萬 蕾

[摘要] 隨著濟(jì)南市城市化進(jìn)程的不斷加快,城市建設(shè)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)市場達(dá)到了前所未有的高潮,目前房地產(chǎn)業(yè)已成為濟(jì)南市的支柱產(chǎn)業(yè)。隨著濟(jì)南市政府對舊城改造力度的推進(jìn),使得商品房需求量增加,在很大程度上也促進(jìn)濟(jì)南地區(qū)房地產(chǎn)升溫。本文將從土地市場、項(xiàng)目投資特點(diǎn)、供需結(jié)構(gòu)和影響房地產(chǎn)的金融政策等方面,對濟(jì)南市住宅房地產(chǎn)開發(fā)市場現(xiàn)狀的進(jìn)行分析,找出其中存在的問題,并提出解決措施。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)政策

1.濟(jì)南市住宅房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

土地在房地產(chǎn)開發(fā)中處于關(guān)鍵地位,土地的價(jià)格對房地產(chǎn)價(jià)格的影響也是顯而易見的。

1.1 土地市場

1.1.1 國家實(shí)行嚴(yán)格的土地供應(yīng)政策,土地一級市場競爭激烈

近來國家對土地市場嚴(yán)格控制,相繼出臺了土地出讓及房地產(chǎn)金融壓縮等多個(gè)政策,這些政策對土地價(jià)格產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響,最終影響到房屋價(jià)格。企業(yè)數(shù)量與土地供給量相比,差距大,土地一級市場競爭異常激烈,交易價(jià)格居高不下。

1.1.2 土地交易逐步明朗化、透明化

土地交易從不透明的暗箱操作,逐步透明化。開發(fā)商可以通過市場機(jī)制直接獲得各種供地信息,在統(tǒng)一、平等、開放的土地市場上,公平參與競爭,通過“招、拍、掛”方式獲得土地。尤其是2004年8月31日大限后,招投標(biāo)市場進(jìn)一步成熟。作為省會城市的濟(jì)南,外地開發(fā)商日益增多,尤其是深圳、天津地區(qū)的開發(fā)商。由于市場逐步規(guī)范,為開發(fā)商創(chuàng)造了公平競爭、平等進(jìn)入市場的機(jī)會,也使得開發(fā)商之間的競爭不斷加劇。

1.2 供需結(jié)構(gòu)

1.2.1 供需總量特點(diǎn)

從供需總量上看,仍是供需兩旺的態(tài)勢,但供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)并不協(xié)調(diào)。與商業(yè)營業(yè)用房相比,居住用房的投資效益太低,因此廣大開發(fā)商對居住用房的投資并沒有熱情,而對商業(yè)營業(yè)用房的投資增勢強(qiáng)勁,2004年新開工面積31.9萬平方米,比去年同期增加了36.9%。相比之下,居住用房的供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到應(yīng)有的規(guī)模,不能滿足中市場的的需要。

1.2.2 供需分布

東部供給量較多,而西部尤其是槐蔭區(qū)供給量較少,東西部供給不平衡。只是在距離中心較遠(yuǎn)的地區(qū),像濟(jì)南西部、西北部、西南部、北園大街以北、全福立交橋以東地區(qū)才分布中低價(jià)房,且相關(guān)配套有待進(jìn)一步完善。

1.3 金融政策

房地產(chǎn)行業(yè)是資金高度密集的行業(yè),房地產(chǎn)開發(fā)的投資規(guī)模大、周期長、且產(chǎn)品的價(jià)值量大,這使得房地產(chǎn)開發(fā)、投資的資金量大,金融政策的變動對房地產(chǎn)業(yè)有重要的影響。

2010年4月以來,國務(wù)院提出的一系列房地產(chǎn)新政,勢必會在多方面影響市場供需關(guān)系。新政對一直現(xiàn)階段快速增長的非理性購房需求起到了打壓作用,對于平穩(wěn)市場起到利好。

2. 濟(jì)南市住宅房地產(chǎn)市場存在的問題

2.1 房價(jià)偏高、增長過快、超出了市民的支付能力

由于國家實(shí)施一系列的宏觀經(jīng)濟(jì)政策,緊縮“銀根”、“地根”,減少土地供應(yīng)量,壓縮銀行貸款等政策。這使得關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)的房地產(chǎn)行業(yè)在這種宏觀調(diào)控的大背景下,商品住宅價(jià)格不斷上升。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量不少,質(zhì)量不高

濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的趨勢,到2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已達(dá)到400余家。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模檔次并不高,且有一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的比例只有2%,一、二級資質(zhì)企業(yè)總數(shù)不足10%,大多數(shù)為三、四級或剛剛成立暫定級的企業(yè)。

2.3 土地政策持緊,不能滿足需求

由于國務(wù)院下發(fā)了土地新政策,土地供給量少,不能滿足需求。《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》,再次出臺之后,中央又接連出臺了兩部法規(guī),《土地利用年度計(jì)劃管理辦法》修訂版,《建設(shè)項(xiàng)目用地用地預(yù)審管理辦法》,此次出臺的一系列土地政策將進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場,也表明了中央從嚴(yán)管理土地的決心。

濟(jì)南市也采取了一些新措施,2004年11 月份出臺了《濟(jì)南市現(xiàn)狀用地招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓試點(diǎn)工作實(shí)施意見》。這項(xiàng)政策雖然對推動舊城改造起到很好的作用,但是會引起土地價(jià)格上升,對開發(fā)商而言成本上升。

3. 促進(jìn)濟(jì)南市房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的對策

3.1 加快住房制度改革,增加房源

為了解決濟(jì)南市住房供需矛盾,應(yīng)從多方面采取措施,尤其是解決城市中低收入家庭的住房問題。體現(xiàn)社會公平的原則,建設(shè)與濟(jì)南市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng),與居民的收入水平相適應(yīng),與市場需求相適應(yīng)的經(jīng)濟(jì)適用住房。具體有以下幾條措施:

3.1.1 加快住房制度改革,積極推進(jìn)企業(yè)房改。采取有效措施,加快出售公有住房的進(jìn)度,認(rèn)真協(xié)調(diào)、促進(jìn)其他單批房改方案的貫徹實(shí)施,創(chuàng)造條件,早日上市,抓好住房公積金制度和住房補(bǔ)貼制度的落實(shí),確保我市住房公積金制度的落實(shí)。結(jié)合濟(jì)南市企業(yè)房改的實(shí)際情況,切實(shí)解決單位房改中的實(shí)際問題。

3.1.2 通過按區(qū)、片綜合開發(fā)及“安居工程”、“經(jīng)濟(jì)適用房”便民工程的實(shí)施,可進(jìn)一步推動了濟(jì)南市住宅建設(shè)的發(fā)展。居民的居住條件、居住環(huán)境都可得到較大的改善。

3.2 加強(qiáng)市場機(jī)制,提高開發(fā)企業(yè)質(zhì)量

提高開發(fā)企業(yè)質(zhì)量的有效方法就是將企業(yè)真正推向市場,使其在激烈的市場競爭中,不斷得到磨煉和發(fā)展,同時(shí)政府也要發(fā)揮行政職能,建立公開、公正、規(guī)范的市場秩序,使房地產(chǎn)企業(yè)能在一個(gè)公開、公正、規(guī)范的市場環(huán)境中各顯身手,最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。市場規(guī)?；?一大批實(shí)力強(qiáng)、水平高的房地產(chǎn)企業(yè),將成為濟(jì)南市新一輪城市建設(shè)的重要力量,這也必將帶動新一輪房地產(chǎn)開發(fā),促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)繁榮。房地產(chǎn)業(yè)也會出現(xiàn)新的合作體,開發(fā)商共同合作承攬某一項(xiàng)目,也會有企業(yè)之間的聯(lián)合,市場向規(guī)?；l(fā)展是大勢所趨。

3.3 舊城改造與新城開發(fā)協(xié)調(diào)進(jìn)行,解決土地供給不足問題

隨著濟(jì)南城市新規(guī)劃的全面實(shí)施,房地產(chǎn)行業(yè)受益明顯。城區(qū)范圍的擴(kuò)大一方面為濟(jì)南的房地產(chǎn)業(yè)提供了更為廣闊的發(fā)展空間,另一方面也促進(jìn)濟(jì)了南樓盤整體品質(zhì)的提升。加大舊城改造的力度,進(jìn)行了大規(guī)模的市政改造工程。這可為濟(jì)南市房地產(chǎn)發(fā)展注入了新鮮的活力。例如,經(jīng)過改造的經(jīng)十路已經(jīng)順利通車,道路兩側(cè)的環(huán)境也得到了很大的改觀,也帶動了延邊土地的開發(fā)與生值。在“西進(jìn)、東拓、南控、北跨、中疏”十字方針的指導(dǎo)下,利用建設(shè)東部新、西部新城的有利時(shí)機(jī),合理利用城市新區(qū)土地,優(yōu)化土地資源。

3.4 加強(qiáng)宣傳監(jiān)督,規(guī)范中介企業(yè)管理

嚴(yán)格監(jiān)督管理中介企業(yè),規(guī)范中介服務(wù),為發(fā)展住房市場創(chuàng)造環(huán)境。為確保我市房地產(chǎn)中介服務(wù)市場健康有序地發(fā)展,我們應(yīng)從企業(yè)本身的資質(zhì)、從業(yè)人員等方面進(jìn)行監(jiān)督,加強(qiáng)輿論宣傳作用規(guī)范中介市場。

首先,嚴(yán)格資質(zhì)審查,強(qiáng)化人員培訓(xùn),建立健全規(guī)章制度。進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)中介服務(wù)法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定,加強(qiáng)對濟(jì)南市房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理;嚴(yán)格審核房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu),強(qiáng)化宏觀管理;對未取得資質(zhì)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行集中清理取締;對已取得資質(zhì)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu),定期進(jìn)行規(guī)范經(jīng)營行為的檢查,強(qiáng)化對中介服務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

其次,強(qiáng)化監(jiān)督檢查力度,創(chuàng)造良好經(jīng)營環(huán)境。一方面,強(qiáng)化輿論監(jiān)督作用,通過電臺、電視臺、報(bào)紙等新聞媒體加大對房地產(chǎn)中介服務(wù)市場管理規(guī)章制度的宣傳力度;另一方面,強(qiáng)化執(zhí)法監(jiān)督,設(shè)立舉報(bào)熱線電話,接受社會公開監(jiān)督,堅(jiān)持日報(bào)日查,建立健全舉報(bào)反饋制度。進(jìn)一步加強(qiáng)濟(jì)南市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理,規(guī)范中介服務(wù)行為,真正發(fā)揮房地產(chǎn)中介服務(wù)在激活住房市場中的積極作用,健全的中介服務(wù)體系。

參考文獻(xiàn):

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