淺談利用信息不對(duì)稱應(yīng)對(duì)多變的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境①

崔彩云 黃萬(wàn)新

(1.華北科技學(xué)院土木工程系,北京東燕郊 101601)

淺談利用信息不對(duì)稱應(yīng)對(duì)多變的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境①

崔彩云②黃萬(wàn)新

(1.華北科技學(xué)院土木工程系,北京東燕郊 101601)

中國(guó)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)存在著權(quán)屬關(guān)系、質(zhì)量信息、價(jià)格信息不對(duì)稱的現(xiàn)狀。本文將市場(chǎng)信息界定為可對(duì)稱信息和不可對(duì)稱信息兩種,并分析了房地產(chǎn)市場(chǎng)如何充分利用信息不對(duì)稱來(lái)應(yīng)對(duì)多變的市場(chǎng)環(huán)境。對(duì)策主要可以從以下幾方面實(shí)現(xiàn)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公開可對(duì)稱信息,進(jìn)行帕累托改善;房地產(chǎn)購(gòu)買方提高資料搜集和選擇能力;建立健全房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的職業(yè)道德體系;媒體宣傳是減少信息不對(duì)稱的主要途徑。

房地產(chǎn)市場(chǎng);市場(chǎng)環(huán)境;信息不對(duì)稱;金融危機(jī)

房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的不平衡狀態(tài)是經(jīng)常會(huì)發(fā)生的,供求之間的不平衡性長(zhǎng)時(shí)期存在,而均衡始終只能是相對(duì)的。政策手段作為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大重要手段,可見其政策的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響之大。房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求的不平衡性和易受政策影響的特性,使得房地產(chǎn)市場(chǎng)處于多變的狀態(tài),而這種多變的市場(chǎng)環(huán)境,對(duì)交易雙方都有著不利的影響,因此,探求有效的方法來(lái)應(yīng)對(duì)多變的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境迫在眉睫。

1 房地產(chǎn)市場(chǎng)多變的現(xiàn)狀

有數(shù)據(jù)顯示,在2008年1月至11月,全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)22.7%,增幅比1-10月回落1.9個(gè)百分點(diǎn);全國(guó)商品房銷售面積同比下降18.3%;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源同比增長(zhǎng)4.2%;全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲0.2%,漲幅比10月份低1.4個(gè)百分點(diǎn),環(huán)比下降0.5%;全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)比10月份回落1.22點(diǎn),比去年同期回落8.13點(diǎn)。

2008年的金融危機(jī)對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)如此大的打擊,而2009年5月27日國(guó)務(wù)院13年來(lái)首次下調(diào)商品房資本金比例后,房地產(chǎn)市場(chǎng)又如雨后春筍般轉(zhuǎn)暖并持續(xù)升溫。直到2009年第四季度,10月21日的銀監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行“貸”政策并加強(qiáng)監(jiān)管,12月9日的個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年,諸如此類的政策使得2009年末二手房交易量突增,達(dá)到了2009年交易量的最高鋒,與些同時(shí),房?jī)r(jià)也勢(shì)如破竹般上漲。正在這房地產(chǎn)市場(chǎng)從某種角度講呈現(xiàn)出一片繁華的景象的時(shí)候,有專家預(yù)測(cè)在未來(lái)一年房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)歸于平淡。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)如何走向我們不得而知,但是房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的多變卻是顯現(xiàn)無(wú)疑。

如此多變的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境,不能僅對(duì)交易雙方都存在著很大的交易風(fēng)險(xiǎn),而且對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展存在著很大的隱患,這不得不讓我們思考房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟如何應(yīng)對(duì)多變的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。

2 房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱現(xiàn)狀

在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)中,市場(chǎng)的主體是房地產(chǎn)開發(fā)商和購(gòu)房者。房地產(chǎn)開發(fā)商被公認(rèn)為是占有信息或占有較多信息的一方,購(gòu)房者被公認(rèn)為是信息劣勢(shì)的一方。在房地產(chǎn)開發(fā)商與購(gòu)房者之間,信息不對(duì)稱的體現(xiàn)有如下幾個(gè)方面[1]：

1)權(quán)屬信息的不對(duì)稱。房地產(chǎn)具有空間固定性的特點(diǎn),所謂房地產(chǎn)買賣只是附著其上的各種權(quán)利的買賣。房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)分為所有權(quán)利與限制性權(quán)利兩個(gè)方面,所有權(quán)利又分為完全所有權(quán)和不完全所有權(quán),后者包括福利性產(chǎn)權(quán)、有限產(chǎn)權(quán)、部分產(chǎn)權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)[2]。此外,附屬于所有權(quán)之上的限制性特權(quán)也紛繁復(fù)雜,如是否已被所有者典當(dāng)、抵押、留置。作為一個(gè)外行的購(gòu)買者,不可能輕易清楚地了解到房產(chǎn)所具備的產(chǎn)權(quán)信息。

2)價(jià)格信息不對(duì)稱。房地產(chǎn)價(jià)格不僅僅取決于征地成本、土建成本、地理位置,還取決于環(huán)境、區(qū)域政策、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素,從而在不同的區(qū)域和地段,同等使用功能、同等規(guī)模、同樣結(jié)構(gòu)的房屋價(jià)格差異巨大。即使在同一個(gè)住宅小區(qū),由于位置、戶型、層數(shù)的不同,差異化仍是最主要的特征。購(gòu)房者對(duì)想要購(gòu)買的房產(chǎn)成本及其同類物業(yè)的價(jià)格了解甚少,使得房地產(chǎn)開發(fā)商有把握價(jià)格的優(yōu)勢(shì)。

3)質(zhì)量信息不對(duì)稱。房產(chǎn)商品具有融“搜尋”質(zhì)量、“經(jīng)驗(yàn)”質(zhì)量和“信任”質(zhì)量三者于一體的特征。購(gòu)房者在購(gòu)買之前就可以通過視覺、觸覺或借助某種工具了解到房產(chǎn)的層高、墻厚、地面平整度等搜尋質(zhì)量;而滲漏、排風(fēng)、供暖等諸多經(jīng)驗(yàn)質(zhì)量因素需要通過房產(chǎn)商品的使用才能被發(fā)現(xiàn);而像建筑防火抗震要求、結(jié)構(gòu)配筋和混凝土標(biāo)號(hào)是否符合設(shè)計(jì)要求等,只能通過特殊事故場(chǎng)合才可能顯現(xiàn)的質(zhì)量問題,使房產(chǎn)商品具備信任商品的質(zhì)量特征。購(gòu)房者只能獲得“搜尋”質(zhì)量信息,是房地產(chǎn)質(zhì)量信息不對(duì)稱的主要表現(xiàn)。

3 房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱存在的必然性

信息如同物質(zhì)和能源一樣,在宇宙生成之時(shí)既已存在;房地產(chǎn)市場(chǎng)信息也和房地產(chǎn)主體和客體一樣,在房地產(chǎn)市場(chǎng)形成之時(shí)也已存在。信息不對(duì)稱也和信息一樣,在市場(chǎng)形成之時(shí)既已存在,且伴隨著市場(chǎng)必然存在。

1)市場(chǎng)信息的“準(zhǔn)公共物品性”決定市場(chǎng)信息不對(duì)稱必然存在[3]。市場(chǎng)信息“非排他性”的特點(diǎn)導(dǎo)致了市場(chǎng)信息具有一定的公共性,但多數(shù)時(shí)候,信息的使用是可控的,也體現(xiàn)了市場(chǎng)信息的非公共物品性,所以市場(chǎng)信息被定義為“準(zhǔn)公共物品”。鑒于市場(chǎng)信息的“準(zhǔn)公共物品性”和市場(chǎng)信息“價(jià)值性”特點(diǎn),在市場(chǎng)中,持有信息的一方不可能將信息全部公有化,也就決定了信息不對(duì)稱存在的必然性。

2)市場(chǎng)中的不確定性決定市場(chǎng)信息不對(duì)稱必然存在。市場(chǎng)的不確定性是指我們對(duì)市場(chǎng)知識(shí)的無(wú)知程度[4]。所謂信息不對(duì)稱是指交易雙方持有信息不同,假設(shè)存在理想的信息對(duì)稱市場(chǎng),應(yīng)該是交易雙方對(duì)所交易商品的全部相關(guān)信息都徹底了解。

消費(fèi)者在購(gòu)買之前通常會(huì)有了解產(chǎn)品質(zhì)量、功能、市場(chǎng)情形、價(jià)格趨勢(shì)甚至是自己未來(lái)收入等要素,才能作出購(gòu)買決定。古有“貨比三家”之說(shuō),其實(shí)市場(chǎng)之大,豈是“三家”可以代表,所以消費(fèi)者不可能徹底了解他所面對(duì)的市場(chǎng),不可能徹底了解購(gòu)買商品所有相關(guān)信息。銷售者也不可能了解產(chǎn)品全部的相關(guān)信息,如：市場(chǎng)潛力、稅收政策、經(jīng)營(yíng)管理成效、原料和勞動(dòng)力供應(yīng)、銷售利潤(rùn)率,尤其是消費(fèi)者掌握到的其他商家的產(chǎn)品信息。所以,市場(chǎng)中的不確定性也決定著市場(chǎng)信息不對(duì)稱的存在。

3)市場(chǎng)主體的自利性決定信息不對(duì)稱必然存在。雖然市場(chǎng)中交換對(duì)交易雙方都有利,但交換的動(dòng)因不是共同利益本身,而是自身利益。使交易雙方“連在一起的并發(fā)生關(guān)系的唯一力量,是他們的得已心,是他們的特殊利益,是他們的私人利益[5]”。當(dāng)交易一方在公開產(chǎn)品相關(guān)的信息會(huì)影響自身利益的情況下,通常會(huì)選擇私自占有信息。所以也就造成了信息不對(duì)稱的存在。

房地產(chǎn)市場(chǎng)兼有上述三種市場(chǎng)的特征,所以房地產(chǎn)市場(chǎng)中的信息不對(duì)稱存在也成了必然。房地產(chǎn)開發(fā)者(或銷售者)為了保護(hù)自身利益,不愿意公開房地產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系、成本價(jià)格、隱蔽工程質(zhì)量等,而購(gòu)買者在選房時(shí)也不愿意公開自己的房源信息、購(gòu)買意愿等,這些都促成了房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱的存在。

4 房地產(chǎn)市場(chǎng)信息分類

房地產(chǎn)交易的市場(chǎng)被稱是賣方的市場(chǎng),即賣方在交易中占優(yōu)勢(shì)地位?，F(xiàn)就賣方掌握的信息為例,將房地產(chǎn)市場(chǎng)信息分為可對(duì)稱信息和不可對(duì)稱信息兩種?！安豢蓪?duì)稱信息”界定為：國(guó)家或政府強(qiáng)制性保密和涉及企業(yè)商業(yè)機(jī)密的房地產(chǎn)商品相關(guān)的信息,房地產(chǎn)開發(fā)材料、人工、管理成本等屬于不可對(duì)稱信息;“可對(duì)稱信息”界定為：凡不屬于“不可對(duì)稱信息”的均屬于“可對(duì)稱信息”,如房地產(chǎn)商品的權(quán)屬關(guān)系、工程質(zhì)量、銷售情況、市場(chǎng)行情等。

5 房地產(chǎn)市場(chǎng)利用信息不對(duì)稱應(yīng)對(duì)多變市場(chǎng)環(huán)境的對(duì)策

金融危機(jī)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了莫大的沖擊,房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境多變的現(xiàn)狀不可避免,又鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱存在的現(xiàn)狀及存在的必然性,房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)對(duì)多變的市場(chǎng)環(huán)境可從以下幾個(gè)方面著手。

圖1 喬哈利窗口模型

1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減少信息不對(duì)稱的存在,公開可對(duì)稱信息,進(jìn)行帕累托改善。在房地產(chǎn)市場(chǎng)受到金融危機(jī)影響的情況下,購(gòu)買者開始觀望的時(shí)候,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)追求的無(wú)非是經(jīng)濟(jì)利益的最大化,實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益的唯一途徑是成交量,而成交量的前提則是吸引購(gòu)房者。現(xiàn)如今的房地產(chǎn)開發(fā)商或?qū)I(yè)的營(yíng)銷商有許許多多的營(yíng)銷方式,傳單、房托、炒作應(yīng)有盡有,但在經(jīng)濟(jì)低迷的市場(chǎng)條件下,這些方式未必有效。吸引購(gòu)房者的可行途徑,是想購(gòu)房者所想,供購(gòu)房者所需,購(gòu)房者所關(guān)心的,無(wú)非是房屋的產(chǎn)權(quán)、質(zhì)量和價(jià)格。對(duì)于產(chǎn)權(quán),房地產(chǎn)開發(fā)商完全可以將所售房屋的權(quán)屬關(guān)系公開化,使購(gòu)房者買得放心。對(duì)于質(zhì)量,開發(fā)商在搞好小區(qū)綠化環(huán)境、完善周邊配套設(shè)施、滿足規(guī)劃設(shè)計(jì)要求的同時(shí),可以定期組織業(yè)主代表進(jìn)行工地現(xiàn)場(chǎng)考察,監(jiān)督其施工質(zhì)量,如果是現(xiàn)房銷售,開發(fā)商也可以帶領(lǐng)業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)利用高科技儀器探測(cè)房屋結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量,使購(gòu)房者取得質(zhì)量上的信任。購(gòu)房者最關(guān)心的莫過于價(jià)格,炒房團(tuán)關(guān)心的是價(jià)格會(huì)不會(huì)上漲,購(gòu)房自居者關(guān)心的是會(huì)不會(huì)再降,總之是價(jià)格未來(lái)變化的趨勢(shì)成了購(gòu)房者觀望的主要原因。對(duì)此開發(fā)商可試著公開房屋價(jià)格組成部分,對(duì)稱可以對(duì)稱的信息,隱藏不可對(duì)稱信息。如圖1所示,對(duì)稱可對(duì)稱信息可以使房地產(chǎn)市場(chǎng)處在一個(gè)明區(qū)的狀態(tài);不對(duì)稱可對(duì)稱信息是處于隱區(qū)的狀態(tài),也就是購(gòu)房者觀望的狀態(tài);如果對(duì)稱了不可對(duì)稱信息,會(huì)使開發(fā)商外于一種盲目對(duì)待市場(chǎng)的狀態(tài);不對(duì)稱不可對(duì)稱信息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是個(gè)暗區(qū),但也是市場(chǎng)中不可缺少的成分。

2)房地產(chǎn)購(gòu)買方提高資料搜集和選擇能力。對(duì)于要買房子的人來(lái)說(shuō),走進(jìn)售樓處,似乎分不清購(gòu)樓小姐哪句是真哪句是假,想買又不敢買。其實(shí)雖然說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)賣方的市場(chǎng),但對(duì)于房屋的交易,其主動(dòng)權(quán)和選擇權(quán)絕對(duì)掌握在購(gòu)買者手中。網(wǎng)絡(luò)時(shí)代購(gòu)房者獲取信息的途徑很多也很快捷,新開盤的樓房在網(wǎng)上都有宣傳和介紹,搜房網(wǎng)、我愛我家、二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、鏈家地產(chǎn)等也是獲取信息的有效途徑。此外,對(duì)于收入較低的家庭,還可以選擇政府限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房?？傊?購(gòu)房者應(yīng)提高信息獲取和選擇能力,占據(jù)信息優(yōu)勢(shì),使賣方對(duì)自己掌握的信息資料處在圖1中暗區(qū)的位置,積極爭(zhēng)取在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的主動(dòng)地位。

3)建立健全房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的職業(yè)道德體系。中介機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的位置已經(jīng)不容忽視,中介機(jī)構(gòu)所掌握的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息更不容忽視。對(duì)于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)來(lái)講,出售方和購(gòu)買方都處在圖1中暗區(qū)的位置,房地產(chǎn)交易的主動(dòng)權(quán)掌握在中介機(jī)構(gòu)手中。正因?yàn)橹薪闄C(jī)構(gòu)本質(zhì)是靠出售信息來(lái)獲得利潤(rùn),所以這種信息不對(duì)稱絕對(duì)不可能消失。中介機(jī)構(gòu)出售的多數(shù)是二手房,也正因?yàn)槿绱?為了保障房地產(chǎn)健康運(yùn)行,不得不對(duì)中介機(jī)構(gòu)的職業(yè)道德提出更高的要求,使其能夠在追求自身利益的同時(shí),也保障買方和買方的基本利益。

4)媒體宣傳是減少信息不對(duì)稱的主要途徑。媒體的宣傳是人們獲取信息的主要途徑,使得人們更快捷地了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格變動(dòng)、成交數(shù)量、開盤規(guī)模等。媒體應(yīng)當(dāng)實(shí)時(shí)報(bào)道房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)信息,敢于揭露不良開發(fā)商的丑陋行為,積極促使房地產(chǎn)市場(chǎng)外在圖1中明區(qū)的狀態(tài),使交易雙方都能媒體宣傳中得到自己需要的信息,從而指導(dǎo)自己的決策。

6 結(jié)論

房地產(chǎn)市場(chǎng)和大自然生態(tài)一樣,信息不對(duì)稱是房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境中不可或缺的一個(gè)環(huán)節(jié)。多聞數(shù)窮,不如守中。一味的追求市場(chǎng)信息的公開并不一定對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)積極的推動(dòng)。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱,我們要做的是努力將其科學(xué)合理地加以利用,維護(hù)好房地產(chǎn)市場(chǎng)的平衡,并對(duì)市場(chǎng)環(huán)境加以優(yōu)化,使房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠在多變的市場(chǎng)環(huán)境中更有戰(zhàn)斗力,能夠更健康積極地發(fā)展。

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Countermeasure Study on The Real EstateMarket Under ChangingMarket Environment Based on Information Asymmetric

CU I Caiyun,HUANG W anxin

(North China Institute of Science and Technology,Yanjiao Beijing-East 101601)

The indetermination ofmarket and the self-interest ofmarket entity,Infor mation asymmetric,just like the asymmetric of property right relation,quality infor mation and cost information,which is a consequentialphenomenon.In this paper,market information are divided into two groups：information what can be symmetric and information what can not.The countermeasures of real estate market to prevent financial risk,which based on the creative utilization of the asymmetric infor mation,are as follows：Real estate enterprises public“infor mation what can be symmetric”.;Real estate purchasers expand searching range of the house resource and obtain more valuable information;Real estate brokerage firms establish and amplify professional ethics system;Media report realmarket information real-timely.

Real EstateMarket;Finanicial Crises;Infor mation Asymmeric;Market Environment

F407.9

A

1672-7169(2010)01-0110-03

2010-01-06

崔彩云(1983-),女,河北故城人,大學(xué)畢業(yè),華北科技學(xué)院土木系教師。