李榮亮

摘 要:文章通過耗散結構理論來闡述房地產行業(yè)的演化機制，并提出通過對房地產行業(yè)的控制參數的控制，使房地產行業(yè)在臨界值處升級為更加有序的狀態(tài)，使房地產行業(yè)走入低熵發(fā)展戰(zhàn)略。

關鍵詞:耗散結構 房地產行業(yè) 漲落 低熵戰(zhàn)略

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2009）01-255-02

房地產行業(yè)的發(fā)展與城市及其發(fā)展息息相關，現(xiàn)代化城市逐漸成為地區(qū)人流、物流、能流和信息流的旋渦，川流不息地卷進去，又隨時擴散出來，吐故納新，成為推進地區(qū)經濟持續(xù)發(fā)展的核心（彭遠述院士）。房地產業(yè)是我國國民經濟的主導產業(yè)，在現(xiàn)代社會經濟生活中有著舉足輕重的地位，經過十幾年的發(fā)展，正處于向規(guī)?；?、品牌化規(guī)范運作的轉型時期，增長方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場細分轉變。

耗散結構理論是現(xiàn)代系統(tǒng)工程中的重要分支之一，具有重要的方法論意義。其主要思想是當系統(tǒng)在處于遠離非平衡態(tài)的非線性區(qū)時，一旦系統(tǒng)某個控制參量的變化達到一定的閾值，通過“漲落”，系統(tǒng)可能發(fā)生突變，從原來無序或低序的混亂狀態(tài)轉變到一種時間、空間或功能上有序的新狀態(tài)。本文試圖從耗散結構理論來研究房地產業(yè)這個復雜的開放系統(tǒng)，探討房地產行業(yè)演化升級的路徑。

一、耗散結構理論

1969年諾貝爾化學獎得主普利高津在對經典熱力學的基礎上提出,一個遠離平衡的開放體系,當外界條件達到某一閾值時,量變可能引起質變,系統(tǒng)通過不斷地與外界交換能量和分子,會自動出現(xiàn)一種自組織現(xiàn)象,組成系統(tǒng)的各子系統(tǒng)會形成一種互相協(xié)調的作用,從而可能從原來的無序狀態(tài)變?yōu)橐环N時間、空間和功能的有序結構,這種非平衡狀態(tài)下的新的有序結構就是耗散結構。耗散結構理論認為耗散結構的形成需要三個條件，一是系統(tǒng)必須是開放系統(tǒng)；二是系統(tǒng)必須是遠離非平衡態(tài)；三是系統(tǒng)的不同元素之間存在著非線性的機制。

二、房地產行業(yè)結構與耗散結構特性

（一）房地產行業(yè)結構

房地產行業(yè)是一個復雜的開放系統(tǒng)，從流程來看可以分為房地產投資子系統(tǒng)、房地產開發(fā)子系統(tǒng)、房地產銷售子系統(tǒng)和房地產服務子系統(tǒng)。從組成上來看，又可以分為經濟子系統(tǒng)、要素子系統(tǒng)、文化子系統(tǒng)、人力資源子系統(tǒng)和信息子系統(tǒng)。而每個子系統(tǒng)又都包括若干個要素?？梢钥闯雒總€子系統(tǒng)之間呈現(xiàn)出互相作用、互相依賴、互相影響、互相制約的非線性相關關系。

（二）房地產行業(yè)的耗散結構特性

1.開放性。據相關專家統(tǒng)計，房地產業(yè)涉及的上下游行業(yè)近60個，是名符其實的支柱型產業(yè)，房地產行業(yè)正是不斷地與其它行業(yè)進行能量、信息、物質的交流才能維持與穩(wěn)定這些外界因素與房地產業(yè)的融合，也決定了房地產行業(yè)的開放性。

2.非平衡態(tài)。房地產行業(yè)作為經濟系統(tǒng)由于有物質流、信息流等的存在，隨時隨地存在遠離平衡的因素，平衡只存在于瞬間，其常態(tài)是非均衡的。在計劃經濟時代，我國的房地產業(yè)由于行政全方位干預以及外部沒有明顯的復雜性的引致，房地產企業(yè)的競爭機制與內部激勵機制所構成的負熵能系統(tǒng)動力機制還未真正形成，此時，房地產企業(yè)處于一種近平衡態(tài)。1998年房改后，通過引入市場競爭機制，政府放寬房地產市場的管制，啟動了讓房地產業(yè)熵減的能量，從而打破了原來的平衡態(tài)勢，形成一種非平衡態(tài)。

3.非線性。房地產業(yè)演化是非線性的復雜的。從宏觀角度來看，房地產經濟系統(tǒng)明顯與其它外部系統(tǒng)間存在線性機制。從微觀角度看，從房改之后，房地產系統(tǒng)開始處于一種復雜的、開放的系統(tǒng)環(huán)境，系統(tǒng)內部各個子系統(tǒng)開始顯示出結構質和功能質的差異性，由于構成房地產行業(yè)系統(tǒng)的各個子系統(tǒng)的差異性，導致了各個子系統(tǒng)之間的功能融合和互補關系，最終使得房地產顯示出非線性特性。

三、房地產行業(yè)系統(tǒng)的演化分叉分析

房地產行業(yè)系統(tǒng)內諸多要素之間存在非線性相關效應。非線性效應一般具有兩個特征，即突變和分叉，因此當房地產行業(yè)系統(tǒng)結構失穩(wěn)時，可用分叉理論加以描述。圖1中縱坐標P表示房地產行業(yè)系統(tǒng)的狀態(tài)變量，橫坐標λ是外界對系統(tǒng)的控制參量，表示外加約束對系統(tǒng)的影響程度，即系統(tǒng)偏離平衡態(tài)的程度，對于房地產行業(yè)系統(tǒng)的外部控制參量可以理解為顯性參量與隱性參量的集合，如，土地供應量、GDP、生產要素的價格水平等屬于顯性控制參量，而科學技術貢獻率、價值分布狀況、兩極分化程度等屬于隱性控制參量，這些隱性控制變量在觀測上有一定難度，需要高質量的統(tǒng)計工作來分析。這些控制參量不僅都影響系統(tǒng)，并且彼此也會影響，在這里我們將各種控制參量的集合為一個控制參量λ，每一個控制參數對應一種可能的控制參量λ的狀態(tài)，與λ0對應的P0表示平衡態(tài)。隨著λ值偏離λ0，P值也就偏離平衡態(tài)。

當λ＜λ₁時，影響系統(tǒng)的控制參數較小，系統(tǒng)內產生的微漲落，如房地產價格的正常波動，房地產行業(yè)人力資源的遷移，房地產原材料的正常漲幅等，無法打破原有房地產業(yè)系統(tǒng)的穩(wěn)定性，這種微漲落不斷地被穩(wěn)定的系統(tǒng)結構吞并溶合并使其衰減，由于系統(tǒng)沒有達到或超過臨界點λ₁，系統(tǒng)會演變到近平衡的非平衡態(tài)（a）段，這是平衡態(tài)的廷伸，這一段為熱力學分支。

當λ＞λ₁時，線段（a）的廷續(xù)（a₂）上各平衡態(tài)就會失穩(wěn)，原有的系統(tǒng)就會崩潰、瓦解。系統(tǒng)的微漲落不僅不會被原來的結構所吸收和衰減，反而會在系統(tǒng)各要素非線性作用下不斷地被放大，在A點發(fā)生非平衡相變，形成巨漲落，引起系統(tǒng)有序度的突變，系統(tǒng)由無序狀態(tài)的熱力學分支而躍變到穩(wěn)定的分叉（a₁）和（a₃）上，此時系統(tǒng)發(fā)生演化分叉，新的分叉上的每一點可能對應著系統(tǒng)某種時空結構的有序狀態(tài)。在臨界分叉點，如果通過出臺更加適合房地產發(fā)展的政策，加強銀行貸款的調控，打擊房地產投機活動，提升房地產行業(yè)人力資源水平，提高科技創(chuàng)新水平等各種措施，可以促使其正向演化，這些負熵流的引入有助于形成新的有序的穩(wěn)定耗散結構（a₁）。但如果任由房地產行業(yè)不斷地圈地投資，無節(jié)制地開發(fā)，無視房地產行業(yè)外部環(huán)境產生的一系列社會與經濟問題。如房價的不斷攀升，相關建材、土地、人力成本的上升，而另一方面，人民群眾又面臨巨大的買房需求矛盾。這些問題促使房地產行業(yè)負向演化，表示為（a₃）段。

推動房地產業(yè)系統(tǒng)結構演化的巨漲落往往要持續(xù)一段時間，在漲落力的作用下，新的有序結構形成（a₁）。隨著控制參數λ的進一步變大，在達到λ₂后，系統(tǒng)出現(xiàn)第二個分叉，B點之后又是b₁,b₂,b₃三個分叉，房地產行業(yè)系統(tǒng)就會遵循這種無限序列的分叉圖進行著演化，形成多種可能的有序結構。

四、房地產行業(yè)發(fā)展的低熵戰(zhàn)略

由于房地產業(yè)回報豐厚，房地產開發(fā)商在其開發(fā)過程中大都采取一種高熵文化，即高資源損耗，高環(huán)境代價的一種快速增長的集約型發(fā)展戰(zhàn)略，我國房地產行業(yè)要想改變原有的高熵發(fā)展戰(zhàn)略到低熵戰(zhàn)略，就要通過系統(tǒng)內變量和外部的擾動影響來實現(xiàn)，例如內部要盡快提高行業(yè)內部的信息化應用水平和管理水平、提升人力資源水平、加強資金的利用率水平、注重市場細分等，外部如政府的宏觀調控、可持續(xù)發(fā)展的政策、新興城市的發(fā)展、人口的遷移、環(huán)境的改善等，這些輸入房地產行業(yè)的負熵流一旦進入系統(tǒng)，超過了房地產行業(yè)系統(tǒng)內的熵增，并使得系統(tǒng)失穩(wěn)，那么就會使房地產業(yè)系統(tǒng)轉型演化成為有序的狀態(tài)，使我國房地產業(yè)走向規(guī)范運作、健康的、低資源消耗的低熵發(fā)展之路。

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（作者單位：山西財經大學管理科學與工程學院 山西太原 030006）

（責編：小青）