常華

隨著國內(nèi)老齡化社會(huì)的加速到來，曾不為人知的養(yǎng)老地產(chǎn)成為了炙手可熱的香餑餑。近日，多家國內(nèi)大型人壽保險(xiǎn)公司宣布將進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，在多地投資興建相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)，再次掀起外界關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士表示，保險(xiǎn)企業(yè)加上先期已經(jīng)有所動(dòng)作的房地產(chǎn)企業(yè)、外資企業(yè)、各類投資基金，養(yǎng)老地產(chǎn)的戰(zhàn)國局面已經(jīng)初步顯現(xiàn)。這一方面彰顯出我國龐大的養(yǎng)老住宅市場已全面啟動(dòng)；但另一方面，發(fā)展模式的不確定、盈利模式的不清晰、相關(guān)政策法規(guī)的缺失，也給我國相關(guān)政府部門、養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)、社會(huì)各界提出新的課題。

逐鹿養(yǎng)老地產(chǎn)，各方諸侯紛踵而來

2010年以來，養(yǎng)老地產(chǎn)正在成為各大開發(fā)商、險(xiǎn)資和境外資本爭奪的熱點(diǎn)。萬科、保利頗為巧合都選擇在去年年底公開旗下首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目；首創(chuàng)、華潤等地產(chǎn)公司專門成立了研發(fā)團(tuán)隊(duì)；泰康人壽、中國人壽等保險(xiǎn)公司加緊為項(xiàng)目“圈地”；外資近來也加入了戰(zhàn)局。

房地產(chǎn)商高調(diào)進(jìn)場，精心推出首個(gè)項(xiàng)目

萬科：全面啟動(dòng)“健康養(yǎng)老地產(chǎn)”

2010年底，萬科高調(diào)宣布養(yǎng)老地產(chǎn)已成為旗下業(yè)務(wù)版圖的新分支，而其“健康養(yǎng)老地產(chǎn)”發(fā)展計(jì)劃也全面啟動(dòng)。作為萬科進(jìn)軍老年地產(chǎn)領(lǐng)域的首個(gè)項(xiàng)目——“萬科幸福匯”項(xiàng)目已落戶北京房山竇店，并將于2012年竣工。

身為國內(nèi)住宅開發(fā)的“龍頭老大”，萬科對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的關(guān)注由來已久。早在2006年，現(xiàn)已成為萬科“掌舵手”的郁亮就曾公開表示，公司已在老年住宅領(lǐng)域投入研究。另據(jù)萬科集團(tuán)副總裁兼北京萬科總經(jīng)理毛大慶透露，郁亮在內(nèi)部會(huì)議上要求北京、上海公司在兩地首先探索突破養(yǎng)老地產(chǎn)的成熟運(yùn)營模式。先試點(diǎn)一線城市，因?yàn)檫@些城市年輕人工作繁忙沒有時(shí)間照料老人，有很多“空巢”老人，需求量更大。

從2006年直到2010年12月，萬科才將其首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目推至臺(tái)前。據(jù)北京萬科公司表示，萬科老年地產(chǎn)不同于傳統(tǒng)的養(yǎng)老院，主要面向的是中產(chǎn)階級(jí)中活躍的知識(shí)群體。

據(jù)了解，這一養(yǎng)老地產(chǎn)被稱作“活躍長者之家”，是配建在幸福匯整體項(xiàng)目之中的，共包含2.8萬平方米的養(yǎng)老公寓及配套商業(yè)。該項(xiàng)目以一系列獨(dú)特的服務(wù)與特色配套，在產(chǎn)品和理念上有望為北京老年地產(chǎn)帶來新的氣息。據(jù)悉，萬科將在該項(xiàng)目中試點(diǎn)租、售兩種養(yǎng)老地產(chǎn)模式，為萬科養(yǎng)老地產(chǎn)的擴(kuò)張鋪路，并將養(yǎng)老地產(chǎn)模式植入中糧萬科長陽半島等項(xiàng)目中。

萬科在老年地產(chǎn)領(lǐng)域走得相對(duì)超前，而在此之前，養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老住宅的投資方多以民營企業(yè)家為主，北京的太陽城、上海的親和源無不是如此。2008年前后，以萬科為代表的部分大型開發(fā)商，已將養(yǎng)老地產(chǎn)的戰(zhàn)略部署提上了日程。

保利：探索“老年健康生活社區(qū)”

5月4日，保利地產(chǎn)集團(tuán)有限公司削總經(jīng)理王健在“和基金2011主題公益發(fā)布會(huì)”上透露，保利的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在上海、長沙兩地開始試點(diǎn)。據(jù)介紹，西塘的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目已進(jìn)入規(guī)劃階段，而長沙的養(yǎng)老項(xiàng)目地塊目前正在洽談。

早前3月22日保利股東大會(huì)上，保利高層就表示，2011年將進(jìn)一步完善壘國化布局，積極拓展發(fā)展?jié)摿ν怀龅亩€城市，逐步發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)。

資料顯示，“西塘安平老年健康生活社區(qū)”位于浙江嘉善縣西塘鎮(zhèn)和干窯鎮(zhèn)交界牛頭灣小島，與上海交界，占地面積99720.9平方米，建筑面積99720.9平方米，是保利首個(gè)養(yǎng)老公寓型項(xiàng)目，由上海保利和北京安平投資公司共同出資興建，去年11月26日，“西塘安平老年健康生活社區(qū)”項(xiàng)目正式奠基，計(jì)劃一期總投資4億元，預(yù)計(jì)在今年年底完工。

王健表示，保利目前的思路是“先將試點(diǎn)運(yùn)營起來，看一年運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用如何，錢如何進(jìn)如何出這個(gè)經(jīng)驗(yàn)比較難取”。所謂“取經(jīng)”，是指保利高層曾經(jīng)前往日本考察當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營情況。

“根據(jù)從日本的采集數(shù)據(jù)主要是300萬到800萬資產(chǎn)的收入人群，日本的運(yùn)營模式，是社區(qū)居民以300萬到800萬的保證金，以及每個(gè)月其他的服務(wù)費(fèi)用，來向社區(qū)機(jī)構(gòu)購買優(yōu)質(zhì)服務(wù)，社區(qū)機(jī)構(gòu)是需要拿這個(gè)錢建其他的養(yǎng)老院的，它是會(huì)返還的，分成若干年來返還給社區(qū)居民。所以，保利參照的目標(biāo)客戶也是高收入群體。”王健介紹說。

不過，保利地產(chǎn)自己最終會(huì)采取什么模式，該集團(tuán)內(nèi)部目前尚未形成定論，基本按照“一邊摸索一邊前進(jìn)”的方式在推進(jìn)。截至目前，集團(tuán)已經(jīng)完成了一些重要的探索性工作，包括完成養(yǎng)老地產(chǎn)模式開發(fā)研究，以及保利地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等。不過王健也坦言：“養(yǎng)老社區(qū)若長期運(yùn)轉(zhuǎn)則需要生存下去，盈利模式是一個(gè)難點(diǎn)，需要投入多少錢，多少人，收取多少費(fèi)用，都需要摸索?！北M管老年地產(chǎn)也是地產(chǎn)，但對(duì)于這些擅長開發(fā)房子的開發(fā)商來說，所謂的老年地產(chǎn)依然是一項(xiàng)全新的挑戰(zhàn)。例如除了硬件符合老年人的基本需求外，企業(yè)還要對(duì)社工以及服務(wù)人員培訓(xùn)，還包括要整合政府、醫(yī)院等各方面的資源。“涉及的問題太多太復(fù)雜?！蓖踅≌f：至于保利地產(chǎn)正在運(yùn)作的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在建成后是出租還是出售，目前也依然是未知數(shù)。

對(duì)于涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的初衷，保利認(rèn)為除了出于央企的社會(huì)責(zé)任之外，還極為看好這個(gè)市場前景。盡管目前還沒有同行將養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式研究透徹，但保利計(jì)劃讓自己成為這一領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)者。

保利副總經(jīng)理胡在新稱，中國目前有13％的人是在60歲以上的人群，這個(gè)群體有1.8億人，保利今后將為社區(qū)的老人旅游、醫(yī)療、健康體驗(yàn)等方面提供全面的服務(wù)。未來老年住宅的市場很大，公司很看好這一市場的前景，養(yǎng)老地產(chǎn)以及城市綜合運(yùn)營等低風(fēng)險(xiǎn)業(yè)態(tài)被定義為保利未來“新的盈利增長點(diǎn)”。

眾多房地產(chǎn)商紛紛跟進(jìn)，養(yǎng)老地產(chǎn)熱度不減

除上述兩大房地產(chǎn)發(fā)展商外，華潤置地、首創(chuàng)置業(yè)、永泰紅、杭州金成集團(tuán)等也紛紛涌入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。據(jù)悉，去年年中，北京首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司與河北建設(shè)集團(tuán)有限公司聯(lián)手投資70億元，開發(fā)一個(gè)位于河北香河的養(yǎng)老項(xiàng)目，該項(xiàng)目總建筑面積近200萬平方米。另外，吉林糧食集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司也在海南打造了一個(gè)“養(yǎng)老地產(chǎn)”，配套包括五星級(jí)酒店、體育運(yùn)動(dòng)公園、高檔地產(chǎn)、風(fēng)情小鎮(zhèn)等。

前不久，在北京東方太陽城舉辦的一場關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的小范圍閉門研討會(huì)，竟然引來超過全國100多家房地產(chǎn)企業(yè)、投資公司和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的報(bào)名，這讓主辦方始料不及，也折射出了當(dāng)下養(yǎng)老地產(chǎn)的熱度。

卡森國際副總裁陳維認(rèn)為，隨著國家保障房的興起以及土地價(jià)格的長期上漲，傳統(tǒng)的住宅開發(fā)模式已經(jīng)遇到了瓶頸，而作為符合國家戰(zhàn)略決策與市場需求的細(xì)分市場將借助政策調(diào)整獲得長足發(fā)展，養(yǎng)老地產(chǎn)就是其中一類?！拔磥韺?huì)有大批的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入到養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，目前的這些企業(yè)則是在試水?！?/p>

保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投入重資本，分食養(yǎng)老地產(chǎn)“蛋糕”

2010年9月，險(xiǎn)資介入樓市的“口子”終于打開了。根據(jù)《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)的上限為上季末總資產(chǎn)的10％。業(yè)內(nèi)曾就此預(yù)計(jì)，千億元險(xiǎn)資的首選去向是商業(yè)地產(chǎn)，其次就是養(yǎng)老地產(chǎn)。

在投資養(yǎng)老地產(chǎn)方面，泰康人壽無疑是保險(xiǎn)界中步子邁得最大的公司之一。早在2009年11月，泰康人壽第一個(gè)獲得保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)投資養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)資格，成為保險(xiǎn)業(yè)浮出水面的首例養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。此后不久，泰康人壽成立了“泰康之家投資有限公司”，以此作為其養(yǎng)老地產(chǎn)操作平臺(tái)，同時(shí)也意味著政府對(duì)險(xiǎn)企養(yǎng)老地產(chǎn)的正式放行。前不久，泰康人壽斥資40億元購置了小湯山溫泉鄉(xiāng)的2000畝地，計(jì)劃在當(dāng)?shù)亟ㄔ斓谝患姨┛叼B(yǎng)老社區(qū)。據(jù)悉，該項(xiàng)目將于2013年至2014年建成，是中國保險(xiǎn)業(yè)第一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)投資試點(diǎn)項(xiàng)目，建成后的養(yǎng)老社區(qū)約有1.5萬張養(yǎng)老床位；這些床位不予出售，而是用于長期經(jīng)營。去年底，業(yè)界盛傳泰康人壽已在上海崇明島成功“圈地”2000畝用于建造高級(jí)養(yǎng)老社區(qū)。不過上海、北京并非泰康唯一的選擇，有消息指出泰康已看好海南三亞，將高檔養(yǎng)老社區(qū)的模式在全國鋪開。泰康人壽的戰(zhàn)略是先打高端市場，等成熟后再收購100所中小養(yǎng)老院。

中國人壽在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的投資緊隨泰康人壽其后，就連項(xiàng)目選址也與后者頗為相似。在今年全國“兩會(huì)”期間，中國人壽董事長楊超就曾透露，公司已在河北廊坊拿地超萬畝，項(xiàng)目總投資額1000億元，首期投資100億元。他表示，中國人壽初步規(guī)劃構(gòu)建養(yǎng)老社區(qū)“一南一北”的格局，而公司在南方的落腳點(diǎn)則與泰康人壽一樣是海南。不僅如此，在北京，中國人壽也購置了相當(dāng)大規(guī)模的土地。

除了以上兩大險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)外，國內(nèi)其他如幸福人壽、合眾人壽、陽光保險(xiǎn)等保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)或直接參與養(yǎng)老地產(chǎn)投資，或者間接推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)度，大有星星之火可以燎原之勢(shì)。據(jù)悉，2010年4月，合眾人壽與武漢市蔡甸區(qū)政府簽訂了100億元的合眾人壽健康社區(qū)項(xiàng)目，總建筑面積160萬平方米左右，項(xiàng)目建成后可容納老人上萬人。項(xiàng)目資料稱，該項(xiàng)目實(shí)施后將為當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來劃時(shí)代的變化，把湖北蔡甸變成華中地區(qū)的核心養(yǎng)老城樣板。

進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)是眾多保險(xiǎn)公司實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的理想路徑，通過借道養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，保險(xiǎn)公司可順利在地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域分到一口“蛋糕”。除此之外，建設(shè)高檔養(yǎng)老社區(qū)也被保險(xiǎn)業(yè)界視為是一個(gè)比較穩(wěn)定的投資渠道。在泰康人壽董事長陳東升看來，養(yǎng)老社區(qū)向上可銜接醫(yī)療保險(xiǎn)、護(hù)理、養(yǎng)老保險(xiǎn)等產(chǎn)品，還可帶動(dòng)下游老年醫(yī)學(xué)、護(hù)理服務(wù)、老年科技產(chǎn)品等，至少可將壽險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈拉長20-30年。

業(yè)內(nèi)人士評(píng)論說，“保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)需要有新的利潤增長點(diǎn)，需要一個(gè)新的持續(xù)的利潤增長模式?！苯刂?011年1月底，保險(xiǎn)行業(yè)資產(chǎn)總額達(dá)到50811億元，按照《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》的規(guī)定，保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)的賬面余額，不高于本公司上季度末總資產(chǎn)的10％。據(jù)此可推斷，至少有5000億元保險(xiǎn)資金有機(jī)會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場。而進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)市場，一方面符合其業(yè)務(wù)需求，另一方面，則是因?yàn)榭吹搅损B(yǎng)老地產(chǎn)市場的巨大發(fā)展?jié)摿Α?/p>

世界老年健康產(chǎn)業(yè)基金會(huì)秘書長趙曉華表示：“對(duì)于保險(xiǎn)公司這樣一些金融企業(yè)來說，怎樣把錢安全有效地花出去是他們需要考慮的事，而養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)資金的吸納量很大，再加上政府支持，這就使得二者一拍即合，成為市場新的動(dòng)力?！?/p>

外資也在覬覦中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)

中國養(yǎng)老市場的迅速崛起，也引來了外資企業(yè)的高度關(guān)注，并開始滲透到我國市場，實(shí)施戰(zhàn)略布局。對(duì)于養(yǎng)老住宅而言，目前較為活躍的外資企業(yè)分為兩類，一是為養(yǎng)老住宅提供專業(yè)管理服務(wù)的外資企業(yè)；一是具有雄厚資本的境外基金公司。以下是兩者中的代表。

皇家養(yǎng)老莊園管理公司是日本的專業(yè)管理高端度假型養(yǎng)老、養(yǎng)生設(shè)施的管理公司。日前，該公司宣布全面進(jìn)入中國市場，其在中國走出的第一步是，與投資方合作，建養(yǎng)老莊園，然后負(fù)責(zé)管理運(yùn)營。目前，皇家養(yǎng)老莊園管理公司已在海南、紹興、昆山、杭州找到了投資合作方，準(zhǔn)備將其在日本成功的開發(fā)建設(shè)模式、管理服務(wù)模式移植到中國。

美國對(duì)沖基金與收購集團(tuán)城堡投資(Fortress Investment)是一家掌管著約440億基金公司，在美國和加拿大都運(yùn)營著規(guī)模最大的老年人獨(dú)立居住設(shè)施。據(jù)報(bào)道，城堡投資目前正在準(zhǔn)備投資中國富裕地區(qū)的商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)，意向區(qū)域?yàn)橹袊睾３鞘?。今?月，美國城堡投資的創(chuàng)始人韋斯·艾登斯在中國會(huì)晤了政府官員與企業(yè)高層，而他此行的目的正是為了與國內(nèi)的潛在合作者磋商養(yǎng)老地產(chǎn)的可行性。城堡投資的初步計(jì)劃是引入國外的養(yǎng)老模式，希望能就此在中國“開花結(jié)果”，而城堡投資為養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目所募集的基金總額約為10億美元?？梢灶A(yù)見的是，如此大體量的投資將面臨外管局等部門一定程度的干預(yù)。韋斯艾登斯就此表示，他已做好準(zhǔn)備。

除城堡投資以外，不少國外以開發(fā)老年公寓為主的大型公司也紛紛開始在中國設(shè)立辦事處，或通過多種方式與國內(nèi)開發(fā)商、政府部門取得聯(lián)系。這些想要“試水”中國養(yǎng)老地產(chǎn)的公司包括Emeritus Corp，和美國老年社區(qū)領(lǐng)先開發(fā)商Life Care Services LLC公司等等。

綜上，龍頭房地產(chǎn)開發(fā)商、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、外資企業(yè)不約而同地進(jìn)軍老年住宅市場意味著，在中國發(fā)展了10年的房地產(chǎn)細(xì)分市場一一老年地產(chǎn)，有望擺脫“看得見、摸不著”的尷尬境地，進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展的軌道。

老齡化快速增長，養(yǎng)老地產(chǎn)大有可為

人口老齡化突出，養(yǎng)老居住成為難題

按照世界衛(wèi)生組織的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國家或地區(qū)60歲以上的老人人口超過總?cè)丝跀?shù)的10％時(shí)，即步入老齡化社會(huì)。近幾年來，世界人口老齡化正快速增長，而中國老年人群體的增長程度亦十分驚人，在未來40年里中國的人口老齡化現(xiàn)象將日益突出。

聯(lián)合國《世界人口統(tǒng)計(jì)》指出，2010年到2050年間，全球60歲以上人口將由11％上升到21.9％，而中國則由12.3％上升到31.1％。相關(guān)預(yù)測顯示，中國老年人口總量在2015年有望突破2億，占總?cè)丝诒壤^15％。屆時(shí)，中國將既是一個(gè)人口大國，也是一個(gè)老年人數(shù)居世界首位的“老齡人口大國”。

根據(jù)我國第六次全國人口普查的數(shù)據(jù)，目前我國60歲及以上人口占13.26％，約為1.78億，比2000年人口普查上升2.93個(gè)百分點(diǎn)?？梢钥闯?，我國人口老齡化進(jìn)程逐漸加快。

人口老齡化是人類社會(huì)發(fā)展到一定歷史階段必然出現(xiàn)的社會(huì)現(xiàn)象，世界各國都有普遍性與共同性，但不同國家和不同歷史時(shí)代都各有不同的表現(xiàn)。與國際社會(huì)相比，我國人口老齡化有三個(gè)主要特征：其一，老年人口持續(xù)增長，老齡化比重不斷提高，老年人口基數(shù)大。

其二，高齡化發(fā)展平穩(wěn)，低齡老人增長迅速。其三，“純老家庭”老年人速度增加。這些特點(diǎn)，決定了我國的養(yǎng)老居住壓力比其他國家更為嚴(yán)峻。

“我國的老年人口增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過發(fā)達(dá)國家，屬于老齡化速度最快的國家之一。”清華大學(xué)建筑學(xué)院教授周燕珉分析指出。未來40年，中國將跟許多發(fā)展中國家一樣，須應(yīng)對(duì)人口老齡化所衍生的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)問題，其中養(yǎng)老居住正是一大課題。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前中國每千名老年人擁有的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)只有11.6張，即只有1.16％的老年人能入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。2010年，我國老年市場需求將達(dá)到1萬億，但每年為老年人提供的產(chǎn)品還不足500億元。尤其在養(yǎng)老住宅的供應(yīng)方面，全國才剛剛起步，其長遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益不容忽視。

養(yǎng)老觀念轉(zhuǎn)變，助推養(yǎng)老住宅市場發(fā)展

目前我國的養(yǎng)老主要是依靠家庭養(yǎng)老。隨著中國進(jìn)入“4－2-1”時(shí)代(即4位老人、雙獨(dú)生子女構(gòu)建的核心家庭和一名第三代子女)，作為家庭核心的雙獨(dú)生子女，必須面對(duì)上養(yǎng)老、下哺小的艱巨責(zé)任，加之逐漸增大的現(xiàn)代職業(yè)壓力和越來越快的生活節(jié)奏，使得傳統(tǒng)觀念中應(yīng)當(dāng)承當(dāng)贍養(yǎng)義務(wù)的一代疲憊不堪，眾多開明的長者也逐漸走出傳統(tǒng)束縛，選擇更為專業(yè)和輕松的新的養(yǎng)老方式。這一轉(zhuǎn)軌，與國際發(fā)展趨勢(shì)不謀而合，并以此推動(dòng)了中國式養(yǎng)老住宅市場的發(fā)展。

業(yè)內(nèi)人士分析，中國的老年住宅市場長期處于供求嚴(yán)重不平衡的狀態(tài)。不論是面向中端的老年公寓，還是近些年出現(xiàn)的高端老年別墅，一經(jīng)推出市場就搶購一空。

DTZ戴德梁行的調(diào)查結(jié)果也顯示，中高收入的老人希望與子女同住的只占很少的比例，養(yǎng)老市場需要更高端的產(chǎn)品和個(gè)性化的護(hù)理服務(wù)。

龐大市場需求，呼喚開發(fā)商向養(yǎng)老地產(chǎn)轉(zhuǎn)型

老齡化加速帶來養(yǎng)老居住和服務(wù)資源短缺以及我國養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變，使養(yǎng)老社區(qū)、養(yǎng)老公寓等成為大有前途的開發(fā)模式，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來說，也是一個(gè)極具潛力的空白地帶。

根據(jù)分析估價(jià)，我國城市在未來十年內(nèi)將有大約1／3和一半的老年人在政策資助和子女幫助下獲得具備改善生活質(zhì)量的條件，也就是近2000萬個(gè)老年家庭需要住房的改善。這一數(shù)量是十分驚人的，也使我國的老年住宅房地產(chǎn)業(yè)具備發(fā)展的巨大潛力和巨大價(jià)值的市場。

全國工商房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生分析認(rèn)為，“中國老年人群上升的速度不亞于我們城市化的速度，老年公寓在中國屬于稀缺產(chǎn)品，如何解決這塊剛性需求很重要?！?0歲以上的人群擁有人生最高的財(cái)富凈值，他們居家養(yǎng)老的住宅需求正在成為房地產(chǎn)行業(yè)新的轉(zhuǎn)型領(lǐng)域之一。

在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)及內(nèi)地大中城市，房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展到非常成熟的階段，進(jìn)一步的市場細(xì)分是必然的趨勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)已經(jīng)是被市場驗(yàn)證過的成功模式，養(yǎng)老地產(chǎn)這種新興模式，正在成為諸多開發(fā)商探索的方向。

地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志認(rèn)為，在商品房受到國家嚴(yán)厲調(diào)控的今天，各大房企均在尋求新的突破口和業(yè)務(wù)增長點(diǎn)，包括養(yǎng)老地產(chǎn)在內(nèi)的新興地產(chǎn)市場蘊(yùn)藏著巨大商機(jī)，但同時(shí)也具有許多未知數(shù)和風(fēng)險(xiǎn)，只有實(shí)力雄厚的大型房企才敢嘗試。

投資機(jī)構(gòu)青睞。支撐養(yǎng)老地產(chǎn)快速發(fā)展

國際資本看好市場前景。業(yè)內(nèi)人士分析，之所以國內(nèi)眾多開發(fā)商在最近幾年紛紛涉足老年公寓的開發(fā)，除了巨大的潛力市場因素以外，更為重要的是，這一開發(fā)業(yè)態(tài)早已成為了國際投資機(jī)構(gòu)的關(guān)注焦點(diǎn)。

以美國為例，上世紀(jì)90年代中期，隨著美國眾多房產(chǎn)公司紛紛涉足老年公寓的開發(fā)，華爾街也似乎于一夜之間“迷戀”上了這一全新的領(lǐng)域。眾多投行相信，老齡化的人口會(huì)熱衷于購買新的退休物業(yè)。大批老年公寓開發(fā)公司在收到資本市場認(rèn)可的同時(shí)，紛紛開始上市并銷售股票。與此帶來的直接影響則是蜂擁而至的開發(fā)商開始在全美范圍內(nèi)大規(guī)模建造老年公寓。如今，這樣的開發(fā)熱潮似乎在中國有著進(jìn)一步蔓延的趨勢(shì)。中國龐大的老齡化人口，日益增強(qiáng)的消費(fèi)能力以及良好的投資回報(bào)率正成為國際資本市場看好國內(nèi)市場的重要原因。

產(chǎn)業(yè)基金已蓄勢(shì)待發(fā)。值得一提的是，在當(dāng)前地產(chǎn)開發(fā)商資金面普遍偏緊的情況下，各類人民幣地產(chǎn)基金正躍躍欲試，希望通過與地產(chǎn)商、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)合作的形式在老年地產(chǎn)領(lǐng)域分得一杯羹。

早于4月底，首創(chuàng)置業(yè)就宣布，與中國社會(huì)福利教育基金會(huì)旗下的長青基金共同探索中國特色養(yǎng)老地產(chǎn)模式。首創(chuàng)置業(yè)公司總裁唐軍表示，通過“住宅+養(yǎng)老”綜合開發(fā)模式，將為中國老年生活社區(qū)的產(chǎn)業(yè)化和社會(huì)化發(fā)展開辟新的途徑。

戴德梁行日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2010年人民幣房地產(chǎn)基金規(guī)模急劇增長，由年初的100億元人民幣增長至2011年1月份的500億元。而中國海外、華潤、金地、復(fù)地、綠城等國內(nèi)大型開發(fā)商與金融機(jī)構(gòu)均已合作設(shè)立或者擬合作設(shè)立人民幣房地產(chǎn)基金。

上海一家大型基金管理公司的負(fù)責(zé)人日前向媒體表露，“我們現(xiàn)在已經(jīng)開始關(guān)注養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，雖然還沒有一些實(shí)際的動(dòng)作，但我們認(rèn)為這一塊的前景非常好?！彼€表示，公司將抓住養(yǎng)老地產(chǎn)需求不斷增長的時(shí)機(jī)，與在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域具有豐富經(jīng)驗(yàn)的合作伙伴一起，發(fā)起建立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)系列基金，與地方政府、社會(huì)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)聯(lián)動(dòng)開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

“由于銷售下降，預(yù)收款監(jiān)管導(dǎo)致可用銷售款大幅下降，同時(shí)，銀行開發(fā)貸款的收緊加劇了地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)，再加上通脹預(yù)期進(jìn)一步催生了投資人的理財(cái)需求，在這一系列因素的共同作用下，房地產(chǎn)基金的市場需求急劇上升?！鄙鲜鋈耸恐赋觯捎诋?dāng)前房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)正在加大，公司在加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制的同時(shí)，將會(huì)更多地關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等新領(lǐng)域。

VC／PE持觀望態(tài)度。目前，也有不少VC／PE機(jī)構(gòu)有意識(shí)地尋找養(yǎng)老行業(yè)的投資標(biāo)的。例如聯(lián)想投資、達(dá)晨創(chuàng)投等，但目前還處于觀望態(tài)度。

聯(lián)想投資執(zhí)行董事劉澤輝認(rèn)為，目前國內(nèi)養(yǎng)老行業(yè)還不是特別成熟。這個(gè)市場看起來需求比較大，但老年人真正消費(fèi)起來可能還沒這么快，中國老人本身的消費(fèi)能力就不是特別強(qiáng)，再加上傳統(tǒng)消費(fèi)觀念影響，即使有錢也舍不得去看病，消費(fèi)意識(shí)也沒那么強(qiáng)，“但從中長期來看，這塊市場肯定是值得去關(guān)注”。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生分析認(rèn)為，作為長期型、持有型、支持民生類物業(yè)項(xiàng)目，老年產(chǎn)業(yè)還是具有很好的投資空間的。據(jù)測算，我國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位目前至少缺300萬張，未來20年每年新增60歲以上老人為600萬人，若其中的3％-5％需進(jìn)入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，則每年需新增床位25萬張。以每套房1.5人計(jì)算，5年需增加425萬張床位，即需建老年公寓283萬套，投入資金將超過8900億元。若以月租金每平方米60元計(jì)，6年租金收入便是1415億元。而老年社區(qū)的增值服務(wù)空間也大于普通的社區(qū)，如商業(yè)、娛樂設(shè)施、老年大學(xué)等。對(duì)于持

有型穩(wěn)健物業(yè)來說，如能爭取采用政府對(duì)公共租賃房的政策，投資者年化收益率最低將可達(dá)10％左右，且資金不會(huì)演變?yōu)榉康禺a(chǎn)投資泡沫，推向我們不愿看見的通脹。可見老年地產(chǎn)具有政策性支持，收益穩(wěn)定，抗風(fēng)險(xiǎn)性強(qiáng)，可持續(xù)發(fā)展等多方面的優(yōu)勢(shì)。如今，在這個(gè)行業(yè)中也已浮現(xiàn)一些成功的案例，如上海親和源、杭州金色年華等都開發(fā)出了值得借鑒的養(yǎng)老模式。那么，開發(fā)的資金從哪里來?聶梅生認(rèn)為，應(yīng)對(duì)老齡化社會(huì)的到來，應(yīng)盡快啟動(dòng)針對(duì)滿足民生剛性需求的老年地產(chǎn)基金。

盈利模式待破解，需全社會(huì)共同努力

無疑，養(yǎng)老地產(chǎn)是相當(dāng)有前景的，市場需求也是不可抑制的。但作為商品化產(chǎn)品，我國養(yǎng)老地產(chǎn)面臨著一系列難題，如項(xiàng)目主體問題、銷售模式問題、投資回報(bào)問題、持有型物業(yè)經(jīng)營問題等等。業(yè)內(nèi)人士分析指出，國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)仍處于初級(jí)階段，目前還尚無一例真正成功運(yùn)營的老年住宅項(xiàng)目。

那么，真正的老年地產(chǎn)是什么樣，如何成功運(yùn)營?

從大的分類看，養(yǎng)老建筑可以分為養(yǎng)老住宅、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中心、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老護(hù)理機(jī)構(gòu)四大類型。

養(yǎng)老住宅指的是面向老年人家庭、適合其居家養(yǎng)老的住宅產(chǎn)品，其中又可進(jìn)一步細(xì)分為融入普通住宅區(qū)中的“配建型”和集中建設(shè)的“專業(yè)型”兩種。社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中心指的是建設(shè)于社區(qū)之中、面向老年居民提供專項(xiàng)服務(wù)的社區(qū)配套設(shè)施。養(yǎng)老公寓指的是適應(yīng)于老年人集中居住、集體生話并提供相關(guān)各類服務(wù)的居住設(shè)施。養(yǎng)老護(hù)理機(jī)構(gòu)指的是面向失去或部分失去生活自理能力的老年人，提供護(hù)理及醫(yī)療服務(wù)的設(shè)施。我國目前有一些大型養(yǎng)老設(shè)施實(shí)際上是專業(yè)型養(yǎng)老住宅與養(yǎng)老公寓的混合體。

從投資主體上看，國內(nèi)現(xiàn)已建的養(yǎng)老設(shè)施的投資方有開發(fā)商、保險(xiǎn)資金、民營及政府民政部門這四類，北京太陽城、泰康養(yǎng)老社區(qū)、上海親和源可視為前三者的代表。

縱觀各類養(yǎng)老設(shè)施不難發(fā)現(xiàn)，由政府部門投資興建的養(yǎng)老項(xiàng)目多以養(yǎng)老院、福利院、社區(qū)老年人活動(dòng)中心等為主，均有“福利”的性質(zhì)；險(xiǎn)資的主攻方向則是高端養(yǎng)老項(xiàng)目，有度假村的性質(zhì)；開發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)則多為普通住宅小區(qū)中的配建住宅。

某位開發(fā)商指出，從建造規(guī)模、定位來分析，險(xiǎn)資打造的養(yǎng)老項(xiàng)目更像是旅游地產(chǎn)的一個(gè)分支，從大范圍來看，甚至可以歸為商業(yè)地產(chǎn)。險(xiǎn)資是想將這些養(yǎng)老項(xiàng)目作為商業(yè)地產(chǎn)長期運(yùn)營，從而獲益。

萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)(北京)有限公司聯(lián)席董事楊杏妮認(rèn)為，開發(fā)商主導(dǎo)的養(yǎng)老地產(chǎn)有“動(dòng)機(jī)不純”的傾向，“北京太陽城立項(xiàng)的時(shí)候曾打出了全項(xiàng)目的養(yǎng)老地產(chǎn)牌，但其實(shí)最初拿地的時(shí)候并非想做老年公寓，”她說，“開發(fā)商拿地困難是眾所周知的，如果以養(yǎng)老地產(chǎn)的名義拿地則會(huì)相應(yīng)順利一些，不能排除這是一種忽悠?！芏嘀酿B(yǎng)老項(xiàng)目，養(yǎng)老公寓只是配建在項(xiàng)目里的，開發(fā)商都是打著養(yǎng)老地產(chǎn)的幌子來推動(dòng)其住宅項(xiàng)目的銷售。”

楊杏妮表示，不同渠道資本的動(dòng)機(jī)各不相同，這也就造成了國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)尚不規(guī)范的現(xiàn)狀?！伴_發(fā)商和險(xiǎn)資并非想做專業(yè)的養(yǎng)老住宅，政府興建的養(yǎng)老院規(guī)格檔次偏低，民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)資金水平尚嫌不夠，中國還沒有真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)。”

養(yǎng)老地產(chǎn)區(qū)別于其他居住產(chǎn)業(yè)的顯著特點(diǎn)是機(jī)構(gòu)要提供各種滿足老人需求的服務(wù)。因此養(yǎng)老地產(chǎn)的任務(wù)是兩大塊，其一是根據(jù)老人的需求和特點(diǎn)設(shè)計(jì)居住環(huán)境并建設(shè)住宅；其二是運(yùn)營和管理養(yǎng)老設(shè)施，直接為老年居民提供完備的養(yǎng)老服務(wù)。目前，我國在新建養(yǎng)老項(xiàng)目上，沿襲了其他產(chǎn)業(yè)注重硬件、不注重軟件的弊端。缺乏許多相應(yīng)服務(wù)；同時(shí)，即使有限的服務(wù)，也普遍存在低質(zhì)量、不專業(yè)、相對(duì)費(fèi)用高的情況。由此可見，盡管養(yǎng)老地產(chǎn)未來的市場前景很寬廣，但目前仍處于摸索階段，還沒有一個(gè)行之有效又可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式，整體市場仍待升級(jí)。

有業(yè)內(nèi)人士指出，就實(shí)質(zhì)來說，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的地產(chǎn)并不是贏利的載體，而后期運(yùn)營服務(wù)才是企業(yè)持續(xù)追求的利潤點(diǎn)。然而，目前養(yǎng)老地產(chǎn)持有經(jīng)營即使做得好，經(jīng)營收益也并不高，有的甚至貸款利息都難以償還。

“養(yǎng)老地產(chǎn)關(guān)鍵是后期服務(wù)，任何一點(diǎn)前期的預(yù)估不足，都可能造成投資風(fēng)險(xiǎn)?！敝袊８瘳敼就顿Y發(fā)展部總經(jīng)理馮斌表示，5年內(nèi)中國養(yǎng)老地產(chǎn)處在試驗(yàn)階段，各個(gè)企業(yè)搶占地盤；接下來5年則是成長期，市場開始細(xì)化；10年后進(jìn)入成熟期，大企業(yè)兼并小企業(yè)，品牌開始集中。

正是由于目前是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的試驗(yàn)階段，許多方面還沒有規(guī)矩可循，其中一個(gè)突出表現(xiàn)就是開發(fā)模式呈現(xiàn)出混亂的局面。

模式之一如一些開發(fā)商打著養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號(hào)，實(shí)際上就是低價(jià)圈地，然后賣住宅。有評(píng)論人指出，“這種發(fā)展模式顯然是行不通的，完全是借機(jī)謀利?！辈贿^，排除上述缺陷，“銷售”模式的優(yōu)點(diǎn)在于資金回籠迅速，模式復(fù)制成本低，將會(huì)是房地產(chǎn)企業(yè)考慮的重點(diǎn)。

模式之二是“銷售加持有”的方式，可以回籠資金，另外一方面可以推動(dòng)政策獲取后期運(yùn)營的持續(xù)收入。據(jù)悉已有房地產(chǎn)企業(yè)開始了類似操作。如萬科的租售并舉試點(diǎn)，保險(xiǎn)資金的自持出租方式等。特別需要指出的是，由于政策的限制，保險(xiǎn)資金建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)，只能自持出租?？蛻羧胱○B(yǎng)老社區(qū)，相當(dāng)于一次性銷售了10年期的特種保險(xiǎn)。剛開始可能買這種保險(xiǎn)的人不會(huì)太多，那就先對(duì)外出租，成為保險(xiǎn)產(chǎn)品后，到期兌付就可以入住養(yǎng)老社區(qū)，與買養(yǎng)老保險(xiǎn)領(lǐng)取保險(xiǎn)金是一樣的道理。

模式之三則是會(huì)員制的“綜合地產(chǎn)型”模式，其贏利主要依靠會(huì)員制收益以及綜合服務(wù)收益。目前保利就在考慮采取會(huì)員制的運(yùn)營模式，即老年人住進(jìn)來需要交50萬元的會(huì)費(fèi)，入住以后根據(jù)不同的護(hù)理程度每月再繳納護(hù)理費(fèi)用，當(dāng)老人去世以后，會(huì)費(fèi)將退還給子女。

不過無論哪種方式，鑒于開發(fā)企業(yè)投入巨大，地產(chǎn)項(xiàng)目多瞄準(zhǔn)高端養(yǎng)老客戶，而對(duì)于其長期經(jīng)營狀況下盈利如伺保證，各家企業(yè)并沒有把握；此外，對(duì)于層出不窮的亟待上馬項(xiàng)目，政府對(duì)不同操作類型如何支持、如何監(jiān)管，仍然沒有具體的政策法規(guī)出臺(tái)，這些都將有礙我國養(yǎng)老地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

“不管是國內(nèi)投資機(jī)構(gòu)還是國內(nèi)開發(fā)企業(yè)，投資商業(yè)性老年人住宅需要解決兩個(gè)關(guān)鍵問題：一資金來源問題，一是土地?！睒I(yè)內(nèi)人士介紹，養(yǎng)老社區(qū)至關(guān)重要的用地性質(zhì)目前在政策上仍然是模糊的，拿地的成本在一定程度上決定了養(yǎng)老社區(qū)的收益。據(jù)調(diào)查，目前在經(jīng)營中的養(yǎng)老公寓，多數(shù)為租用房屋，這就限制了其進(jìn)一步發(fā)展。

成本高、收益小，是老年地產(chǎn)面臨的主要問題。當(dāng)前敢于嘗試?yán)夏甑禺a(chǎn)開發(fā)的都是有實(shí)力的品牌房企。對(duì)此，中房集團(tuán)理事長孟曉蘇認(rèn)為，通過城市舊區(qū)改造的方式提供好的土地開發(fā)老年人住宅，是最可行的方式，“因?yàn)榕f區(qū)占據(jù)了城市較好的地段，這里的居民都老了，城市也需要住宅，如果政策支持，比如按照保障房政策把舊區(qū)改造成老年人住宅，或許是最便捷的發(fā)展方式”。

同時(shí)，與開發(fā)普通商業(yè)住宅相比，開發(fā)老年人住宅由于需要更多的配套設(shè)施，利潤相對(duì)較低，如何解決資金來源也是開發(fā)企業(yè)關(guān)注的問題之一。孟曉蘇建議，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)可以介入，目前國家允許人壽保險(xiǎn)收購養(yǎng)老設(shè)施，其中包括養(yǎng)老院等老年人住宅。此外，在房產(chǎn)政策愈加嚴(yán)格的背景下，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該多關(guān)注具有保障房性質(zhì)的老年人住宅。

政府，特別是省級(jí)和地方政府在推動(dòng)老年住宅市場發(fā)展中扮演著重要的角色，包括土地規(guī)劃和分配、建立規(guī)管架構(gòu)、設(shè)立監(jiān)管機(jī)構(gòu)以嚴(yán)格執(zhí)行和監(jiān)管市場運(yùn)作，以確保老年人的實(shí)際需要得到滿足。要達(dá)到以上目的，中央和地方政府須先建立一套完整的規(guī)劃法規(guī)?？墒牵覈壳叭匀蝗狈@方面的法律框架，對(duì)政府當(dāng)局來說可謂任務(wù)艱巨。

總體而言，無論是資金支持，還是政策引導(dǎo)，養(yǎng)老住宅都需要政府、企業(yè)以及全社會(huì)的共同努力，才能突破現(xiàn)在的發(fā)展瓶頸，探索和總結(jié)出適合中國家庭的新型老年住宅模式。