鄭州大學(xué)商學(xué)院 李珊

城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系探討

鄭州大學(xué)商學(xué)院 李珊

城鎮(zhèn)化是人類經(jīng)濟社會發(fā)展到一定歷史階段的必然產(chǎn)物，也是我國現(xiàn)代化進程的必由之路。當(dāng)前，我國城鎮(zhèn)化已經(jīng)進入到了快速發(fā)展階段，在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的帶動下，房地產(chǎn)業(yè)也得到了蓬勃、繁榮的發(fā)展。但我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，行業(yè)發(fā)展時間短，經(jīng)驗不足，總體發(fā)展水平不高。本文，筆者就當(dāng)前我國城鎮(zhèn)化進程中房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的房價過高、投資過快、資源閑置浪費等問題進行討論研究，希望對促進城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)形成良性互動、健康快速發(fā)展有所幫助。

一、我國城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

目前，我國已從依靠傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的農(nóng)業(yè)型社會，轉(zhuǎn)變成為依靠第二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的工業(yè)型社會，但我國的城鎮(zhèn)化水平卻遠遠低于GDP和工業(yè)化水平的增長幅度，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展嚴重失衡，產(chǎn)生了大量的社會問題。例如，有些地方政府盲目追求城鎮(zhèn)化速度，缺乏科學(xué)的城市規(guī)劃；有些領(lǐng)導(dǎo)可持續(xù)發(fā)展意識淡薄，盲目追求地方GDP增長和個人政績；各地爭相開發(fā)大學(xué)城、豪華別墅、高爾夫球場等，導(dǎo)致城市用地面積急劇擴大，遠遠高于城市發(fā)展用地的合理增長速度。

在城鎮(zhèn)化進程中，房地產(chǎn)行業(yè)成為改善我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、擴大就業(yè)規(guī)模、拉動內(nèi)需的主力軍。它不僅提高了城鎮(zhèn)居民的居住生活水平，還為城鎮(zhèn)化建設(shè)的快速發(fā)展起到了積極作用。據(jù)統(tǒng)計，2008年，我國房地產(chǎn)（固定資產(chǎn)）投資總額為35 215億元，比上年增長了23%；同年，我國房地產(chǎn)（開發(fā)和銷售）投資總額為30580億元，比上年增長了20.9%。然而，我國房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展的同時，產(chǎn)生的問題也逐漸暴露出來，并且已引起全國的廣泛關(guān)注。例如，大中城市房價持續(xù)上漲，上漲速度過快，影響居民的購買力；房地產(chǎn)投資規(guī)模增長過快，導(dǎo)致銀行貸款結(jié)構(gòu)嚴重失調(diào)；存在大量的空置房、投資房，造成嚴重的土地浪費。

二、城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系

總體來說，城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系是相輔相成、互動發(fā)展的。

1.城鎮(zhèn)化促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在城鎮(zhèn)化進程中，大批農(nóng)村人口從農(nóng)村涌入城市，城市人口大量增加，人口數(shù)量的快速增加，使城市規(guī)模逐漸擴大，對房地產(chǎn)的需求急劇增加，帶來了商品房、辦公寫字樓、工業(yè)用房等巨大的房產(chǎn)需求。

2.房地產(chǎn)業(yè)是否健康發(fā)展將直接影響城鎮(zhèn)化的進程。房價過高勢必會使居民的購買力下降最終會縮小內(nèi)需，有效需求不足則會使實體經(jīng)濟下滑，最終會使城鎮(zhèn)化進程速度減緩。面臨現(xiàn)今房產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的一系列不健康、無序發(fā)展的問題，政府應(yīng)加強對房地產(chǎn)業(yè)市場的監(jiān)管，規(guī)范其投資、建設(shè)和銷售行為。

3.房地產(chǎn)業(yè)為城鎮(zhèn)化進程營造經(jīng)濟增長的宏觀氛圍，提高城鎮(zhèn)化的質(zhì)量。城鎮(zhèn)化發(fā)展增強了城鎮(zhèn)的聚集效應(yīng)，加快了城鎮(zhèn)的經(jīng)濟發(fā)展速度，增加了城市人口數(shù)量，擴大了城鎮(zhèn)空間規(guī)模等。但這些因素最終實現(xiàn)的形式就是城市用地規(guī)模的擴大和用地結(jié)構(gòu)的改變。在此過程中，房地產(chǎn)業(yè)通過集中整合各種資源，如資金、勞動力和土地等，最終實現(xiàn)城市用地結(jié)構(gòu)方式的轉(zhuǎn)變，輔助推動城鎮(zhèn)化進程。

三、城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)相互作用的對策建議

市場經(jīng)濟環(huán)境中，房地產(chǎn)業(yè)也存在市場失靈的現(xiàn)象。也就是說，僅靠市場這只“無形的手”不能夠再次有效合理地配置資源。究其原因，主要是房地產(chǎn)行業(yè)本身就具有壟斷性，是賣方市場，開發(fā)商直接對房產(chǎn)進行定價，在交易過程中處于絕對的優(yōu)勢地位。商業(yè)的逐利性使房地產(chǎn)經(jīng)營者盡力讓收益最大化。在這種情況下就會損害到大眾的利益，阻礙城鎮(zhèn)化進程的發(fā)展。針對此，政府這只“有形的手”應(yīng)積極發(fā)揮作用，盡力使大眾利益和房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營者的利益達到一個平衡點。具體來說，要做好以下方面的工作。

1.確保城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，建立長效的城鎮(zhèn)土地利用制度。（1）要明晰土地產(chǎn)權(quán)。應(yīng)建立有形的土地交易市場，對土地使用權(quán)的交易進行統(tǒng)一管理，為各類土地使用權(quán)的交易提供公開、公平的市場交易環(huán)境。加強對土地市場的監(jiān)管，堅決杜絕隱形交易、非法交易。（2）要加強政府對土地市場的調(diào)控力度。政府要運用動態(tài)的規(guī)劃眼光，對城鎮(zhèn)規(guī)劃要遵循合理布局、因地制宜、以人為本、節(jié)約資源、保護環(huán)境的原則，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展。

2.改革現(xiàn)行農(nóng)村土地制度。建立市場化的土地流轉(zhuǎn)機制，確保農(nóng)民得到長期、穩(wěn)定的土地使用權(quán)。在土地集體所有制的前提下，允許土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、租賃、轉(zhuǎn)包、入股、置換等。

3.改革城鎮(zhèn)建設(shè)投融資體制。把能夠投向市場進行運營的城鎮(zhèn)基礎(chǔ)建設(shè)進行重組、運營，樹立經(jīng)營城市的觀念，用市場經(jīng)濟的眼光來經(jīng)營城市的發(fā)展。改變原有的城鎮(zhèn)建設(shè)政府投資無償使用的模式，引進政府與企事業(yè)單位合資，企事業(yè)單位、個人投資，或引進外資等方式實現(xiàn)城鎮(zhèn)建設(shè)的投融資。

4.遵循可持續(xù)發(fā)展原則，注重以人為本，保持科學(xué)合理的城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度。要著重保護城鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境，對土地、礦產(chǎn)、水、森林等自然環(huán)境進行綜合利用開發(fā)，不能一味追求GDP的增長。房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)開發(fā)也要走持續(xù)發(fā)展道路，樹立節(jié)能減排觀念，運用高新科技手段，提高設(shè)計水平，改善民眾居住環(huán)境。

綜上，城鎮(zhèn)化建設(shè)為房地產(chǎn)業(yè)提供了前所未有的發(fā)展空間，同時對房地產(chǎn)業(yè)也提出了更高的要求。我們必須把握好城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的相互作用關(guān)系，才能實現(xiàn)城鎮(zhèn)化建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)的有序、持久、健康發(fā)展