林 霞 張寶健 左松潔

[摘要]運用稅收政策加強對土地的調(diào)控已成為重要的手段。本文對我國的土地稅收進行梳理,在此基礎上對我國土地稅收政策存在的問題進行了總結(jié),并提出了相應的建議。

[關(guān)鍵詞]土地 稅收 問題 建議

一、我國目前的土地稅收政策體系

我國目前土地政策中涉及到的土地稅收包括土地占有(取得)環(huán)節(jié)的土地稅、土地保有環(huán)節(jié)的土地稅和土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的土地稅三部分,其中屬于土地使用權(quán)取得稅類的有耕地占用稅;屬于土地使用權(quán)保有稅類的有城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅,還包括原來的農(nóng)業(yè)稅;屬于土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)稅類的有土地增值稅、契稅、印花稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅。

近年來,國家土地政策中關(guān)于土地稅收政策體系的調(diào)整如下:

(一)耕地占用稅費政策。1987年開征的耕地占用稅,稅額低,稅基窄,使占用農(nóng)地的成本過低,不足以遏制濫占耕地的現(xiàn)象?！秶鴦赵宏P(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》中明確要求提高耕地占用稅征收標準。

(二)房地產(chǎn)稅費政策。為進一步抑制投機和投資性購房需求,穩(wěn)定房價,國家也出臺了相應的調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅,如2006年5月24日九部委的《意見》指出,從2006年6月1日起,對購買住房不足五年轉(zhuǎn)手交易的,銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅;個人購買普通住房超過五年(含五年)轉(zhuǎn)手交易的,銷售時免征營業(yè)稅,這在一定程度上可以抑制炒房現(xiàn)象。

(三)提高城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標準。現(xiàn)有城鎮(zhèn)土地使用稅征收標準過低,不利于低效利用的存量土地入市。2007年1月1日頒布的國務院關(guān)于修改《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》的決定中規(guī)定,提高城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標準,將每平方米年稅額在1988年暫行條例規(guī)定的基礎上提高2倍;將征收范圍擴大到外商投資企業(yè)和外國企業(yè)。

(四)土地增值稅政策。2007年2月1日實施《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》中對土地增值稅的征收范圍、方式、標準都重新進行了規(guī)定,加大了是對房地產(chǎn)行業(yè)的限制作用。

二、現(xiàn)行土地稅收體系存在的問題

我國的土地稅收體系對籌集地方政府收入,限制土地濫用,節(jié)約土地資源發(fā)揮了重要的作用,但是,結(jié)合現(xiàn)階段我國土地使用過度,房價普遍偏高,我國的土地稅收制度仍然存在一些不足之處。

(一)稅費混雜,重費輕稅。據(jù)統(tǒng)計,許多地方僅官方認定的土地收費項目至少在百項以上,如果把搭車收費等亂收費項目計算在內(nèi),估計多達200項左右。這其中很多收費都具有稅的性質(zhì):一是以費代稅。比如《城市房地產(chǎn)管理法》宣布開征的“土地閑置費”;《土地管理法》宣布開征的“耕地開墾費”、“耕地閑置費”、“土地復墾費”等實質(zhì)上都是具有強制性、無償性、固定性的特點,都應采取收稅的形式。二是以費擠稅。我國涉及土地資源的各種收費項目名目繁多,比如新菜地開發(fā)基金、新增建設用地的土地有償使用費等等,費項總數(shù)遠多于稅項總數(shù)。

(二)課稅范圍狹窄。現(xiàn)行的土地稅收制度征稅范圍一般只針對生產(chǎn)經(jīng)營活動中所涉及的土地,許多行政單位和個人被排除在征稅范圍以外。如城鎮(zhèn)土地使用稅的征收范圍僅限于城鎮(zhèn)和工礦區(qū),而不包括大量位于農(nóng)村的非農(nóng)業(yè)建設用地,并且只向內(nèi)資企業(yè)征收,這不僅造成明顯的稅負不公,也給鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、非農(nóng)建設亂占濫用土地埋下誘因。

(三)稅種體系不合理、稅種設置重復與缺失并存。如土地增值稅與所得稅都是對所得征稅,土地增值稅與營業(yè)稅、契稅均對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征稅。既有對內(nèi)資企業(yè)和個人征收房產(chǎn)稅,又對外資企業(yè)和外籍個人征收的城市房地產(chǎn)稅,征收對象均為房產(chǎn),明顯重復;我國沒有開征土地財產(chǎn)稅,對于房地產(chǎn)抵押、贈與等活動均未征稅,存在稅種缺失。

(四)稅負結(jié)構(gòu)不合理。表現(xiàn)在對土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)征稅過多,征收過高,土地保有期間稅負偏低?，F(xiàn)行稅制對外資企業(yè)和外籍人員適用的仍是1951年頒布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》,對房產(chǎn)和土地只征一種房產(chǎn)稅。對外資企業(yè)還有其他許多優(yōu)惠政策。而對內(nèi)資企業(yè)適用的是《房產(chǎn)稅暫行條例》、《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》。

三、改革完善土地稅制的建議

(一)以土地稅制改革為契機,健全完善地方主體稅制體系。地方稅作為地方財政收入的重要組成部分,主要涵蓋房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、資源稅、車船稅等稅種。當前隨著稅制改革的深入,地方稅缺乏主體稅種的矛盾已日益突出,加快地方稅制改革的呼聲日高。根據(jù)國家稅務總局的工作目標,今后可以考慮以土地稅制改革為契機,健全完善土地稅制,積極將士地稅收等培育成為地方主體稅種,從而完善地方稅制體系。

(二)發(fā)揮土地稅收對地方財政的補充作用,強化土地稅收的收入功能。長期以來,地方政府注重土地的出讓收入,在地方政府財政稅收收入中也主要關(guān)注一些重要稅種,對資源課稅制度缺少充分的認識,也沒有充分意識到通過資源稅收增加財政收入的意識。強化土地稅收的收入職能,可以為地方建設籌集更多的財政收入,緩解地方財政緊張的局面,推動地方財政體系的優(yōu)化。

(三)發(fā)揮土地稅收對土地開發(fā)利用和保護的導向和約束作用。調(diào)高稅額幅度和稅額標準后,土地使用者的用地成本較以前大幅提高,可以引導土地使用者合理開發(fā)和節(jié)約集約使用土地,提高土地利用效益,有利于進一步貫徹落實國家加強土地宏觀調(diào)控的措施,促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

(四)簡化土地稅收種類,加快物業(yè)稅改革步伐。物業(yè)稅是指對不動產(chǎn)征稅的制度,也可稱為房地產(chǎn)稅,是我國房地產(chǎn)稅制改革的重要內(nèi)容。由于土地與房屋的緊密聯(lián)系和不可分性,國際上許多國家往往將對房產(chǎn)征稅與對土地征稅結(jié)合在一起。黨的十六屆三中全會決定提出“改革房地產(chǎn)稅收制度,穩(wěn)步推行物業(yè)稅并相應取消有關(guān)收費”;根據(jù)國家“十一五”規(guī)劃,我國將改革房地產(chǎn)稅收制度,穩(wěn)步推行物業(yè)稅并相應取消有關(guān)收費,這為土地稅制改革指明了發(fā)展方向。