張順龍

房價(jià)必須在三大背景下解讀

在目前的中國，房價(jià)恐怕是最能牽動(dòng)人心的名詞了，尤其是作為城市里的人，無不為其牽腸掛肚煞費(fèi)苦心。

說到房價(jià)，我們必須了解一個(gè)大的心理背景，在中國目前的非理性的市場背景下，消費(fèi)者感性的色彩還是很濃厚的，跟風(fēng)的現(xiàn)象非常嚴(yán)重，這是房價(jià)非理性的一個(gè)重要原因。就說股市，6000多點(diǎn)到跌破2000點(diǎn)只不過幾個(gè)月時(shí)間，讓人驚心動(dòng)魄，那些連市盈率都不明白的人跟風(fēng)而進(jìn)，結(jié)果基本上被套住，而當(dāng)初冒出的無數(shù)股神都消失得無影無蹤。

說到房價(jià)，要了解一個(gè)大的經(jīng)濟(jì)背景，在目前中國的土地模式和城鄉(xiāng)關(guān)系上，以及工業(yè)化和城市化的大的形勢下，決定了房地產(chǎn)發(fā)展是如香港模式一樣，會(huì)呈現(xiàn)明顯的周期性，會(huì)出現(xiàn)繁榮和蕭條的反復(fù)交叉進(jìn)行，而不是一直保持幾十年的緩慢上漲的趨勢。

說到房價(jià)，還要了解一個(gè)大的社會(huì)背景，目前的房價(jià)從根本上說是這個(gè)社會(huì)的各個(gè)利益集團(tuán)的博弈力量差別太大導(dǎo)致的，或者說，是買房者集團(tuán)無法制約地產(chǎn)牟利集團(tuán)的結(jié)果。而我們的模式又恰恰是社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的模式，社會(huì)主義決定了政府不可能不出手干預(yù)這個(gè)涉及到民生根本的行業(yè)，而市場經(jīng)濟(jì)又決定它到了某個(gè)階段之后，自身的價(jià)值規(guī)律會(huì)出來調(diào)節(jié)。在這樣三重背景下來探討房價(jià)的有關(guān)問題，才不至于太偏頗，才能回到房價(jià)的本來面目。

一線城市上漲瘋狂 青島也不例外

實(shí)際上，目前的樓市成交低迷和價(jià)格下跌恰恰就是政府和市場共同調(diào)節(jié)的結(jié)果。我們不妨以國內(nèi)著名的四大一線城市樓價(jià)變動(dòng)趨勢來看看這幾年樓市上漲的瘋狂。

北京在2005年之前價(jià)格一直保持穩(wěn)定的緩慢增長。2005年，因奧運(yùn)而來的巨大投資開始顯現(xiàn)效果，于是北京的房價(jià)上漲開始加速。到了2006年，一年間很多樓盤已經(jīng)漲了40%；而2007年的房價(jià)更加瘋狂，其中著名的泛海國際居住區(qū)，一個(gè)260萬的大盤，一期開盤8000一平方米，三年后到了30000元一平方米。

上海則是一年一個(gè)臺(tái)階上來，從2001年開始一直以一個(gè)比較快的速度在增長，除了05年的調(diào)控使速度放慢一些之外，都超過10%。多年的增長積累起來，導(dǎo)致其房價(jià)也是高不可攀，當(dāng)然湯臣一品最是代表。

深圳和廣州則是因?yàn)榻?jīng)歷過1998年的亞洲金融危機(jī)和香港樓市大崩盤的深刻影響，加上當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，政府土地生財(cái)?shù)挠淮螅缘?005年時(shí)，樓市一直很平穩(wěn)，以致當(dāng)年調(diào)控的時(shí)候，當(dāng)?shù)毓賳T直接表示“我們無須調(diào)控”。但到了2006年和2007年，兩個(gè)城市尤其是深圳價(jià)格幾乎坐上了火箭，樓價(jià)一年就能增長一倍。原因在于當(dāng)?shù)厝藥缀跞繀⑴c炒樓，而且炒作手段高超，于是泡沫最大，也就成了整個(gè)中國樓市最先下跌的地方。

說到青島，很多開發(fā)商會(huì)以前期沒有大漲來給自己不降價(jià)的信心，其實(shí)青島自2000年以來的房價(jià)上漲幾乎和上海差不多。雖然沒有某一年的大漲，但年年的幅度都不是很小，最終使價(jià)格也脫離了市民的購買力，加上本來就不高的居民收入和本地經(jīng)濟(jì)太依賴的出口行業(yè)出現(xiàn)問題，還有政策房大量出現(xiàn)，使高高的商品房價(jià)也難以支撐。尤其是郊區(qū)供應(yīng)巨大，供求關(guān)系發(fā)生根本變化，到了目前很多樓盤出現(xiàn)了價(jià)格調(diào)整也是一種理性回歸。

從上述城市的價(jià)格變動(dòng)可以看出，房價(jià)早已超出居民的購買能力，理性回歸已經(jīng)是必然的了。但這個(gè)行業(yè)里的人似乎都不愿意承認(rèn)現(xiàn)實(shí)。在2007年底珠三角破裂之后，王石提出拐點(diǎn)論是很有先見之明的，但是卻遭遇了幾乎全行業(yè)的口水——可見這個(gè)行業(yè)的浮躁。結(jié)果跌聲一路北來，跨長江，越黃河，幾乎橫掃中國，大家這才驚呼“冬天來了”。而這時(shí)再行動(dòng)已經(jīng)錯(cuò)過了最好的時(shí)機(jī)。

為什么房價(jià)下跌

前期業(yè)主難以承受？

我們看到，緊隨著降價(jià)潮的是前期業(yè)主的退房潮，并且在很大程度上，前期高價(jià)買房的業(yè)主已經(jīng)成了開發(fā)商調(diào)整價(jià)格最忌憚的一群人和房價(jià)下調(diào)的最大障礙。那么為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的情況呢？

我們很少聽到買股票賠了的人去退股票，很少聽到買汽車降價(jià)的人去退汽車，這個(gè)當(dāng)然有他自己的原因所在。比如股票如果不割肉就不算真正的虧損，還能等到比較快的反彈。比如買汽車的人都是比較有錢的人，能夠承受價(jià)格貶值。那為什么買了房子的人價(jià)格下跌了就可以比較理直氣壯地來鬧著退房呢？

當(dāng)然大背景就是我們國家的契約精神沒有完全確立。盡管市場經(jīng)濟(jì)已經(jīng)發(fā)展了十幾年，但更多的人還沒有完全學(xué)會(huì)遵守規(guī)則。而也有一部分是炒房的人在購買，炒房的人對價(jià)格的敏感度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于自住者，他們往往是鬧事的骨干力量。其他還有這么幾方面的原因：

一是本身房子是高利潤、又被大家批判的東西，開發(fā)商在過去幾年里找個(gè)機(jī)會(huì)就漲價(jià)，而且是毫無顧忌，連續(xù)上漲。而買房者只能被動(dòng)接受，根本沒有議價(jià)能力，更不用說討價(jià)還價(jià)了。市場經(jīng)濟(jì)的公平性在這個(gè)行業(yè)基本見不到，博弈雙方的力量完全不對等。所以在這個(gè)方面的改變，買房者算是得到了一次機(jī)會(huì)，來發(fā)泄自己，所以，于情來說，弱者有很多讓人同情的地方。

二是房子支出對于一般百姓來說就是一生最大的一筆花銷，傾其所有自然不希望落空。而更為關(guān)鍵的是，由于目前基本上都是期房，也就是說，你交了錢還要等一年甚至更長的時(shí)間才能拿到新房的鑰匙。自然這個(gè)要替開發(fā)商來承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，即便是在上漲的周期。而一旦到了下跌周期，風(fēng)險(xiǎn)就更大了。尤其是在交了錢還沒有住進(jìn)去的時(shí)候，就下跌了，自然心理難以承受。

最后一條最為關(guān)鍵，就是目前的大多數(shù)買房者的資金都是來自銀行，而向銀行借錢是要支付很多的利息的，如果價(jià)格下跌，賣房者的損失就會(huì)迅速放大，讓其心理更難以承受。我們知道，深圳和廣州，東莞和福州的房價(jià)下跌程度相比最高的時(shí)候都已經(jīng)超過40%，很多在高峰買房的人很難受，甚至心理難以承受，尤其是高位入市的炒房者。以剛剛下調(diào)前的 6.6555%的年利率為標(biāo)準(zhǔn)，可以算出，如果你貸款10萬元，30年后總還款的數(shù)目是23.12萬元，也就是說，利息超過原款，給銀行的錢超過給開發(fā)商的錢，房奴的日子不好過啊。

我們以一個(gè)樓盤降價(jià)30%后不同的還債來算算差距有多大：一個(gè)人買一套100萬元的房子，首付30萬元，貸款70萬元，因?yàn)閿?shù)字大，期限必須長，就以30年為例，月還4496元，那么30年后給銀行的總款就是161.8萬元，加上首付，總共是191.8萬元。如果兩個(gè)月后下跌了30%，他買同樣的房子只需要70萬元，首付還是30萬元，貸款是40萬元，貸款總數(shù)降低，每個(gè)月的還款能力就寬余了，這樣他只需要貸15年的就可以了，而利息也大大減少，月還3519元，比以前少了將近1000元，而且還款15年的總數(shù)只要63.3萬元，加上首付，總共是93.3萬元。不到前面的一半。于是我們就看到了，同樣的一套房子，價(jià)格下跌了30%，而最后的負(fù)擔(dān)卻減少了一多半，原因就是因?yàn)榻o銀行利息方面的錢大大減少了。這兩個(gè)數(shù)據(jù)對于一個(gè)房奴的生活來說，影響就太大了！所以李嘉誠說，房價(jià)上漲的時(shí)候沒有人跳樓，但房價(jià)下跌的時(shí)候一定有人跳樓！

任志強(qiáng)為什么說“要死銀行先死”呢？因?yàn)樵诤笃诘倪€貸中，銀行利息占的比例太大。一旦房子價(jià)格下降，業(yè)主必然覺得自己太虧了，算算就覺得不值了。以國人的誠信度和壓力而言，這樣的可能性很大，所以銀行風(fēng)險(xiǎn)就大，也因此政府要求提高首付。而炒房者可能要幾套來貸，風(fēng)險(xiǎn)自然更大，珠三角那些在高位進(jìn)入的炒家和6000點(diǎn)進(jìn)入股市的人沒有什么區(qū)別，等待他們的只是悔恨交加。要知道，6000到3000是下跌50%，相對容易；3000到6000是上漲100%，難度大多了，所以解套太難了！

正因?yàn)槿绱?，我們在解讀中國的房價(jià)的時(shí)候，才能看清楚這里面包含的種種利益和博弈。而作為一個(gè)普通百姓身份的購房者，在難以左右大形勢的情況下，尤其要看清大形勢，多學(xué)習(xí)一些專業(yè)知識(shí)，在這個(gè)人生最大一筆支出上慎重一些。買房子時(shí)一定要考察多個(gè)方面的問題， 做到“房有所值”。

At present, house prices are a cause of concern for many people in China, particularly the urban citizens. As far as the house price is concerned, attention should be paid to the consumers' educational background, economic situation and social status. As ordinary consumers, in circumstances where we cannot have a clear understanding of the social situation, we should acquire some professional knowledge and consider all unexpected factors if we aim to maintain the value of the house we plan to buy.