易憲容

最近政府的房地產(chǎn)救市政策層出不窮，無論是信貸優(yōu)惠政策，還是稅收優(yōu)惠及財政補貼政策，只要是能夠想到政府部門在房地產(chǎn)行業(yè)商會的鼓動下都一一推出。但是，有一項房地產(chǎn)政策對房地產(chǎn)開發(fā)商及地方政府來說，則是耿耿于懷，他們千方百計希望政府重新推出該項政策，即取消對“第二套住房優(yōu)惠政策”限制。那么，房地產(chǎn)開發(fā)商及地方政府為什么對取消第二套住房優(yōu)惠政策限制是如此熱衷?該項政策放開對房地產(chǎn)市場繁榮真的能夠起到關鍵的作用嗎?它能夠托起高價的房地產(chǎn)市場嗎?其實，這只是房地產(chǎn)開發(fā)商及地方政府的一廂情愿而已。

在房地產(chǎn)開發(fā)商看來，當前的房地產(chǎn)市場之所以會出現(xiàn)這樣局面，最為關鍵的問題是2007年央行出臺的359號文件。該文件對房地產(chǎn)市場投資與消費作一個清楚的規(guī)定，即對住房消費同樣可以享受政府的各項優(yōu)惠政策，特別是信貸優(yōu)惠政策；對于住房投資則按照市場定價，不可享受優(yōu)惠政策。359號文件出臺后，國內(nèi)房地產(chǎn)就開始出現(xiàn)較大幅度的調(diào)整。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)商看來，當前房地產(chǎn)市場銷售萎縮，最為重要的原因是政府出臺的359號文件，是359號文件中關于第二套住房信貸優(yōu)惠政策的限制，因此要改變目前房地產(chǎn)市場銷售萎縮的問題，就得取消對第二套住房政策的限制。在他們看來，只要恢復房地產(chǎn)第二套住房優(yōu)惠政策，那么國內(nèi)房地產(chǎn)市場又會出現(xiàn)2007年那種價格快速飚升的局面。但實際上，這只是房地產(chǎn)開發(fā)商與地方政府的一廂情愿。

因為，對于第二套以上住房信貸優(yōu)惠的限制，是對房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費與投資的兩重屬性做出的區(qū)分。對于住房消費，因為它是居民基本的生存條件，政府要采取各種優(yōu)惠政策來保證絕大多數(shù)居民基本的居住條件改善；而對于住房投資，它主要是以增加個人財富為目的。因此住房投資不應該享受優(yōu)惠政策，而是要采取市場定價，否則由于投資品的定價機制與住房消費定價機制不同，投資者過多容易導致房地產(chǎn)市場泡沫。而對第二套以上的住房都采取優(yōu)惠政策，那么投資者就能夠利用這種優(yōu)惠政策大獲其利。如果這種情況出現(xiàn)，一則對住房消費會產(chǎn)生巨大的擠出效應，即更多的住房進入投資市場而沒有進入消費市場，住房消費市場住房產(chǎn)品減少，就可能使得許多人基本的居住條件改善無法得以保證；二是當投資者認為可以利用政府優(yōu)惠政策大力炒作房地產(chǎn)大獲其利時，這樣不僅容易導致整個社會財富分配不公，也容易導致房地產(chǎn)市場泡沫產(chǎn)生，從而引發(fā)金融危機或經(jīng)濟危機。

還有，當前房地產(chǎn)銷售萎縮的問題出在哪里，是因為對第二套住房優(yōu)惠政策的限制嗎?我想這是房地產(chǎn)開發(fā)商根本就沒有看到其問題的實質(zhì)所在。在全球經(jīng)濟表退的周期性調(diào)整的大背景下，國內(nèi)各行各業(yè)都出現(xiàn)了周期性的調(diào)整，因此，國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整也是必然。這是當前房地產(chǎn)市場銷售萎縮重要之一。但是，國內(nèi)房地產(chǎn)商沒有看到這種全球經(jīng)濟大調(diào)整的必然性，堅持不按照變化了的市場供求關系來調(diào)整其企業(yè)產(chǎn)品定價及利潤水平，反之，還是寄希望政府出臺各種各樣的政策來激勵居民進入房地產(chǎn)市場。在這種情況下，以消費為主導的居民是沒有支付能力進入這種沒有調(diào)整價格的高房價的市場的。

還有，在全球經(jīng)濟周期性調(diào)整過程中，特別是全球市場“去支杠桿化”的過程中，世界上所有的投資品泡沫都在擠出、價格全面回落，房地產(chǎn)作為一種投資品，它價格也同樣會出現(xiàn)大調(diào)整。不僅如此，當投資品的價格全面回落時，投資者的市場預期會就出現(xiàn)根本性逆轉(zhuǎn)。在這種情況下，無論是什么投資市場，投資者會以現(xiàn)金為王而不愿意輕易地進入投資市場。特別是當2008年全球投資者在投資市場哀鴻遍野時，投資者更是不敢進入投資者市場。無論是股市還是房地產(chǎn)都是如此。

因此，想通過放開對第二套住房優(yōu)惠政策的限制激發(fā)起房地產(chǎn)市場需求是不可能的。如果房地產(chǎn)開發(fā)商能夠順應全球經(jīng)濟的周期性調(diào)整，降低房地產(chǎn)企業(yè)利潤預期，讓房價降低到絕大多數(shù)住房消費者有支付能力的價格水平上，那么房地產(chǎn)市場的需求才能夠釋放出來。而且這種價格調(diào)整得越與絕大多數(shù)居民支付能力相契合，房地產(chǎn)住房消費釋放出來的需求就越大。這才是目前房地產(chǎn)市場發(fā)展之正道，否則有通天之術也乏力。正是這意義上說，放開第二套住房優(yōu)惠政策也是托不起高價的房地產(chǎn)。更何況，房地產(chǎn)振興規(guī)劃是一項中長期政策，它對房地產(chǎn)的短期影響有作用嗎?