胡新宇 陸 衛(wèi)

（1、浙江大樹置業(yè)股份有限公司 2、嘉興商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，浙江 嘉興 314000）

1 前言

當(dāng)前建設(shè)工程超支、投資逐級(jí)追加的現(xiàn)象在投資建設(shè)領(lǐng)域相當(dāng)普遍。造成這種狀況的主要原因是，在開發(fā)建設(shè)過程的各個(gè)階段中，存在著諸多問題。一是在投資決策階段，人為壓低投資規(guī)模，盲目地樂觀預(yù)測市場前景，使開發(fā)項(xiàng)目的可行性分析失實(shí)。二是開發(fā)項(xiàng)目土地成本過高，造成項(xiàng)目總開發(fā)成本過高，使房價(jià)高于市場平均水平。三是工程設(shè)計(jì)不當(dāng)，造成投資浪費(fèi)。四是招標(biāo)工程中，中標(biāo)工程敞口過大，導(dǎo)致竣工結(jié)算價(jià)值超出原中標(biāo)價(jià)值，使工程造價(jià)失控。五是開發(fā)項(xiàng)目配套設(shè)施建設(shè)計(jì)劃不周全，也是造成開發(fā)失敗的原因之一。本文結(jié)合工程實(shí)際論述了如何有效控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本。

2 工程造價(jià)控制的原則

2.1 全過程全方位的控制

工程造價(jià)的控制涉及到方方面面，是一項(xiàng)十分復(fù)雜的系統(tǒng)工程。需要對項(xiàng)目建設(shè)的決策、設(shè)計(jì)、發(fā)包、實(shí)施、決算等全過程實(shí)施動(dòng)態(tài)的全方位的控制。

2.2 目標(biāo)控制

基于工程項(xiàng)目建設(shè)周期長、投資大和多次性計(jì)價(jià)的特點(diǎn)，建設(shè)工程造價(jià)控制目標(biāo)的設(shè)置是隨著工程項(xiàng)目建設(shè)的不斷深入而分階段進(jìn)行的。在項(xiàng)目投資估算階段，應(yīng)制定整個(gè)項(xiàng)目的成本目標(biāo)，要求設(shè)計(jì)單位嚴(yán)格按照該目標(biāo)進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，建設(shè)單位應(yīng)按照該目標(biāo)進(jìn)行設(shè)計(jì)方案選擇；在施工招標(biāo)階段要制定項(xiàng)目的建安成本控制目標(biāo)以及分項(xiàng)工程控制目標(biāo)；各階段的控制目標(biāo)是有機(jī)聯(lián)系的整體，是相互制約、相互補(bǔ)充的。而且是前者控制后者，后者補(bǔ)充前者，共同形成工程造價(jià)目標(biāo)控制體系。目標(biāo)設(shè)置應(yīng)該進(jìn)行充分的調(diào)研，力求先進(jìn)、準(zhǔn)確、合理。但不要高估冒算，也不要壓低控制目標(biāo)，否則就失去了目標(biāo)管理的實(shí)際意義。

2.3 主動(dòng)控制

長期以來，人們一直把控制理解為當(dāng)實(shí)際值偏離目標(biāo)值時(shí)，分析偏差原因，采取措施糾正偏差。對工程建設(shè)全過程進(jìn)行這樣的工程造價(jià)控制當(dāng)然是有意義的，但這種控制方法不能使已產(chǎn)生的偏差消失，不能預(yù)防可能發(fā)生的偏差。因此只能說是事后糾偏的被動(dòng)控制，我們應(yīng)把控制立足于事先主動(dòng)采取措施，采用主動(dòng)積極的以預(yù)防為主的控制方法，能動(dòng)地影響投資決策，影響設(shè)計(jì)和施工，以避免實(shí)際值與目標(biāo)值偏離太多。

3 房地產(chǎn)開發(fā)各階段的造價(jià)控制

3.1 決策階段是造價(jià)控制的關(guān)鍵

在項(xiàng)目的投資決策階段，項(xiàng)目的各項(xiàng)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)決策對項(xiàng)目投資以及項(xiàng)目建成以后的經(jīng)濟(jì)效益有著決定性的影響，特別是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平的確定、工藝的評選、材料設(shè)備的選用等直接關(guān)系到工程造價(jià)的高低。因此，工程造價(jià)的投資控制關(guān)鍵在于決策階段。在決策階段主要是認(rèn)真做好項(xiàng)目可行性研究，一般企業(yè)的做法是請專業(yè)的咨詢公司做專業(yè)的、詳細(xì)的、科學(xué)的可行性研究報(bào)告。

3.2 設(shè)計(jì)階段是造價(jià)控制的重點(diǎn)

項(xiàng)目設(shè)計(jì)的優(yōu)劣不僅直接影響著建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長短，而且也影響建設(shè)項(xiàng)目的使用價(jià)值和投資收益，岡而設(shè)計(jì)階段對項(xiàng)目投資的影。向最大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在初步設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為75%～95%；在施工設(shè)計(jì)階段.影響項(xiàng)目投資的可能性為5%～35%。很顯然，項(xiàng)目投資控制的關(guān)鍵在于施工前的投資決策和設(shè)計(jì)階段。根據(jù)以往所開發(fā)的項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)，設(shè)計(jì)費(fèi)一般只是建安工程總造價(jià)的l%左右，但正是這l%的費(fèi)用，對工程造價(jià)的影響卻占75%以上。按價(jià)值工程的理論來說，加大設(shè)計(jì)費(fèi)的投入可以降低建設(shè)項(xiàng)目的成本，即增加l0%的設(shè)計(jì)費(fèi)可節(jié)約5%的總工程造價(jià)。

在資金有約束的情況下，建設(shè)單位也可以采用限額設(shè)計(jì)，控制開發(fā)項(xiàng)目的成本投入。實(shí)行限額設(shè)計(jì)既可以保證項(xiàng)目的資金面不會(huì)造成太大的缺口，也能促使設(shè)計(jì)師采用更經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)方案，從而避免了設(shè)計(jì)的隨意性。在設(shè)計(jì)中凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過計(jì)算來確定。如綜合辦公樓的裝修設(shè)計(jì)就采用了限額設(shè)計(jì)的方法，一方面可以促使設(shè)計(jì)師在功能定位、材料選型等各個(gè)方面做得更細(xì)致入微；另一方面，對裝修材料的品牌、型號(hào)都有明確的規(guī)定，使項(xiàng)目成本的控制獲得了良好的效果。

3.3 施工階段的工程造價(jià)控制

由于施工階段是形成工程實(shí)體的階段，所投入的資金量最大，因此雖然它不是投資控制的決定性階段，但卻是工程造價(jià)控制的關(guān)鍵性階段。如何有效地控制本階段的工程造價(jià)?我認(rèn)為應(yīng)該從以下幾個(gè)方面著手。

（1）把握好工程施工招投標(biāo)

通過招投標(biāo)，選擇施工工藝先進(jìn)、報(bào)價(jià)合理、社會(huì)信譽(yù)好、技術(shù)力量雄厚的施工企業(yè)，鼓勵(lì)施工單位采用先進(jìn)施工工藝，縮短工期。這樣不但有助于控制工程施工質(zhì)量、進(jìn)度，而且有利于加速資金的回籠，減少利息的支出，從而達(dá)到降低工程造價(jià)的目的。

（2）加強(qiáng)現(xiàn)場簽證的管理

房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)加強(qiáng)對現(xiàn)場管理人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高他們的現(xiàn)場管理水平、業(yè)務(wù)水平；并加強(qiáng)職業(yè)道德教育，杜絕行賄受賄等不良風(fēng)氣，避免建設(shè)單位的現(xiàn)場管理人員違規(guī)簽證、簽證不及時(shí)、重復(fù)簽證等現(xiàn)象。同時(shí)，必須加強(qiáng)對簽證的監(jiān)督與審核，要求所有的簽證必須由監(jiān)理工程師核實(shí)后方可簽發(fā)，這樣可杜絕不合理的簽證，有效地降低工程成本。

（3）強(qiáng)化施工合同和索賠的管理

由于施工現(xiàn)場條件、氣候條件、物價(jià)的變化，以及合同條款、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)文件和施工圖紙的變更等多種因素的影響，使得工程承包中不可避免地出現(xiàn)索賠。建設(shè)單位的負(fù)責(zé)人在處理索賠時(shí)，必須予以高度重視。一方面，必須做好日常例會(huì)及處理技術(shù)問題、進(jìn)度問題及其它重大問題等會(huì)議記錄，為避免索賠提供依據(jù)；另一方面，在處理索賠時(shí)應(yīng)仔細(xì)研究合同中每一條款的內(nèi)容，分清雙方的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任，屬于自己應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，則嚴(yán)格對照合同，謹(jǐn)慎處理索賠；凡不屬于自己責(zé)任范圍內(nèi)的，則一概不得批準(zhǔn)對方的索賠要求。

3.4 竣工結(jié)算階段的工程造價(jià)控制

竣工結(jié)算是工程造價(jià)控制的最后一個(gè)階段，它是反映建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)和投資效果的文件，也是竣工驗(yàn)收報(bào)告的重要組成部分，必須予以高度重視，嚴(yán)格把關(guān)。

（1)嚴(yán)格核對合同條款，防止重復(fù)計(jì)算及收費(fèi)等問題。

（2)檢查隱蔽驗(yàn)收記錄及施工日記，確認(rèn)隱蔽驗(yàn)收手續(xù)是否齊全，是否按圖施工。譬如PVC管穿樓板的防滲透漏處理問題，是鋼性套管，還是防漏膠圈，二者造價(jià)相差甚遠(yuǎn)。

（3)落實(shí)設(shè)計(jì)變更及簽證，檢查這些設(shè)計(jì)變更是否符合既定的程序，是否經(jīng)設(shè)計(jì)單位及建設(shè)單位的同意批準(zhǔn)，并且嚴(yán)格查實(shí)變更簽證，防止一些莫須有的簽證、重復(fù)簽證等。

（4)按圖嚴(yán)格核實(shí)工程量。一般而言，施工單位均會(huì)有意高估工程量，建設(shè)單位的審核人員必須嚴(yán)格把關(guān)，按實(shí)結(jié)算。

（5)嚴(yán)格執(zhí)行投標(biāo)過程中所報(bào)的單價(jià)或簽證價(jià)格，禁止高套單價(jià)的情形出現(xiàn)。

（6)嚴(yán)格按規(guī)定和合同套取計(jì)費(fèi)程序，計(jì)取各項(xiàng)費(fèi)用。

（7)認(rèn)真審查、復(fù)核，防止各項(xiàng)計(jì)算誤差。

3.5 以人為本、全員參與、動(dòng)態(tài)管理

在工程造價(jià)控制諸多因素中，人是最活躍的因素?！耙匀藶楸尽笔潜姸嗥髽I(yè)所強(qiáng)調(diào)的一個(gè)管理理念，在工程造價(jià)控制中，人的因素更顯重要。由于專業(yè)能力、責(zé)任心以及工作態(tài)度因人而異，導(dǎo)致工作造價(jià)控制出現(xiàn)漏洞，給企業(yè)帶來難以覺察的損失，這樣的事例屢見不鮮。從這個(gè)意義上講，工程造價(jià)控制得好壞，與技術(shù)經(jīng)濟(jì)人員有著最直接的關(guān)系。

工程造價(jià)控制涉及多個(gè)環(huán)節(jié)和專業(yè)，如：項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工現(xiàn)場管理、竣工驗(yàn)收等。每個(gè)環(huán)節(jié)都需要相應(yīng)人員來完成相關(guān)工作，他們工作中的任何失誤，都會(huì)最直接、最迅速、最殘酷地令企業(yè)的投資效益減少。要提高工程投資效益，企業(yè)就必須在工程造價(jià)控制所涉及的重要環(huán)節(jié)上，重視“以人為本、全員參與、動(dòng)態(tài)管理”，建立合理的激勵(lì)和約束機(jī)制，完善績效考核制度。

[1]黃曉光.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中工程造價(jià)的控制[J].價(jià)值工程；2009年03期