中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序評(píng)價(jià)研究

[摘 要] 本文從市場(chǎng)秩序的基本理論出發(fā)，借鑒一般商品市場(chǎng)秩序評(píng)價(jià)的成果，構(gòu)建了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷，采用層次分析法對(duì)全國(guó)、北京和長(zhǎng)沙三大市場(chǎng)進(jìn)行實(shí)證分析，計(jì)算調(diào)查結(jié)果，結(jié)合現(xiàn)狀分析，確定各指標(biāo)的分值，并利用模糊綜合評(píng)價(jià)法得出評(píng)價(jià)結(jié)果，從而對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的現(xiàn)狀進(jìn)行研究、判斷和評(píng)價(jià)。

[關(guān)鍵詞] 市場(chǎng)秩序 房地產(chǎn) 模糊綜合評(píng)價(jià)法 層次分析法

一、研究背景

從2005年開始，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的有關(guān)問(wèn)題，國(guó)家加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，如加快住房保障制度的建立、緊縮銀根等等。但房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在各個(gè)方面的問(wèn)題，如住房供給結(jié)構(gòu)不合理、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大、市場(chǎng)秩序混亂。

國(guó)外關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序評(píng)價(jià)的研究比較少，對(duì)于市場(chǎng)秩序的研究大部分集中于理論研究方面。國(guó)內(nèi)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的研究比較多，而市場(chǎng)秩序評(píng)價(jià)方法的應(yīng)用比較少，僅在建筑市場(chǎng)，電子信息產(chǎn)品市場(chǎng)中有所應(yīng)用。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建

1.構(gòu)建思路

本文房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建，主要遵循兩條思路:

(1)構(gòu)建原則:綜合性原則、層次性原則、代表性原則、個(gè)性原則、指導(dǎo)性原則、可比性原則、可操作性原則。

(2)借鑒一般商品市場(chǎng)秩序評(píng)價(jià)指標(biāo)體系:市場(chǎng)秩序評(píng)價(jià)體系課題組將市場(chǎng)秩序評(píng)價(jià)體系設(shè)計(jì)為三大類指標(biāo)，即市場(chǎng)進(jìn)出秩序指標(biāo)、交易秩序指標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)秩序指標(biāo)。

2.評(píng)價(jià)體系構(gòu)建

房地產(chǎn)市場(chǎng)中包含的要素比較多，其發(fā)展也具有與其他市場(chǎng)不同的特點(diǎn)，要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出正確的評(píng)價(jià)，就有必要設(shè)置一個(gè)完整的評(píng)價(jià)體系，這些體系必須考慮整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)要素，不僅要從微觀經(jīng)濟(jì)活動(dòng)層面反應(yīng)各種市場(chǎng)要素的運(yùn)行狀態(tài)，也要反應(yīng)出與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)和公共習(xí)慣的認(rèn)同和遵從情況。本文結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的特點(diǎn)，借鑒市場(chǎng)秩序評(píng)價(jià)體系課題組的成果，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序評(píng)價(jià)設(shè)置了一套比較完整的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。

(1)市場(chǎng)主客體秩序指標(biāo)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體秩序指標(biāo)可以分成市場(chǎng)主體經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)、市場(chǎng)主體進(jìn)出秩序指標(biāo)兩個(gè)二級(jí)子指標(biāo)。

具體構(gòu)成為:①房地產(chǎn)市場(chǎng)主體經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo):房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)值利潤(rùn)率、房地產(chǎn)企業(yè)稅收總額、房地產(chǎn)企業(yè)人均經(jīng)營(yíng)額、房地產(chǎn)上市公司凈資產(chǎn)收益率。②房地產(chǎn)市場(chǎng)主體進(jìn)出秩序指標(biāo):房地產(chǎn)企業(yè)及中介咨詢企業(yè)條件合格率、房地產(chǎn)企業(yè)及中介咨詢企業(yè)證照齊全率、不合格房地產(chǎn)企業(yè)及中介咨詢企業(yè)退出率。

房地產(chǎn)市場(chǎng)客體秩序指標(biāo)具體分成兩個(gè)二級(jí)子指標(biāo):房地產(chǎn)產(chǎn)品秩序指標(biāo)和房地產(chǎn)中介咨詢服務(wù)秩序指標(biāo)。

具體構(gòu)成如下:①房地產(chǎn)產(chǎn)品秩序指標(biāo):商品房質(zhì)量達(dá)標(biāo)率、商品房質(zhì)量事故率、商品房質(zhì)量公眾投訴率。②房地產(chǎn)中介咨詢服務(wù)秩序指標(biāo):房地產(chǎn)中介行業(yè)總產(chǎn)值、房地產(chǎn)中介行業(yè)從業(yè)人數(shù)、房地產(chǎn)中介服務(wù)水平、房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)主滿意度。

(2)市場(chǎng)交易秩序指標(biāo)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)交易秩序指標(biāo)可以分成:房地產(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者之間的交易秩序指標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)和合作單位之間的交易秩序指標(biāo)以及業(yè)主和中介咨詢企業(yè)之間的交易秩序指標(biāo)這三個(gè)二級(jí)指標(biāo)。

各二級(jí)指標(biāo)的具體構(gòu)成為:①房地產(chǎn)企業(yè)與消費(fèi)者之間交易秩序指標(biāo):產(chǎn)品價(jià)格公開率、消費(fèi)者投訴率、侵犯消費(fèi)者權(quán)益案件率。②房地產(chǎn)企業(yè)與合作單位之間交易秩序指標(biāo):書面合同簽訂率、合同履約率、不合格合同率、經(jīng)濟(jì)合同糾紛案件指數(shù)。③業(yè)主和中介咨詢企業(yè)之間交易秩序指標(biāo):中介服務(wù)質(zhì)量與水平、合同糾紛情況、客戶滿意程度。

(3)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序指標(biāo)

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序指標(biāo)用來(lái)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系狀況。主要包括不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)秩序指標(biāo)、限制和阻礙競(jìng)爭(zhēng)秩序指標(biāo)兩類。

具體指標(biāo)構(gòu)成為:①不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)指標(biāo):侵犯商業(yè)秘密案件指數(shù)、損害競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手商業(yè)信譽(yù)案件指數(shù)、商業(yè)賄賂案件指數(shù)、虛假?gòu)V告案件指數(shù)。②阻礙和限制競(jìng)爭(zhēng)指標(biāo):行業(yè)壟斷情況、地區(qū)封鎖情況、濫用行政權(quán)利限制公平競(jìng)爭(zhēng)案件指數(shù)。

(4)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行秩序指標(biāo)

本文結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的特點(diǎn)，設(shè)置了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行秩序指標(biāo)，可以分為四大類二級(jí)指標(biāo)。

具體構(gòu)成為:①房地產(chǎn)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性指標(biāo):房地產(chǎn)投資總額占固定資產(chǎn)投資總額比重、房地產(chǎn)用地比、房?jī)r(jià)收入比。②房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度指標(biāo):商品房預(yù)售率、商品房開工量、商品房空置率。③房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡程度指標(biāo):商品房存量與增量交易比、商品房租售價(jià)格比、房屋租售面積比。④房地產(chǎn)金融服務(wù)指標(biāo):房地產(chǎn)開發(fā)貸款率、購(gòu)買商品房貸款率、貸款限制與貸款門檻、貸款利率。

(5)市場(chǎng)監(jiān)管秩序指標(biāo)

房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管就是指對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督和管理。房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管秩序指標(biāo)可以分成監(jiān)管依據(jù)指標(biāo)、監(jiān)管體系指標(biāo)和監(jiān)管效果指標(biāo)三個(gè)二級(jí)子指標(biāo)。

各二級(jí)指標(biāo)的具體構(gòu)成為:①監(jiān)管依據(jù)指標(biāo):房地產(chǎn)行政監(jiān)管立法的人員情況、房地產(chǎn)行政監(jiān)管立法的程序情況、行政監(jiān)管法律法規(guī)數(shù)量、行政監(jiān)管法律法規(guī)的變化情況。②監(jiān)管體系指標(biāo):相關(guān)管理部門的數(shù)量、市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)關(guān)只能到位率、行業(yè)協(xié)會(huì)的發(fā)展、新聞機(jī)構(gòu)的關(guān)注程度。③監(jiān)管效果指標(biāo):違法違規(guī)項(xiàng)目總數(shù)、執(zhí)法人員違法違紀(jì)和不作為行為發(fā)生率、監(jiān)管系統(tǒng)的不良行為情況。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序各指標(biāo)權(quán)重與指標(biāo)值的確定

本節(jié)主要利用層次分析法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序評(píng)價(jià)體系中各指標(biāo)的權(quán)重進(jìn)行確定，并通過(guò)專家打分與現(xiàn)狀分析相結(jié)合的方法，確定模糊綜合評(píng)價(jià)中各指標(biāo)的評(píng)價(jià)值。本文房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序評(píng)價(jià)指標(biāo)的各權(quán)重如表1所示。

四、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序模糊綜合評(píng)價(jià)實(shí)證分析

模糊綜合評(píng)價(jià)法的基本原理及其步驟是:

第一步，確定對(duì)象集，因素集和評(píng)語(yǔ)集。本文的對(duì)象集為房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，因素集為評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的各項(xiàng)指標(biāo)。本文的評(píng)語(yǔ)集采用V={很好、較好、一般、較差、很差}五級(jí)評(píng)價(jià)，為使結(jié)果更具有直觀性，對(duì)評(píng)價(jià)集賦予一定的分值，即V={90，80，70，60，50}。

第二步，確定權(quán)數(shù)分配。本文采用層次分析法確定個(gè)因素的權(quán)重。

第三步，建立各因素的評(píng)分隸屬函數(shù)和綜合評(píng)價(jià)矩陣R。

第四步，計(jì)算每個(gè)對(duì)象的綜合評(píng)價(jià)結(jié)果。

為使結(jié)果具有可比性，本文主要針對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)、北京房地產(chǎn)市場(chǎng)、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行評(píng)價(jià)，考察整體市場(chǎng)、一線城市市場(chǎng)和二線城市市場(chǎng)所具有的不同特點(diǎn)。采用模糊綜合評(píng)價(jià)法通過(guò)計(jì)算，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序評(píng)價(jià)結(jié)果如表2所示:

五、改善房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的政策建議

房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序各城市各有不同，整體來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序評(píng)價(jià)分值不是很高。盡管還不存在非常嚴(yán)重的問(wèn)題，但是要改進(jìn)的地方還有很多，不僅在市場(chǎng)實(shí)際操作方面需要進(jìn)一步發(fā)展，在監(jiān)管、調(diào)控方面也需要有更科學(xué)有效的措施。

1.堅(jiān)決調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的分配不公問(wèn)題。可借鑒歐洲的公共財(cái)政政策，理順房地產(chǎn)商與消費(fèi)者的分配關(guān)系，改變房地產(chǎn)行業(yè)的分配和再分配失衡問(wèn)題。

2.加強(qiáng)金融監(jiān)管，提高金融資源的配置效率，避免資金非理性地流向房地產(chǎn)業(yè)。要增加對(duì)資本市場(chǎng)的投入，做好企業(yè)股本募集、產(chǎn)業(yè)基金、創(chuàng)業(yè)基金和資產(chǎn)證券化，打開資本市場(chǎng)通向中小企業(yè)和自主創(chuàng)新的通道。

3.以市場(chǎng)調(diào)節(jié)為效率之劍，法律手段為公正之劍，以政府的科學(xué)管制為公平之劍，架構(gòu)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的鐵三角架構(gòu)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的公平、公正和效率的有機(jī)統(tǒng)一。

4.加強(qiáng)政府職能建設(shè)。在政府管制方面主要做好以下幾點(diǎn):一是建立房地產(chǎn)的聽證制度，這有利于建設(shè)一個(gè)和諧的房地產(chǎn)市場(chǎng);二是要嚴(yán)格監(jiān)管房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，堅(jiān)決打擊各種違規(guī)行為;三是要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)中介的監(jiān)管。

5.加強(qiáng)社會(huì)輿論監(jiān)督。通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。查處房地產(chǎn)開發(fā)用地、房地產(chǎn)交易、中介和物業(yè)管理等環(huán)節(jié)中的違法違規(guī)行為，導(dǎo)企業(yè)樹立品牌意識(shí)，強(qiáng)化企業(yè)自律、依法誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。

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