胡琮哲

（溫州市房地產(chǎn)開發(fā)總公司，浙江，溫州，325000）

談?wù)剺I(yè)主在項(xiàng)目建設(shè)過程中的設(shè)計(jì)管理

胡琮哲

（溫州市房地產(chǎn)開發(fā)總公司，浙江，溫州，325000）

闡述了業(yè)主在項(xiàng)目建設(shè)過程中的設(shè)計(jì)管理

項(xiàng)目管理；設(shè)計(jì)管理

近年來隨著我國經(jīng)濟(jì)水平的快速發(fā)展,人民生活水平的不斷提高,社會(huì)對(duì)建筑商品的需求不斷加大, 房地產(chǎn)業(yè)紅紅火火，設(shè)計(jì)、施工和銷售取得了長足進(jìn)步。從房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的整個(gè)過程來看，我國目前的施工水平和施工管理水平已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)相當(dāng)?shù)母叨?，而可行性研究水平和?duì)項(xiàng)目開發(fā)策劃、設(shè)計(jì)階段的管理還相對(duì)薄弱。隨著競爭變得越來越激烈，市場逐漸趨向成熟，客戶理念也日趨理性，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的開發(fā)策劃、設(shè)計(jì)階段也必將日益受到重視。

工程建設(shè)是涉及面廣、投資量大、周期長的系統(tǒng)工程。房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計(jì)階段管理從前期的土地獲取中對(duì)于意向地塊的規(guī)劃研究分析、設(shè)計(jì)過程的管理，到施工中的技術(shù)配合和效果控制等，基本上貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程的始終，因此房地產(chǎn)開發(fā)中的開發(fā)策劃、設(shè)計(jì)階段管理作為房地產(chǎn)開發(fā)中操作管理的重要組成部分，不能不引起從業(yè)者的高度重視，甚至決定了一個(gè)項(xiàng)目的成敗，在這里，筆者結(jié)合自己十多年的工作體會(huì)，談?wù)剺I(yè)主在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的設(shè)計(jì)管理。

建筑項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段的管理有其特殊性。首先，設(shè)計(jì)的成果是由設(shè)計(jì)單位完成的，其次，業(yè)主的決策人員在策劃和設(shè)計(jì)過程中起溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)控的作用，因此，在設(shè)計(jì)運(yùn)作過程中，業(yè)主如何介入，如何控制設(shè)計(jì)過程，充分發(fā)揮內(nèi)部資源和外部資源的能動(dòng)性，是取得項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成功的關(guān)鍵。

項(xiàng)目管理是二十世紀(jì)五十年代后期發(fā)展起來的一種計(jì)劃管理方法。它將項(xiàng)目劃分為啟動(dòng)、計(jì)劃編制、執(zhí)行、控制和收尾幾個(gè)階段，由項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目工作。在建設(shè)項(xiàng)目的前期策劃和設(shè)計(jì)過程中范圍的界定、時(shí)間、成果、風(fēng)險(xiǎn)和質(zhì)量的管理，起到積極的作用，它將使業(yè)主決策人員對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的監(jiān)控過程更為具體化，操作更為簡便、理性和有序，有助于決策的理性化及對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度、成果和質(zhì)量的控制，并對(duì)項(xiàng)目的后期建設(shè)產(chǎn)生積極的影響。

一般房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過程可分為兩大階段，方案設(shè)計(jì)階段和施工圖階段（這里把擴(kuò)初設(shè)計(jì)視為施工圖設(shè)計(jì)的一個(gè)階段），這兩個(gè)階段的最終產(chǎn)品分別是方案報(bào)建文本和施工圖藍(lán)圖，這兩個(gè)階段的成果必須報(bào)政府部門審批通過，方可進(jìn)行項(xiàng)目施工，可以認(rèn)為建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程的項(xiàng)目管理是圍繞著這兩個(gè)最終成果而展開的。由于這兩個(gè)設(shè)計(jì)階段所承擔(dān)的目標(biāo)和任務(wù)不同，其項(xiàng)目管理在執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目人力資源的管理、時(shí)間管理、溝通管理、風(fēng)險(xiǎn)及質(zhì)量管理等方面存在較大的差異。方案設(shè)計(jì)階段的重要性是不言而喻的。其一般流程是：擬定招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書、方案招標(biāo)、方案評(píng)審及咨詢、方案定案、出方案報(bào)建文本、進(jìn)行方案報(bào)建。業(yè)主應(yīng)在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，力爭得到一個(gè)滿足市場需要且高效合理的方案。因此，在方案設(shè)計(jì)階段，強(qiáng)有力的執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)是必須的，一般由上層領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)計(jì)規(guī)劃部門、策劃部門、營銷部門等組成，在設(shè)計(jì)規(guī)劃部門的協(xié)調(diào)組織下，通力合作，在方案設(shè)計(jì)過程中及時(shí)、科學(xué)地決策，保證設(shè)計(jì)進(jìn)程的順利進(jìn)行。

方案設(shè)計(jì)階段有時(shí)也可分為方案招標(biāo)階段和方案定案階段。大多數(shù)業(yè)主在大、中型建設(shè)項(xiàng)目中采用方案招標(biāo)來選定方案，也有采用直接委托來直接設(shè)計(jì)方案。不論采用哪種方式，都要對(duì)選用的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行深入而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治?，一旦選定，就不應(yīng)該在設(shè)計(jì)費(fèi)上斤斤計(jì)較，而更應(yīng)關(guān)注合同的形式的選擇、合同條款的細(xì)節(jié)和準(zhǔn)確。從基本方案的確立到最終方案的形成是一個(gè)多輪次方案的反復(fù)過程，在此階段，業(yè)主的決策及相關(guān)人員應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)大的價(jià)值體系進(jìn)行深入的剖析，如交通系統(tǒng)功能空間布局、建筑空間分布、建筑體型分析、環(huán)境景觀系統(tǒng)、設(shè)備的設(shè)置及戶型平面和立面風(fēng)格等，逐一與設(shè)計(jì)單位溝通，并與政府相關(guān)部門進(jìn)行溝通，使方案朝著自己所期望的方向發(fā)展。溝通是多層面和多方式的，要特別關(guān)注對(duì)項(xiàng)目溝通的管理，在方案設(shè)計(jì)階段主要的溝通為：內(nèi)部溝通、與設(shè)計(jì)單位的溝通、與政府部門的溝通，尤其是與政府部門的溝通一定要及時(shí)甚至提前，在溝通過程中，還要注意建立相關(guān)信息的存儲(chǔ)體系和信息查閱體系，以便信息可以通過不同方式由團(tuán)隊(duì)成員和項(xiàng)目相關(guān)人員共享。

在方案設(shè)計(jì)階段也要對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理。有的業(yè)主對(duì)項(xiàng)目制定的效績目標(biāo)不現(xiàn)實(shí)，在實(shí)現(xiàn)過程中會(huì)帶來進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)，有的業(yè)主為了經(jīng)濟(jì)利益打政策插邊球，甚至違規(guī)操作，給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)也是致命的。委托或篩選設(shè)計(jì)單位的過程也隱含著風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)設(shè)計(jì)單位的了解不夠深入，不能取長補(bǔ)短，往往造成成果與期望相差甚大，或者最初的成果無法深化等。例如，南方某公司在西安市中心地段開發(fā)一公寓樓，由南方某設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)，因?yàn)闆]有做好前期的市場調(diào)查和有效的溝通管理，結(jié)果僅僅因?yàn)闆]有供暖系統(tǒng)，樓盤難以銷售。所以只要項(xiàng)目組織者有項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)項(xiàng)目做風(fēng)險(xiǎn)定性分析，就可以防患于未燃，方案設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)整個(gè)設(shè)計(jì)階段和后期施工的順利進(jìn)行意義重大。

項(xiàng)目資源的管理對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量的影響很大，設(shè)計(jì)階段業(yè)主投入大量的人力、物力，如何保證各種資源最大限度地配合，充分發(fā)揮各種資源的能動(dòng)性，是項(xiàng)目資源管理的關(guān)鍵。要深入地了解、分析各種資源的長處和短處，才能優(yōu)勢互補(bǔ)。比如，設(shè)計(jì)單位對(duì)市場的了解不夠深入，但由于操作的項(xiàng)目多，積累了不少先進(jìn)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，而房開公司做為業(yè)主對(duì)市場的了解比較深入和及時(shí)。有的業(yè)主因?yàn)榉N種原因把設(shè)計(jì)單位看做繪圖公司，實(shí)在是一大浪費(fèi)。方案設(shè)計(jì)質(zhì)量管理除了在方案設(shè)計(jì)的進(jìn)程中介入監(jiān)控，與設(shè)計(jì)單位共同合作，保證設(shè)計(jì)成果的內(nèi)容質(zhì)量外，成果的表現(xiàn)質(zhì)量也是管理的一個(gè)方面，包括成果的內(nèi)容、數(shù)量、質(zhì)量等一般在委托合同中做詳細(xì)地交代。

建設(shè)項(xiàng)目在施工圖階段是在方案報(bào)建文本的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，由于方案已經(jīng)確立，設(shè)計(jì)工作流程相對(duì)簡單、有序，其執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)相對(duì)簡單，成員配置一般由設(shè)計(jì)總監(jiān)、工程項(xiàng)目監(jiān)理以及建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備和概算人員組成，形成一個(gè)典型的強(qiáng)矩陣管理模式。其中，中間過程質(zhì)量與進(jìn)度控制是關(guān)鍵，另一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)是成果審查，即組織規(guī)劃設(shè)計(jì)部門和工程項(xiàng)目部門對(duì)成果圖紙進(jìn)行詳盡的審查，提出整改意見，把錯(cuò)漏控制在設(shè)計(jì)街段。在此階段項(xiàng)目的溝通管理主要集中在過程質(zhì)量與進(jìn)度控制環(huán)節(jié)，關(guān)鍵的溝通成果要以文本的形式保存下來，以備后查并形成知識(shí)積累。

綜上所述，工程項(xiàng)目管理是一項(xiàng)具體而細(xì)致的工作，也是一項(xiàng)科學(xué)性、實(shí)用性、綜合性非常強(qiáng)的工作。在項(xiàng)目的建設(shè)過程中，資金、進(jìn)度、質(zhì)量、安全決定著項(xiàng)目建設(shè)的優(yōu)劣，設(shè)計(jì)是項(xiàng)目建設(shè)的依據(jù)，通過設(shè)計(jì)這一紐帶將業(yè)主目標(biāo)、政府規(guī)定、市場需要聯(lián)系在一起，通過設(shè)計(jì)管理，優(yōu)化項(xiàng)目功能、提高項(xiàng)目使用效率，從而提高項(xiàng)目投資效益，為人們提供優(yōu)質(zhì)、高效、可持續(xù)的居住和工作環(huán)境無疑應(yīng)成為業(yè)主在項(xiàng)目建設(shè)過程中的工作重點(diǎn)。

[1] 淺析項(xiàng)目建設(shè)過程中的設(shè)計(jì)管理 韓玲 《建筑》 2009.14

[2] 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理概述 揚(yáng)山 《甘聒科技》2009.10

[3] 《建筑工程施工現(xiàn)場管理快速培訓(xùn)教材》

TU587

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1674-3954（2011）02-0187-01