市場(chǎng)觀望氣氛濃厚的背后，正是中國(guó)樓市的高價(jià)路線走得太遠(yuǎn)，遠(yuǎn)超普通百姓的經(jīng)濟(jì)消費(fèi)能力。打折，會(huì)成為開發(fā)商的救命稻草嗎？且看市場(chǎng)這只大手將把中國(guó)樓市帶向何方。

2008年的中國(guó)樓市，可謂“亂花漸欲迷人眼”。深圳、廣州、上海、北京的樓盤價(jià)格出現(xiàn)了松動(dòng)，重慶、武漢、杭州等地的樓市也“打折風(fēng)”蔓延。三至五月，中國(guó)指數(shù)研究院通過(guò)調(diào)研，跟蹤統(tǒng)計(jì)了北京、天津、上海、廣州、深圳、武漢、重慶、成都、杭州等主要城市樓盤的打折促銷信息，以此來(lái)剖析當(dāng)前中國(guó)樓市的現(xiàn)狀，借此廓清迷霧下2008年中國(guó)樓市的走勢(shì)。

中國(guó)樓市寒流來(lái)襲

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院調(diào)研采集的數(shù)據(jù)，我們得到北京、上海、廣州、深圳、成都、武漢等城市近期新推樓盤的平均打折信息，具體如表所示。

從上表我們可以看出，目前北京位列樓市打折榜首位，其位于城郊回龍觀地區(qū)的某樓盤折扣價(jià)，低至8.379折。緊隨其后的是深圳，其一次性付款平均折扣為9.1折，按揭付款平均折扣為9.5折。深圳某新樓盤推出的最低折扣為8.4折，還贈(zèng)送裝修和小家電。

上述調(diào)研七大城市的一次性付款平均折扣為9.49折，按揭付款平均折扣為9.65折，最低平均折扣為8.94折。誠(chéng)然七大城市并不能完全代表全國(guó)的情況，但在一定程度上可以反映目前全國(guó)樓市的整體形勢(shì)。這種平均折扣的數(shù)據(jù)較之于去年同期全國(guó)大多數(shù)城市的9.8-9.9折來(lái)說(shuō)，可謂是優(yōu)惠之大優(yōu)惠了。可見，目前中國(guó)樓市正處于低迷時(shí)期。

打折手段各顯神通

通過(guò)上述九個(gè)城市的樓市打折促銷情況，我們可以看出，這些正在打折樓盤，打折促銷手段方式各有特點(diǎn)。很多開發(fā)商并非明目張膽的降價(jià)，而是采取迂回的降價(jià)策略，或明示打折，或變相打折。

明示打折：包括一次性付款折扣、按揭折扣、團(tuán)購(gòu)折扣、折上折等，這種促銷方式一般是在中低檔樓盤中比較常用。高檔樓盤和大盤一般是在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期和尾盤期使用。

變相打折：包括送禮包（物業(yè)費(fèi)、精裝費(fèi)、家電、汽車等）、減首付、節(jié)日優(yōu)惠、房交會(huì)優(yōu)惠、會(huì)員優(yōu)惠等；

而且，這看似天上掉餡餅的好事里也包含著禍心。這些打折盤的開發(fā)商們并不能確保降價(jià)不降質(zhì)。通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，盡管現(xiàn)在打折風(fēng)四起，但很多購(gòu)房者并沒有得到真正的優(yōu)惠。很多樓盤名義上在打折促銷，實(shí)際上卻是提高了價(jià)格后再打折；此外，許多打折的樓盤也是一些朝向不好、品質(zhì)較差的尾盤。

打折風(fēng)后的中國(guó)樓市走向

“打折”“促銷”“優(yōu)惠”成為目前樓市的關(guān)鍵詞，很多開發(fā)商借助節(jié)日氛圍打出促銷策略也小見成效，但由于目前房?jī)r(jià)體系仍在上浮，價(jià)格壁壘厚重，市場(chǎng)觀望氣氛依舊濃烈。

樓市整體有所回暖，區(qū)域市場(chǎng)有差異

從近期全國(guó)樓市情況看，全國(guó)樓市整體有所回暖，總體環(huán)比回升12%左右。5月4日至5月10日全國(guó)16個(gè)大中城市新房的成交情況顯示：華南地區(qū)成交量普遍有所放大，表現(xiàn)相對(duì)突出。深圳日均成交188套，已經(jīng)達(dá)到去年同期水平；惠州、廈門成交量環(huán)比增長(zhǎng)達(dá)50%以上；東莞、福州成交量環(huán)比增長(zhǎng)也都在20%左右。華東地區(qū)上海成交5583套，較上周3101套大幅增加80%。此外杭州、合肥表現(xiàn)也較好。杭州成交環(huán)比增長(zhǎng)65%，合肥日均成交量環(huán)比增長(zhǎng)50%，成交均價(jià)穩(wěn)中有升。華北地區(qū)表現(xiàn)一般，中西部地區(qū)成交基本保持穩(wěn)定，長(zhǎng)沙成交量有所放大，環(huán)比增長(zhǎng)68%。假日樓市的短暫回暖并不能代表5月至下半年的樓市能夠順利走出低谷。目前很多開發(fā)商仍然處于房源滯銷、回款壓力巨大的愁局中，如何在價(jià)格和銷量中間衡量得失，是決定樓市走向的關(guān)鍵。

真實(shí)需求存在，房?jī)r(jià)過(guò)高

目前樓市現(xiàn)狀表明很多消費(fèi)者的真實(shí)購(gòu)房需求是存在的，據(jù)房展會(huì)的消費(fèi)者調(diào)查顯示，很多消費(fèi)者的購(gòu)房意愿是非常明顯的，甚至房源、戶型都已選好。至于遲遲沒有出手，就是認(rèn)為目前房?jī)r(jià)仍然過(guò)高。預(yù)期的變化導(dǎo)致成交量萎縮，價(jià)格是目前市場(chǎng)買賣雙方的分歧所在。目前，中國(guó)房?jī)r(jià)整體上還是偏高的，所以價(jià)格下調(diào)帶來(lái)房屋成交量的回升是非常有可能的。

預(yù)計(jì)成交量在未來(lái)兩個(gè)月內(nèi)會(huì)放大

據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，5、6月份將是開發(fā)商集中推盤的高峰時(shí)間段。伴隨著目前市場(chǎng)還較為低迷的現(xiàn)狀及未來(lái)開發(fā)商推盤量的不斷加大，預(yù)計(jì)未來(lái)這兩個(gè)月內(nèi)成交量將陸續(xù)放大，同時(shí)開發(fā)商在推盤時(shí)也會(huì)較為理性，理性定價(jià)和中小戶型將有利于提高市場(chǎng)的有效購(gòu)買力。

政策調(diào)控將依然保持從緊

就房地產(chǎn)行業(yè)而言，目前已出現(xiàn)了明顯的變化。第一，價(jià)格上漲走勢(shì)趨緩，部分區(qū)域價(jià)格跌幅明顯，成交量萎縮；第二，土地流拍明顯，各地方財(cái)政收入縮水；第三，開發(fā)商資金壓力加劇，銀行信貸不斷縮緊。目前市場(chǎng)前景并不是十分樂觀，因此政府短期內(nèi)對(duì)行業(yè)的調(diào)控并不會(huì)放松，這種調(diào)控可以是分階段、分區(qū)域進(jìn)行的。

市場(chǎng)需求受宏觀市場(chǎng)和價(jià)格雙重影響，今年樓市走勢(shì)需謹(jǐn)慎判斷。如果5月樓市成交相比年初沒有大的提升，加上持續(xù)通漲和政策方面并無(wú)改善，極有可能2008年整年市場(chǎng)將處于不景氣的狀態(tài)，反之亦然。而從市場(chǎng)反饋來(lái)看，雖然自住需求依然存在，但市場(chǎng)潛在需求是否能轉(zhuǎn)換為實(shí)際成交，仍取決于諸多因素，如政策的變動(dòng)、CPI的上漲、股市的陰晴、地區(qū)樓市價(jià)格的變化都會(huì)產(chǎn)生直接或間接的影響。至于房?jī)r(jià)明朗的問題，這至少要看未來(lái)兩個(gè)月甚至下半年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體表現(xiàn)而定。

（中國(guó)指數(shù)研究院 供稿）