我國發(fā)展房地產信托投資基金(REITs)的可行性

[摘 要] 簡單介紹了房地產信托投資基金的概念，在我國發(fā)展房地產信托投資基金的必要性以及可行性。指出我國目前發(fā)展房地產信托投資基金所存在的問題和不足，并根據法律、人才、風險等方面的不足給予了一些對策和建議。

[關鍵詞] 房地產信托投資基金 REITs 可行性

一、我國發(fā)展房地產信托投資基金的必要性

房地產信托投資基金(Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數投資這的資金，由專門投資機構進行投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。房地產業(yè)的資金需求量大，周轉周期很長，因此一般的個體投資者很少會投資該領域，REITs正式在這種需求的產物。

房地產信托投資基金相對于傳統(tǒng)的房地產融資方式，有其特殊的優(yōu)勢。首先，低收益和高風險。通常，REITs所募集的資金都是委托專業(yè)的公司和團隊來管理的，這些人員在房地產投資和管理方面都有著很豐富的經驗，有他們來管理，可以降低投資風險，提高投資的效益。其次，為中小投資者開拓了一個新的房地產投資渠道。REITs為中小投資者提供了投資房地產的新的渠道，并可以集中社會上大量的閑散資金，從而產生規(guī)模效應，一般來說REITs對于資金的投入數額是沒有規(guī)定的，因此，投資者可以以較少的資金投資于房地產這樣的周期長的資產。再次，具有較強的流動性。房地產這樣的不動產流動性很差，而且通常項目開發(fā)的投入大、開發(fā)周期長，而房地產信托投資基金是一種房地產證券化的產物，可以在證券市場上進行交易，具有高流動性，可以使房地產這種不動產流動起來。

2008年12月3日所召開的國務院常務會議提出了九項金融政策措施來促進經濟和股市的發(fā)展。其中第五條提出，創(chuàng)新融資方式，通過并購貸款、房地產信托投資基金、股權投資基金和規(guī)范發(fā)展民間融資等多種形式，拓寬企業(yè)融資渠道。明確的提出了要發(fā)展房地產信托投資基金。2008年12月13日，國務院發(fā)布的《關于當前金融促進經濟發(fā)展的若干意見》中，第十八條中指出，開展房地產信托投資基金試點，拓寬房地產企業(yè)融資渠道。這些都表明，發(fā)展房地產信托基金是必要的，它可以多元化我國的房地產融資，以及金融投資。

二、我國發(fā)展REITs所面臨的問題及對策

首先，相關法律亟待完善。經濟必須要靠完善的法律來支撐，市場經濟的發(fā)展需要依靠強大的法律體系，而我國相關法律的制定落后于市場需要。缺乏相關法律的保障是發(fā)展我國房地產投資基金最明顯的障礙之一。而我國REITs方面的法律只有《信托法》、《投資基金法》，涉及面很窄。REITs籌集和運行的過程是很長的，期間存在著很多環(huán)節(jié)和潛在的風險，缺乏法律的保護，其運行會出現很多的誤差和阻礙，因此，我國相關的政府機關應該立即著手完善相關的法律法規(guī)，專門制定針對房地產信托投資基金的管理措施和法律法規(guī)，使得我國的房地產信托投資基金最初就以法律來規(guī)范其發(fā)展的方向。

其次，缺乏專業(yè)人才儲備。REITs的成功運作離不開大量的，擁有房地產、金融投資以及相關法規(guī)方面知識的綜合性的人才，而目前我國這方面的人才很少，很難滿足REITs發(fā)展的需求。因此，我國要加快相關方面人才的培養(yǎng)，企業(yè)和教育機構都要加入到其中，加強相關的人才的培養(yǎng)和儲備，這樣企業(yè)可以傳達出他們所需的人才以及要求，教育機構可以提供最科學的教育方式、方法，共同努力來培育好房地產、金融、法律方面的人才。

再次，市場風險較高。REITs面臨著多種風險，如委托代理風險、操作風險、市場風險等等。尤其我國房地產市場的發(fā)展并不規(guī)范，因此，其風險管理更加必要。同時，設置專業(yè)的監(jiān)督機構監(jiān)控流動性風險及集中投資風險等。首先設置專業(yè)的監(jiān)督機構來監(jiān)控管理風險，其次，信托投資公司要從自身做起，完善其內部的治理結構，防范道德風險和操作風險，提高風險管理的能力。

然后，缺乏稅收方面的優(yōu)惠政策。在美國，REITs得以發(fā)展，很大程度上是因為其能享受稅收優(yōu)惠，而我國目前對于信托稅收沒有明確的規(guī)定，因此，缺乏對房地產信托投資的稅收激勵政策。因此，我國可以仿效美國，對REITs的稅收給予一些優(yōu)惠政策，以鼓勵其發(fā)展。

最后，信息不對稱。REITs的正常運行需要及時的披露信息，以保證投資者的利益，然而我國房地產業(yè)不規(guī)范的發(fā)展造成信息嚴重不對稱，這使得道德風險的發(fā)生成為了可能。日后，我們在信息披露方面要做到更加規(guī)范，盡量使信息對稱化。

總之，房地產信托投資基金在我國才剛剛起步，但是通過借鑒國外先進的經驗，同時與本國自身的情況相結合，努力去完善各項機制和配套措施，開創(chuàng)一條適合我國發(fā)展的房地產信托投資基金的模式，擴展房地產融資的渠道，進而促進其迅速健康的發(fā)展下去。

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