程 峰

城市基準(zhǔn)地價(jià)是由政府公告的城市內(nèi)部一定區(qū)域的平均地價(jià),基準(zhǔn)地價(jià)更新是在土地定級(jí)和劃分均質(zhì)區(qū)域地基礎(chǔ)上,用土地收益、市場(chǎng)交易的樣本地價(jià)及地價(jià)指數(shù)等來重新確定商服、居住、工業(yè)等用途土地,在現(xiàn)狀利用條件下、某一估價(jià)基準(zhǔn)日、法定最高使用年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。

隨著城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,地價(jià)呈上漲之勢(shì),為了準(zhǔn)確把握地價(jià)水平,合理使用土地,各級(jí)城市政府應(yīng)當(dāng)適時(shí)更新基準(zhǔn)地價(jià),

并將更新成果向社會(huì)公告,為城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展服務(wù)。本文結(jié)合秦皇島實(shí)際對(duì)城市基準(zhǔn)地價(jià)更新成果的應(yīng)用進(jìn)行探討。

1 在土地市場(chǎng)管理中的應(yīng)用

1.1 在一級(jí)土地市場(chǎng)管理中的應(yīng)用

一級(jí)土地市場(chǎng)是指政府通過競(jìng)價(jià)出讓或行政劃撥方式把土地使用權(quán)讓予土地使用者的活動(dòng)。我國(guó)土地使用制度改革以來,土地主要以出讓為主,出讓金確定的合理與否直接關(guān)系到國(guó)家利益?；鶞?zhǔn)地價(jià)更新成果能反映土地在客觀市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)地價(jià),為制定公開競(jìng)買底價(jià)、協(xié)議出讓土地出讓金等提供科學(xué)依據(jù)。

1.2 在二級(jí)土地市場(chǎng)管理中的應(yīng)用

二級(jí)土地市場(chǎng)主要指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在受讓土地后進(jìn)行的開發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng),基準(zhǔn)地價(jià)更新成果在二級(jí)土地市場(chǎng)中的應(yīng)用主要是用在商品房?jī)r(jià)格的制定與管理。在確定商品房?jī)r(jià)格時(shí),應(yīng)該以宗地價(jià)格為基礎(chǔ),根據(jù)土地用途不同,按各用途盈利程度分別定價(jià),土地用途可在現(xiàn)有商服、居住、工業(yè)三類基礎(chǔ)上再行細(xì)分。

1.3 在三級(jí)土地市場(chǎng)管理中的應(yīng)用

1)采用定期公布基準(zhǔn)地價(jià)的方法,宏觀指導(dǎo)土地交易;2)利用基準(zhǔn)地價(jià)成果來判斷、區(qū)分是否存在土地投機(jī)行為等,以利于政府及時(shí)采取措施控制土地投機(jī)等不正常交易行為,使土地市場(chǎng)走上規(guī)范化軌道。譬如土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)的,市、縣人民政府采用優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

2 在土地出讓、轉(zhuǎn)讓、收購(gòu)價(jià)格評(píng)估中的應(yīng)用

2.1 在出讓價(jià)格評(píng)估中的應(yīng)用

基準(zhǔn)地價(jià)更新成果對(duì)協(xié)議出讓土地評(píng)估具有很大的現(xiàn)實(shí)意義,在具體協(xié)議出讓土地價(jià)格評(píng)估中底價(jià)采用基準(zhǔn)地價(jià)修正及其他基本估價(jià)方法綜合確定,這就減少人為操作,充分實(shí)現(xiàn)基準(zhǔn)地價(jià)的政府控制和導(dǎo)向作用。

目前掛牌出讓是最普遍的出讓方式,在土地出讓時(shí),政府應(yīng)在地價(jià)評(píng)估的前提下,根據(jù)正常市場(chǎng)情況下地塊應(yīng)達(dá)到的地價(jià)水平,決定土地出讓最低價(jià)。

運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)更新成果計(jì)算出讓底價(jià)方法為:

評(píng)估地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)×(1+區(qū)域修正系數(shù))×年期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)±開發(fā)程度修正值。

2.2 在土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估中的應(yīng)用

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為,包括出售、交換和贈(zèng)與。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,應(yīng)堅(jiān)持“認(rèn)地不認(rèn)人、房地產(chǎn)一致和效益不可損”三個(gè)原則。目前土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓分出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和行政劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是通過有償出讓取得土地使用權(quán)的土地使用者經(jīng)一定時(shí)間的使用后,將土地使用權(quán)進(jìn)行合法轉(zhuǎn)讓的行為。此類轉(zhuǎn)讓地價(jià)評(píng)估可直接利用基準(zhǔn)地價(jià)更新成果進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)修正評(píng)估,需要注意的是修正年限應(yīng)是土地使用權(quán)出讓年限減去已使用年限后剩余的年限。

對(duì)于劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押等管理中補(bǔ)交出讓金的收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以建立的基準(zhǔn)地價(jià)體系為依據(jù)確定。出讓金具體標(biāo)準(zhǔn)按出讓地價(jià)的40%收取。

2.3 在土地收購(gòu)價(jià)格評(píng)估中的應(yīng)用

根據(jù)我國(guó)土地管理制度及土地市場(chǎng)的實(shí)際情況,結(jié)合秦皇島市收購(gòu)儲(chǔ)備經(jīng)驗(yàn),土地收購(gòu)價(jià)格評(píng)估思路和方法為:

如果收購(gòu)的土地權(quán)屬類型是國(guó)有劃撥,評(píng)估它現(xiàn)用途同等條件下完全使用權(quán)的標(biāo)定地價(jià),按標(biāo)定地價(jià)的60%初步確定收購(gòu)價(jià)格,再考慮使用其他基本估價(jià)方法和宗地的實(shí)際劃撥成本綜合確定宗地的收購(gòu)價(jià)格;如果收購(gòu)的土地權(quán)屬類型是國(guó)有出讓,應(yīng)評(píng)估土地被收購(gòu)時(shí)用途的當(dāng)前時(shí)點(diǎn)的土地市場(chǎng)價(jià)格,同時(shí)考慮該宗地的出讓成本綜合確定宗地的收購(gòu)價(jià)格。

3 在土地資產(chǎn)量評(píng)估和土地稅費(fèi)征收中的應(yīng)用

3.1 在企業(yè)清產(chǎn)核資中的應(yīng)用

國(guó)務(wù)院清產(chǎn)核資領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室[1993]4號(hào)文件《清產(chǎn)核資中進(jìn)行土地清查估價(jià)工作方案》中規(guī)定:“在清產(chǎn)核資中進(jìn)行土地清查估價(jià)的主要任務(wù)是:徹底清查企業(yè)、單位使用土地的權(quán)屬、界線和面積,進(jìn)行土地登記,對(duì)土地進(jìn)行分等定級(jí)估價(jià),逐步將土地資產(chǎn)計(jì)入國(guó)有資本金,完善土地管理制度”。

根據(jù)上述規(guī)定,結(jié)合當(dāng)前土地市場(chǎng)情況,土地資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)上應(yīng)以基準(zhǔn)地價(jià)體系為基礎(chǔ),按照宗地實(shí)際情況及清產(chǎn)核資的具體要求確定土地資產(chǎn)價(jià)值量。

3.2 在股份制企業(yè)土地資產(chǎn)量評(píng)估中的應(yīng)用

股份制企業(yè)是我國(guó)企業(yè)改革的重要形式。土地作價(jià)入股亦涉及土地資產(chǎn)價(jià)值量的評(píng)估。在基準(zhǔn)地價(jià)更新成果基礎(chǔ)上,采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正的方法確定股份制企業(yè)的土地資產(chǎn)價(jià)格。鑒于企業(yè)獲得土地使用權(quán)方式不同,應(yīng)分別對(duì)待。

1)以出讓方式獲得的土地“國(guó)有法人股”地價(jià)計(jì)算。以出讓方式獲得的土地,其土地股已被股份制企業(yè)擁有,成為其總資產(chǎn)的一部分,但土地所有權(quán)是國(guó)家的。其土地資產(chǎn)額評(píng)估宜以基準(zhǔn)地價(jià)體系為基礎(chǔ),按宗地實(shí)際情況,評(píng)估其宗地地價(jià),不過此時(shí)土地使用年限應(yīng)為土地使用權(quán)出讓年限減去原股東單位已使用的年數(shù)。2)以劃撥方式獲得土地使用權(quán)的入股地價(jià)計(jì)算。按照《股份制試點(diǎn)企業(yè)土地資產(chǎn)管理暫行規(guī)定》中第4條規(guī)定:“以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的股份制企業(yè),在補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)、補(bǔ)交出讓金,進(jìn)行土地登記后,土地使用權(quán)由股份制企業(yè)所有”。因股份制企業(yè)補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)與土地入股一般是同時(shí)進(jìn)行的,故這種情況下土地使用權(quán)入股價(jià)格應(yīng)以補(bǔ)交的出讓金為依據(jù)。

3.3 在國(guó)家土地稅費(fèi)征收中的應(yīng)用

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行土地稅費(fèi)政策,土地使用稅、增值稅、契稅等都是從價(jià)征收,而基準(zhǔn)地價(jià)成果集中體現(xiàn)了土地利用級(jí)間差異、土地級(jí)差收益,為防止國(guó)有土地收益流失及稅費(fèi)征收提供了可能性和征收標(biāo)準(zhǔn)。

在基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用研究中,應(yīng)探討如何建立房地產(chǎn)征稅額與土地利用質(zhì)量相銜接,與各級(jí)別、各區(qū)域、各類用地的實(shí)際收益水平相匹配稅收征管體系,防止國(guó)家稅收流失。

4 在城市規(guī)劃中的應(yīng)用

4.1 統(tǒng)一規(guī)劃,全面安排各項(xiàng)城市用地

由于土地資源的稀缺性,要在空間上滿足每項(xiàng)使用功能的要求是極其困難的。因而要利用土地價(jià)格和土地利用現(xiàn)狀的關(guān)系,按土地質(zhì)量、價(jià)格狀況、組織功能,優(yōu)等土地優(yōu)先提供經(jīng)濟(jì)效益高的部門,劣質(zhì)則劣用,避免單純按功能需求劃分土地利用的弊病,實(shí)現(xiàn)土地利用的優(yōu)化組合。

4.2 合理安排建筑層數(shù),充分挖掘土地潛力

對(duì)于低地價(jià)的土地,一般不應(yīng)限定高容積率并不宜安排建設(shè)高層建筑;對(duì)于高地價(jià)的優(yōu)質(zhì)土地則應(yīng)提高建筑高度及容積率,以充分發(fā)揮單位面積土地的效益,同時(shí)還能節(jié)約集約利用土地,提高土地利用率,合理利用土地。

4.3 利用基準(zhǔn)地價(jià)更新成果,擬定舊城改造計(jì)劃

由于舊城區(qū)一般具有良好的商業(yè)服務(wù)設(shè)施及其他城市設(shè)施對(duì)居民的引力很大,以致各項(xiàng)城市職能都要擠在狹小的范圍內(nèi),造成交通擁堵、環(huán)境污染、住房緊張等問題。因而規(guī)劃部門可以利用基準(zhǔn)地價(jià)更新成果,對(duì)位于舊城區(qū)的土地使用單位進(jìn)行分類排隊(duì)。凡占好地,而使用效率低,對(duì)其他部門又有嚴(yán)重干擾的單位,應(yīng)考慮讓其搬遷,而鼓勵(lì)土地經(jīng)濟(jì)效益高的部門在這個(gè)地區(qū)發(fā)展,進(jìn)而達(dá)到合理配置城鎮(zhèn)土地,最大限度地發(fā)揮土地資產(chǎn)最佳經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境的綜合效益。

[1] 中華人民共和國(guó)國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局.城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程[S].

[2] 中華人民共和國(guó)國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局.城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程[S].

[3] 國(guó)土資源部土地估價(jià)師資格考試委員會(huì).土地估價(jià)理論與方法[M].北京:地質(zhì)出版社,2000.

[4] 張 毅,盧榮安.城市土地收購(gòu)儲(chǔ)備價(jià)格內(nèi)涵淺析[Z].北京:國(guó)土資源科技管理,2004.

[5] 國(guó)土資源部土地利用司,中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院.城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)理論與實(shí)踐總論[M].北京:地質(zhì)出版社,2001.

[6] 土地管理基礎(chǔ)與制度[M].北京:地質(zhì)出版社,2006.