湛江住宅市場研

○高原

（湛江師范學(xué)院商學(xué)院 廣東湛江 5240

近年來，我國大、中城市的住宅價(jià)格問題日漸成為老百姓關(guān)注的的熱點(diǎn)，也是近來政府極為關(guān)注的一項(xiàng)重要問題。作為廣東省西南部一個(gè)地級城市，湛江市的房價(jià)已超出這座城市多數(shù)百姓的承受能力，據(jù)2009年的前三季度統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，湛江房價(jià)的環(huán)比漲幅已經(jīng)位居全國第二，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人均收入?yún)s遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后，這樣的房價(jià)顯然是極其不正常的，尋求有效途徑來轉(zhuǎn)變這種局面便成為了社會(huì)和政府亟待解決的問題。

一、影響湛江住宅市場的因素分析

住宅是指專供人們生活居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍、職工單身宿舍和學(xué)生宿舍等。在社會(huì)主義市場經(jīng)營條件下，影響住宅市場的因素比較復(fù)雜，大致可以歸為三大類：即影響住宅的供給因素、需求因素和政府政策因素。供給是以需求為導(dǎo)向的，有需求的市場才存在供給，而形成住宅需求必須同時(shí)具備兩個(gè)條件：一是消費(fèi)者的有效需求即購買能力；二是消費(fèi)者的購買意愿，然而供給的多少又對需求有一定的反作用力。在政府政策制定因素方面，政府政策在住宅市場供需運(yùn)作中理應(yīng)起保障作用，但在某些利益集團(tuán)的操控決策下，發(fā)生什么樣的扭曲就不一定了。另外影響住宅市場需求的還有地域因素，地域性作用因素與宏觀上住宅市場的影響因素類似。本文僅就前兩個(gè)方面的因素作一些粗淺的分析。

1、供給因素

影響住宅市場供給的因素很多，但最重要的共識便是商家取得商業(yè)利潤。任何市場中的商家都是以取得利潤最大化為前提條件的，因此，供給的第一個(gè)因素便是是否可以取得利潤。在可取得一定市場利潤的前提下，商家會(huì)考慮如何配置投入的住宅數(shù)量以取得更大的利潤，進(jìn)而結(jié)合自身情況采取最優(yōu)的策略。歸納起來，影響商家供給住房的因素可分為如下七點(diǎn)。

（1）人口因素。城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)人口增長過快，會(huì)使住房供給壓力增大。

（2）供應(yīng)商的勞動(dòng)生產(chǎn)率。在房地產(chǎn)投資的其他情況保持不變的情況下，供應(yīng)商的勞動(dòng)生產(chǎn)率是影響住房供給的決定因素。生產(chǎn)部門的勞動(dòng)生產(chǎn)率高可以節(jié)省生產(chǎn)成本、提高效率，使供給增加，反之，會(huì)降低供給。

（3）住宅的價(jià)格。住宅的價(jià)格直接影響住房供給。住宅的價(jià)格直接涉及供給方的利潤收入，如果市場價(jià)格定位低，則供給減少，否則增加。

（4）住宅投資來源。住宅投資是影響住宅市場供給的重要因素，直接決定住宅開發(fā)建設(shè)的規(guī)模和質(zhì)量。住宅投資除了部分自有資金外，大部分要通過銀行籌集。銀行及各類機(jī)構(gòu)的投資規(guī)模、籌集方式、利率水平等都會(huì)給住宅供給帶來直接影響。

（5）住宅開發(fā)建設(shè)能力。住宅開發(fā)能力主要指可供開發(fā)土地?cái)?shù)量以及對土地開發(fā)的合理程度。住宅建設(shè)能力是指建材供應(yīng)、勞動(dòng)效率、建筑技術(shù)等情況。此外，對土地這種不可再生資源的合理利用以及住宅開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)上的供應(yīng)鏈的合理構(gòu)建都是影響供給的重要因素。

（6）原有住宅數(shù)量以及對未來的預(yù)期。一個(gè)城市的原有住宅數(shù)量的多少?zèng)Q定了這個(gè)市場目前的需求量大小。若原有住宅數(shù)量多且質(zhì)量好，則當(dāng)前時(shí)期內(nèi)的供給會(huì)減少，反之則會(huì)增加。另外，對未來市場的預(yù)期也是決定供給多少的一個(gè)重要因素，前景好的市場必然會(huì)加大投資者對市場的投入量，投資者預(yù)期未來房價(jià)是上漲的，那么一定會(huì)加大住宅的供給量以尋求更大的利潤。

（7）政策因素。政府政策對房地產(chǎn)開發(fā)起導(dǎo)向作用。

2、需求因素

需求者對于購房的意愿從長期來看是符合經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律的：即價(jià)格高，購買意愿降低；價(jià)格低，購買意愿增強(qiáng)。但從短期來看，對住房的需求屬于剛性需求，彈性較低。我們通常認(rèn)為住房的需求在一定范圍內(nèi)屬于彈性較低的必需品需求，但一旦其價(jià)格超過消費(fèi)者能夠承受的范圍，又會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)楦挥袕椥缘纳唐?，即我們所講的奢侈品行列。本文討論的是在一定幅度范圍內(nèi)的，即耐用必需品范疇之內(nèi)的住宅市場。據(jù)此，本文將需求因素歸納為以下五點(diǎn)。

（1）住宅價(jià)格。價(jià)格與需求量之間存在著反方向變動(dòng)的關(guān)系，即在其他條件不變的情況下，住宅價(jià)格高，需求量小；價(jià)格低，需求量大。

（2）居民收入。住宅購買力是影響居民購房需求的主要決定因素。而人均可支配收入的高低，直接決定購買力的大小。居民收入水平與住宅需求基本上呈正向變動(dòng)關(guān)系。即收入增加，住房需求也增加；收入減少，對住房需求也減少。這種影響是符合一般的收入需求關(guān)系規(guī)律的。

（3）消費(fèi)者的消費(fèi)偏好。消費(fèi)者的消費(fèi)偏好決定其消費(fèi)結(jié)構(gòu)。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)對住宅需求的影響主要表現(xiàn)在居民的收入中住房消費(fèi)所占比重的變化上。這個(gè)比重將直接影響到住房商品化以后的租購能力。一般來說，當(dāng)恩格爾系數(shù)在40%~50%之間時(shí)，居民用于住宅消費(fèi)地開支約占消費(fèi)開支的15%左右。近幾年湛江市城市居民的恩格爾系數(shù)均在40%~50%之間，已達(dá)到小康水平。

（4）城市人口數(shù)量和人口結(jié)構(gòu)因素。在一定的社會(huì)生產(chǎn)條件下，一定數(shù)量的人口必然要求相應(yīng)數(shù)量的住宅以滿足他們多層次的需要，兩者之間應(yīng)保持一定的比例。隨著城市人口的增加，對住宅的需求也隨之增加。宏觀上，住宅需求量最終都與人口的數(shù)量、年齡結(jié)構(gòu)、分布以及人口增長率等因素有著相當(dāng)大的關(guān)系。家庭結(jié)構(gòu)也會(huì)影響住宅需求的結(jié)構(gòu)，如家庭逐漸小型化、結(jié)婚年齡降低或離婚率提高等原因造成家庭戶數(shù)增加時(shí)，必將增加住宅的需求量。但2008年湛江市區(qū)總?cè)丝谠鏊偻壬夏杲档土?.4個(gè)百分點(diǎn)，城市人口的增長速度的減緩勢必對住宅需求量有所影響。

（5）住房貸款條件、利率、國家政策等。住房貸款條件包括住房貸款方式、首付款比例、貸款利率、貸款期限等。這些都關(guān)系著居民在購買住宅時(shí)的支付能力和償還能力。而利率的高低對需求也構(gòu)成一定的影響，利率高時(shí)，居民更傾向于將錢儲存起來；而利率低時(shí)，則更傾向于購房這樣的投資。另外，國家的住宅政策對住宅需求有著重大而復(fù)雜的影響。一般說來，當(dāng)政府采取比較寬松的住宅政策，即推動(dòng)居民擴(kuò)大居住消費(fèi)、有利于居民得到住宅時(shí)，對住宅的需求就會(huì)上升；當(dāng)政府采取緊縮的住宅政策時(shí)，即由于土地資源的緊缺等原因，不利于居民得到住宅時(shí)，對住宅的需求就會(huì)下降。但政府的政策對住宅需求的影響是不能量化的。

3、對影響湛江市住宅需求因素的歸納整理

根據(jù)前面對影響住宅市場需求的一般因素及其影響機(jī)理的分析，住宅市場需求的影響因素具體可以歸納為10個(gè)因素。根據(jù)可量化性、統(tǒng)計(jì)資料的可獲得性和完整性，本文確定了7個(gè)因素為湛江市住宅市場需求的一般性影響因素，并統(tǒng)計(jì)了2004—2008年各因素的數(shù)據(jù)，見表1。

4、利用灰色關(guān)聯(lián)理論分析各影響因素對住宅需求的影響力大小

灰色關(guān)聯(lián)度是分析系統(tǒng)中各元素之間關(guān)聯(lián)程度或相似程度的方法，其基本思想是依據(jù)關(guān)聯(lián)度對系統(tǒng)排序，從而判斷引起該系統(tǒng)發(fā)展的主要因素和次要因素。它以系統(tǒng)內(nèi)各因子間的關(guān)聯(lián)系數(shù)和關(guān)聯(lián)度作為依據(jù)，通過比較關(guān)聯(lián)度的大小來確定主要因素和次要因素。

運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)理論計(jì)算得到各因素對于銷售面積的關(guān)聯(lián)系數(shù)，并排序，見表2。

表1 2004—2008年湛江市住宅需求影響因素統(tǒng)計(jì)

表2 各影響因素與銷售面積的絕對關(guān)聯(lián)度及其排序

從表2的結(jié)果來看，影響湛江住房銷售面積的因素排序情況依次為：房屋竣工面積＆gt;住宅平均售價(jià)＆gt;城鎮(zhèn)人口＆gt;人均可支配收入＆gt;城鎮(zhèn)人均住房面積＆gt;居民儲蓄總額＆gt;GDP。

二、湛江住宅市場形勢與對策

1、當(dāng)前市場形勢分析

通過對湛江住宅市場的影響因素的分析，可以發(fā)現(xiàn)對湛江住宅銷售總量關(guān)聯(lián)程度排列前三位的是房屋竣工面積、住宅平均售價(jià)以及城鎮(zhèn)人口總數(shù)。

從表1中可以看出，近幾年湛江的房屋竣工面積逐年減少，這當(dāng)然不乏每年存在大量的剩余未售出房屋的因素在內(nèi)。但從長遠(yuǎn)的供給角度和近幾年湛江房屋的需求情況來看，逐年的竣工面積減少確實(shí)是使房價(jià)逐年上升的一個(gè)重要因素。與此同時(shí)，供給的不足必然會(huì)導(dǎo)致價(jià)格上漲，從而令開發(fā)商獲取更多的暴利，所以我們就會(huì)看到越長越猛的平均價(jià)格。另外，城市化進(jìn)程的加快導(dǎo)致每年的城鎮(zhèn)人口數(shù)目都在增多，這無疑會(huì)加大城鎮(zhèn)住房的需求量，也就是增加了需求的數(shù)量。

再看一下對住宅銷售影響力相對較弱的幾個(gè)影響因素：人均可支配收入、城鎮(zhèn)人均住房面積、居民儲蓄總額、GDP。城鎮(zhèn)人均住房面積、居民儲蓄總額對住宅銷售影響甚微比較好理解，這是因?yàn)槿藗冊谫徺I住房這樣的具備長久使用期限的耐用品時(shí)，較少考慮到人均住房面積是否達(dá)標(biāo)以及利率的變化大小。這里面比較令人疑惑的是人均可支配收入和GDP。我們分別討論下這兩個(gè)因素。

從某種意義上講，人均可支配收入是決定消費(fèi)者能否購買的一個(gè)首要因素，然而湛江市的售房水平卻與人均可支配收入的關(guān)聯(lián)程度非常之一般。這說明了湛江市民的購房行為很大程度上并沒有考慮自己是否承受得起，很多人是縮減了其他的生活開支來購房、供房的。這種消費(fèi)理念是不夠理智的，也是具有一定風(fēng)險(xiǎn)的，一旦購買住宅的消費(fèi)者的其他消費(fèi)鏈條出現(xiàn)了問題，那么很可能無法繼續(xù)償還所購買的住宅。

再來考察一下GDP的影響。一般而言，GDP都是關(guān)系一個(gè)地區(qū)售房面積多少的一個(gè)決定因素，即GDP高售房面積多，GDP低售房面積少。而湛江市的售房面積的多少卻與GDP的關(guān)聯(lián)最小，這說明湛江住宅市場與本地經(jīng)濟(jì)水平不掛鉤，本地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不能夠帶動(dòng)住宅銷售的增多。換句話講，這也鑒證了湛江的住宅市場與本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是脫鉤的，是不健康的。

所以，湛江市住宅市場短期內(nèi)所表現(xiàn)出來的火熱其實(shí)是含有隱患在內(nèi)的，并不是一個(gè)健康的市場狀態(tài)。

2、湛江住宅市場對策

針對以上分析并結(jié)合國家對于房地產(chǎn)的政策，本文提出了以下幾點(diǎn)建議，希望能對湛江的住宅市場起到一定的規(guī)劃作用。

（1）降低門檻，吸引外地開發(fā)商進(jìn)駐湛江。湛江的房地產(chǎn)業(yè)興起不久，市場上并不存在實(shí)力雄厚的開發(fā)商，湛江目前的住宅開發(fā)市場幾乎全被本地“土老板”壟斷，外人可知的外來開發(fā)商，只有廣州某水運(yùn)系統(tǒng)的國企，而且房地產(chǎn)開發(fā)并不是它的本業(yè)。競爭力不足是導(dǎo)致供給不足的直接原因。因此，若想房地產(chǎn)業(yè)能夠健康有序的發(fā)展，必須引放低外地開發(fā)商進(jìn)駐的門檻，使得更多的具有雄厚實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)駐湛江。這樣不僅能夠增加房地產(chǎn)業(yè)的競爭力，同時(shí)也會(huì)完善住宅的建筑質(zhì)量，最終不僅消費(fèi)者受益，湛江的經(jīng)濟(jì)也會(huì)因房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展而更上一個(gè)臺階。

（2）有關(guān)部門應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)，禁止一房二證、一房三證現(xiàn)象。目前湛江普遍存在面積在170m2以上房子是一房兩證，面積再大的還有一房三證。造成此現(xiàn)象的原因是逃避國家規(guī)定的“90 m2以下的房子占開發(fā)總房量的70%”的政策，其目的是開發(fā)商為節(jié)約建筑成本和銷售時(shí)獲取更多利潤。這對消費(fèi)者購買住宅是相當(dāng)不利的，因?yàn)橄M(fèi)者購買一套170m2的住房就要貸款2次，其首付的比例也相對增加了，貸款的利率也相應(yīng)提高，尤其是針對一房三證的買主，現(xiàn)在家庭一般很難實(shí)現(xiàn)三人同時(shí)用公積金貸款購房，這無疑令消費(fèi)者購房時(shí)付出了更多的成本。因此，有關(guān)部門必須嚴(yán)格把關(guān)，使這種逃避國家政策的違法行為堅(jiān)決杜絕掉，保證消費(fèi)者的合法權(quán)益，使湛江市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入良性循環(huán)，才能利于其長久的發(fā)展。

（3）政府應(yīng)加快加大進(jìn)度構(gòu)建經(jīng)濟(jì)適用房。湛江目前有3000多戶居民符合申購經(jīng)濟(jì)適用房的條件。要想保證更多的居民能夠有房住，政府必須加大政策性住房的投入。政府的保證到位也會(huì)令炒房者望房興嘆，使得房地產(chǎn)市場更加公平化、合理化。

基于以上的分析和論述，本文認(rèn)為湛江的住宅市場發(fā)展前景是向好的。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、居民生活水平的提高、兩型社會(huì)建設(shè)、城市規(guī)模擴(kuò)大、城市人口的增多，必然會(huì)釋放出大量的住房需求，因此合理的規(guī)劃和有效的維護(hù)湛江住宅市場的健康發(fā)展是極為重要的。

[1]廣東省統(tǒng)計(jì)局：廣東統(tǒng)計(jì)年鑒[Z].2009.

[2]杜棟、龐慶華：現(xiàn)代綜合評價(jià)方法與案例精選[M].清華大學(xué)出版社，2006.