chǎn)企業(yè)回籠現(xiàn)金的選擇。

      此前在資本市場(chǎng)利好行情和房?jī)r(jià)暴漲的鼓舞下,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)曾經(jīng)掀起了一場(chǎng)圈地?zé)?,那些極度擴(kuò)張并且負(fù)債累累的開(kāi)發(fā)商此時(shí)卻被自己囤積的大量土地所累。

      地產(chǎn)公司首創(chuàng)置業(yè),8月20日宣布以600萬(wàn)元將天津市東麗區(qū)的華明項(xiàng)目60%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予RZP,將其附屬子公司擁有的天津市新青區(qū)的新青項(xiàng)目40%及60%股權(quán)分別轉(zhuǎn)讓給首創(chuàng)置業(yè)及RZP,代價(jià)各為400萬(wàn)元及600萬(wàn)元。

      首創(chuàng)置業(yè)2003年在香港聯(lián)交所上市,主要項(xiàng)目大都位于京、滬、粵等沿海大城市,2008年上半年,銷售收入接近25億人民幣。高盛公司早在2008年5月就曾預(yù)警,重慶、成都等首創(chuàng)置業(yè)樓盤云集之地2008年出現(xiàn)的銷量下滑、價(jià)格下跌,將導(dǎo)致公司現(xiàn)金吃緊。

      招商地產(chǎn)(11.75,0.00,0.00%,吧),萬(wàn)科集團(tuán)最近也有類似賣地舉動(dòng)。

      發(fā)行公司債,是上市房地產(chǎn)公司解困的一條主要渠道。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),2008年以來(lái),金地集團(tuán)(6.08,0.00,0.00%,吧)、新湖中寶(3.56,0.00,0.00%,吧)、保利地產(chǎn)(12.00,0.00,0.00%,吧)、萬(wàn)科A(5.92,0.00,0.00%,吧)、北辰實(shí)業(yè)(3.43,0.00,0.00%,吧)、中糧地產(chǎn)(4.21,0.00,0.00%,吧)等發(fā)行公司債的申請(qǐng)相繼獲得證監(jiān)會(huì)的審批。

      一些非上市地產(chǎn)公司甚至不惜向民間借貸。5月,嘉興市廣源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司獲得上市公司大紅鷹(5.86,0.00,0.00%,吧)1億元人民幣自有資金的貸款,貸款期限一年,年利率為18%,這是銀行中長(zhǎng)期貸款年利率的2倍多。

      但即使這樣高的利率,并非所有開(kāi)發(fā)商都能貸到。

      土地財(cái)政也在縮水

      樓市下行,也影響到了地方政府的稅收增長(zhǎng)。國(guó)家稅務(wù)總局?jǐn)?shù)據(jù)顯示:2008年7月,國(guó)內(nèi)稅收增幅比今年上半年回落了19.7個(gè)百分點(diǎn),其中證券、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅收入均出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。

      中國(guó)的地方財(cái)政,一直被稱為“土地財(cái)政”——地方政府深度介入房地產(chǎn)市場(chǎng),通過(guò)出讓土地,獲得土地出讓金和各種稅費(fèi)等資金收益。

      1997年亞洲金融危機(jī)之后,住宅產(chǎn)業(yè)被視為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn),2003年被國(guó)務(wù)院確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。一方面受中國(guó)以GDP增長(zhǎng)為政績(jī)考核指標(biāo)的趨動(dòng),另一方面是稅收體制的影響。中央政府的這一決定得到地方政府由衷的“積極響應(yīng)”。

      在中國(guó)當(dāng)前的分稅制體制下,房地產(chǎn)有關(guān)稅費(fèi)歸地方政府征收并使用,共涉及營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅等13個(gè)稅種。

      因此,全國(guó)各地政府不惜動(dòng)員各種資源加大房地產(chǎn)投資。1997年至2006年間,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資年均增幅超過(guò)20%,為同期GDP年均增幅的2倍。房地產(chǎn)稅費(fèi)逐漸成為地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源。

      地方政府助推房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,主要是圍繞土地供應(yīng)來(lái)實(shí)現(xiàn)。

      目前,中國(guó)實(shí)行的是土地公有制,私人只能擁有40到70年的土地使用權(quán)。天則經(jīng)濟(jì)研究中心主任張曙光認(rèn)為,而在現(xiàn)行的公有制土地制度中,國(guó)有制土地是可以直接上市交易的,農(nóng)村集體所有制也必須轉(zhuǎn)換成國(guó)有制土地后才可以上市交易。中國(guó)地方政府都設(shè)有土地儲(chǔ)備交易中心,進(jìn)行土地交易。

      一些地方政府為了扶持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的繳納采取寬松的政策——低價(jià)協(xié)議出讓土地,使開(kāi)發(fā)商用很少的錢就能拿到土地開(kāi)發(fā)商品房。由于地方政府違章批地,不規(guī)范用地滋生的腐敗案件也頻繁發(fā)生。

      2007年12月19日,廣州市花都區(qū)國(guó)土局原局長(zhǎng)譚斌收受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商賄賂,違規(guī)轉(zhuǎn)讓6000多畝土地的使用權(quán),向開(kāi)發(fā)商少收取了土地出讓金3.4億元。

      國(guó)土部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2000年到2006年,全國(guó)各地有近萬(wàn)名官員,因?yàn)檫`法違規(guī)出讓土地,受到黨紀(jì)政紀(jì)處分或追究刑事責(zé)任。

      為了遏制協(xié)議出讓土地的灰色空間,國(guó)土資源部2002年推行招、拍、掛制度,要求土地必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式進(jìn)行公開(kāi)交易。但是,開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)普遍認(rèn)為該制度會(huì)推高土地價(jià)格,于是紛紛加速囤地步伐,間接推高了土地價(jià)格——建設(shè)銀行(4.95,0.00,0.00%,吧)研究部的一份報(bào)告顯示,2001年初至2007年5月份,開(kāi)發(fā)商只完成了手頭上40%的土地項(xiàng)目,余下的均被囤積和倒賣。

      上海證券報(bào)評(píng)論部主任時(shí)寒冰,在今年8月底召開(kāi)的后奧運(yùn)時(shí)代高峰論壇上表示,協(xié)議出讓制改成招、拍、掛制,事實(shí)上造成了地方政府壟斷土地,是導(dǎo)致此輪房?jī)r(jià)暴漲的重要原因。

      地價(jià)確實(shí)不斷攀升。

      2007年全國(guó)各大城市地價(jià)的平均水平為1751元/平方米,較2000年增長(zhǎng)了四分之三。

      開(kāi)發(fā)商和地方政府合力推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)水漲船高,與此同時(shí),房屋拆遷糾紛案件也呈大幅上升趨勢(shì)。

      湖北省司法廳稱,2008年上半年,該省房屋拆遷案件超過(guò)5600件,主要原因是拆遷安置中安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及解決糾紛的依據(jù)不統(tǒng)一。早在2005年底,湖北省發(fā)改委就認(rèn)為,該省房屋拆遷量過(guò)大,客觀上刺激了居民的購(gòu)房需求,導(dǎo)致房?jī)r(jià)的快速上漲。省會(huì)武漢的房?jī)r(jià),從2005年到2008年,上漲了近一倍。在此期間,湖北省每年房屋拆遷量多達(dá)2000多萬(wàn)平方米。

      在土地經(jīng)營(yíng)管理上,中國(guó)中央政府采取了與地方政府截然不同的措施。為打擊開(kāi)發(fā)商過(guò)度囤地行為,2008年1月,國(guó)務(wù)院辦公廳宣布,土地閑置滿兩年堅(jiān)決無(wú)償收回。同時(shí)還要求,2008年6月底前,各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國(guó)務(wù)院作出專題報(bào)告。

      此舉雖然是圍繞土地問(wèn)題展開(kāi),但卻是“意在房?jī)r(jià)”。促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在規(guī)定期限內(nèi)開(kāi)發(fā)土地,增加房屋供給,這是國(guó)家實(shí)行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)“增加供給、抑制需求”調(diào)控思路的具體表現(xiàn)。

      然而,一些地方政府紛紛出臺(tái)措施,從信貸支持、稅收扶持、報(bào)建費(fèi)減免、鼓勵(lì)土地轉(zhuǎn)讓、地價(jià)款緩繳等方面支持開(kāi)發(fā)商。2008年7月中旬,南京市國(guó)土局決定將出讓的土地規(guī)模從原先的200畝左右降低到100畝以下,部分企業(yè)土地出讓金付款期限被延長(zhǎng)到一年。該局稱此舉旨在“促進(jìn)土地市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展”。

      盡管如此,中央政府宏觀調(diào)控力度加強(qiáng),地方政府運(yùn)作空間收窄,房地產(chǎn)市場(chǎng)上的主體力量明顯受到了制約。業(yè)內(nèi)人士告訴《中國(guó)新聞周刊》,中央政府當(dāng)前的宏觀調(diào)控政策應(yīng)該還會(huì)延續(xù)。

      炒房團(tuán)因素被“高估”

      眼下,受宏觀經(jīng)濟(jì)下行、樓市蕭條影響,炒房團(tuán)離場(chǎng)跡象也日益明顯。但事實(shí)上,與制造了樓市泡沫的開(kāi)發(fā)商、銀行、地方政府相比,投資客其實(shí)只是推高房?jī)r(jià)的一個(gè)次要因素。

      民眾對(duì)于炒房團(tuán)“興風(fēng)作浪”樓市的印象,始于名噪一時(shí)的溫州炒房團(tuán)。2003年,溫州炒房團(tuán)大規(guī)模購(gòu)買福州房產(chǎn),3年后,福州大多數(shù)樓盤價(jià)格上漲了一倍以上,部分甚至達(dá)到了150%。

      此后,溫州炒房團(tuán)的足跡,又循著上海、北京等沿海發(fā)達(dá)城市,向內(nèi)陸二、三線城市遷移。此間,恰逢全國(guó)性房?jī)r(jià)上漲期。由此,溫州炒房團(tuán)的“走到哪,漲到哪”的名聲開(kāi)始流傳。國(guó)土資源部2004年就指出,個(gè)別地方游資炒作房地產(chǎn)造成房?jī)r(jià)泡沫,造成非理性上漲。

      溫州炒房團(tuán),事實(shí)上只是中國(guó)高達(dá)數(shù)萬(wàn)億元的民間閑散資金,尋求投資渠道的一個(gè)縮影。2003年急劇拉升的房地產(chǎn)投資,對(duì)民間資金來(lái)說(shuō),是暗示了這一市場(chǎng)的潛在升值空間。所謂資本逐利而動(dòng),炒房團(tuán)自然應(yīng)運(yùn)而生。

      不過(guò),近日地產(chǎn)中介公司我愛(ài)我家提供的一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2008年7月,北京市擁有2套以上住房的顧客,已經(jīng)主動(dòng)將房屋售價(jià)下調(diào)了20%。 ★

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