王麗梅

（西南大學(xué)政治與公共管理學(xué)院，重慶 400715）

淺談當(dāng)前我國保障性住房建設(shè)問題

王麗梅

（西南大學(xué)政治與公共管理學(xué)院，重慶 400715）

保障性住房對于當(dāng)前解決中低收入群體的居住需求、抑制我國過快上漲的房價(jià)發(fā)揮了重要的作用。但是，我國保障性住房建設(shè)中也存在一定的問題，阻礙了這一民生工程的順利進(jìn)行。本文分析了我國保障性住房建設(shè)存在的主要問題，并提出了一些對策措施。

保障性住房；原因；問題；對策

一、保障性住房建設(shè)的原因

所謂保障性住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象和銷售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性普通居民住房。從政策層面看，當(dāng)前中國政府已經(jīng)構(gòu)建了一個(gè)多層次的、相對完善的保障房體系，即經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、公租房、廉租房，這四種類型的保障性住房，對應(yīng)從中等到低收入階層人群的住房問題。

1.大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)，是保障和改善民生的重大舉措。“有恒產(chǎn)者有恒心，無恒產(chǎn)者無恒心”。住房事關(guān)人民群眾的切身利益，是人民群眾安身立命之本，只有人的基本居住問題解決了，才能保障社會(huì)的公平與安定。住房問題既是群眾的大事，也是政府的大事，保障低收入住房困難群眾基本住房是政府的重要職責(zé)，實(shí)施保障性安居工程，解決低收入家庭住房困難，是保障和改善民生的主要途徑。因此，有關(guān)部門要科學(xué)規(guī)劃，落實(shí)資金投入、土地供應(yīng)、稅費(fèi)減免、信貸支持等政策措施，公正、公平、公開地確定保障對象，加強(qiáng)全過程監(jiān)督檢查，確保工程質(zhì)量和資金安全，把保障性安居工程真正建成民生工程、德政工程、陽光工程，切實(shí)讓低收入住房困難群眾得到實(shí)惠。

2.大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)，是抑制我國過快上漲的房價(jià)、保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的重要措施。當(dāng)前我國商品房房價(jià)上漲過快，僅靠市場的力量來解決這一問題顯然是不夠的，國家必須進(jìn)行宏觀調(diào)控，而保障性住房建設(shè)就是國家為抑制房價(jià)過快上漲而采取的宏觀調(diào)控手段。我們必須要堅(jiān)持以人為本、執(zhí)政為民的施政理念，大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)，這對于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)長期平穩(wěn)較快發(fā)展，不斷提高人民群眾生活水平和質(zhì)量，具有十分重大的意義。在當(dāng)前形勢下，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，既能改善民生，刺激消費(fèi)，又能增加投資，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是應(yīng)對國際金融危機(jī)、保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的重要舉措。所以，有關(guān)部門必須從經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的大局出發(fā)，進(jìn)一步加快保障性安居工程建設(shè)。

3.大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)，是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的必然要求，是構(gòu)建和諧社會(huì)的重要舉措。黨的十七大報(bào)告提出了必須在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上，努力使全體人民“住有所居”的宏偉目標(biāo)。黨和政府高度重視建設(shè)保障性住房，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年，我國投資興建了保障性住房590萬套，竣工370萬套。2010年11月23日，住建部在向各地發(fā)出的《關(guān)于報(bào)送城鎮(zhèn)保障性安居工程任務(wù)的通知》中稱：2011年計(jì)劃安排建設(shè)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造性住房1000萬套。溫家寶總理在2011年2月27日接受中國政府網(wǎng)和新華網(wǎng)的聯(lián)合專訪時(shí)表示：未來五年，我國將計(jì)劃興建保障性住房3600萬套。這是自1998年中國政府停止福利分房、實(shí)施房改后，政府推出的最大規(guī)模的保障房計(jì)劃。

二、我國保障性住房建設(shè)存在的問題

保障性住房政策在我國推行十多年以來，對于解決我國中低收入群體的住房需求，穩(wěn)定社會(huì)秩序和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展都發(fā)揮了不可替代的作用。但同時(shí)，在具體實(shí)施過程中存在的問題也應(yīng)當(dāng)引起我們的重視。

1.保障性住房的建設(shè)資金難以保障，資金來源單一。資金的缺乏是阻礙保障性住房建設(shè)的一道門檻，如何進(jìn)行有效地融資、拓寬資金來源渠道是一個(gè)值得深思的命題。從世界范圍來看，保障性住房建設(shè)資金主要通過政府財(cái)政補(bǔ)貼，金融機(jī)構(gòu)貸款，債券市場融資等方式實(shí)現(xiàn)。而在我國，由于政府的限價(jià)政策，使得保障性住房利潤很低，許多房地產(chǎn)商不愿投入資金，唯有通過政府投資獲得資金，保障性住房建設(shè)資金來源單一。

2.地方政府積極性不高。在地方政府能全部獲得商品房土地出讓收入的背景下，保障性住房建設(shè)一方面導(dǎo)致用于出讓的商品房建設(shè)用地減少，從而直接減少地方財(cái)政收入；另一方面，通過降低商品房價(jià)格而降低土地出讓價(jià)格，會(huì)間接減少地方政府的財(cái)政收入。因此，對地方政府而言，保障性住房建設(shè)存在相當(dāng)大的機(jī)會(huì)成本，這最終導(dǎo)致地方政府在保障性住房建設(shè)上缺乏動(dòng)力。加之各地保障性住房建設(shè)與地方政績考核制度不掛鉤，更使得地方政府對這一民生工程缺乏熱情。

3.很多保障性住房選址不佳，且存在質(zhì)量隱患。大部分保障性住房都建在偏遠(yuǎn)、交通不便、配套不完善的地區(qū)，無疑會(huì)加大中低收入群體的日常生活成本。這也正是中低收入群體對保障性住房叫座不叫好的重要原因之一。據(jù)調(diào)查，在一些城市郊區(qū)偏遠(yuǎn)位置，道路、交通、醫(yī)療、教育、文化、商業(yè)等市政基礎(chǔ)設(shè)施相對滯后，居住條件改善了，但生活十分不方便，居民不愿搬遷，造成保障性住房空置的現(xiàn)象。另一方面，保障性住房的質(zhì)量問題令人堪憂，有資料顯示，目前經(jīng)濟(jì)適用房的維修率普遍高于商品房，這必將會(huì)對中低收入群體的生活產(chǎn)生負(fù)面影響。而其戶型設(shè)計(jì)的不合理，配套設(shè)施不齊全則是令很多中低收入家庭放棄的重要原因。

4.保障性住房的管理模式不健全。一些經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)商在獲得政府優(yōu)惠供給的土地后，其開發(fā)模式基本上與商業(yè)化建設(shè)項(xiàng)目沒有什么不同。由于價(jià)格控制不到位，真正的中低收入家庭難以承受，經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格優(yōu)勢未能充分發(fā)揮，這背離了經(jīng)濟(jì)適用住房政策的初衷。此外，還存在把保障性住房當(dāng)成投資房，將經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房轉(zhuǎn)手倒賣或出租獲利等擾亂住房市場秩序的現(xiàn)象。

5.保障性住房的準(zhǔn)入和退出機(jī)制不完善。目前保障房管理的主要問題集中在準(zhǔn)入和退出機(jī)制的不完善上。目前我國的保障性住房在分配過程中，經(jīng)常出現(xiàn)高收入家庭擠占保障性住房名額的現(xiàn)象，使得社會(huì)福利下降，中低收入家庭的住房需求得不到保障。同時(shí)，我國的保障性住房建設(shè)普遍采用終身制，一次購買終身持有，很多已經(jīng)進(jìn)入高收入群體的家庭仍占有保障性住房，享受政府提供的這種福利政策，這與保障性住房的初衷是相違背的，也不利于社會(huì)公平，影響社會(huì)秩序的穩(wěn)定。

三、我國保障性住房問題的應(yīng)對策略

近年來，在中央及地方政府的大力支持與領(lǐng)導(dǎo)下，盡管我國保障性住房建設(shè)獲得了較快的發(fā)展，但伴隨而來的諸多問題使得我們的建設(shè)腳步有所放慢，因此，有必要就這些存在的問題進(jìn)行分析，制定一個(gè)應(yīng)對機(jī)制，以保證保障性住房建設(shè)順利進(jìn)行。

1.制定相應(yīng)的住房保障法規(guī)并建立專門的機(jī)構(gòu)。制定符合我國國情的統(tǒng)一的住房保障法規(guī)很有必要，可從立法上規(guī)定住房保障的對象、保障標(biāo)準(zhǔn)、保障水平及保障資金的來源。住房保障與教育、醫(yī)療、就業(yè)和養(yǎng)老保障一樣，應(yīng)成為我國每一位居民的法定權(quán)利。國家有責(zé)任保證居民的這項(xiàng)權(quán)利，應(yīng)抓緊制定和頒布《住房保障法》。各地方應(yīng)當(dāng)結(jié)合本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際，推進(jìn)地方性的住房保障法規(guī)，嚴(yán)格制定住房保障對象的進(jìn)入、退出管理辦法。建立相應(yīng)的政府專門機(jī)構(gòu)，管理保障性住房投資資金。設(shè)立具有較大權(quán)限的政府專門機(jī)構(gòu)，全面負(fù)責(zé)保障性住房的投資、建設(shè)和管理。使具體的項(xiàng)目建設(shè)者只需要面對專門機(jī)構(gòu)，而政府管理的眾多部門也只需要監(jiān)督這一個(gè)部門。專門機(jī)構(gòu)的建立也可以增加政府對保障性住房的監(jiān)督和控制力度。

2.調(diào)動(dòng)地方政府建設(shè)保障性住房的積極性。為保障性住房建設(shè)制定硬性指標(biāo)，同時(shí)與地方政績考核制度掛鉤，以此激勵(lì)政府積極投身到保障性住房建設(shè)中去，將它作為各級行政部門工作的重要目標(biāo)和考核內(nèi)容。另外，中央財(cái)政可以設(shè)立住房保障專項(xiàng)基金。如果中央財(cái)政設(shè)立住房保障專項(xiàng)基金，對地方政府住房保障的投資給予貼息或轉(zhuǎn)移支付，可以有效調(diào)動(dòng)地方政府在增加保障性住房方面的投資積極性。

3.完善保障性住房的準(zhǔn)入、退出和監(jiān)督機(jī)制。首先要加強(qiáng)對保障性住房的分配管理，遏制較高收入的人占有保障性住房，保障中低收入家庭享有住房的福利，同時(shí)對于獲得保障性住房的人群，要監(jiān)督其住房的實(shí)際用途，不得用于轉(zhuǎn)售或者出租從中謀利。另一方面，保障性住房屬于稀缺的房地產(chǎn)資源，獲得保障性住房，相當(dāng)于獲得當(dāng)?shù)卣o予的巨大財(cái)政補(bǔ)貼。申請者獲得巨大的變相財(cái)政補(bǔ)貼后，應(yīng)當(dāng)接受公眾的監(jiān)督。對于那些已經(jīng)不符合享有保障性住房條件的居民，應(yīng)當(dāng)收回其享有的保障性住房，重新分配給其他需要的家庭，來保證這一稀缺資源的流動(dòng)性和資源配置的效用最大化。

4.加大保障性住房的資金投入，拓寬融資渠道。要加大保障性住房的資金投入，光靠政府的財(cái)政收入是不夠的，因此我們必須要拓寬保障性住房建設(shè)的融資渠道，動(dòng)用全社會(huì)的力量保障資金的需求。政府可以多渠道籌集建設(shè)資金，如從金融機(jī)構(gòu)獲得專項(xiàng)貸款，從地方財(cái)政、住房公積金增值凈收益、土地出讓凈收益中安排一定比例解決等。

5.為房地產(chǎn)商參與保障性住房建設(shè)提供便利條件。保障性住房建設(shè)作為一項(xiàng)民生工程、公益事業(yè)，僅靠政府的力量是不夠的，它需要的是以政府為主導(dǎo)的社會(huì)多方面的資源。房地產(chǎn)商無疑是其中最主要的社會(huì)資源。為了提高房地產(chǎn)開發(fā)商對保障性住房建設(shè)的投資，各級政府應(yīng)提供一定的優(yōu)惠政策，為其融資提供便利條件，同時(shí)降低其開發(fā)成本來保障開發(fā)商的利潤，例如銀行制定相應(yīng)的貸款優(yōu)惠策略，免收城市拆遷管理費(fèi)等相關(guān)稅費(fèi)等。

6.加強(qiáng)保障性住房的質(zhì)量管理。保障性住房的選址要充分考慮居民的生活便利需求，同時(shí)在保障性住房的設(shè)計(jì)上，要設(shè)計(jì)適合居民居住需求的戶型、面積，并完善住房周邊的公共服務(wù)配套設(shè)施，加速推進(jìn)保障性住房小區(qū)的水、電、氣等基礎(chǔ)設(shè)施和居民購物、就醫(yī)、出行、就學(xué)等公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，最大限度方便居民生活。規(guī)劃部門應(yīng)充分考慮低收入家庭生活和就業(yè)方面的實(shí)際情況，保障性住房建設(shè)工程項(xiàng)目盡可能安排在近期重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域、產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域和公共交通便利的區(qū)域。設(shè)計(jì)單位應(yīng)根據(jù)保障性住房建設(shè)工程的特點(diǎn)，精心設(shè)計(jì)，努力實(shí)現(xiàn)保障性住房建設(shè)與商品房建設(shè)同時(shí)代、同水平和“造價(jià)不高質(zhì)量好、套型不大功能全、占地不多環(huán)境美”的保障目標(biāo)。·

［1］張衛(wèi)，梁平，趙迪.利用金融支持保障性住房建設(shè)［J］.住房保障，2009，（12）.

［2］蘇志雄.淺談保障性住房建設(shè)對房地產(chǎn)市場的影響［J］.探討與爭鳴，2009，（3）

［3］李立臻.以有效機(jī)制加快保障性住房建設(shè)［J］.學(xué)習(xí)·探索，2009，（9）.

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On the Problems of Low Income Housing Projects

WANG Li-mei
（Southwest University,Chongqing 400715,China）

It has played an important role in resolving the housing problems of the middle and low-income groups in city and cap rising housing prices interiorly.However,there are a lot of problems under the construction of the low-income housing projects,which impede the development smoothly of the livelihood projects.This paper analyzes the existing problem under the construction of the low-income housing projects,and proposes remedial measures for solves the issue.

low-income housing projects；reason；problems；coping strategies

D632.1

A

1009-6566（2011）04-0033-03

2011-03-02

王麗梅（1986—），女，甘肅張掖人，西南大學(xué)政治與公共管理學(xué)院碩士生，從事科學(xué)社會(huì)主義與國際共產(chǎn)主義運(yùn)動(dòng)研究。