高 靜

“國13條”中再一次提出鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)。需要強(qiáng)調(diào)的是，文件首次正面鼓勵(lì)“改善型住房需求”，并在稅收、利率等方面給予此類消費(fèi)明確政策支持。

國務(wù)院辦公廳21日發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》，《意見》提出了支持房地產(chǎn)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化等方面的意見共13條，被業(yè)內(nèi)稱為“國13條”。這一新政旨在進(jìn)一步貫徹和落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的決策部署，把滿足居民合理改善居住條件的愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來，充分發(fā)揮房地產(chǎn)市場(chǎng)在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用。

《意見》主要要點(diǎn)如下：

加大保障性住房建設(shè)力度

爭取用3年時(shí)間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題。

多渠道籌集建設(shè)資金。

開展住房公積金用于住房建設(shè)的試點(diǎn)。

進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)

加大對(duì)自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度。

對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。

支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化

引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。

支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求。

取消城市房地產(chǎn)稅。

強(qiáng)化地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的職責(zé)

落實(shí)地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的職責(zé)。

因地制宜解決其他住房困難群體的住房問題。

加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)

繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析。

加強(qiáng)監(jiān)督檢查。

積極營造良好的輿論氛圍

堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。要以加快保障性住房建設(shè)，鼓勵(lì)住房合理消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展為基調(diào)，大力宣傳中央出臺(tái)的各項(xiàng)政策措施及其成效，著力穩(wěn)定市場(chǎng)信心。對(duì)各種散布虛假消息、擾亂市場(chǎng)秩序的行為要嚴(yán)肅查處。同時(shí)，要加強(qiáng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的宣傳和教育工作。

鼓勵(lì)改善型住房消費(fèi)

10日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，“要增加保障性住房供給，減輕居民合理購房負(fù)擔(dān)，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需中的作用”。17日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定三條措施，加快保障性住房建設(shè)，鼓勵(lì)住房消費(fèi)，保持合理房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模?！皣?3條”中再一次提出鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)。需要強(qiáng)調(diào)的是，文件首次正面鼓勵(lì)“改善型住房需求”，并在稅收、利率等方面給予此類消費(fèi)明確政策支持。改善型住房需求的購買力至少要占到市場(chǎng)需求的30％以上，這些政策的支持無疑將促使商品房成交量進(jìn)一步放大。當(dāng)前市場(chǎng)最缺乏的是信心，國家政策利好的陸續(xù)出臺(tái)，將促使市場(chǎng)交易量逐漸活躍，有助于增強(qiáng)市場(chǎng)信心，逐漸走出觀望。

賦予救市權(quán)力

新政提出：“要落實(shí)地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的職責(zé)，因地制宜解決其他住房困難群體的住房問題”。這一政策的提出說明中央政府對(duì)之前各地方政府的救市政策是持肯定意見的，而且含有鼓勵(lì)的態(tài)度。地方政府及時(shí)做好年前的房地產(chǎn)項(xiàng)目工程款結(jié)算、農(nóng)民工工資發(fā)放等工作的監(jiān)督檢查，有利于減少房地產(chǎn)糾紛事件的發(fā)生，從而有利于維持房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至社會(huì)的穩(wěn)定。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)收入(土地出讓及相關(guān)稅費(fèi))是地方財(cái)政收入的重要組成部分，房地產(chǎn)投資對(duì)拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長亦具有重要意義，預(yù)計(jì)2009年地方政府在穩(wěn)定樓市方面將發(fā)揮更大的作用，這樣就可能給開發(fā)商帶來在土地、信貸等方面的利好和各種優(yōu)惠措施。

《意見》明確提出，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動(dòng)采取措施，以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售。這里所說的合理價(jià)格實(shí)際上是一種合理預(yù)期，是指與消費(fèi)者的購買能力相適應(yīng)的價(jià)格，是建立在對(duì)利潤的合理評(píng)估和預(yù)期的基礎(chǔ)上的，其形成源于供給和需求兩方面的合理匹配：一方面開發(fā)企業(yè)要對(duì)自己的房屋有一個(gè)合理的評(píng)估，對(duì)利潤有合理預(yù)期，在利潤和銷售速度之間取得平衡；另一方面，購房者也應(yīng)該對(duì)房屋價(jià)值有合理的認(rèn)識(shí)與評(píng)價(jià)，對(duì)房價(jià)的走勢(shì)有合理預(yù)判。在當(dāng)前觀望低迷的市場(chǎng)背景下，開發(fā)商盲目地大幅度降價(jià)，不一定能對(duì)拯救成交量起到立竿見影的效果，相反會(huì)加劇市場(chǎng)的觀望程度。對(duì)此，開發(fā)商一定要把握好合理的價(jià)格預(yù)期。

取消房產(chǎn)稅減免轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅

新政提出：鼓勵(lì)企業(yè)重組，取消城市房地產(chǎn)稅。這條政策較具有針對(duì)性：一方面可以支持鼓勵(lì)開發(fā)“90／70”政策房，緩和限價(jià)房政策執(zhí)行難的問題，另一方面還有助于解決開發(fā)商資金壓力過大、易產(chǎn)生爛尾房的問題。國務(wù)院政策規(guī)定取消城市房地產(chǎn)稅，可以看出政府要逐步放寬外資投資國內(nèi)房地產(chǎn)的政策跡象。這對(duì)于外資來說是利好，因?yàn)橄噍^于歐美市場(chǎng)，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍頗具投資潛力。吸引外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，也有助于解決本地企業(yè)的開發(fā)資金瓶頸，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)較為有利。意見還提出，對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。這種稅收政策調(diào)整和以前相比，調(diào)整了住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅的征免期，同時(shí)加大了稅收優(yōu)惠的力度。通過這次營業(yè)稅的政策調(diào)整可以有效降低住房轉(zhuǎn)讓交易成本，促進(jìn)二手房市場(chǎng)發(fā)展，鼓勵(lì)普通住房消費(fèi)。稅收優(yōu)惠政策的市場(chǎng)顯現(xiàn)效果有一定的滯后期，未來不排除更多稅收優(yōu)惠新政的推出。

拯救市場(chǎng)信心

意見提出：“積極營造良好的輿論氛圍，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。要以加快保障性住房建設(shè)，鼓勵(lì)住房合理消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展為基調(diào)，大力宣傳中央出臺(tái)的各項(xiàng)政策措施及其成效，著力穩(wěn)定市場(chǎng)信心”。這項(xiàng)政策看似務(wù)虛，實(shí)際上具有一定的針對(duì)性，它是針對(duì)輿論界(包括媒體、新聞界、證券分析師、財(cái)經(jīng)評(píng)論人士等)提出的導(dǎo)向性要求。如果輿論界一味地“唱衰”，將不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)信心的恢復(fù)。