張海亞

(江蘇城市職業(yè)學(xué)院，江蘇 南京 210036)

隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房改政策的不斷推進(jìn)，老住宅小區(qū)原來行政性、福利性的管理模式已不適應(yīng)新的形勢，而市場化的物業(yè)管理在老小區(qū)的實施過程中產(chǎn)生了諸多問題和矛盾。老住宅小區(qū)的管理問題已成為一個迫在眉睫的課題。

1 老住宅小區(qū)的界定

老住宅小區(qū)是相對“新建小區(qū)”而言的，是指開發(fā)較早的住宅區(qū)。按建成時間大致可分為兩大類:

一類為上世紀(jì)70－80年代中期建造的一些住宅小區(qū)，基本上都存在基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善、環(huán)境綠化不足、工程質(zhì)量粗糙、使用功能不全等問題，影響了群眾正常的生活秩序和生活質(zhì)量，居住在這里的居民反映強(qiáng)烈。

另一類為上世紀(jì)90年代以后新建的部分住宅小區(qū)，雖然居住條件和配套設(shè)施得到了一定改善，但缺乏有效管理，使得小區(qū)內(nèi)部違章搭建四處蔓延、設(shè)施設(shè)備殘缺老化、道路破損坑凹不平、建筑立面破舊雜亂。

2 老小區(qū)居民對物業(yè)管理的矛盾心態(tài)

根據(jù)筆者對某老住宅小區(qū)部分業(yè)主調(diào)查統(tǒng)計，在回答“您認(rèn)為貴小區(qū)是否需要物業(yè)管理”這一問題時，老住宅區(qū)住戶中60%的人選擇“有需要”，24%的人選擇“無所謂”，只有16%的人選擇“無需要”。這說明大多數(shù)老小區(qū)住戶具有引入物業(yè)管理的愿望，對規(guī)范的物業(yè)管理能給小區(qū)帶來的好處有著清醒的認(rèn)識。在涉及物業(yè)管理的前期投入及管理費(fèi)繳納時，老小區(qū)住戶普遍緊捂錢袋，態(tài)度消極。根據(jù)問卷調(diào)查，老住宅區(qū)住戶中明確表示愿意出資引入物業(yè)管理的僅占38.6%，50%以上的住戶明確表示不想出資參與引進(jìn)物業(yè)管理的前期投入，即便實行了物業(yè)管理也會提出各種理由而不愿繳納管理費(fèi)。可見，老住宅區(qū)住戶普遍存在一種矛盾心態(tài)，他們既希望自己居住的小區(qū)引入規(guī)范的物業(yè)管理，又不想因此而增加家庭經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。所以要在老住宅小區(qū)引入物業(yè)管理，不得不考慮住戶的這種特有心態(tài)。

3 實行多元化管理的理論分析

按照馬斯洛行為需求理論，人類的需求是有層次性的，在不同時期、不同發(fā)展階段，呈現(xiàn)不同表現(xiàn)形式，馬斯洛將人類需求層次分成五層，即生理需要、安全需要、感情和歸屬的需要、尊重的需要、實現(xiàn)自我價值的需要。從上到下，需求層次逐層降低，呈梯形分布，如圖1所示:

圖1 人類的需求層次

需求層次理論在物業(yè)管理領(lǐng)域具有現(xiàn)實指導(dǎo)意義，以人們住房需求為例，住房的需求可分五個層次:滿足起碼生存空間需求;對住房功能分割和對水、電、氣、暖配套的需求;對住房環(huán)境的需求(包括內(nèi)部和外部環(huán)境)，其中對外部環(huán)境的需求表現(xiàn)為希望住所周圍環(huán)境整潔美觀，公共設(shè)施配套，交通便利等;對住房服務(wù)的需求，實際上主要是指對物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的需求;對住房品位的需求。

從我國目前業(yè)主的經(jīng)濟(jì)實力及其由此而形成的對住房的需求來看，工薪階層業(yè)主基本上處于第二、第三層次，高收入階層有可能達(dá)到第四層，購買高檔物業(yè)的業(yè)主則基本處于第四、第五層次。也就是說，目前我國真正有能力購買全方位物業(yè)管理服務(wù)的階層是高檔房產(chǎn)主和工薪階層中的高收入者，而廣大的工薪階層中的中低收入者以目前的經(jīng)濟(jì)實力，事實上還無力購買全方位的物業(yè)管理服務(wù)。

由于受經(jīng)濟(jì)條件的限制，大部分老住宅小區(qū)的業(yè)主需求層次還處在較低狀態(tài)，低層次需求決定這部分業(yè)主目前只需要居者有其屋，對物業(yè)管理的認(rèn)識只是停留在打掃衛(wèi)生、看看大門階段，要求這些業(yè)主享受超值、星級服務(wù)是不太可能的。在這些小區(qū)推行現(xiàn)代物業(yè)管理將造成許多解釋不清的誤解，也使這些小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)背上了沉重的負(fù)擔(dān)。因此，老住宅小區(qū)應(yīng)該根據(jù)居民自己的承受能力、需求選擇相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)，體現(xiàn)物業(yè)管理市場的多元化，滿足居民的不同消費(fèi)需求，避免出現(xiàn)“物業(yè)管理超前，業(yè)主不理解，物業(yè)管理工作無法開展”的問題。

4 老住宅小區(qū)管理模式

由于老住宅小區(qū)在產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、房屋年限、業(yè)主結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施、居民的需求層次方面差異很大，管理模式也應(yīng)該多元化。

4.1 房管所物管處管理模式

公房住宅區(qū)采用此種管理模式，它是由房屋所有權(quán)單位或房管部門組建的房管所以居住物業(yè)管理服務(wù)性組織來實施管理。住戶沒有所有權(quán)，只能使用房屋，并象征性的交納一些租金，房管所下設(shè)維修部門對房屋進(jìn)行維修，聯(lián)合市政有關(guān)部門處理生活垃圾，相關(guān)費(fèi)用由政府財政撥款，住戶不需要承擔(dān)任何維修清潔費(fèi)用。

這種管理模式能夠利用房管所的豐富信息資源，發(fā)揮房管部門的管理經(jīng)驗和技術(shù)專長，對房屋進(jìn)行科學(xué)的管理，保持房屋的完好率，并且具有政府強(qiáng)大的技術(shù)支撐和經(jīng)濟(jì)支持，住戶比較安心、省心。但是同時也使國家、政府背上了沉重的包袱，財力不夠，只好在管理上放松，最后導(dǎo)致房屋“一年新、二年舊、三年破、四年爛”的不良局面。

4.2 社區(qū)管理模式

一般是以街道辦事處為主成立居住物業(yè)管理委員會對小區(qū)進(jìn)行管理。由于住戶的消費(fèi)水平和觀念的滯后，比較適應(yīng)計劃經(jīng)濟(jì)時代政府全權(quán)負(fù)責(zé)的模式，一時無法接受物業(yè)管理這種有償服務(wù)、專業(yè)管理的理念，因此街道作為政府下級代表對小區(qū)進(jìn)行管理。

這種模式下的管理機(jī)構(gòu)與政權(quán)基層組織相一致，在實施管理時具有權(quán)威性，并且具有很強(qiáng)的制約性。而且政府基層組織的穩(wěn)定有利于小區(qū)管理的長期性和穩(wěn)定性。缺點(diǎn)是管理內(nèi)容較簡單，一般主要集中在垃圾清理、看守門戶、聯(lián)系房屋維修、協(xié)調(diào)鄰里關(guān)系等方面。

4.3 單位自管模式

這種模式是在計劃經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)相結(jié)合體制下產(chǎn)生的，是我國經(jīng)濟(jì)體制改革的過渡型產(chǎn)物。主要是一些大型國有企業(yè)建造一大片職工生活小區(qū)，按照一定的優(yōu)惠條件內(nèi)銷給本單位的員工。單位員工享受這種福利待遇，以較低價格入住小區(qū)，但房屋所有權(quán)部分商品化，由企業(yè)內(nèi)部組織物業(yè)管理部門對其實行綜合管理。雖然住房制度改革后，取消了福利分房制度，原屬于企業(yè)內(nèi)后勤部門的物業(yè)管理處改制成獨(dú)立核算、有償服務(wù)的企業(yè)，但是服務(wù)管理的對象仍然以本單位職工和本單位房屋為主，不會對外拓展業(yè)務(wù)、接管樓盤，基本還屬于單位自管模式。管理的經(jīng)費(fèi)來源是企業(yè)福利基金，比較充裕，房屋一般可以得到及時維修;缺點(diǎn)是管理內(nèi)容單一，主要包括房屋維修管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、保安管理等，基本上不提供大眾化便民服務(wù)。

4.4 “四位一體”共管模式

在目前物業(yè)管理還未真正市場化的背景下，一部分行政式、福利型的管理模式向?qū)I(yè)化經(jīng)營型管理模式過渡，由業(yè)主委員會、居委會、物業(yè)管理公司、社區(qū)黨支部，四家聯(lián)合組成管理委員會，聯(lián)合形成“四位一體”的管理方式，對小區(qū)實施統(tǒng)一管理。這種管理模式結(jié)構(gòu)如圖2所示:

圖2 “四位一體”共管模式結(jié)構(gòu)

其各自的職責(zé):小區(qū)黨支部在社區(qū)黨委的領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)本小區(qū)黨建工作和指導(dǎo)、協(xié)調(diào)小區(qū)各組織履行職能。小區(qū)業(yè)主委員會由業(yè)主代表大會民主選舉產(chǎn)生，負(fù)責(zé)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，檢查、監(jiān)督物業(yè)公司的管理和服務(wù)工作。社區(qū)居委會在小區(qū)黨支部的領(lǐng)導(dǎo)下，承擔(dān)小區(qū)的衛(wèi)生綠化、治安調(diào)解、文體教育、計劃生育等事務(wù)性工作。物業(yè)公司依據(jù)與業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)管理合同承擔(dān)小區(qū)園林綠化、保潔、治安、公用設(shè)備運(yùn)行維護(hù)等物業(yè)管理和服務(wù)工作。

4.5 專業(yè)化物業(yè)管理模式

專業(yè)化模式是物業(yè)管理公司對小區(qū)物業(yè)實施專業(yè)化、社會化、規(guī)范化管理的運(yùn)作模式。業(yè)主通過業(yè)主委員公開選擇適合自己社區(qū)的物業(yè)管理公司來負(fù)責(zé)社區(qū)的服務(wù)工作，通過物業(yè)管理合同確定雙方責(zé)權(quán)利關(guān)系，并處理社區(qū)的物業(yè)服務(wù)工作和日常服務(wù)中出現(xiàn)的問題?！皹I(yè)主出錢，物業(yè)公司服務(wù)”，物業(yè)管理公司的管理與服務(wù)是有償?shù)模瑢嵭斜１疚⒗挠袃斝允召M(fèi)。

物業(yè)管理公司完全自主經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展。服務(wù)內(nèi)容、范圍、方式專業(yè)化;擁有專業(yè)化核心團(tuán)隊，能夠提供專業(yè)性強(qiáng)、符合廣大業(yè)主需求的服務(wù);管理手段先進(jìn)，大量應(yīng)用現(xiàn)代高科技產(chǎn)品，廣泛實現(xiàn)小區(qū)智能化管理，管理方式靈活多樣。

5 結(jié)論與政策建議

5.1 老住宅小區(qū)不能單純推行市場化物業(yè)管理模式

城市老住宅小區(qū)搞物業(yè)管理，要盡可能因地制宜，從實際出發(fā)，不可一刀切。應(yīng)根據(jù)業(yè)主的需求層次和消費(fèi)心理，突破單純的市場化物業(yè)管理模式，采取房管所成立的物管處管理、社區(qū)管理、單位自管、“四位一體”共管、專業(yè)化物業(yè)管理等多元化管理模式。

5.2 政府在解決物業(yè)管理糾紛問題上應(yīng)發(fā)揮積極作用

雖然政府在貨幣分房政策取代福利分房政策后已經(jīng)不再負(fù)責(zé)城市居民的住房分配及其管理問題，但這并不意味著政府可以完全放手。政府除了要切實履行對物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)管作用外，在必要的時候仍然需要直接承擔(dān)和干預(yù)小區(qū)的物業(yè)管理活動。

［1］黃安勇.現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理［M］.南京:東南大學(xué)出版社，1996

［2］林文.加強(qiáng)舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的對策［J］.城市開發(fā)，1998(9)

［3］胡國鵬.老小區(qū)的“準(zhǔn)物業(yè)管理”［J］.社區(qū)，2005(8)

［4］張海亞.南京市老住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀調(diào)查及對策研究［J］.現(xiàn)代物業(yè)，2009(1)

［5］曹琳劍，郭偉.舊區(qū)物業(yè)城市基本模式設(shè)計［J］.河北工業(yè)大學(xué)學(xué)報，2005(2)