高 艷,萬星火,李冬梅

(河北理工大學(xué)理學(xué)院,河北唐山)

基于時間序列的二線城市房地產(chǎn)價格影響因素

高 艷,萬星火,李冬梅

(河北理工大學(xué)理學(xué)院,河北唐山)

單位根檢驗;協(xié)整檢驗;房地產(chǎn)價格;Granger因果檢驗

以唐山市相關(guān)房產(chǎn)數(shù)據(jù)為例,運用協(xié)整檢驗及 Granger因果檢驗對影響房價的三個主要因素進行實證分析,結(jié)果表明:人均G DP對唐山房價影響最大,所以大力發(fā)展經(jīng)濟是城市繁榮的硬道理,房地產(chǎn)開發(fā)投資對唐山市房價有一定影響,但是影響不是很大,說明影響唐山市房價的另一個主要因素是房地產(chǎn)的供給不足,唐山市應(yīng)該加大房地產(chǎn)開發(fā)的投資力度,而三個因素中對房價影響最小的就是房屋造價,說明物價上漲并不是房地產(chǎn)價格上升的主要因素。

自1998年國家取消福利房以來,各地市的房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展,房地產(chǎn)開發(fā)投資總額不斷增加,唐山市的房地產(chǎn)開發(fā)投資額從1990年的3.61億元增加到2007年的49.31億元,增加了13.68倍,因此對房地產(chǎn)價格的研究引起了各方面的重視。房地產(chǎn)的價格水平受到經(jīng)濟發(fā)展水平、人口與土地、政府的相關(guān)政策等很多因素的影響,因此房地產(chǎn)價格及其變化是一個非常復(fù)雜的問題。國內(nèi)對房地產(chǎn)價格的研究有很多,蔣鑫鑫、張強(2008)通過對江蘇省平均商品房價格的多因素分析,建立以平均商品房價格為應(yīng)變量,以新增住宅面積,居民可支配收入等作為自變量的多元線性回歸模型,并利用模型對平均商品房價格的原因進行數(shù)量化分析,并對其如何變化提供一些參考性的意見。高毛毛、宋玉寶 (2008)以西安房價為例利用相關(guān)度分析的方法分析各影響房價的指標與房價的相關(guān)度,并找出那些與房價顯著正相關(guān)的指標,對其進行分析。本文發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)建造成本雖然逐年上升,但是上升的速度遠低于房屋價格的上升,因此不將房屋造價作為唐山房地產(chǎn)價格上升的主要因素之一,只是通過研究1995-2007年唐山市房地產(chǎn)價格與人均 G DP、房地產(chǎn)開發(fā)投資兩個變量之間的長期動態(tài)均衡關(guān)系以及它們之間的 Granger因果關(guān)系,建立協(xié)整模型。

一 樣本與數(shù)據(jù)

根據(jù)房地產(chǎn)價格的影響指標,將唐山市各經(jīng)濟指標與其房地產(chǎn)價格進行相關(guān)性分析,最終確定建立模型時使用1995—2007年唐山市宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù),并且根據(jù)相關(guān)經(jīng)濟理論與研究成果,本文確定如下相關(guān)指標:被解釋變量:Y——房地產(chǎn)價格;解釋變量1:X1——人均G DP;解釋變量2:X2——房地產(chǎn)開發(fā)投資,YY、Xu、X22分別表示各各變量進行對數(shù)差分后的序列。

研究中采用的數(shù)據(jù)均來源于河北省 1996—2008年經(jīng)濟統(tǒng)計年鑒。

二 實證分析

對數(shù)據(jù)進行的實證分析包括三個方面:數(shù)據(jù)平穩(wěn)性檢驗、數(shù)據(jù)之間協(xié)整關(guān)系的檢驗及數(shù)據(jù)間 Granger因果關(guān)系的檢驗,具體分析如下:

1 單位根檢驗

首先對各個指標原序列與對數(shù)差分序列進行單位根檢驗,確定各時間序列的單整階數(shù),分別計算各個序列和對數(shù)差分序列單位根檢驗的ADF統(tǒng)計量 (Aug mentedDickey-Fuller統(tǒng)計量)和PP統(tǒng)計量 (Phillips-Perron統(tǒng)計量)。在1%的顯著性水平下 (臨界值為-3.43,這里＊號表示拒絕原假設(shè)),檢驗結(jié)果表明,原序列均接受存在單位根的原假設(shè),其對數(shù)差分序列進一步進行平穩(wěn)性檢驗,則顯著拒絕存在單位根的原假設(shè),這說明它們的對數(shù)差分序列是平穩(wěn)的,由此可以推斷原序列都是 I(1)過程,對數(shù)差分序列是 I(0)過程。

表1 單位根檢驗結(jié)果

2 Johansen協(xié)整檢驗

通過單位根檢驗,我們知道原序列 Y、X1、X2都是 I(1)過程,可以對這三個序列進行Johansen協(xié)整檢驗。

表2 Y與X1的Johansen協(xié)整檢驗結(jié)果

表3 Y與X2的Johansen協(xié)整檢驗結(jié)果

表 2和表3分別給出了各個變量的Johansen協(xié)整檢驗結(jié)果(這里＊號表示拒絕原假設(shè))。比較跡統(tǒng)計量 (跡統(tǒng)計量)和一定顯著性水平下的臨界值,說明在給定置信水平下,各個序列僅存在一個協(xié)整關(guān)系。以表2為例,進一步可以得到具有標準化協(xié)整系數(shù)的協(xié)整關(guān)系估計:

這里以 Y為因變量,因為研究的主要就是唐山市 G DP對唐山市房價的影響,說明人均 G DP增長一個單位的同時房地產(chǎn)價格會同時上漲11.7%。同樣,房地產(chǎn)投資的增加也會使得房價上漲。

3 Granger因果檢驗

我們分別對 Y與X1、Y與X3進行Granger因果檢驗,由LR準則確定滯后階數(shù)為1階,檢驗結(jié)果與下表所示,

表4 x1與Y的 Granger因果檢驗

Granger因果檢驗說明,在5%的顯著性水平下,X1與 Y具有單向 Granger因果關(guān)系,X1對 Y具有預(yù)測的作用,說明人均G DP水平增長,會促進下一年房地產(chǎn)價格的上漲。

表5 X1與Y的Granger因果檢驗

結(jié)果表明X2與 Y也是單向 Granger因果關(guān)系,在10%的顯著性水平下,X2對 Y有預(yù)測作用,只是預(yù)測作用的強度沒有X1對Y的作用強。

三 結(jié)果分析

本文對唐山房地產(chǎn)價格的主要影響因素進行了分析,經(jīng)初步定量分析,發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)建造成本雖然逐年上升,但上升的速度遠低于房屋價格的上升速度,因此雖然房屋造價對房地產(chǎn)價格上升有一定影響,但是本文對此不進行研究。而是對其他兩個主要因素:人均GDP和房地產(chǎn)投資額進行分析,結(jié)果發(fā)現(xiàn)人均GDP與房價有同向變動趨勢,人均GDP上升的同時房價也會同步上升,房價和房地產(chǎn)投資也是同向變動的關(guān)系。

從Granger因果檢驗的結(jié)果來看,人均 G DP的增長對房價的影響較大,說明經(jīng)濟的發(fā)展帶動了唐山房價的上漲,同時,房地產(chǎn)投資對房價也有一定影響,但影響程度不是很大,說明房價上漲并非由大量投資所致,而是由更大的需求造成的,這與唐山的實際情況吻合,當前的現(xiàn)狀就是很多居民持幣待買,而房屋的供給不足,新開盤的商品房銷售火爆,這就說明,房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該繼續(xù)加大力度進行房地產(chǎn)開發(fā)投資,以滿足居民對房產(chǎn)的需求。

大地震過后,唐山迅速崛起,已成為河北省的經(jīng)濟中心,作為我國京津唐大都市圈的重要組成部分,她已優(yōu)勢突顯,但現(xiàn)在唐山城市建設(shè)水平與其經(jīng)濟的高速發(fā)展水平尚有差距,這就要求我們加大投資力度,爭取早日成為各方面都遙遙領(lǐng)先的大都市。

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Key words:unit-root test;cointegration test;real estate price;granger cause test

Abstract:The price of real estate is rising rapidly these years,which has caused extensively concerns.So this article use the Johansen Cointegration test and Granger cause test to analysis the threemain factorson the price of real estate from Tangshan’s related data.The result turns out:per-G DP impacts a great on the real estate price,so we need to develop the economy of Tangshan.The real estate investing has certain impacton the price,but not big,which proves the investingpower is not strong enough,somore stress should be placed on the real estate investing.Besides,the building cost has lest impact on the price of real estate in Tangshan.

Analysis of the Price of Real Estate in Second Tier Two Cities Based on T ime Series

G AO Yan,WAN Xing-huo,LIDong-mei
(College School of Science,Hebei Polytechnic University,Tangshan Hebei 063009,China)

F 293.35

A

1673-2804(2010)04-0043-03

2009-09-10