我國物業(yè)管理市場發(fā)展方向探析

朱立強(qiáng)

(華油華麗綜合服務(wù)處,河北 深澤 052561)

我國物業(yè)管理市場發(fā)展方向探析

朱立強(qiáng)

(華油華麗綜合服務(wù)處,河北 深澤 052561)

時代在不斷變化,科技在不斷發(fā)展。為了能更好地適應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展,縮小與發(fā)達(dá)國家的差距,在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期間,我國的物業(yè)管理市場要制定新的發(fā)展方向,以此來適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型;物業(yè)管理;發(fā)展方向

當(dāng)前,在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、擴(kuò)大內(nèi)需政策的刺激下,我國房地產(chǎn)市場如火如荼地發(fā)展著,與建筑配套的物業(yè)管理和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著直接的聯(lián)系。物業(yè)管理要跟上市場的步伐,必須轉(zhuǎn)變管理方式,提高工作效率和質(zhì)量,努力謀求與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同步。

一、當(dāng)前我國物業(yè)管理市場存在的問題

(一)物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小,缺乏競爭力

物業(yè)管理引入我國雖有二十余年,但發(fā)展水平還比較低,盡管物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量較多,但具有一級資質(zhì)的大型物業(yè)管理企業(yè)卻是少之又少,且市場份額普遍比較小,很多物業(yè)管理企業(yè)僅管理著一兩個物業(yè)項(xiàng)目。這種“小、散、濫”的物業(yè)管理企業(yè),經(jīng)營管理水平參差不齊,企業(yè)缺乏創(chuàng)新能力,相互之間模仿嚴(yán)重,這就造成了物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、效益差的局面。這不利于物業(yè)管理企業(yè)自身的發(fā)展,競爭力的缺乏已成為我國物業(yè)管理發(fā)展道路上必須解決的一大難題。

(二)完善的物業(yè)管理法律體系尚未形成

我國物業(yè)管理發(fā)展起步較晚,相關(guān)法律法規(guī)還不健全。2007年,我國第一部全國性物業(yè)管理法規(guī)《物權(quán)法》的頒布以及新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》的施行,使我國的物業(yè)管理法制建設(shè)取得了質(zhì)的飛躍,立法層次也得到了提升。但從總體來看,我國的物業(yè)管理立法還存在很多問題。

(三)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會之間關(guān)系混亂物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會之間定位不明確,造成了物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會之間關(guān)系的混亂,主要表現(xiàn)為各自的權(quán)利、義務(wù)不明確。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會的關(guān)系,被普遍認(rèn)定為委托關(guān)系或代理關(guān)系,這是不準(zhǔn)確的。錯誤的關(guān)系定位,導(dǎo)致了物業(yè)管理過程中的各種矛盾與沖突。這一問題已成為阻礙物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的一大難題。

二、物業(yè)管理市場發(fā)展方向的思考

(一)建立健全相關(guān)制度法規(guī)和執(zhí)法體系,構(gòu)建物業(yè)管理法治環(huán)境

市場經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)是法制經(jīng)濟(jì)。只有構(gòu)建公平合理和規(guī)范有序的法制環(huán)境,物業(yè)管理才能健康發(fā)展。目前,我國雖已初步建立了物業(yè)管理的法治框架,但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)發(fā)展物業(yè)管理市場的要求。已經(jīng)出臺的《特權(quán)法》奠定了物權(quán)的法治基礎(chǔ),針對物業(yè)管理的特殊情況和特殊要求,仍然需要完善物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)體系,完善獨(dú)立和公正的司法體系,建立健全與物業(yè)管理市場化運(yùn)作相適應(yīng)的制度法規(guī)和執(zhí)法體系。如對各種所有制經(jīng)濟(jì)成分和不同行業(yè)要一視同仁,全面消除差別待遇和價格、稅收、金融、法律地位和社會身份等方面的歧視;設(shè)立小額仲裁法庭,加速物業(yè)管理糾紛的化解;取消過多的行業(yè)準(zhǔn)入門檻,鼓勵各種形式的競爭;改善業(yè)主大會民事行為能力缺位的狀況等。

(二)弱化行政干預(yù),強(qiáng)化政府公共服務(wù)職能

政府是政治實(shí)體而非經(jīng)濟(jì)實(shí)體,基本職能是公共服務(wù)。維護(hù)物業(yè)管理產(chǎn)品的公共品屬性,應(yīng)通過宏觀調(diào)控和政策調(diào)節(jié),維護(hù)市場秩序,確保公平競爭,而非過多的行政干預(yù)。否則,不僅抑制了市場機(jī)制的正常發(fā)揮,影響了物業(yè)管理的有序發(fā)展,也易于滋生政府“尋租”和腐敗行為。如有些地方政府通過行政審批等措施,限制外地物業(yè)管理單位的進(jìn)入;政府過分強(qiáng)化物業(yè)管理費(fèi)指導(dǎo)價,弱化物業(yè)管理費(fèi)的協(xié)商機(jī)制;成立各種官辦機(jī)構(gòu),以行政或準(zhǔn)行政方式,介入本應(yīng)通過市場機(jī)制完成的物業(yè)管理選聘和物業(yè)管理中介服務(wù)等。

(三)健全要素市場,優(yōu)化物業(yè)管理機(jī)制體制

與其他行業(yè)一樣,我國物業(yè)管理市場包括資本市場、勞動力市場、技術(shù)市場、信息市場、中介服務(wù)市場等。目前,我國物業(yè)管理市場初具雛形,但明顯發(fā)育不足,甚至存在結(jié)構(gòu)性缺陷,如物業(yè)管理市場中技術(shù)、信息和中介服務(wù)明顯處于短缺或不發(fā)達(dá)狀態(tài)。全國性物業(yè)管理作業(yè)層人員的匱乏已成為困擾全行業(yè)的難題,但迄今未見任何緩解信號。由于信息不對稱、專業(yè)知識不對等,物業(yè)管理雙方矛盾糾紛頻發(fā),而市場中介機(jī)構(gòu)介入調(diào)解幾乎為零,更多的仍然是政府的行政調(diào)解和司法介入。政府和社會在加強(qiáng)對市場管理和監(jiān)督的同時,應(yīng)著力健全物業(yè)管理要素市場,推動物業(yè)管理的良性發(fā)展。

三、結(jié)語

目前,物業(yè)管理行業(yè)正在逐步完善,正在向著更高的階段邁進(jìn),物業(yè)管理所處的環(huán)境也在發(fā)生深刻的變化。正確認(rèn)識物業(yè)管理的現(xiàn)狀,積極尋求發(fā)展對策,對物業(yè)管理的進(jìn)一步發(fā)展具有重要意義。我國的物業(yè)管理市場正處于發(fā)展過程中,我們應(yīng)該更積極地研究物業(yè)管理市場的發(fā)展趨勢,使之更好地配合我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

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F293.33

A

1673-1395(2011)03-0077-02

2010-12-22

朱立強(qiáng)(1963—),男,河北趙縣人,工程師,主要從事企業(yè)管理研究。

責(zé)任編輯 葉利榮 E-mail:yelirong@126.com