陳嘯天

幸福是相似的,但不幸卻各有不同。前半句適用于描述2009年上半年的房地產(chǎn)企業(yè),而后半句適用于描述2008年下半年的房地產(chǎn)企業(yè)

2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過了前一階段的調(diào)控壓抑后,需求短時(shí)間內(nèi)爆發(fā),成交勢(shì)頭迅速回轉(zhuǎn)變熱。然而,好景不長,2008年初以來,全國市場(chǎng)驟然滑入低谷,直至2009年年初,被壓抑了一年之久的購房需求重新釋放,引燃了2009年的樓市火爆。

樓市嬗變:熱-冷-熱

進(jìn)入2009年以來,國家救市政策效果初顯,各城市的樓市成交逐步回升,減價(jià)優(yōu)惠逐漸減少,提價(jià)現(xiàn)象屢見不鮮,到了5月份全國市場(chǎng)出現(xiàn)了全面回暖態(tài)勢(shì),上海等城市創(chuàng)下了2008年以來的成交新高,全國房價(jià)也呈現(xiàn)普漲態(tài)勢(shì)。

同時(shí)在經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇,通貨膨脹預(yù)期不斷增強(qiáng)的背景下,投資客紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),推動(dòng)了高檔住宅、別墅產(chǎn)品等投資性物業(yè)的熱銷。

從2009年上半年的成交量來看,多數(shù)城市同比大幅上升,合肥、?？谂c去年同期持平,主要是因?yàn)檫@兩個(gè)城市受全國市場(chǎng)低迷影響較小,去年下半年當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)才逐步下行。

尤其是5月份,全國市場(chǎng)成交高漲,相比2008年和2007年的月均成交值來看,絕大部分城市的成交量都出現(xiàn)較大幅度的回升,說明市場(chǎng)已經(jīng)全面回暖。其中杭州、無錫、成都等城市當(dāng)月成交量相比2007年月均成交量的增幅超過了100%。

在市場(chǎng)回暖的推動(dòng)下,2009年成交屢攀新高,市場(chǎng)存量則不斷下行。從2009年5月底商品住宅的存量來看,在連續(xù)多月市場(chǎng)回暖、成交回升的情況下,除了長春由于當(dāng)月供應(yīng)大幅攀升使得存量與上月基本持平外,其他多數(shù)城市的存量都不斷減少。依照目前的成交走勢(shì),多數(shù)城市的存量基本上在幾個(gè)月內(nèi)就能去化,若未來新增供應(yīng)跟不上需求,有可能引起市場(chǎng)供不應(yīng)求的矛盾,價(jià)格有進(jìn)一步上漲的可能。

隨著市場(chǎng)的回暖,成交持續(xù)火爆,今年以來商品住宅的價(jià)格也不斷上升。深圳、廣州等華南城市在年初率先出現(xiàn)了新一輪漲價(jià)。到了4、5月份,這一輪漲價(jià)風(fēng)潮席卷到全國各地,多數(shù)城市的項(xiàng)目出現(xiàn)普漲現(xiàn)象。

尤其是上海、北京等一線城市,項(xiàng)目價(jià)格的漲幅較大,如上海的慧芝湖花園、深圳的圣莫麗斯花園等樓盤的價(jià)格均創(chuàng)下了開盤以來的新高。

二三線城市的價(jià)格表現(xiàn)則較為多樣化,長春、大連、常州等城市房價(jià)較為穩(wěn)定;重慶、成都、蘇州、寧波等城市的房價(jià)微漲;而西安、濟(jì)南等個(gè)別城市還有部分樓盤價(jià)格出現(xiàn)小幅下調(diào)的現(xiàn)象。

從項(xiàng)目來看,隨著市場(chǎng)回暖,全國各地的項(xiàng)目借勢(shì)漲價(jià),與最低點(diǎn)相比,漲價(jià)幅度在5-25%之間,個(gè)別樓盤漲價(jià)幅度達(dá)到40%左右。

多數(shù)樓盤在2008年下半年、2009年初達(dá)到了項(xiàng)目價(jià)格的最低點(diǎn)。這些樓盤在2008年市場(chǎng)低迷時(shí)進(jìn)行降價(jià)銷售且降幅較大,取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績。當(dāng)市場(chǎng)回暖時(shí),開發(fā)商重新提價(jià),項(xiàng)目銷售價(jià)格逐步回漲,但仍獲得了客戶的認(rèn)可,銷售業(yè)績不俗。

政策嬗變:緊-松-漸緊

2007年為了抑制過度需求、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng),相關(guān)政策逐步收緊;2008年為了扶持房地產(chǎn)發(fā)展,復(fù)蘇經(jīng)濟(jì),政策不斷放松;2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回暖,為了保證平穩(wěn)發(fā)展,抑制過度需求,相關(guān)政策已經(jīng)顯現(xiàn)漸緊的苗頭。

從2009年上半年來看,政策松中有緊。經(jīng)歷這一輪次貸引發(fā)的前所未有的金融危機(jī),全球經(jīng)濟(jì)陷入低迷,我國經(jīng)濟(jì)也于去年四季度出現(xiàn)了迅速下滑,房地產(chǎn)市場(chǎng)落入低谷,量價(jià)低迷。在此背景下,國家在今年上半年的主要目標(biāo)是防范通貨緊縮,保證經(jīng)濟(jì)增長,穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。因此今年國家在落實(shí)前期政策的基礎(chǔ)上,出臺(tái)了不少扶持開發(fā)商的寬松金融政策。

總體看來,上半年的政策主要有如下幾個(gè)方面:

一是擴(kuò)大投資,拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。4月15日,國務(wù)院推出第三批中央投資計(jì)劃,包括配合十大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)調(diào)整振興規(guī)劃實(shí)施、推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整和自主創(chuàng)新的項(xiàng)目。隨著第三輪投資的下達(dá)以及前幾輪投資逐漸進(jìn)入操作階段,對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)效應(yīng)會(huì)逐漸顯現(xiàn)出來。

二是明確房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位。在3月5日的“兩會(huì)”政府工作報(bào)告中,提出“要采取更加積極措施穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng),穩(wěn)定房地產(chǎn)投資?！?預(yù)示著政府會(huì)采取更加積極有效的政策措施,穩(wěn)定市場(chǎng)信心和預(yù)期,穩(wěn)定房地產(chǎn)投資,推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康有序發(fā)展。盡管房地產(chǎn)行業(yè)落選十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃,但其支柱性的地位不容動(dòng)搖。

三是保持寬松的信貸政策。3月26日、4月23日,銀監(jiān)會(huì)連續(xù)發(fā)布工作指導(dǎo)意見,要求各信貸機(jī)構(gòu)保持適度的寬松信貸政策。房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè),信貸的寬松與否很大程度上影響著行業(yè)發(fā)展,銀監(jiān)會(huì)的表態(tài)對(duì)于房地產(chǎn)而言是一個(gè)重大利好,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及購房者對(duì)資金的需求將得到有效保障,對(duì)促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長將起到?jīng)Q定性的作用。

4月29日,國務(wù)院提出調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資金比例的意見。5月27日,國務(wù)院公布固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例調(diào)整結(jié)果,將普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%。這成為近幾年來扶持企業(yè)力度最大的政策,有望調(diào)動(dòng)開發(fā)商的投資積極性,拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資,增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量。

3月份開始經(jīng)過了一波樓市“小陽春”后,房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了新的矛盾:房價(jià)再度出現(xiàn)快速上漲,部分項(xiàng)目售價(jià)已創(chuàng)下新高,房價(jià)泡沫再度膨脹;大量資金融入樓市,導(dǎo)致市場(chǎng)重新出現(xiàn)供不應(yīng)求,再現(xiàn)開發(fā)商捂盤惜售的現(xiàn)象。在此背景之下,國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策著力點(diǎn)悄然發(fā)生轉(zhuǎn)變,扶持開發(fā)企業(yè)、促進(jìn)投資、增加市場(chǎng)供應(yīng)量成為重心。而再次提及的土地增值稅、物業(yè)稅也暗示了未來政策有可能適當(dāng)收緊。

環(huán)境嬗變:復(fù)蘇-隱憂

2008年的房地產(chǎn)市場(chǎng)籠罩在世界金融危機(jī)之下,救市政策的紛紛出臺(tái)正是說明了經(jīng)濟(jì)環(huán)境達(dá)到谷低。大力扶持政策措施出臺(tái)后,2009年中國經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇,雖然各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)仍持續(xù)走低,但較去年已呈現(xiàn)明顯向好的態(tài)勢(shì)。近幾個(gè)月,部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)出現(xiàn)反復(fù),復(fù)蘇的背后仍存隱憂。

2009年上半年國家對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的刺激政策繼續(xù)發(fā)揮效果,宏觀經(jīng)濟(jì)整體呈現(xiàn)出“內(nèi)熱外冷”的特征:國內(nèi)投資、消費(fèi)增長顯著,汽車、房地產(chǎn)等行業(yè)銷售持續(xù)井噴。從這幾個(gè)行業(yè)來看,我國經(jīng)濟(jì)似乎并未受到國際經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響;但由于外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的繼續(xù)低迷以及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)換尚未完成,當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展依然存在著不和諧的信號(hào),外貿(mào)出口繼續(xù)下滑,使得國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長喪失一個(gè)重要引擎,并導(dǎo)致與之相關(guān)的行業(yè)陷入低迷仍無法自拔,也拖累了我國的工業(yè)生產(chǎn)。

宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)內(nèi)熱,使得資產(chǎn)價(jià)格上漲存在不確定性,對(duì)未來通脹形勢(shì)形成了一定壓力,致使目前對(duì)市場(chǎng)通脹的預(yù)期有所抬頭。而且投資的高速增長、信貸的大規(guī)模放出、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的預(yù)期以及國際上挽救危機(jī)、刺激經(jīng)濟(jì)以及美元貶值帶來的全球流動(dòng)性泛濫,更是強(qiáng)化了市場(chǎng)對(duì)通脹的預(yù)期。在流動(dòng)性比較充足的情況下,如果把握不好,就容易出現(xiàn)2006年以后的房市股市交互推動(dòng)、持續(xù)升溫的狀況。但是從目前的情況來看,CPI、PPI仍處低位,投資需求和消費(fèi)需求,特別是民間投資始終沒有被激活,實(shí)體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇仍需時(shí)日。這些都不足以支持通脹預(yù)期的形成,因此,一段時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)通貨膨脹的可能性非常小。

基于此,我們對(duì)通貨膨脹預(yù)期應(yīng)有正確認(rèn)識(shí),對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍需要耐心,對(duì)目前形勢(shì)下存在的隱憂應(yīng)有清醒的認(rèn)識(shí),對(duì)未來經(jīng)濟(jì)存在的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)保持警惕。

企業(yè)應(yīng)變:潰敗-出擊

幸福是相似的,但不幸卻各有不同。前半句適用于描述2009年上半年的房地產(chǎn)企業(yè),而后半句適用于描述2008年下半年的房地產(chǎn)企業(yè)。

回顧2008年下半年房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)面前的潰敗,可謂一言難盡:硬扛著不降價(jià)者,銷售回款停滯;大張旗鼓降價(jià)者,卻被當(dāng)?shù)卣戎?要么按部就班補(bǔ)充土地儲(chǔ)備,要么堅(jiān)定采取土地儲(chǔ)備“0”新增;急于拋售持有型物業(yè)卻拋不掉者有之,試圖抄底又不敢抄者亦大有人在……在房地產(chǎn)大調(diào)整面前,多數(shù)企業(yè)如散兵游勇般大撤退。

2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速轉(zhuǎn)好令房地產(chǎn)企業(yè)猝不及防,突如其來的幸福引發(fā)的卻是一致的動(dòng)作:先是對(duì)回暖的狐疑,然后是加速推盤,最后是舍棄成交量,將價(jià)格拉高。

由于2008年上半年和2009年上半年市場(chǎng)環(huán)境的大相庭徑,2009年上半年克而瑞·研究中心監(jiān)測(cè)的30家企業(yè)在土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)也明顯遜色于去年同期。經(jīng)歷了2008年市場(chǎng)下行后,30家開發(fā)企業(yè)均持謹(jǐn)慎態(tài)度,2009年上半年土地市場(chǎng)表現(xiàn)為一季度市場(chǎng)冷清,1-2月份合計(jì)僅成交5幅土地,3月份甚至沒有成交。盡管在土地成交量上,今年上半年明顯低于去年上半年,但是隨著市場(chǎng)回暖態(tài)勢(shì)的進(jìn)一步加深,30家企業(yè)新增土地儲(chǔ)備的意愿逐步加強(qiáng)。在今年第二季度各地土地市場(chǎng)成交開始活躍,眾多知名企業(yè)如萬科、綠地、世茂、金地和華潤置地等紛紛出手拿地,爭(zhēng)相競(jìng)標(biāo)、高溢價(jià)、高地價(jià)狀況頻現(xiàn)。一是由于市場(chǎng)進(jìn)入回暖通道,企業(yè)對(duì)于市場(chǎng)判斷的假設(shè)前提發(fā)生變化;二是良好的銷售業(yè)績使得企業(yè)回籠資金加速,加上銀行信貸的逐步放開,企業(yè)可以用于擴(kuò)張土地儲(chǔ)備的資金充足。今年上半年30家企業(yè)新增土地投資金額約271.33億元,其中6月份合計(jì)成交金額約139.3億元,占上半年企業(yè)總投資額的51.34%;5月及4月成交土地金額分別達(dá)到約93億元和24.5億元,分別占總量的34.28%和9.03%。(見下表)

今年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)從低迷的去年走出之后,便在短期內(nèi)給整個(gè)行業(yè)帶來了回暖的信息。從1月開始,30家企業(yè)新增推案量便開始不斷增加,3月以后30家企業(yè)推案量保持了近20,000套左右的供應(yīng)。在3、4和5月連續(xù)三個(gè)月的高位供應(yīng)之后,6月,30家企業(yè)雖然還是以超過15,000套的供應(yīng)來滿足市場(chǎng)需求,但是供應(yīng)量較前3個(gè)月明顯下滑。通過CRIC系統(tǒng)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn),6月30家企業(yè)共有84個(gè)項(xiàng)目有新增供應(yīng),其中可監(jiān)測(cè)的76個(gè)項(xiàng)目中共推案16,573套房源,較上月減少4,289套,環(huán)比下降20.56%。

和推盤量增加相對(duì)應(yīng)的是,2009年上半年30家企業(yè)銷售情況,自2月份以來各企業(yè)銷售額迅速上揚(yáng),回暖態(tài)勢(shì)不可擋。在房地產(chǎn)良好的市場(chǎng)環(huán)境推動(dòng)下,30家企業(yè)上半年的銷售額均出現(xiàn)較去年同期不同程度的增長,萬科、中海外和保利僅用半年時(shí)間實(shí)現(xiàn)銷售額超200億元;綠城、富力、世茂房地產(chǎn)、雅居樂和華潤置地半年的銷售額也已超出100億。除了在半年時(shí)間內(nèi)快速完成超百億銷售額的企業(yè)之外,其他企業(yè)也表現(xiàn)出良好的銷售態(tài)勢(shì),例如龍湖地產(chǎn)上半年完成銷售金額近95億元,銷售面積近120萬平方米。這兩項(xiàng)指標(biāo)創(chuàng)下了企業(yè)成立15年以來同期最佳銷售;首創(chuàng)置業(yè)也以銷售額50億元、銷售面積52萬平方米,創(chuàng)歷史新高。

回升趨勢(shì)有不確定性因素

基于2009年上半年樓市的各項(xiàng)良好表現(xiàn),我們預(yù)測(cè),下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體預(yù)期良好,回升趨勢(shì)不改。但由于市場(chǎng)存在不確定性,回升道路可能較為曲折,企業(yè)需持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。

對(duì)于總體大勢(shì),我們的判斷是下半年市場(chǎng)整體顯現(xiàn)良好發(fā)展態(tài)勢(shì),但這是基于政策環(huán)境不變的前提下所做的判斷,由于存在經(jīng)濟(jì)、政策、需求、企業(yè)四個(gè)方面的矛盾,將使得市場(chǎng)回暖的道路較為曲折。隨著近期企業(yè)加大新開工力度,預(yù)計(jì)市場(chǎng)將可能在三季度出現(xiàn)供應(yīng)放量的狀況,房價(jià)則在通脹的預(yù)期下保持高位,在價(jià)格高漲的壓力下,成交相比二季度將有所下滑;四季度在經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇的背景下,供求逐步走穩(wěn),價(jià)格也將平穩(wěn)運(yùn)行,市場(chǎng)穩(wěn)步走好。因此企業(yè)對(duì)于后期市場(chǎng)應(yīng)保持樂觀且不乏謹(jǐn)慎的態(tài)度。

基于復(fù)雜的國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境,我們判斷:“V”型走勢(shì)下房地產(chǎn)政策可能收緊。如果下半年宏觀經(jīng)濟(jì)增長能延續(xù)回升走勢(shì),呈現(xiàn)我們期望的“V”型走勢(shì),而房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)二季度的快速攀升,我們預(yù)計(jì)房地產(chǎn)政策將有所收緊,目前的稅費(fèi)減免、貸款利率優(yōu)惠政策可能將逐步取消甚至上浮,同時(shí),土地增值稅等當(dāng)前討論的政策可能逐步實(shí)施。

“W”型走勢(shì)下房地產(chǎn)政策仍將以寬松為主。而如果下半年宏觀經(jīng)濟(jì)二次探底,出現(xiàn)我們所不愿意看到的“W”型走勢(shì),則為了保證宏觀經(jīng)濟(jì)增長,政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)將更為倚重,政策環(huán)境將繼續(xù)寬松,同時(shí),也不排除出現(xiàn)新的鼓勵(lì)扶持性政策出臺(tái)的可能性,尤其是房地產(chǎn)建設(shè)速度將加快,以此增加供應(yīng),同時(shí)起到抑制房價(jià)進(jìn)一步大漲的作用。

在宏觀經(jīng)濟(jì)、政策背景存在較多變動(dòng)的情況下,我們預(yù)期下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)將可能出現(xiàn)波動(dòng),二季度單邊上漲的強(qiáng)勢(shì)行情將有所轉(zhuǎn)變。但市場(chǎng)整體上升的趨勢(shì)不改,市場(chǎng)有望在波動(dòng)中逐步趨向穩(wěn)定,因此政策調(diào)控總體還是根據(jù)市場(chǎng)的變化適度靈活調(diào)整。

注:本文觀點(diǎn)僅代表個(gè)人。

作者為克而瑞(中國)研究中心總經(jīng)理