媒體物業(yè)管理市場化初探

◎汪東霞（湖北日報傳媒集團 430077）

隨著我國市場經濟發(fā)展和文化體制改革的步伐加快，媒體開始向集團化、企業(yè)化、市場化邁進。為順應改革的潮流，媒體的后勤部門必須轉型，進行媒體物業(yè)管理市場化的探索。

一、媒體推行物業(yè)管理勢在必行

物業(yè)管理體制的雛形可以追溯到19世紀60年代的英國，真正意義上的現代物業(yè)管理，一般認為是在19世紀高層建筑出現后才產生的。我國大陸最早實行物業(yè)管理的是1981年3月10日深圳涉外住宅小區(qū)“怡景花園”成立了物業(yè)管理公司。近30年來，我國物業(yè)管理發(fā)展迅速，社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制已初步建立。媒體物業(yè)管理的成效不僅關系到業(yè)主的生活質量和切身利益，而且關系到媒體后勤改革和發(fā)展的成效以及開發(fā)物業(yè)管理企業(yè)化品牌形象。

1.媒體物業(yè)管理是事業(yè)單位后勤社會化改革的客觀要求。

事業(yè)單位后勤社會化改革，是當前黨政機關事業(yè)單位機構改革的重要內容。事業(yè)單位后勤社會化改革，是把原有的后勤部門與主體相分離，使之成為第三產業(yè)，走向市場，與社會融合。事業(yè)單位物業(yè)管理中心就是按照市場經濟規(guī)律和政府機構改革的要求成立的，是把機關行政部門部分經營、服務和保障的內容分離到社會化的物業(yè)管理中心，進入市場，實行有償服務，獨立經營，自負盈虧。這是適應機關體制改革的需要，無論從形式到內容都符合事業(yè)單位后勤社會化改革的要求。

2.媒體物業(yè)管理是適應社會主義市場經濟體制的需要。

物業(yè)管理在我國的產生和發(fā)展同市場經濟的發(fā)展有著密切的聯(lián)系。市場經濟的發(fā)展是產生物業(yè)管理的條件，物業(yè)管理是市場經濟發(fā)展的必然產物，為市場經濟充實了內容，它們是相輔相成，互相促進，共同發(fā)展的。隨著市場經濟的發(fā)展，物業(yè)管理作為一個獨立的產業(yè)正在蓬勃興起。由于歷史的原因，媒體后勤服務保障工作因管理水平低，常常是捧著金碗要飯吃，甚至成為媒體的花錢大戶，領導不滿意，群眾有意見，向來是媒體職工關注的焦點。媒體推行物業(yè)管理，可以充分發(fā)揮市場經濟的調節(jié)優(yōu)勢，優(yōu)化資源配置，既可以使機關一些閑置資源得到合理利用，又同社會上的物業(yè)公司競爭市場，以更好的服務滿足住戶的要求。這樣，不但贏得住戶的信任，而且贏得市場，還可為媒體增加新的財源。

3.媒體物業(yè)管理是城市社區(qū)建設的需要。

媒體物業(yè)管理中心的服務范圍，主要是辦公區(qū)和家屬居住區(qū)。而這個特定區(qū)域往往是住宅地一個相對獨立的生活“小區(qū)”，有辦公、購物、休閑、娛樂、衛(wèi)生、安全保衛(wèi)等眾多的服務內容，可以說是一個小社會，是城市中的一個社區(qū)。因此，媒體物業(yè)管理也是城市社區(qū)建設的需要。媒體物業(yè)管理中心要在社會上有一席之地，就必須進行物業(yè)管理改革，向社區(qū)提供優(yōu)質的服務，創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境。

4.媒體物業(yè)管理是不斷提高職工生活質量的需要。

職工對住房問題的關切從有無轉為大小，繼而更加關注環(huán)境和社區(qū)服務。加強媒體物業(yè)管理是不斷提高職工生活質量的需要。同時，隨著房改的深入，廣大住戶擁有了屬于自己的產業(yè)，保持房屋和附屬設施的完好，以達到保值、增值的觀點也逐步樹立。這就使物業(yè)管理的好壞成為居民選購住房考慮的重要因素。

二、媒體物業(yè)管理改革的目標

物業(yè)管理是指由專業(yè)公司或機構，按照合同和契約，接受業(yè)主與用戶的委托，按照市場經營方式，運用現代管理方法和技術，為使物業(yè)充分發(fā)揮使用價值和經濟效益而對物業(yè)本身及其業(yè)主、用戶進行管理并提供服務。這種管理和服務包括對房屋建筑及附屬配套設備、設施和場地以經營方式進行管理，對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全防范、公共綠化、公用設施、道路養(yǎng)護等統(tǒng)一實現專業(yè)化管理，并向業(yè)主和用戶提供多方面的綜合服務。

媒體物業(yè)管理改革的目標是為了實現物業(yè) （指已建成并投入使用的辦公樓、住宅樓、廠房等建筑物及與之配套的設備、設施和場地）的價值和發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，以保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實現社會、經濟、環(huán)境三個效益的統(tǒng)一。

三、市場化——現代物業(yè)管理的發(fā)展方向

我國的物業(yè)管理最早出現于改革開放的窗口城市——深圳。1981年3月10日，深圳成立了我國第一家專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)——深圳市物業(yè)管理公司。這家公司的成立，使得傳統(tǒng)的福利型、行政性的房屋管理體制得以向專業(yè)化、經營型的物業(yè)管理體制轉軌。進入90年代以后，住宅建設在中國房地產業(yè)中的比重不斷提高，住宅小區(qū)的管理滯后日益明顯和嚴重。2003年6月8日國務院頒布了《物業(yè)管理條例》，標志著中國物業(yè)管理進入了法制化、規(guī)范化的新時期。

在現代物業(yè)管理的產生過程中，生產力發(fā)展和產權結構變化是兩個密切交織、相互滲透的動因。技術進步、分工與專業(yè)化加深，是生產力發(fā)展的重要體現，產權結構的多元化和現代企業(yè)制度的建立，是影響現代物業(yè)管理產生的兩個重要因素。從世界范圍看，現代物業(yè)管理作為一種專業(yè)化、社會化、企業(yè)化的特殊服務行業(yè)是共同現象，總的發(fā)展方向是物業(yè)管理的市場化。

物業(yè)管理的發(fā)展必須借助于市場的力量，而現代物業(yè)管理是否發(fā)達的標志是市場化的程度。從宏觀的角度看，經濟發(fā)展需要確立現代市場經濟體制；從微觀的角度看，物業(yè)管理的發(fā)展也將指向健全的市場機制、規(guī)范的市場行為和完善的市場體系。

四、媒體物業(yè)管理的特點

中國物業(yè)管理的產生和發(fā)展與國外不同，一方面在于它不完全是由于生產力發(fā)展、技術進步、產權制度變化而自發(fā)形成的，它的產生與發(fā)展過程中有許多是政府的引導和推動；另一方面則是通過對計劃經濟體制下傳統(tǒng)的房屋管理體制的不斷替代而最終確立自己的地位。因此，城市發(fā)展、新建房地產需要現代化的管理，傳統(tǒng)的房屋管理體制無法維持、亟待革新，是我國物業(yè)管理產生與發(fā)展的兩個主要原因。

媒體推行物業(yè)管理與傳統(tǒng)房屋管理的區(qū)別在于:1.管理實體的性質不同。傳統(tǒng)的房屋管理模式是一種行政性、福利型的房管模式，管理主體是事業(yè)單位的房管部門。物業(yè)管理則是由具有企業(yè)法人資格的物業(yè)管理企業(yè)和各種專業(yè)服務公司實施。2.管理手段不同。傳統(tǒng)房管采用行政手段為主直接進行福利型的封閉式管理，管理單位長期不變。物業(yè)管理運用經濟手段進行市場化的有償服務，管理單位實行聘用任期制。3.所管房屋的產權結構不同。傳統(tǒng)的房管房屋絕大多數是國家或單位所有，屬公產，其產權關系單一，使用人不是產權人。物業(yè)管理所管房屋產權多元化，以商品房所有者為主。4.業(yè)主和用戶地位不同。傳統(tǒng)房管由于產權單一，房管基本成了一種單向行為，一切由管理單位說了算，使用人處于被動接受管理的地位。物業(yè)管理是一種契約行為，業(yè)主和用戶與物業(yè)管理者通過共同認可的合同聯(lián)系起來，明確雙方的責、權、利，業(yè)主和用戶居主導地位。5.服務內容有區(qū)別。傳統(tǒng)房管以單一的收租養(yǎng)房為主要內容，管理內容單一。物業(yè)管理則實行多功能、全方位、綜合性的經營管理與服務，既管物又服務于人，并以人為核心提供物質和精神雙重性服務。

為適應現代市場經濟發(fā)展的需要，湖北日報傳媒集團從1999年開始探索辦公樓物業(yè)管理市場化改革之路，經歷了三種模式:1987年～1999年傳統(tǒng)房屋管理模式；1999年～2007年自建物業(yè)管理模式；2007年以后的委托物業(yè)服務模式。

通過一系列改革，物業(yè)管理水平得到提升，后勤社會化程度得到提高，連續(xù)兩年問卷調查顯示滿意率均在95%以上，服務意識和成本意識也得到了加強。

實踐證明，媒體物業(yè)管理只有通過市場化改革，引入競爭機制，才能從眾多的投標企業(yè)中篩選出自己認為合適的物業(yè)管理企業(yè)。這樣不僅可以擺正服務與被服務的關系，而且有利于鞭策物業(yè)管理企業(yè)以良好的管理、優(yōu)質的服務、合理的收費贏得產權人、使用人的信任，并能促進物業(yè)管理企業(yè)從根本上提高管理水平和改善服務質量，從而保證物業(yè)保值增值，使產權人、使用人的利益得到保障。