彭　勇　李佳鵬

曾經(jīng)是房?jī)r(jià)漲幅榜冠軍的深圳2008年年初以來(lái)一直在領(lǐng)跌全國(guó)，開(kāi)始出現(xiàn)“購(gòu)房者負(fù)資產(chǎn)”現(xiàn)象，一些房主選擇了主動(dòng)斷供。

與深圳的狀況相比，北京、上海等熱點(diǎn)城市的樓市狀況仍較樂(lè)觀。一些專(zhuān)家認(rèn)為，雖然深圳發(fā)生的事件僅是個(gè)案，但應(yīng)引起相關(guān)金融部門(mén)的高度重視。

負(fù)資產(chǎn)現(xiàn)象增加

主動(dòng)斷供者出現(xiàn)

來(lái)自深圳國(guó)土部門(mén)的統(tǒng)計(jì)顯示，2008年前5個(gè)月深圳房?jī)r(jià)分別為15080元/平方米、16314元/平方米、13618元/平方米、11962元/平方米和11014元/平方米。與2007年10月17350元/平方米的歷史高位相比，到2008年5月，深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)下跌了36.5%。

什么是負(fù)資產(chǎn)？只要房?jī)r(jià)下跌超過(guò)30%，首付為三成的購(gòu)房者不僅首付化為烏有，手中的房產(chǎn)按照市場(chǎng)現(xiàn)價(jià)也無(wú)法抵償銀行貸款，就是負(fù)資產(chǎn)。深圳市龍崗區(qū)布吉街道購(gòu)房者任小姐告訴記者，她在布吉街道的某樓盤(pán)買(mǎi)的一套住房，在半年時(shí)間里，由于開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷(xiāo)售，她還沒(méi)有收樓，所購(gòu)房產(chǎn)就由當(dāng)時(shí)的133萬(wàn)元變成93萬(wàn)元，縮水40萬(wàn)元，成為負(fù)資產(chǎn)。

由于房?jī)r(jià)下調(diào)，開(kāi)發(fā)商不斷打折促銷(xiāo)，深圳市寶安區(qū)、龍崗區(qū)和南山區(qū)的一些樓盤(pán)，都有房主出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)現(xiàn)象，有的房主選擇了主動(dòng)斷供。

斷供分為三種情況

尚未影響全局

根據(jù)人民銀行深圳中心支行發(fā)布的消息，2008年深圳房貸業(yè)務(wù)不良率略有上升。到3月末，深圳全市個(gè)人住房不良貸款余額為13.36億元，比2007年年末增加了0.81億元；房貸不良率為0.58%，比2007年年末上升了0.04個(gè)百分點(diǎn)。

長(zhǎng)城證券行業(yè)分析師劉昆認(rèn)為，負(fù)資產(chǎn)目前對(duì)于自住購(gòu)房者而言，主要是一種心理概念，影響不大。負(fù)資產(chǎn)真正影響的是那些手握多套住房的炒房者，他們不堪利息重負(fù)，才有可能斷供。

針對(duì)外界“深圳房貸壞賬超千億元”的說(shuō)法，深圳銀監(jiān)局回應(yīng)說(shuō)，深圳的銀行包括房貸在內(nèi)的全部壞賬余額估計(jì)也不到1000億元，而其中開(kāi)發(fā)貸款的壞賬率目前還低于全國(guó)平均水平。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，深圳發(fā)生的情況并未影響到全國(guó)?！吧钲跀喙┈F(xiàn)象的產(chǎn)生有兩方面因素，一方面深圳毗鄰香港，當(dāng)?shù)爻捶楷F(xiàn)象非常普遍；另一方面深圳房?jī)r(jià)相比去年最高峰時(shí)期嚴(yán)重縮水，大量房產(chǎn)變成負(fù)資產(chǎn)。而北京、上海的情況要比深圳好很多?！?/p>

一家國(guó)有銀行北京某支行的工作人員說(shuō)，目前他們銀行無(wú)論是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款還是個(gè)人住房按揭貸款都有著嚴(yán)格的審查程序，對(duì)于這兩種貸款都采取了非常審慎的態(tài)度。前一段時(shí)間他們?cè)槍?duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款進(jìn)行過(guò)專(zhuān)門(mén)檢查，檢查結(jié)果證明房地產(chǎn)貸款客戶整體信用度較高，貸款質(zhì)量較好，客戶信用風(fēng)險(xiǎn)處于相對(duì)穩(wěn)定狀態(tài)。

嚴(yán)格遵循房貸政策

銀行才能防范風(fēng)險(xiǎn)

盡管大規(guī)模的負(fù)資產(chǎn)和涌動(dòng)的“斷供潮”并未出現(xiàn)，但這并不意味著可以高枕無(wú)憂。深圳大學(xué)國(guó)際金融研究所所長(zhǎng)國(guó)世平說(shuō)，深圳的銀行在住房貸款方面情況不算太壞，這主要是與美國(guó)次貸相比，中國(guó)的住房貸款主要是給優(yōu)質(zhì)客戶的，所以還沒(méi)有出現(xiàn)大問(wèn)題。但這不等于銀行違規(guī)放貸沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)下調(diào)，2008年下半年或2009年將迎來(lái)客戶違約的高峰。

北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，目前部分人在認(rèn)識(shí)中存在誤區(qū)，認(rèn)為房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定程度的下跌必然會(huì)引發(fā)全局性的金融風(fēng)險(xiǎn)。其實(shí)，出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的概率并不如想象得那么高，假定房?jī)r(jià)每平方米下跌30%，但對(duì)于不同的購(gòu)房者影響各不相同，因?yàn)榇蠖鄶?shù)的購(gòu)房者并不是在房?jī)r(jià)最高點(diǎn)購(gòu)進(jìn)的，因此多數(shù)購(gòu)房者并不會(huì)出現(xiàn)資不抵債的情況。目前應(yīng)進(jìn)一步了解市場(chǎng)上的真實(shí)情況，注意區(qū)別特定市場(chǎng)與全國(guó)市場(chǎng)、個(gè)別現(xiàn)象與普遍現(xiàn)象，對(duì)于金融管理層而言，應(yīng)引起重視。

有關(guān)專(zhuān)家說(shuō)，在當(dāng)前樓市持續(xù)調(diào)整的情況下，銀行應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循國(guó)家房貸政策，才能防止風(fēng)險(xiǎn)，保證房貸資金安全。（摘自2008年7月10日《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》）