2009年12月以來，雖然中央先后出臺(tái)了“國四條”、“國十一條”、“國十九條”等政策，對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，但效果卻不盡人意。政策在經(jīng)歷了屢戰(zhàn)屢敗后，于今年4月15日、17日再次發(fā)力，有針對(duì)性地打擊投資、投機(jī)性住房需求。本輪樓市調(diào)控能否顯靈?
　　從決策層的態(tài)度和政策本身的力度來看，新一輪調(diào)整必將對(duì)過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)造成沖擊。但是高房?jī)r(jià)背后仍有多重推手，政策引導(dǎo)房地產(chǎn)健康發(fā)展是一個(gè)長(zhǎng)期過程，房?jī)r(jià)的回調(diào)還需要保有稅、匯率等后續(xù)政策的不斷補(bǔ)充。
　　
　　房地產(chǎn)緊縮政策頻頻失靈
　　
　　去年底以來，雖然開始對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，但在今年3月卻出現(xiàn)11.7％的房屋銷售價(jià)格同比漲幅，創(chuàng)下了有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來的最高(如圖1)?；仡?005年后的房地產(chǎn)調(diào)控，可以發(fā)現(xiàn)“政策收緊，房?jī)r(jià)走高”的怪相(如表1)。
　　就近期而言，從2009年底到2010年第一季度如此密集的調(diào)控為何仍會(huì)屢屢失靈?
　　
　　首先從政策力度上講，政府以警示為主，沒有拿出“一針見血”的措施，因此沒有有效地改變地產(chǎn)商和購房者的預(yù)期。
　　供給方面，雖然捂盤被明令禁止，但開發(fā)商通過大幅加價(jià)等手段進(jìn)行變相捂盤，延長(zhǎng)銷售周期，使得本就緊張的樓市供給雪上加霜。
　　需求方面，在一季度CPI數(shù)據(jù)尚未公布時(shí)，出于通脹預(yù)期，為了避免損失一部分需求，可能被動(dòng)地加入到投資、投機(jī)具有保值作用的房地產(chǎn)的行列，也推動(dòng)了房?jī)r(jià)快速上漲。
　　政策經(jīng)歷了屢戰(zhàn)屢敗后，政府再出重磅組合拳，并在短期取得了立竿見影的效果。
　　繼4月15日，“新國四條”發(fā)布后，17日國務(wù)院再次發(fā)力，發(fā)出《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》，即“新國十條”，被稱為“最嚴(yán)厲的樓市政策”。政策的靴子剛剛落地，北京、深圳、上海等地的樓市就出現(xiàn)投資客集中拋盤的現(xiàn)象：資本市場(chǎng)上，地產(chǎn)股也紛紛領(lǐng)跌，導(dǎo)致滬深兩市大幅跳水。
　　雖然市場(chǎng)反應(yīng)劇烈，公眾的態(tài)度卻顯消極?？梢娊?jīng)歷之前多次政策失靈后，公眾心中對(duì)調(diào)控的效果還藏有疑問。國內(nèi)一知名網(wǎng)站的調(diào)查顯示，40％以上的被調(diào)查者認(rèn)為，本輪調(diào)整不能抑制高房?jī)r(jià)。
　　
　　樓市新政有何不同?
　　
　　
　　首先，從政府角度來看，這次調(diào)整，決策層的態(tài)度比以往更加明朗和堅(jiān)決。原因有三：一是民眾的信心正在逐漸喪失，政府必須借助打壓房?jī)r(jià)來恢復(fù)自己的公信力；二是住房問題是關(guān)系國計(jì)民生的根本問題，目前的高房?jī)r(jià)隱含著社會(huì)不穩(wěn)定的因素，政府已經(jīng)到了必須出手的地步；三是第一季度中國經(jīng)濟(jì)回升強(qiáng)勁，且CPI暫處低點(diǎn)，政府對(duì)目前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)持續(xù)性的擔(dān)心有所減弱，“房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)”的提法也應(yīng)當(dāng)適時(shí)地淡化。只有房?jī)r(jià)調(diào)整到合理水平，居民消費(fèi)才能上升，這也符合政府促進(jìn)內(nèi)需的長(zhǎng)期目標(biāo)。
　　其次，從政策本身來看，新政空前的嚴(yán)厲程度也使房?jī)r(jià)的調(diào)整不可避免。“新國四條”和“新國十條”的特點(diǎn)是精準(zhǔn)打擊各種名目的炒房和投機(jī)等不合理住房的需求，其嚴(yán)厲程度甚至超過了經(jīng)濟(jì)勢(shì)頭非常良好的2007年。對(duì)購房首付和利率進(jìn)行調(diào)高，大大提升了購房成本從而降低購房需求(如表2)。
　　“第三套以上住房將可能停止貸款”，杜絕了依靠貸款購房的投資客獲得大量的資金?！皩?duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款”則規(guī)避了以溫州投資客為代表的游資購房者繼續(xù)炒房的可能。與此前各種調(diào)控不同，對(duì)投機(jī)性需求的強(qiáng)制性叫停不存在滯后性。此番價(jià)格的回調(diào)，首先將擠出前期上漲過快、炒作跡象明顯的區(qū)域的泡沫，特別是北京、上海、深圳等一線城市。以北京為例，通州、燕郊、CBD東擴(kuò)輻射區(qū)等首當(dāng)其沖。
　　
　　樓市調(diào)控預(yù)測(cè)
　　
　　盡管高房?jī)r(jià)面臨政策壓力，樓市背后仍有多重“推手”，但是房?jī)r(jià)下行依舊面臨阻力。
　　首先，樓市的新政需要地方政府出臺(tái)后續(xù)配套細(xì)則才能順利實(shí)施，而從以往經(jīng)驗(yàn)來看，地方政府在面對(duì)
　　國家調(diào)控政策時(shí)常常是“上有政策，下有對(duì)策”，因此，此次新政要想收到預(yù)期的成效，重中之重是要加強(qiáng)執(zhí)行的力度和監(jiān)管。
　　其次，近期的政策，主要是從遏制需求入手的，在擴(kuò)大供給方面并沒有拿出新的、行之有效的辦法。2009年房屋的新開工面積連續(xù)10個(gè)月的同比負(fù)增長(zhǎng)使行業(yè)累積了很大的供應(yīng)缺口。同時(shí)，從近期土地市場(chǎng)流拍、底價(jià)成交等現(xiàn)象可以看出，新的調(diào)控在嚴(yán)厲打壓需求的同時(shí)也使開發(fā)商對(duì)未來產(chǎn)生悲觀預(yù)期，可能將會(huì)對(duì)供應(yīng)產(chǎn)生一定的擠出效應(yīng)，從而形成價(jià)格支撐。
　　此外，樓市新政雖精確打擊了投資性需求，但由于中國城市化帶動(dòng)的旺盛的剛性需求以及對(duì)政策收緊不敏感的高端住房需求仍將助推房?jī)r(jià)。
　　最后，由于去年樓市熱銷，開發(fā)商資金充裕，因此壓力下他們主動(dòng)降價(jià)可能性不大。
　　房?jī)r(jià)回調(diào)還需依靠后續(xù)政策的不斷補(bǔ)充，看待房?jī)r(jià)走勢(shì)需要相對(duì)理性。
　　這次的調(diào)控不會(huì)是結(jié)束，如果效果欠佳，后續(xù)的補(bǔ)充政策如征收保有稅、上調(diào)利率等都在醞釀之中。在樓市“最嚴(yán)厲的政策”如此密集的布局下，2010年必將成為中國房?jī)r(jià)的調(diào)整年，但由于阻力重重，房?jī)r(jià)的調(diào)整必將是一個(gè)長(zhǎng)期過程。目前雖有拋盤，但市場(chǎng)還以觀望態(tài)度為主，真正的價(jià)格調(diào)整可能會(huì)在銷售量出現(xiàn)明顯萎縮時(shí)進(jìn)行。
　　政策調(diào)整的目的是擠出過度膨脹的泡沫，幫助房地產(chǎn)軟著陸，促進(jìn)該行業(yè)的健康發(fā)展，房?jī)r(jià)穩(wěn)步回調(diào)是當(dāng)前調(diào)控的最優(yōu)狀態(tài)，大起大落只會(huì)迎合炒房者的意愿。特別是在目前流動(dòng)性過剩和中國經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升情況下，泡沫的破裂或者說整個(gè)行業(yè)的崩潰對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇及行業(yè)發(fā)展都是不利的，也是不現(xiàn)實(shí)