封丹

老年地產(chǎn)，顯然與商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等有著明顯區(qū)分。最根本的區(qū)分在于服務(wù)主體、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)方式、服務(wù)目的與理念的不同。

老年人是老年地產(chǎn)的服務(wù)主體，生活照料、醫(yī)療護(hù)理、精神慰藉等養(yǎng)老需求是老年地產(chǎn)的服務(wù)內(nèi)容；不僅僅提供一處居所，而是以居所為載體，提供專業(yè)、完備、持續(xù)、具備一定品質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)是老年地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)方式。

老年地產(chǎn)重心不在地產(chǎn)，而是老年人以及老年人向往的生活。專門針對(duì)老年人生理、心理特征而設(shè)計(jì)，并提供細(xì)致入微的綜合服務(wù)。以滿足老年人養(yǎng)老需求，為老年人帶來(lái)愉悅而幸福的晚年生活為本，是開(kāi)發(fā)老年地產(chǎn)的根本理念。因此，做好老年地產(chǎn)的第一要義，不能只見(jiàn)房子，不見(jiàn)人；只建房子，不管人。

老年地產(chǎn)，包括住宅產(chǎn)品以及養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品，兩者又是合二為一的。“一”是老年人；“二”是硬件(住宅)與軟件(服務(wù))產(chǎn)品；再有“三”就是持續(xù)增長(zhǎng)的產(chǎn)品價(jià)值了。只要有“一”，自然生“二”、生“三”。將老年地產(chǎn)當(dāng)做一個(gè)持續(xù)增值、同時(shí)真正為社會(huì)創(chuàng)造福祉的項(xiàng)目來(lái)運(yùn)作，眼光不能太狹隘、太片面，比如對(duì)老年人的研究，不能只看一時(shí)，要考慮其5年、10年、20年間老年居住者年齡、生理、心理的變化及相應(yīng)的配套服務(wù)；此外，一個(gè)完備的老年地產(chǎn)項(xiàng)目，不僅聚集高品質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，同時(shí)這些設(shè)施與服務(wù)對(duì)本區(qū)域應(yīng)具有一定的輻射效應(yīng)，充分發(fā)揮其醫(yī)療、護(hù)理等方面的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，為更多老年人群提供公共、公益服務(wù)。綜合而言，挖掘老年地產(chǎn)的價(jià)值，應(yīng)圍繞老年人需求，從時(shí)間長(zhǎng)度、服務(wù)深度、輻射廣度三方面入手，打開(kāi)思想疆界，跳出地產(chǎn)慣性，構(gòu)造“活”的、具有生命力的養(yǎng)老產(chǎn)品與服務(wù)。

要滿足如此豐富、深厚、富有挑戰(zhàn)性的產(chǎn)品內(nèi)涵，又是一個(gè)全新的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，誰(shuí)有資質(zhì)、能力、十足把握成為主體開(kāi)發(fā)者?顯然，注重房屋前期建設(shè)、不重后期運(yùn)營(yíng)管理的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商具有一定局限性；手握重資本、長(zhǎng)線資本，善于保險(xiǎn)產(chǎn)品銷售但不善于養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、服務(wù)的保險(xiǎn)公司具有一定局限性；具備資本實(shí)力及豐富老年地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的外資企業(yè)，由于政策壁壘及本土化經(jīng)驗(yàn)不足，局限性也非常明顯；手中有土地、有政策、有良好的發(fā)展意愿但并非市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)主體的地方政府，同樣具有很大局限性?？梢?jiàn)，任何一個(gè)單一角色都不足以應(yīng)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的立體式需求。做大、做強(qiáng)我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)，還遠(yuǎn)未到專業(yè)細(xì)分的發(fā)展階段，而需打破行業(yè)界限，通過(guò)聯(lián)盟、聯(lián)合的方式構(gòu)造完整產(chǎn)業(yè)鏈，將資源配置、實(shí)體建設(shè)、服務(wù)配套、產(chǎn)業(yè)開(kāi)掘、資本運(yùn)營(yíng)等各個(gè)環(huán)節(jié)串聯(lián)在一起，實(shí)現(xiàn)共建、共營(yíng)、共享，圍繞一個(gè)使命、一個(gè)中心，發(fā)揮各自所長(zhǎng)、實(shí)現(xiàn)本體價(jià)值。

表面上，當(dāng)前我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)快速規(guī)模發(fā)展，缺土地、缺資金、缺服務(wù)、缺政策，但實(shí)際上，這些資源都不缺，我們真正缺的是配置與整合能力；缺的是產(chǎn)業(yè)整體規(guī)劃；缺的是政府與市場(chǎng)、行業(yè)與行業(yè)之間的協(xié)調(diào)機(jī)制；缺的是以一個(gè)統(tǒng)一界面、統(tǒng)一主體為老年人提供優(yōu)質(zhì)、實(shí)惠的服務(wù)。

老年地產(chǎn)，既是潛力巨大的現(xiàn)代消費(fèi)產(chǎn)業(yè)；也是體現(xiàn)區(qū)域文明程度的重要社會(huì)事業(yè)。龐大的老年人口基數(shù)、快速的老年人口增長(zhǎng)速度，迫使我們要走出一條符合中國(guó)國(guó)情的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式。它首先應(yīng)是老年人認(rèn)可、需要、消費(fèi)得起、心中企盼而又唾手可得的，這其中有剛性的需求，如基本住房保障與生活照料、完備的醫(yī)療條件，專業(yè)的護(hù)理服務(wù)等等；同時(shí)也有彈性的需求，如針對(duì)不同老年人特征的產(chǎn)品層次和服務(wù)序列。剛性需求對(duì)應(yīng)公共服務(wù)供給；彈性需求可充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用。滿足兩類需求，需要醫(yī)療、護(hù)理、家政等專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐，也需要地產(chǎn)、金融、保險(xiǎn)等商業(yè)組織的強(qiáng)有力支撐，兩者應(yīng)納入?yún)^(qū)域政府發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的總體規(guī)劃之中，并借助統(tǒng)一的運(yùn)作平臺(tái)，依據(jù)老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律、老年地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)時(shí)序，實(shí)現(xiàn)資源高效流轉(zhuǎn)，價(jià)值逐級(jí)倍增，老年人持續(xù)獲益，各方主體均享利益、共同為建設(shè)和諧的老齡社會(huì)貢獻(xiàn)才智。