劉 曉

改革開放以來，我國物業(yè)管理行業(yè)有了快速、系統(tǒng)的發(fā)展，隨著近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的火熱，也促使物業(yè)管理行業(yè)全面發(fā)展。隨著外資企業(yè)滲入到我同物業(yè)管理行業(yè)，使得物業(yè)管理行業(yè)之間的競爭顯得日益激烈。如何在日益激烈的行業(yè)競爭中立于不敗之地，提高投資收益，有效控制物業(yè)管理成本的研究顯得日益迫切和重要。

一、物業(yè)管理成本概述

物業(yè)管理企業(yè)的工作主要是根據(jù)與客戶簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，對社區(qū)內(nèi)的房屋以及各項配套的公共設(shè)施、場地進(jìn)行日常管理和維護(hù)、確保社區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、維護(hù)社區(qū)內(nèi)社會秩序等社區(qū)服務(wù)。物業(yè)管理成本是指物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)過程中發(fā)生的各項支出，主要包括：管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費；綠化管理費；清潔衛(wèi)生費；保安費；辦公費；文體活動成本；物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費；法定稅費等。物業(yè)管理成本具有點多、面廣、線長的特點。物業(yè)管理企業(yè)日常管理的事物繁多，包含社區(qū)的各個方面，即使是同一物業(yè)企業(yè)由于社區(qū)的物業(yè)類型、社區(qū)大小、新舊程度、客戶需求、收費標(biāo)準(zhǔn)不一樣，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)成本監(jiān)管難度很大，很難實行統(tǒng)一的成本管理標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的成本核算。

二、物業(yè)管理成本的現(xiàn)狀分析

1.物業(yè)企業(yè)組織成本較高

組織成本是企業(yè)成本的重要組成部分。物業(yè)管理企業(yè)的組織成本主要包含靜態(tài)組織成本和動態(tài)組織成本兩個方面。物業(yè)企業(yè)靜態(tài)組織成本是由企業(yè)自身組織結(jié)構(gòu)決定的，動態(tài)組織成本是指組織在運行中消耗的成本。靜態(tài)組織成本主要表現(xiàn)在企業(yè)組織結(jié)構(gòu)不完善，組織存在多頭領(lǐng)導(dǎo)、管理層次過多等。動態(tài)組織成本主要體現(xiàn)在組織中的人員素質(zhì)參差不齊，組織決策難以有效貫徹實施等。隨著物業(yè)管理企業(yè)的不斷發(fā)展，企業(yè)組織不斷壯大，組織成本有居高不下趨勢，增加物業(yè)企業(yè)負(fù)擔(dān)。

2.物業(yè)企業(yè)管理方式簡單

我圍大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)提供的是一種簡單的粗放式的服務(wù)。管理服務(wù)手段智能化水平低下，科技含量低，手工操作形式比較多，這必然需要大量的物力和人力。隨著勞動力成本不斷上升，而且客戶對物業(yè)企業(yè)的要求也日益增高，造成物業(yè)管理企業(yè)成本不斷增多。

3.社區(qū)配套設(shè)施不完備，管理難度大

改革開放以來.我國的房地產(chǎn)事業(yè)不斷快速發(fā)展，并且社區(qū)的配套設(shè)施也不斷完善。但是部分社區(qū)在早期的規(guī)劃時，忽略了日后的物業(yè)管理，社區(qū)中的部分基礎(chǔ)設(shè)施不完善，難以滿足顧客需求的多樣化。例如，在早期建筑規(guī)劃中，存在機(jī)動車位比較少，甚至沒有，綠化面積少等問題，造成對其進(jìn)行物業(yè)管理的難度增大，直接增加物業(yè)企業(yè)的管理服務(wù)成本。

4.物業(yè)企業(yè)經(jīng)營方式單一

在我國，部分物業(yè)管理企業(yè)是由政府房管部門轉(zhuǎn)變而來的，經(jīng)營方式比較單一，與現(xiàn)代企業(yè)制度差距還比較大。其經(jīng)營范圍主要圍繞著社區(qū)內(nèi)部的設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)、清潔衛(wèi)生、保安等基本服務(wù)。由于顧客需求的多樣化趨勢加強(qiáng)，簡單的社區(qū)服務(wù)已經(jīng)無法滿足顧客的需求，造成部分資源的浪費，增加了企業(yè)成本。

三、控制物業(yè)管理成本的有效途徑

物業(yè)企業(yè)管理成本的高低對物業(yè)企業(yè)的發(fā)展起到重要的作用，加強(qiáng)對物業(yè)企業(yè)管理成本研究，降低物業(yè)管理成本，將促使物業(yè)企業(yè)改革并以靈活的方式開展專業(yè)經(jīng)營，積極參與社會競爭，提高投資收益。

1.降低組織成本

組織成本是影響物業(yè)管理企業(yè)成本的一個重要因素。也是物業(yè)管理企業(yè)易在成本控制中所忽略的。組織成本可以分為靜態(tài)和動態(tài)兩部分。因此，降低組織成本，要從兩方面入手：

首先，要完善組織結(jié)構(gòu)，也就是完善組織的硬件部分。一個物業(yè)管理處（項目中心）內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)如何設(shè)置，對物業(yè)管理成本的發(fā)生影響很大。現(xiàn)階段各物業(yè)管理公司下屬物業(yè)管理處（項目中心）內(nèi)部的組織機(jī)構(gòu)基本趨同，多少年來也沒有發(fā)生多大變化。要想降低物業(yè)管理成本，首先要降低組織成本。物業(yè)管理企業(yè)在接到一個物業(yè)管理項目后，要對項目的特點、業(yè)主的需求進(jìn)行仔細(xì)分析，然后有針對性地進(jìn)行組織設(shè)計，做到力求合理。盡力杜絕組織結(jié)構(gòu)上的先天不足。同時，也要根據(jù)市場的變化、業(yè)主需求的變化不斷調(diào)整組織結(jié)構(gòu)。

其次，要完善運作機(jī)制，也就是完善組織的軟件部分。一個物業(yè)管理處（項目）內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)設(shè)置后，管理處按照什么樣的程序和流程進(jìn)行運作才能達(dá)到效率最高，從而降低運行成本，這也是物業(yè)管理企業(yè)要認(rèn)真研究的。如：要完善決策機(jī)制、和業(yè)主的溝通機(jī)制、日常服務(wù)機(jī)制、員工的激勵機(jī)制、員工的進(jìn)出機(jī)制等等。此外，還要完善現(xiàn)有會計制度的成本科目設(shè)置和歸集工作制度，實現(xiàn)會計核算、全面預(yù)算、成本控制的有效結(jié)合。

2.營造良好的組織文化

企業(yè)文化的營造是物業(yè)企業(yè)發(fā)展之源和動力之本，從本質(zhì)上講企業(yè)文化是企業(yè)內(nèi)部成員在長期實踐活動中所形成的并且被組織成員所普遍認(rèn)可和遵循的具有組織特色的價值觀念和行為規(guī)范。組織文化能從根本上改變員工原有的價值觀念，建立起新的價值觀念，促使員工適應(yīng)組織正常的實踐活動需要。組織文化作為團(tuán)體共同價值觀，具有自我調(diào)控功能，使組織的目標(biāo)自動轉(zhuǎn)化為個體成員的自覺行動。組織文化在組織成本控制中有著巨大作用。物業(yè)企業(yè)在注重企業(yè)形象的同時，要不斷地完善組織的文化，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)健康、快速發(fā)展。

3.促進(jìn)物業(yè)企業(yè)多元化經(jīng)營

物業(yè)管理企業(yè)除了提供基本的社區(qū)服務(wù)外，可以利用自身有利條件，在社區(qū)內(nèi)開展多元化經(jīng)營，這樣既能發(fā)現(xiàn)和培育新的效益增長點，又能滿足不同客戶的個性化需求，同時達(dá)到降低服務(wù)成本、提高投資收益的效果。物業(yè)管理企業(yè)在實行多元化經(jīng)營過程中，既不會增加管理成本，也不會增加業(yè)主的負(fù)擔(dān)，而且還會給物業(yè)企業(yè)創(chuàng)造收益，因此多元化的經(jīng)營策略成為物業(yè)企業(yè)控制企業(yè)成本的有效途徑。

4.提升科技含量

首先，應(yīng)提升物業(yè)管理服務(wù)手段的科技含量，包括配備高科技的設(shè)施設(shè)備，以提升管理服務(wù)效率，降低服務(wù)成本。其次，要運用先進(jìn)的管理方法，對管理和服務(wù)過程的組織運用系統(tǒng)工程、運籌學(xué)、目標(biāo)管理、全面質(zhì)量管理、價值工程等現(xiàn)代化管理方法，以降低管理和服務(wù)成本。第三，提升物業(yè)管理企業(yè)成本管理本身的科技含量，包括運用信息化技術(shù)，逐步解決成本管理中成本預(yù)測、成本分析、成本評估等工作。第四，提高人員素質(zhì)，建立精通管理會計、擅長成本控制的員工隊伍。人員素質(zhì)的高低是決定成本控制工作成敗的一個關(guān)鍵因素。因此，物業(yè)管理企業(yè)一方面要注重引進(jìn)高素質(zhì)、高知識層次的人才，另一方面要立足現(xiàn)有的員工隊伍，通過培訓(xùn)等手段大力提高員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)。

總之，物業(yè)企業(yè)是以服務(wù)為宗旨，以經(jīng)營為手段的綜合型經(jīng)營組織。物業(yè)管理成本的高低直接決定了物業(yè)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因此加強(qiáng)對控制物業(yè)管理成本的研究，從而降低管理服務(wù)成本，實現(xiàn)投資效益最大化成為物業(yè)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。