高雪松

2008年中國(guó)的各地房?jī)r(jià)受宏觀大勢(shì)影響開始回落，進(jìn)入2009年，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，中國(guó)房?jī)r(jià)或?qū)⒀永m(xù)去年的“降價(jià)潮”，最起碼不會(huì)出現(xiàn)前幾年那樣大幅上漲。

去年下半年開發(fā)商說(shuō)的最多的一個(gè)詞就是“過冬”了。面臨存量房滯銷、資金鏈緊張的嚴(yán)重壓力，部分開發(fā)商去年年末終于打開降價(jià)促銷的“大門”。新的一年，開發(fā)商會(huì)否將“打折進(jìn)行到底”呢?未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)將是怎樣呢?這里從幾方面進(jìn)行分析，表明房?jī)r(jià)下降已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的共同預(yù)期。

開發(fā)商會(huì)合理調(diào)價(jià)

2009年1月6日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的新年首個(gè)新聞發(fā)布會(huì)便是針對(duì)房地產(chǎn)而開。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)改委、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行四大部委齊亮相。在新聞發(fā)布會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥明確表示，開發(fā)商會(huì)順應(yīng)市場(chǎng)變化，調(diào)價(jià)促銷。

地方政府，“不托市”態(tài)度明確

在北京兩會(huì)期間，面對(duì)多空僵持房地產(chǎn)市場(chǎng)，市長(zhǎng)郭金龍指出，“恕我直言，你(開發(fā)商)房?jī)r(jià)漲得太離奇，老百姓不喜歡你!我不能托市，但我一定很重視這個(gè)產(chǎn)業(yè)?！闭賳T在“兩會(huì)”期間“不為高價(jià)房托市”的表態(tài)，給開發(fā)商潑了一盆冷水。

在上海，市委書記俞正聲在1月14日召開的政協(xié)會(huì)議上表示，“房?jī)r(jià)不能高，不能再漲了?！彼€稱，“上海未來(lái)減稅空間不大，也沒有拯救房市的打算。企業(yè)需要依靠市場(chǎng)，走出一條應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的新路來(lái)。”

而就在去年，當(dāng)全國(guó)多個(gè)城市相繼出臺(tái)了房地產(chǎn)行業(yè)救市的有關(guān)方案后，深圳市長(zhǎng)許宗衡表示：“我們政府進(jìn)行了非常理性的思考，我們認(rèn)為每個(gè)城市部有自己的個(gè)性特征，會(huì)出臺(tái)不同的政策。但我認(rèn)為，我們這個(gè)城市現(xiàn)在還沒有到需要政府對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行救市的程度，我們?nèi)匀粓?jiān)持依法、規(guī)范地引導(dǎo)房地產(chǎn)健康發(fā)展!”許宗衡還表示，房地產(chǎn)不能違背價(jià)值規(guī)律，房地產(chǎn)價(jià)格要保持一個(gè)合理的浮動(dòng)狀態(tài)，政府在宏觀層面進(jìn)行理性、清醒地把握，房地產(chǎn)一定會(huì)回歸到理性狀態(tài)。

消費(fèi)者，等待開發(fā)商降價(jià)促銷

在央行連續(xù)降息、二手房交易營(yíng)業(yè)稅降低、二套房貸政策的松綁、以及最近四大銀行集體“放行”存量房貸7折優(yōu)惠等等一系列利好政策出臺(tái)后，購(gòu)房者的購(gòu)房負(fù)擔(dān)的確較之前大幅減輕。但真正有效地刺激觀望的人們出手購(gòu)房，則有賴于人們消費(fèi)信心的逐漸恢復(fù)，有賴于開發(fā)商實(shí)實(shí)在在的降價(jià)促銷。

大佬們紛紛覺悟

萬(wàn)科老總王石目前在人民日?qǐng)?bào)發(fā)表《危機(jī)讓我們回到原點(diǎn)》指出，實(shí)際上我們看到2007年兩個(gè)指標(biāo)是有問題的，一個(gè)是房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和家庭收入上升的差距越來(lái)越大。還有一個(gè)是越來(lái)越多資金注入房地產(chǎn)，所以庫(kù)存越來(lái)越多，造成了大量的積壓。這兩個(gè)指標(biāo)越來(lái)越高，市場(chǎng)一定會(huì)發(fā)生變化。他還指出，從市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看，企業(yè)耍克服僥幸心理，減少一些賭性。

而北京市人大代表、SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹在“兩會(huì)”期間表示，中國(guó)有5萬(wàn)多家上市的房地產(chǎn)公司，其中近七成的企業(yè)財(cái)務(wù)狀況不佳，由于大的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，他們將撐不過今年上半年，紛紛降價(jià)銷售滯銷的住房。

2009年銷售目標(biāo)“看漲”

近日，碧桂園宣布，截至2008年12月31日，公司實(shí)現(xiàn)合同銷售額175億元，同比增長(zhǎng)10.6％。此前，金地、中海、保利、世茂等企業(yè)都宣布2008年的銷售額超過了100億元，這些企業(yè)的銷售額都較2007年出現(xiàn)了較大幅度的增長(zhǎng)。與此同時(shí)，包括萬(wàn)科、富力、世茂在內(nèi)的地產(chǎn)龍頭企業(yè)，紛紛宣布今年的銷售目標(biāo)將會(huì)高于去年。

易居中國(guó)發(fā)布的最新報(bào)告顯示，寧波、重慶、成都、北京、南京和福州六個(gè)城市成為2008年全國(guó)新建商品住宅成交量下滑的重災(zāi)區(qū)，成交量分別下滑了61.9％、54.9％、49％、39.2％、39.1％和39％。全國(guó)房?jī)r(jià)下跌最大的城市——廣州跌幅達(dá)到15.1％。易居中國(guó)分析師薛建雄由此認(rèn)為，只有房?jī)r(jià)的大幅回調(diào)，才能刺激這些城市成交量的回暖。

包括世茂等房企，雖然都強(qiáng)調(diào)今年的銷售業(yè)績(jī)會(huì)較去年提高，但卻無(wú)法保證今年的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率會(huì)高于去年。大部分房企表示，樓盤的銷售價(jià)格和銷售利潤(rùn)要根據(jù)市場(chǎng)作出必要的調(diào)整。

萬(wàn)科總裁助理肖莉預(yù)計(jì)公司2008年的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率{扣除營(yíng)業(yè)稅等影響為26％左右，2009年為20％～22％。中金公司的報(bào)告預(yù)測(cè)，2009年主要房企的盈利將在2008年基礎(chǔ)上下調(diào)5％～10％。

消化存量是首要問題

對(duì)于2009年的樓市而言，如何化解巨大的存量房壓力或許是決定市場(chǎng)走向的關(guān)鍵因素。數(shù)據(jù)顯示，截至2008年11月末，全國(guó)商品房空置面積這1.36億平方米，同比增長(zhǎng)15.3％，增幅比前10個(gè)月提高了2.2個(gè)百分點(diǎn)。

“樓市階段性供大于求已是不可避免。”上海社科院房地產(chǎn)研究中心研究員顧建發(fā)說(shuō)。從目前來(lái)看，由于購(gòu)房者對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)及未來(lái)收入信心不足，觀望情緒仍然濃重，短期內(nèi)供求關(guān)系難以得到改善。

中金公司研究部分析員白宏煒表示，在一線城市中，上海樓市的供求關(guān)系較為平衡，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量較小，消化周期相對(duì)較短；但北京、南京、福州、成都等城市的存量房面積較大，需要較長(zhǎng)時(shí)間才能消化。

在供大于求的情況下，多數(shù)開發(fā)商紛紛借著“政策東風(fēng)”，通過降價(jià)以及附送面積等優(yōu)惠來(lái)促銷，希望提升成交量。在多方配合下，2009年元旦樓市呈現(xiàn)久違的暖意，各大城市咨詢、看房的人數(shù)普遍提升，與去年新年伊始的降溫態(tài)勢(shì)相比，今年的購(gòu)房意愿顯得“蠢蠢欲動(dòng)”。

根據(jù)上海佑威樓市通系統(tǒng)的數(shù)據(jù)，新年樓市成交迎來(lái)“開門紅”，首個(gè)工作日當(dāng)天成交商品住宅494套、5.47萬(wàn)平方米，大大高于去年12月份2.7萬(wàn)平方米的平均水平。而據(jù)北京“我愛我家”初步統(tǒng)計(jì)，旗下各門店的交易量較去年同期增長(zhǎng)17％，客戶咨詢及委托交易的數(shù)量更分別同比增長(zhǎng)36％和20％。

顧建發(fā)認(rèn)為，隨著政策累積效應(yīng)的逐步釋放，市場(chǎng)有望在2009年下半年見底回暖。與2008年“倒V形”走勢(shì)相比，2009年中國(guó)樓市更可能呈現(xiàn)平穩(wěn)的“L”形走勢(shì)。