地產(chǎn)市場治理,宜打組合拳

吳木鑾

這三四年，中國民眾對房地產(chǎn)市場的關(guān)注與日俱增。中央層面出臺的國字頭文件如“國六條”、“國九條”等已不鮮見。但是，樓市2009年短暫的下跌外，一直處于上升態(tài)勢，弱勢群體有不少怨言?！段伨印冯娨晞【头从沉诉@種現(xiàn)狀。

為了回應(yīng)民眾的需求。最近，國務(wù)院出臺了“國四條”，中央意圖通過土地、金融及稅收等手段來遏制樓價升勢過急。此后，財政部、國土資源部、人民銀行、監(jiān)察部、審計署等聯(lián)合發(fā)文，要求加強(qiáng)政府土地收支的管理，其中最有殺傷力的條款就是，開發(fā)商拿地首次付款比例不能低于全部土地出讓價款的一半，分期繳納全部款項的期限上不得超過1年，特殊項目可以在2年內(nèi)付清。

通知下發(fā)不足一周的時間內(nèi)，上海和廣州地王相繼出現(xiàn)。資金實力越來越雄厚的開發(fā)商之間，完全可能通過聯(lián)合的方式來增強(qiáng)付款能力，因此，所謂首付款比例提高僅僅可能增加地產(chǎn)商的壟斷格式，對房地產(chǎn)調(diào)控的力度不大。

2009年12月23日，“中國建筑”子公司“中建地產(chǎn)”。以37.2億人民幣的價格買到上海新江灣城C6的住宅用地。當(dāng)時起拍價是17億元。拍賣的溢價高達(dá)119％。無獨(dú)有偶，富力、碧桂園、雅居樂聯(lián)手以255億元人民購得廣州亞運(yùn)城項目。這塊土地及地上建筑物的拍賣底價是165億元，拍賣溢價幅度是55％。在內(nèi)地的房地產(chǎn)市場中，一個地王產(chǎn)生往往意味著整個城市的房地產(chǎn)市場價格更上一層樓。10000元／平方米的房價現(xiàn)在在內(nèi)地的城市已不少見。但月入萬元的家庭卻在人口中占有極少的比例。

對內(nèi)地樓市價格的未來走向，仁者見仁，智者見智。不過，倒是有不少不正常的事情。比如深圳部分地區(qū)的樓價已經(jīng)與香港相差不遠(yuǎn)。與此同時，深圳市民的平均收入與香港相距甚遠(yuǎn)。最近《福布斯》發(fā)布了亞洲租金最貴的城市，北京和上海的排名在第3和第5位。而按購買力平價進(jìn)行計算，香港的人均年收入是北京和上海的7倍有余。但是，三地高檔房子的租金卻相差不大。也是《福布斯》發(fā)布的全球7大金融泡沫，中國的房地產(chǎn)市場排行在第2位。

從房價上漲來看。經(jīng)濟(jì)向上的預(yù)期是驅(qū)動力之一。中國的生產(chǎn)力在持續(xù)上升，而相應(yīng)的人均收入也在上漲。因此，許多開發(fā)商比較有信心：即使是房地產(chǎn)市場正在調(diào)整中。大體上只會體現(xiàn)在成交量上，而房價總體上不會大幅下跌。如果人們的收入繼續(xù)上升，購房欲望也會隨之回升，這樣房價可以再度上升。這種預(yù)期在這幾年也被證明是正確的。在深圳等地，雖然房價曾有短暫的下降，但是2009年的上漲遠(yuǎn)超過下降的幅度。

香港也曾經(jīng)出現(xiàn)類似的情況。在上世紀(jì)六十年代，香港的商人爭先恐后地投資于房地產(chǎn)市場。原因就在于當(dāng)時的香港經(jīng)濟(jì)前景非常好。所以許多開發(fā)商的思路就是，既然后市很好，為何不多做些超前投資?因此，房地產(chǎn)市場價格上升也很快。不過，香港的房地產(chǎn)市場遇到了七十年代石油危機(jī)，很多公司因此倒閉，樓市價格也掉頭向下。

不過，今天來看，香港的社會主要矛盾仍然是房地產(chǎn)市場。香港與新加坡等地一樣，政府比較明智的做法就是引入了公共房屋制度。一半人口居住在公屋或者居屋中，香港關(guān)于房地產(chǎn)市場的矛盾就局限于收入較好的人群中。而這些人群既然有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，發(fā)動大規(guī)模的社會問題就不大可能。

中國從2003年開始推行廉租房制度，之后，中央更是要求地方政府將土地出讓金中的一成用于廉租房建設(shè)。但是，廉租房的建設(shè)的速度只是“蝸?！奔?。截至2006年底，累計總共只有54.7萬戶家庭取得廉租住房。而中國有3.7億左右家庭。一些城市將土地出讓金的5％投人廉租房卻已上到媒體的頭條，作為正面典型報道。

我國的公共房屋之所以進(jìn)展緩慢，原因在于土地財政，也就是地方政府的收入很大程度上靠賣地來維持。而這些收入對地方政府來說極其重要，不僅可以改善當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施，還可以提高當(dāng)?shù)氐尼t(yī)療投入和教育投入等等。甚至還可能支援地方政府的各項娛樂開支。

在短期內(nèi)，土地財政的格局很難改變。因此。有效的房地產(chǎn)調(diào)控就直著力于消除一些房地產(chǎn)市場調(diào)控相反的政策。這方面的政策有不少。筆者僅舉幾例。

金融危機(jī)下的刺激經(jīng)濟(jì)政策就是其一。在刺激經(jīng)濟(jì)中，許多可能導(dǎo)致房地產(chǎn)過熱的政策在短時間內(nèi)集中出臺，對國內(nèi)主要城市房地產(chǎn)價格上漲起負(fù)面作用。2009年全國9萬億元新增銀行貸款中，約有1／6流到房地產(chǎn)市場。而目前11個月進(jìn)入房產(chǎn)市場的信貸金額達(dá)高達(dá)1.6萬億元，比去年的同期增加達(dá)60％。

此外，近年來為了解決農(nóng)村問題，我國提出了城鎮(zhèn)化建設(shè)。城鎮(zhèn)化建設(shè)有一箭多雕的功能。其中之一就是拉動內(nèi)需。城市居民的消費(fèi)水平比農(nóng)村高出許多，因此，只要能將農(nóng)民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)人口，內(nèi)需的拉動就顯得輕松許多。問題是。把農(nóng)民變成城市人就會制造大量的住房需要，城市房地產(chǎn)價格自然就降下來。

再次，城鄉(xiāng)差距在近年來不斷拉大，對城市的房地產(chǎn)市場也產(chǎn)生了向上推動力。雖然近年來我國的惠農(nóng)政策不少，事實上城市的各項投入仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于農(nóng)村，而城市居民與農(nóng)民之間的收入差距也在不斷地擴(kuò)大。城市生活的誘惑對農(nóng)村來說是巨大的，這一切在《蝸居》電視劇中表現(xiàn)得淋漓盡致。因此，許多農(nóng)民和進(jìn)城的新一代年青人共同籌款購買城市住房。這些也會加大了城市房地產(chǎn)市場的壓力。

在這種背景下，大量的熱錢、閑錢流入房地產(chǎn)市場。雖然一些新建社區(qū)十室九空，房地產(chǎn)價格仍然持續(xù)上升。近期的“國四條”強(qiáng)調(diào)打擊投機(jī)性購房，但是數(shù)億人口的實際購房需要讓投機(jī)和投資均可找到光明前景。因此，若要有效調(diào)控房市，需要打組合拳。若我國的房地產(chǎn)價格也與日本等地相似，長遠(yuǎn)來說會損害實體經(jīng)濟(jì)的競爭力。一國的競爭力不應(yīng)該體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的繁榮上。最現(xiàn)實的辦法就是專門成立一個高規(guī)模的房地產(chǎn)調(diào)控小組，梳理各項政策，向中央提出政策存廢立的建議。