張 麗

(北京建筑工程學(xué)院經(jīng)濟(jì)與管理工程學(xué)院，北京 100044)

建筑節(jié)能與房地產(chǎn)市場互動(dòng)關(guān)系研究*

張 麗

(北京建筑工程學(xué)院經(jīng)濟(jì)與管理工程學(xué)院，北京 100044)

建筑物既是能源和資源的主要消耗者，又是環(huán)境污染的主要排放源，因此，建筑節(jié)能成為節(jié)能工作的重點(diǎn)。建筑節(jié)能工作的開展，離不開房地產(chǎn)市場各方主體的參與。本文深入分析了建筑節(jié)能與房地產(chǎn)市場的互動(dòng)關(guān)系，指出建筑節(jié)能戰(zhàn)略的實(shí)施有利于房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn);而政府、開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)和消費(fèi)者通過各自的行為推動(dòng)建筑節(jié)能戰(zhàn)略的有效實(shí)施。二者相輔相成、相互作用，共同促進(jìn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和生態(tài)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)的早日實(shí)現(xiàn)。

建筑節(jié)能;房地產(chǎn)市場;互動(dòng)關(guān)系

建筑物中的采暖、通風(fēng)、空調(diào)和照明等設(shè)施是能源消耗的主要載體，同時(shí)也是溫室氣體的主要排放源。建筑能耗在社會(huì)商品總能耗中占據(jù)較大比重，建筑節(jié)能是國家節(jié)能減排工作的重點(diǎn)任務(wù)。作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與人類各項(xiàng)活動(dòng)息息相關(guān)，房地產(chǎn)市場的繁榮和穩(wěn)定影響著整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，實(shí)施建筑節(jié)能戰(zhàn)略與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相輔相成，共同進(jìn)退。

1 我國建筑節(jié)能現(xiàn)狀

目前，我國新建建筑節(jié)能全面執(zhí)行節(jié)能50%的標(biāo)準(zhǔn)，北京、天津、河北、河南、遼寧、吉林、黑龍江、青海、新疆等省(市)率先在轄區(qū)內(nèi)全部或部分實(shí)施65%節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。新建建筑在施工圖審查、施工許可、工程質(zhì)量監(jiān)管、竣工驗(yàn)收及備案等環(huán)節(jié)執(zhí)行節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)管制度體系已基本建立，《建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》已經(jīng)頒布實(shí)施，對(duì)新建建筑施工階段執(zhí)行節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)提供了基本依據(jù)。

隨著建筑節(jié)能法規(guī)政策逐步完善、建筑節(jié)能監(jiān)管力度大大加強(qiáng)，我國建筑節(jié)能工作取得了顯著成效，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部組織的全國建筑節(jié)能檢查結(jié)果表明:2006－2008年，全國節(jié)能建筑面積增加了17.9億m2，占全國城鎮(zhèn)既有建筑面積比例增長了9個(gè)百分點(diǎn);全國城鎮(zhèn)新建建筑在設(shè)計(jì)階段執(zhí)行節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的比例由96%增至98%，施工階段執(zhí)行節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的比例由54%增至82%。

2 建筑節(jié)能有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展

實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的過程即是依靠科技進(jìn)步、節(jié)約資源與能源、減少污染排放、采取清潔生產(chǎn)和綠色消費(fèi)，由資源型發(fā)展模式轉(zhuǎn)變成技術(shù)型發(fā)展模式的過程。建筑節(jié)能戰(zhàn)略的實(shí)施，將改善建筑物性能，提高能源使用效率，促進(jìn)節(jié)能活動(dòng)開展，有利于房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2.1 建筑節(jié)能技術(shù)和材料改善建筑物性能

我國的建筑物能耗損失較大而居住舒適性較差。不論采暖地區(qū)還是非采暖地區(qū)，都存在著由于建造時(shí)未采用節(jié)能技術(shù)和材料導(dǎo)致建筑物圍護(hù)結(jié)構(gòu)的傳熱損失。據(jù)北京市節(jié)能辦的調(diào)查顯示，如果采用了符合節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的材料和部品，對(duì)于寒冷地區(qū)的建筑物，冬季即使不采取任何采暖措施，也能夠達(dá)到16℃左右的室溫。因此，實(shí)施新型節(jié)能技術(shù)、推廣應(yīng)用節(jié)能部品和材料，將大大改善建筑物的質(zhì)量和性能，改善居住熱環(huán)境，提高人民的生活質(zhì)量。如果建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)具有良好的保溫隔熱性能，便可減少冬季室內(nèi)傳出的熱量以及夏季室外傳入的熱量，從而降低保持室內(nèi)舒適熱環(huán)境所需要提供的采暖和制冷能耗。若在建造時(shí)對(duì)建筑物的保溫和隔熱進(jìn)行綜合的節(jié)能優(yōu)化措施，可使采暖和制冷負(fù)荷降到最低程度，可大大縮短每年的采暖與制冷期，降低能耗，提高建筑環(huán)境舒適度。

2.2 建筑節(jié)能行為提高能源使用效率

建筑物在設(shè)計(jì)、建造和使用過程中，若設(shè)計(jì)和使用人員具備節(jié)能意識(shí)、實(shí)施節(jié)能行為，將有助于建筑能源使用效率的提高。一個(gè)好的節(jié)能設(shè)計(jì)、精細(xì)的節(jié)能施工固然重要，但如果運(yùn)行階段系統(tǒng)紊亂、調(diào)控失常、圍護(hù)結(jié)構(gòu)損壞、冷橋滋生、冷風(fēng)滲透，存在無效能耗損失，就會(huì)產(chǎn)生“節(jié)能建筑不節(jié)能”、“耗能建筑更耗能”等能耗“黑洞”現(xiàn)象。據(jù)清華大學(xué)、中國建筑科學(xué)研究院2005年下半年對(duì)北京市10個(gè)大型政府辦公建筑的能耗檢測結(jié)果表明，由于空調(diào)系統(tǒng)結(jié)構(gòu)形式不合理、運(yùn)行調(diào)節(jié)策略不當(dāng)，導(dǎo)致設(shè)備運(yùn)行時(shí)間過長、長期在低效率工效點(diǎn)運(yùn)行，若僅僅對(duì)此進(jìn)行節(jié)能行為改造，將節(jié)約15%－30%的空調(diào)能耗;此外，由于人員缺乏節(jié)能意識(shí)和節(jié)能行為，例如無人時(shí)空調(diào)照開、空調(diào)運(yùn)行時(shí)開窗通風(fēng)、下班不關(guān)電腦等一系列非節(jié)能現(xiàn)象的存在，導(dǎo)致大量能源白白浪費(fèi)。

在項(xiàng)目的可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、運(yùn)行使用、維護(hù)保養(yǎng)、拆除報(bào)廢和回收利用整個(gè)壽命周期內(nèi)，節(jié)能設(shè)計(jì)和施工是建筑節(jié)能的技術(shù)條件，并且是前提條件和硬件，屬于內(nèi)因;而運(yùn)行使用管理是建筑節(jié)能的行為條件，并且是保障條件和軟件，屬于外因。建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)明確規(guī)定了建筑物單位面積的冬季采暖、夏季制冷以及通風(fēng)照明等能耗指標(biāo)，而要真正實(shí)現(xiàn)這些節(jié)能目標(biāo)，除了在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收等階段嚴(yán)格執(zhí)行建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)外，必須加強(qiáng)節(jié)能知識(shí)的教育和宣傳，建立健全建筑運(yùn)行環(huán)節(jié)的各項(xiàng)節(jié)能管理措施，提高節(jié)能意識(shí)，強(qiáng)化節(jié)能行為。

2.3 建筑節(jié)能服務(wù)體系促進(jìn)節(jié)能活動(dòng)開展

建筑節(jié)能服務(wù)體系的培育和完善將引導(dǎo)房地產(chǎn)市場各方主體節(jié)能活動(dòng)的開展，其作用如下:

(1)為既有建筑節(jié)能改造提供融資渠道。既有建筑節(jié)能改造的一個(gè)難點(diǎn)是改造的資金來源。針對(duì)改造資金問題，專業(yè)化的節(jié)能服務(wù)公司如果能夠得到政府和金融部門的支持而參與到節(jié)能改造中，就可以承擔(dān)一部分前期投入，再從節(jié)能收益中得到回報(bào)，這一方式為既有建筑節(jié)能改造提供了新的融資渠道。此外，建筑節(jié)能服務(wù)公司通過建筑能效審計(jì)，找出既有建筑高能耗的原因所在，并提出改造目標(biāo)，結(jié)合成本收益分析，為實(shí)施節(jié)能改造提供重要的依據(jù)，是推動(dòng)既有建筑節(jié)能改造的重要手段。

(2)為新建建筑提供全過程的節(jié)能方案。專業(yè)化的節(jié)能服務(wù)公司可為業(yè)主提供從設(shè)計(jì)、材料選用、結(jié)構(gòu)體系選擇和當(dāng)?shù)厥┕ぜ夹g(shù)水平相匹配、運(yùn)營管理的全過程節(jié)能方案。如果建筑節(jié)能服務(wù)市場得到充分發(fā)展，不僅建筑業(yè)主和此類提供全過程節(jié)能方案服務(wù)的公司可以獲得收益，而且社會(huì)收益也極為可觀。

(3)為長期的建筑節(jié)能工作提供技術(shù)支撐。隨著經(jīng)濟(jì)的高速增長，我國建筑規(guī)模巨大，且發(fā)展勢頭還將持續(xù)一段時(shí)期，建筑節(jié)能潛力巨大。因此，培育和規(guī)范建筑節(jié)能服務(wù)體系，可以建立起全面的建筑節(jié)能性能質(zhì)量檢測標(biāo)準(zhǔn)，保證建筑節(jié)能的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，促進(jìn)建筑整體質(zhì)量的提升，并為今后長期的建筑節(jié)能工作的開展提供一個(gè)強(qiáng)有力的技術(shù)支撐。

3 房地產(chǎn)市場各方主體推動(dòng)建筑節(jié)能實(shí)施

商品流通中的交換關(guān)系主要體現(xiàn)在各市場參與者之間的交換，在房地產(chǎn)市場中的參與者主要有:政府、開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)和消費(fèi)者，這四方主體通過各自的行為推動(dòng)著建筑節(jié)能戰(zhàn)略的有效實(shí)施，以促進(jìn)節(jié)能目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

3.1 政府:實(shí)施節(jié)能政策

從政府方面來看，建筑節(jié)能是市場規(guī)律失靈和反應(yīng)滯后的領(lǐng)域，不可能自發(fā)地開展，必須要由政府主導(dǎo)。政府作用的重點(diǎn)就是要推動(dòng)法規(guī)、條例、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及相關(guān)政策的進(jìn)一步制定和完善，并通過加強(qiáng)能源危機(jī)意識(shí)的宣傳，加強(qiáng)低碳生活理念的宣傳，鼓勵(lì)社會(huì)各界積極參與節(jié)能戰(zhàn)略的實(shí)施，自上而下形成輿論上、政策上的先導(dǎo)性。

為解決建筑節(jié)能行為的正外部性，彌補(bǔ)市場機(jī)制的缺陷，必須由政府進(jìn)行干預(yù)和指導(dǎo)，采用的手段包括:

(1)法律手段。由國家制訂相應(yīng)的節(jié)能法律法規(guī)，要求單位和個(gè)人在從事建筑物的建造、改建、擴(kuò)建、使用和維護(hù)等活動(dòng)時(shí)，必須遵循節(jié)約利用能源、提高能源效率和開發(fā)利用可再生能源的節(jié)能理念，符合法律、法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范等強(qiáng)制性政策的規(guī)定，否則將受到相應(yīng)制裁。

(2)行政手段。各級(jí)政府行政機(jī)關(guān)通過發(fā)布決定、指示、命令、計(jì)劃等形式，直接組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、制約建筑節(jié)能活動(dòng)。行政手段是政府部門發(fā)揮其行政職能作用，在建筑節(jié)能方面所采取的措施。

(3)經(jīng)濟(jì)手段。經(jīng)濟(jì)手段是利用物質(zhì)利益來引導(dǎo)、推動(dòng)、調(diào)節(jié)建筑節(jié)能產(chǎn)品的生產(chǎn)、流通和消費(fèi)，運(yùn)用符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的辦法來處理國家、企業(yè)、個(gè)人三者之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，調(diào)動(dòng)各方面的節(jié)能積極性。例如可對(duì)未按照節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范從事房屋建造和運(yùn)行管理的行為主體征收稅款或收取費(fèi)用，或?qū)ㄔ旃?jié)能建筑和既有建筑節(jié)能改造的行為提供財(cái)政補(bǔ)貼、稅收或貸款優(yōu)惠等激勵(lì)措施。

(4)教育手段。政府可加大建筑節(jié)能方面的宣傳教育力度，普及節(jié)能知識(shí)，提高節(jié)能意識(shí)，確保各階層的行為主體都能自覺符合建設(shè)節(jié)約型社會(huì)的總體要求，用科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)其自身活動(dòng)。教育手段必須與其他手段相配合才能使用，它在建筑節(jié)能領(lǐng)域發(fā)揮的是一種輔助作用。

3.2 開發(fā)商:推廣節(jié)能建筑

作為節(jié)能建筑的供應(yīng)者，房地產(chǎn)開發(fā)商的行為直接影響著建筑節(jié)能戰(zhàn)略的實(shí)施。房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)建造和銷售商品房時(shí)，若具備較強(qiáng)節(jié)能意識(shí)、嚴(yán)格貫徹執(zhí)行節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，將從根本上改善目前房地產(chǎn)市場節(jié)能建筑供給不足的現(xiàn)狀。而節(jié)能建筑市場供給份額的增加，有助于改進(jìn)房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、推動(dòng)房地產(chǎn)購買者的綠色消費(fèi)行為，既能夠幫助提高居民的生活質(zhì)量，又能夠降低能耗、減少污染。節(jié)能建筑的推廣應(yīng)用，使開發(fā)商在獲得經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，社會(huì)和人民可以獲得社會(huì)效益和生態(tài)效益。

在建筑節(jié)能初期階段，政府利用法律法規(guī)、行政指令和經(jīng)濟(jì)政策等宏觀調(diào)控手段，將促使開發(fā)商開發(fā)建造節(jié)能建筑;在建筑節(jié)能成熟階段，隨著技術(shù)的進(jìn)步和廣泛應(yīng)用，節(jié)能建筑的成本逐漸降低，利潤額將大大超過非節(jié)能建筑，開發(fā)商將會(huì)主動(dòng)選擇開發(fā)建造節(jié)能建筑。因此，節(jié)能建筑將成為未來房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的必然趨勢。

3.3 中介機(jī)構(gòu):引導(dǎo)節(jié)能行為

中介機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)市場發(fā)展中不可缺少的重要組成部分，它除了包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等房地產(chǎn)行業(yè)的中介機(jī)構(gòu)之外，還包括金融機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、公證機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所等各種為確保房地產(chǎn)交易正常進(jìn)行提供服務(wù)的機(jī)構(gòu)。

房地產(chǎn)的銷售代理、轉(zhuǎn)讓租賃、抵押拍賣等各種交易行為，都需要中介機(jī)構(gòu)的參與和幫助。作為聯(lián)接開發(fā)商和消費(fèi)者的紐帶，中介機(jī)構(gòu)和人員是房地產(chǎn)市場中最為活躍的因素。中介機(jī)構(gòu)和人員可通過宣傳節(jié)能知識(shí)、介紹節(jié)能技巧、實(shí)地演示節(jié)能行為等方式，引導(dǎo)社會(huì)大眾提高節(jié)能意識(shí)，帶動(dòng)節(jié)能建筑在房地產(chǎn)市場上的交易活動(dòng)，從而提高節(jié)能的積極性和主動(dòng)性。

3.4 消費(fèi)者:擴(kuò)大節(jié)能需求

建筑市場的最終投資者是購房者，如果購房者成為節(jié)能建筑的動(dòng)力，就一定能使節(jié)能建筑真正推廣。節(jié)能建筑可以給消費(fèi)者帶來更大的價(jià)值和效用，是消費(fèi)者的最佳選擇。理想的建筑節(jié)能產(chǎn)業(yè)模式應(yīng)該由業(yè)主來引導(dǎo)，業(yè)主的選擇決定開發(fā)商的建筑產(chǎn)品開發(fā)，而業(yè)主對(duì)節(jié)能建筑的需求擴(kuò)大將促使開發(fā)商加大節(jié)能建筑的開發(fā)力度。隨著低碳生活理念的逐步深入，節(jié)能環(huán)保成為消費(fèi)者評(píng)價(jià)房屋的主要因素，在房地產(chǎn)市場上，性價(jià)比合理的節(jié)能建筑競爭優(yōu)勢越來越明顯，也由此帶動(dòng)了建筑節(jié)能戰(zhàn)略的實(shí)施。

總之，建筑節(jié)能工作的有效實(shí)施，離不開房地產(chǎn)市場各方主體的參與，只有各方主體具備節(jié)能意識(shí)，組織節(jié)能活動(dòng)，開展節(jié)能行為，才能促進(jìn)建筑節(jié)能工作步伐加快;而節(jié)能新技術(shù)和新產(chǎn)品的應(yīng)用，節(jié)能建筑數(shù)量的增加，將改善居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量，促進(jìn)人與自然的和諧發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和生態(tài)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)的早日實(shí)現(xiàn)。

(編輯:劉照勝)

［1］張麗.中國終端能耗與建筑節(jié)能［M］.北京:中國建筑工業(yè)出版社，2007.

［2］武涌，劉長濱，劉應(yīng)宗，屈宏樂等.中國建筑節(jié)能管理制度創(chuàng)新研究［M］.北京:中國建筑工業(yè)出版社，2007.

［3］武涌，劉長濱.中國建筑節(jié)能經(jīng)濟(jì)激勵(lì)政策研究［M］.北京:中國建筑工業(yè)出版社，2007.

［4］韓青苗，梁俊強(qiáng)，張洋，占松林.我國建筑節(jié)能服務(wù)市場需求分析［J］.建筑經(jīng)濟(jì)，2009，(2):87－91.

［5］梁俊強(qiáng).建立和發(fā)展建筑節(jié)能服務(wù)與管理行業(yè)［J］.建設(shè)科技，2009，(4):19－21.

AbstractBuildings are both energy and resource consumer and the main emission source of environmental pollution.Therefore，energy efficiency of building has become the key part of energy efficiency.However，the energy efficiency of building can not be developed without the participantion of real estate market.This paper analyzes the interaction between energy efficiency of building and real estate market，points out the energy efficiency strategy of building will benefit the sustainable development of real estate;the governments，real estate developers，estate agents and consumers have been driving the energy efficiency strategy of building into effect through their own behavior.The energy efficiency of building and real estate market interacting with each other can realize the goal of sustainable development of society，economy and ecology.

Key wordsenergy efficiency of building;real estate market;interactive relationship

Research on Interactive Relationship Between Energy Efficiency of Building and Real Estate Market

ZHANG Li
(School of Economics and Management Engineering，Beijing University of Civil Engineering and Architecture，Beijing 100044，China)

TU－9

A

1002－2104(2010)05專－0064－03

2010-04-16

張麗，博士，講師，主要研究方向?yàn)榻ㄖ?jīng)濟(jì)與管理、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理。

*北京市教育委員會(huì)社科計(jì)劃面上項(xiàng)目“北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)監(jiān)管模式創(chuàng)新研究”(編號(hào):SM200910016001)資助。