蘇 英, 邊瑞灼

西安建筑科技大學(xué)管理學(xué)院（710055）

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展密不可分,我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展具有較大差異，本文將利用2007年至2009年各城市《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》中的相關(guān)數(shù)據(jù)，主要從經(jīng)濟(jì)基本面、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平兩個(gè)方面來(lái)論述我國(guó)一線、二線、三線城市市場(chǎng)特點(diǎn)。具體來(lái)說(shuō)，以北京、上海、深圳、廣州作為一線城市，在二、三線城市的選擇上兼顧地理特點(diǎn)，二線城市以寧波、西安、成都、福州作為代表，三線城市以煙臺(tái)、宜昌、南通、焦作[1]為代表。

1 經(jīng)濟(jì)基本層面

1.1 經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模對(duì)比

從經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模上來(lái)看,三類(lèi)城市在生產(chǎn)總值上有明顯的梯度差異,2009年一線城市平均生產(chǎn)總值11127 億，是二線城市的3.19倍，是三線城市的4.97倍，由此可以看出一線城市比二線、三線城市發(fā)達(dá)很多。從生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)速度來(lái)看，一線城市三年的復(fù)合增長(zhǎng)率為13%,二線城市為15%，三線城市為16%，三線城市領(lǐng)先于一線城市3個(gè)百分點(diǎn)，三線城市的發(fā)展速度不容忽視，潛力巨大。

1.2 消費(fèi)能力對(duì)比

在人均可支配收入上三類(lèi)城市也存在較大落差,同樣一線城市領(lǐng)先于二、三線城市。2009年，一線城市人均可支配收入達(dá)27813 元，比二線城市多出30.4%，比三線城市多出64.3%。在增長(zhǎng)速度上，一線城市與二線城市持平為13%，領(lǐng)先于三線城市2個(gè)百分點(diǎn),二線城市領(lǐng)先于三線城市是因?yàn)槠漭^大的規(guī)模，而二線城市與一線城市規(guī)模相差較大，卻有著相同的增長(zhǎng)率，二線城市顯現(xiàn)出不俗的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展層面

2.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模對(duì)比

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模來(lái)看,三類(lèi)城市呈現(xiàn)出明顯的梯度差異，一線城市09年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為1256 億，二線城市為607億,三線城市為162億。從三年的復(fù)合增長(zhǎng)率來(lái)看，三線城市為23%，高出二線城市13個(gè)百分點(diǎn)，高出一線城市17個(gè)百分點(diǎn)，呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，可以看出在三線城市房地產(chǎn)企業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。

2.2 商品房銷(xiāo)售面積對(duì)比

在商品房銷(xiāo)售面積絕對(duì)值上三類(lèi)城市依然存在較大差異，2009年一線城市商品房銷(xiāo)售面積為1857 萬(wàn)平方米，二線城市為1372 萬(wàn)平方米，三線城市為368萬(wàn)平方米，一線城市遙遙領(lǐng)先于二、三線城市，這與一線城市巨大的人口規(guī)模是分不開(kāi)的,但也顯現(xiàn)出了一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆程度。

2.3 房?jī)r(jià)增長(zhǎng)趨勢(shì)對(duì)比

從房?jī)r(jià)增長(zhǎng)趨勢(shì)對(duì)比，一二三線城市均呈現(xiàn)出較強(qiáng)的增長(zhǎng)勢(shì)頭。從2007年至2009年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，一線城市平均商品房均價(jià)從10489 元/平方米升至13213 元/平方米，增幅達(dá)13%，二線城市平均商品房均價(jià)從5201 元/平方米升至6969 元/平方米，增幅達(dá)16%，三線城市平均商品房均價(jià)從3879 元/平方米升至4645 元/平方米，增幅達(dá)9%。

2.4 競(jìng)爭(zhēng)程度對(duì)比

一線城市房地產(chǎn)業(yè)起步早，發(fā)展歷程長(zhǎng)，眾多房地產(chǎn)名企是從一線城市發(fā)展起來(lái)的，企業(yè)數(shù)量較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。近年來(lái)，隨著二線城市成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，外地開(kāi)發(fā)商也來(lái)競(jìng)相搶灘，使得二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。相對(duì)而言，目前三線城市的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)平靜得多。從各城市房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)數(shù)量來(lái)看，一線城市平均2309 家，二線城市平均1024家，三線城市平均245家。

3 小結(jié)

由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展不平衡現(xiàn)狀，一二三線城市在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售均價(jià)都存在一定的梯度差異。具體來(lái)說(shuō)，在絕對(duì)值上一線城市領(lǐng)先于二線城市,二線城市領(lǐng)先于三線城市；從增長(zhǎng)率上來(lái)說(shuō)，在開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售面積上二三線城市呈現(xiàn)出了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一線城市。在競(jìng)爭(zhēng)程度上，一二線城市競(jìng)爭(zhēng)遠(yuǎn)比三線城市激烈。

[1]何恩凱.中國(guó)新興城市30強(qiáng)[R].上海:仲量聯(lián)行,2008

[2]各省市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào),2007-2009

[3]陳東琪.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的區(qū)域分析[R].北京:經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2008