潘國(guó)瑾

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的綜合性行業(yè)。目前隨著土地出讓方式、拆遷方式的改變,土地的成本越來(lái)越高,加之國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)通過(guò)銀行進(jìn)行信貸控制,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更是舉步維艱,如何在激烈的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮中,降低工程成本、提高企業(yè)工程投資效益,有效地控制工程造價(jià)是關(guān)鍵。

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)控制和管理貫穿于項(xiàng)目的全過(guò)程,即項(xiàng)目規(guī)劃決策階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目實(shí)施階段和竣工階段。一個(gè)項(xiàng)目的工程造價(jià),就是一個(gè)項(xiàng)目工程建設(shè)全過(guò)程所支付的費(fèi)用的總和,因此從廣義上講,工程造價(jià)管理是指在工程管理中對(duì)工程造價(jià)的計(jì)算和控制,工程造價(jià)管理也可以理解為項(xiàng)目成本管理,是項(xiàng)目建設(shè)中一項(xiàng)重要的技術(shù)與經(jīng)濟(jì)活動(dòng),也是工程管理工作中一個(gè)獨(dú)特的、相對(duì)獨(dú)立的領(lǐng)域。技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合是控制工程造價(jià)最為有效的手段。

有關(guān)分析資料顯示,項(xiàng)目投資決策階段對(duì)投資的影響可達(dá)80%～90%以上,初步設(shè)計(jì)階段可達(dá)75%～95%,對(duì)建筑工程造價(jià)的影響力最大;技術(shù)設(shè)計(jì)階段可達(dá)35%～75%,對(duì)建筑工程造價(jià)的影響力較小,該階段只確定工程設(shè)計(jì)的合理性、可行性;在施工圖設(shè)計(jì)階段可達(dá)10%～35%,其影響力進(jìn)一步削弱。因此房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)控制與管理工作的重點(diǎn)應(yīng)放在三個(gè)階段,即決策階段(決定因素)、設(shè)計(jì)階段(關(guān)鍵因素)和施工階段(重要因素)。

1 投資決策階段的工程造價(jià)控制

在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中,在項(xiàng)目立項(xiàng)、可行性研究等決策已獲通過(guò)的前提下,工程造價(jià)的控制應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手:1)項(xiàng)目選址是項(xiàng)目成功與否的基礎(chǔ)。a.項(xiàng)目選址應(yīng)符合城市規(guī)劃;b.項(xiàng)目要有準(zhǔn)確的市場(chǎng)預(yù)測(cè)與市場(chǎng)定位;c.要編制科學(xué)的環(huán)境評(píng)價(jià)報(bào)告;d.應(yīng)做好地質(zhì)勘察工作。2)編制投資估算。在投資估算中,設(shè)計(jì)人員應(yīng)從工程規(guī)模和項(xiàng)目?jī)?nèi)容上真實(shí)反映設(shè)計(jì)意圖,工程內(nèi)容、費(fèi)用構(gòu)成應(yīng)齊全、合理,確保估算質(zhì)量。通常主要采取的措施是進(jìn)行多方案比較,設(shè)計(jì)方案不僅要技術(shù)上可行,而且經(jīng)濟(jì)上更應(yīng)合理。所以工程經(jīng)濟(jì)人員從建設(shè)方案的優(yōu)選開(kāi)始,就應(yīng)該滲透到設(shè)計(jì)的全過(guò)程中去,按照工程造價(jià)管理的原則,合理預(yù)測(cè)投資估算中各種動(dòng)態(tài)因素的變化,盡可能打足投資不留缺口,這是編制投資估算工作的關(guān)鍵,也是下階段工作的重要依據(jù)。

2 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制

工程設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面規(guī)劃和具體描述實(shí)施意圖的過(guò)程,是工程建設(shè)的靈魂,是處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵性環(huán)節(jié),是管理與控制工程造價(jià)的重點(diǎn)階段。在設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)應(yīng)從下面五個(gè)方面進(jìn)行控制和管理:1)優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。專家指出,雖然設(shè)計(jì)費(fèi)用占工程總投資的比例很小(1%～2%),但它對(duì)工程造價(jià)的影響程度卻能達(dá)到75%。建設(shè)單位在審查設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)時(shí),要重視設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化,采用先進(jìn)的技術(shù)方案。2)實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的今天,開(kāi)發(fā)單位在委托設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)大力引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,通過(guò)設(shè)計(jì)招投標(biāo)來(lái)選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位,同時(shí)通過(guò)招投標(biāo)還可能選擇到優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案,避免因建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)落后影響銷售,造成資金長(zhǎng)期得不到回收。3)技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制。方案設(shè)計(jì)招標(biāo)完成后,還要重視技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。我國(guó)的建設(shè)項(xiàng)目中,一旦某個(gè)方案中標(biāo),在接下來(lái)的技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)過(guò)程中就缺少競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,設(shè)計(jì)人員隨意加大梁柱截面,提高混凝土強(qiáng)度等級(jí),增加配筋量,出現(xiàn)了不少設(shè)計(jì)不合理現(xiàn)象,導(dǎo)致投資嚴(yán)重失控。在設(shè)計(jì)過(guò)程中采用限額設(shè)計(jì)是加強(qiáng)此階段監(jiān)督管理的有效手段,可避免無(wú)謂的浪費(fèi)。對(duì)于一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目,開(kāi)發(fā)商要做到心中有數(shù),而作為設(shè)計(jì)單位,在設(shè)計(jì)中凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容,均要通過(guò)計(jì)算,要用數(shù)據(jù)說(shuō)話,開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)方案提出限額設(shè)計(jì)要求,并為之創(chuàng)造外部條件。4)加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作,將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。我們?cè)谠O(shè)計(jì)出圖前,組織相關(guān)業(yè)務(wù)人員對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)上的最經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核,從各個(gè)不同角度對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行全面的審核管理工作,以求提高設(shè)計(jì)質(zhì)量,避免因設(shè)計(jì)考慮不周或失誤給施工帶來(lái)變更,造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失。5)加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理。杜絕不合理的設(shè)計(jì)變更,對(duì)確實(shí)必須發(fā)生的設(shè)計(jì)變更,采取的方法是:必須是項(xiàng)目第一負(fù)責(zé)人及總部各歸口管理部門負(fù)責(zé)人等領(lǐng)導(dǎo)簽字方可生效,同時(shí)分清變更是哪方的責(zé)任,及時(shí)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰,做到心中有數(shù)。

3 實(shí)施階段工程造價(jià)的控制

1)工程招標(biāo)階段工程造價(jià)的控制。a.把好投標(biāo)人資格預(yù)審關(guān)。應(yīng)從投標(biāo)人技術(shù)能力、管理水平、銀行資信等方面進(jìn)行評(píng)估;b.根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況,確定合理的投標(biāo)條件;c.嚴(yán)格依照工程招投標(biāo)有關(guān)文件簽訂工程承包合同,注意合同的內(nèi)容及合同價(jià),對(duì)工程造價(jià)、質(zhì)量、工期、風(fēng)險(xiǎn)因素承擔(dān)等重要條款,應(yīng)以專用條款或補(bǔ)充合同的方式加以約束。2)選擇合理的施工方案。對(duì)中標(biāo)的施工單位首先應(yīng)對(duì)其施工組織設(shè)計(jì)及作業(yè)方案認(rèn)真審核,采用經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較方法進(jìn)行綜合評(píng)審,要合理化、經(jīng)濟(jì)化,尤其涉及到圖紙以外增加的方案,一定要在保證安全、質(zhì)量的前提下,選用最經(jīng)濟(jì)的方案,從而降低工程成本,加強(qiáng)投資控制。3)加強(qiáng)工程施工的事中控制。a.嚴(yán)格控制施工中的設(shè)計(jì)變更。經(jīng)論證確實(shí)需要設(shè)計(jì)變更的,應(yīng)力求減少變更費(fèi)用,可事先制定設(shè)計(jì)變更的程序,規(guī)范設(shè)計(jì)變更行為;b.加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理。在工程建設(shè)施工中往往會(huì)出現(xiàn)各種不可預(yù)見(jiàn)的現(xiàn)場(chǎng)因素,導(dǎo)致標(biāo)外工程量增加的情況,現(xiàn)場(chǎng)工程師應(yīng)合理安排施工組織,在加強(qiáng)技術(shù)措施的前提下,對(duì)有關(guān)現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用隨時(shí)做出詳細(xì)的記錄并加以整理,即分門別類、盡量做到分部分項(xiàng)或以單位工程、單項(xiàng)工程分開(kāi);現(xiàn)場(chǎng)簽證單多的要進(jìn)行編號(hào);c.對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)簽證,要實(shí)行嚴(yán)格認(rèn)真的逐級(jí)審核制,即造價(jià)工程師審核簽字,總監(jiān)理工程師及業(yè)主方項(xiàng)目經(jīng)理再審核簽字后方才有效;d.及時(shí)掌握國(guó)家工程造價(jià)調(diào)價(jià)動(dòng)態(tài);e.對(duì)可能存在的工程造價(jià)目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析,并制定防范對(duì)策。4)工程造價(jià)的預(yù)算采用工程量清單報(bào)價(jià)。我國(guó)已加入WTO,正逐步嘗試實(shí)施國(guó)際通行的做法,2003年已發(fā)布GB 50500-2003建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范,對(duì)于工程的發(fā)包應(yīng)采用工程量清單報(bào)價(jià)的方式,將工程成本市場(chǎng)化,增加競(jìng)爭(zhēng)意識(shí),降低工程成本,或在工程設(shè)計(jì)比較完善的情況下,工程采用單方造價(jià)包干,限定所用材料的品牌、價(jià)格及包干范圍、內(nèi)容等,降低后期施工過(guò)程中的變更與簽證,從而降低工程成本。5)優(yōu)選專業(yè)分包,防止壟斷性行業(yè)任意抬價(jià)。在工程建設(shè)中,對(duì)于工程承包方式,在不影響整個(gè)工程質(zhì)量、進(jìn)度的前提下,盡量采用總包加專業(yè)分包制,即專業(yè)事由專業(yè)單位去做,從而降低中間環(huán)節(jié)和工程成本。如土建主體工程應(yīng)與門窗工程、涂料工程、供電工程、消防工程、外裝工程分別承包,由各自專業(yè)單位進(jìn)行承包,有些特殊專業(yè)工種不得不委托帶有一定的壟斷性質(zhì)的專業(yè)施工單位承擔(dān),如變配電所安裝工程、通訊工程、煤氣工程等。6)“以人為本”是有效控制工程造價(jià)的基礎(chǔ)?！耙匀藶楸尽笔潜姸嗥髽I(yè)所強(qiáng)調(diào)的一個(gè)管理理念,在工程造價(jià)管理中人的因素更顯重要,工程造價(jià)控制涉及多個(gè)環(huán)節(jié)和專業(yè),每個(gè)環(huán)節(jié)都需要具有相應(yīng)水準(zhǔn)的人去高質(zhì)量地完成相關(guān)工作,要提高工程投資效益,企業(yè)就必須在工程造價(jià)控制所涉及的重要環(huán)節(jié)上,有膽有識(shí)地重視“以人為本”,要強(qiáng)化激勵(lì)和約束機(jī)制。

4 結(jié)語(yǔ)

概括而言,房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)控制與管理,就是由決策階段的估概算為靜態(tài)控制,以設(shè)計(jì)、施工等實(shí)施階段的動(dòng)態(tài)管理組成的。

[1] 梁 勇.控制工程造價(jià)的有效途徑[J].山西建筑,2008,34(1):256-257.