張 芬

福州商品房經(jīng)過(guò)多番炒作，投資價(jià)值已被提前透支，寫字樓價(jià)格與普通住宅價(jià)格出現(xiàn)倒掛的情況。不少投資者紛紛嗅到了其中的投資機(jī)會(huì)。

“沒有一個(gè)永遠(yuǎn)熱銷的市場(chǎng)或永遠(yuǎn)冷淡的市場(chǎng)?！眲⒉ㄕf(shuō)。

近幾年，福州的住它、商鋪被炒得火熱，價(jià)格已經(jīng)翻了好幾番，但寫字樓市場(chǎng)卻無(wú)人問津。許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，福州的寫字樓活躍度較低，跟不上市場(chǎng)的需求，發(fā)展空間有限。然而，2009年以來(lái)，福州寫字樓的需求量激增，是什么原因帶旺寫字樓市場(chǎng)?福州寫字樓未來(lái)的商機(jī)在哪里?

市場(chǎng)供不應(yīng)求

根據(jù)福州市鼓樓區(qū)樓宇辦官方數(shù)據(jù)顯示，2009年1～10月，福州市僅鼓樓區(qū)新曾樓宇企業(yè)149晾(只包括注冊(cè)資金在50萬(wàn)元以上的服務(wù)類企業(yè)，不含人駐軟件園的企業(yè))，實(shí)現(xiàn)樓宇對(duì)接面積22.7萬(wàn)平方米?！?009年以來(lái)，福州寫字樓的成交量明顯增加，租金也全面上上張，現(xiàn)在越來(lái)越多的人開始關(guān)注寫字樓投資?！丙溙锓慨a(chǎn)總經(jīng)理黃少華說(shuō)。

記者了解到，福州中銀大廈、置地廣場(chǎng)等寫字樓每月租金在80元／平方米左右，而投入使用不久的東煌大廈每月租金高達(dá)90元／平方米，金源廣場(chǎng)、環(huán)球廣場(chǎng)等年代較久的寫字樓，出租率也在95％以上，租金標(biāo)準(zhǔn)也基本在每月50～70元／平方米。某中介公司的一名工作人員告訴記者，五四路商務(wù)中中心的中高檔寫字樓出租率接近100％，只要發(fā)出招租信息馬上就有公司聯(lián)系。

“福州寫字樓市場(chǎng)火爆的關(guān)鍵在于海西經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展。”九歌萬(wàn)派地產(chǎn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)劉波表示，隨著海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)戰(zhàn)略的提出，一批福建本土企業(yè)逐漸做大做強(qiáng)，同時(shí)，也吸引了越來(lái)越多的外資企業(yè)到福州設(shè)立分公司，這都為福州的寫字樓市場(chǎng)注入活力。加之福州現(xiàn)有的中高檔寫字樓已基本飽和，而市場(chǎng)回暖導(dǎo)致需求量增加，供不應(yīng)求的局面助燃了寫字樓市場(chǎng)。

此外，2009年最高人民法院明文規(guī)定：“住改商”申請(qǐng)須獲得本棟建筑物內(nèi)所有業(yè)主的一致同意，不得未經(jīng)許可在住宅小區(qū)內(nèi)從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)?！跋拗妻k公場(chǎng)所進(jìn)小區(qū)導(dǎo)致很多公司只好轉(zhuǎn)移到寫字樓，客觀上也增加了對(duì)寫字樓的需求?！眲⒉ǚ治?。

優(yōu)勢(shì)突出

早前福州的寫字樓由于開發(fā)較早，缺少前瞻性，造成有的配套過(guò)于豪華而有的卻過(guò)于老舊，入住情況很不理想。但是，不少寫字樓的地段還是比較好的，被選擇的機(jī)會(huì)多，隨著中介的介入和物業(yè)公司配套管理的加強(qiáng)，寫字樓被重新定位、調(diào)整，設(shè)備設(shè)施、辦公條件得到改善?！案Ｖ輰懽謽鞘袌?chǎng)就是需要一些專業(yè)的策劃?rùn)C(jī)構(gòu)，我們相信，沒有一個(gè)永遠(yuǎn)熱銷的市場(chǎng)或永遠(yuǎn)冷淡的市場(chǎng)?！眲⒉ㄕf(shuō)。

福州的寫字樓原先一直沒有明確的市場(chǎng)定位，也沒有針對(duì)自己的目標(biāo)客戶群做出自己的特色。如今，福州寫字樓突出重圍，做到先定位后開發(fā)，先清楚將呈現(xiàn)出什么樣的辦公場(chǎng)所，再精確計(jì)算辦公成本、適合的公司規(guī)模等。比如，宜發(fā)大廈走的是高端路線，在沉寂三年之后，終于迎來(lái)自己的目標(biāo)客戶群；新開業(yè)的頤高數(shù)碼廣場(chǎng)以專營(yíng)為特色，全部服務(wù)于電子產(chǎn)品公司?！巴粭潣抢铮?jí)別的公司越多，互補(bǔ)性比較強(qiáng)的合作伙伴就越多，方便進(jìn)行商務(wù)往來(lái)，節(jié)約成本?！彪p安房產(chǎn)總經(jīng)理鄭愛新認(rèn)為。

福州寫字樓的開發(fā)模式也發(fā)生很大的改變。在過(guò)去的寫字樓開發(fā)模式中，開發(fā)商抱著一種蓋寫字樓的心態(tài)，蓋完就算，賣多少算多少，賣到最后就“清倉(cāng)甩賣”，幾乎沒有什么營(yíng)銷觀念。“寫字樓是經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)，它的軟件建設(shè)比住宅更重要，應(yīng)該上升到資產(chǎn)管理的高度來(lái)認(rèn)識(shí)?！编崘坌卤硎荆瑢懽謽亲鳛橐粋€(gè)大宗的不動(dòng)產(chǎn)，怎么去經(jīng)營(yíng)它，是一個(gè)全新的課題。福州的寫字樓市場(chǎng)正在轉(zhuǎn)變營(yíng)銷模式，打破“有錢的人不知道到哪里買寫字樓、有寫字樓的人不知道賣給誰(shuí)”的局面，解決產(chǎn)品和消費(fèi)者的斷裂問題。

未來(lái)前景廣闊

“僅從租金上漲幅度來(lái)看，投資寫字樓比投資住宅獲益更多?！庇袠I(yè)內(nèi)人士表示，寫字樓租金一直保持穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)，2009年的漲幅特別大，尤其是2000年以后建好的高檔寫字樓。麥田房產(chǎn)總經(jīng)理黃少華說(shuō)，很多中小企業(yè)還是愿意去租一些檔次適中的寫字樓來(lái)辦公，因?yàn)槿魏纹髽I(yè)對(duì)身份感和門面的追求都是必要的，關(guān)鍵就是寫字樓租金是否在他們的承受范圍之內(nèi)。

九歌萬(wàn)派地產(chǎn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)劉渡給記者算了一筆帳：假設(shè)一家處于創(chuàng)業(yè)初期的小公司面臨兩個(gè)選擇，一個(gè)是50平方米、規(guī)劃不錯(cuò)、功能齊全、門面也不錯(cuò)的寫字樓，另外一個(gè)是80平方米的住宅小區(qū)，你會(huì)選哪一個(gè)?“寫字樓的優(yōu)勢(shì)是明顯的，它既有利于提高公司的實(shí)力形象，又能形成規(guī)范的辦公氛圍，激勵(lì)員工的士氣，這決定了一個(gè)企業(yè)在商業(yè)發(fā)展中的效率和效益，是寫字樓帶來(lái)的無(wú)形資產(chǎn)?！彼f(shuō)。

“由于福州現(xiàn)有的寫字樓供應(yīng)量不足，規(guī)劃中的閩江北岸中央商務(wù)區(qū)和在建的萬(wàn)達(dá)金融街已經(jīng)吸引了不少投資者的目光?！眲⒉A(yù)計(jì)，將來(lái)萬(wàn)達(dá)的寫字樓平均售價(jià)在1.5萬(wàn)元／平方米，若以300萬(wàn)計(jì)算，投資住宅市場(chǎng)也買不至特別優(yōu)質(zhì)的別墅，但卻能買到黃金地段的200平方米寫字樓，其中的收益孰高孰低就顯而易見了。

對(duì)此，福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所王阿忠表示，一方面，福州商品房經(jīng)過(guò)多番炒作，價(jià)格已經(jīng)處于相當(dāng)高位，旁產(chǎn)投資價(jià)值已被提前透支，出現(xiàn)寫字樓價(jià)格與普通住宅，價(jià)格倒掛的情況并不令人感到意外；男一方面，目前福州實(shí)際經(jīng)濟(jì)狀況遠(yuǎn)落后于規(guī)劃中的城市發(fā)展目標(biāo)，福州經(jīng)濟(jì)發(fā)展還有很大提升空間，特別是越來(lái)越多的世界500強(qiáng)企業(yè)人駐福州，這些企業(yè)對(duì)寫字樓要求十分高。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，相較于商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)較高、收益較高，寫字樓的投資相對(duì)來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)較低、收益較高，但寫字樓投資所需資金量大，投資人必須對(duì)寫字樓的價(jià)值有很清晰的判斷，在投資過(guò)程中，地段、交通、配套、地區(qū)規(guī)劃等因素都需考慮。