□文/劉帝榮

隨著人類(lèi)文明步伐的前進(jìn)，社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、科技和文化等都在迅猛發(fā)展，作為最基本生活資料之一的住宅也不例外。從住宅結(jié)構(gòu)的發(fā)展歷程顯示，小戶型住宅物業(yè)在住宅結(jié)構(gòu)中已經(jīng)慢慢形成并高速發(fā)展，但在其發(fā)展過(guò)程中也帶來(lái)了很多問(wèn)題，本文對(duì)重慶市小戶型住宅進(jìn)行對(duì)策研究，期望對(duì)重慶市小戶型住宅問(wèn)題的解決有所裨益。

一、小戶型住宅理論研究

對(duì)于小戶型住宅的概念，狹義的認(rèn)為，套內(nèi)面積60～70m2以下的，具有廚、衛(wèi)、宿功能的一居室，包括超小型的酒店式公寓或單身公寓；廣義的認(rèn)為，總面積相對(duì)于市場(chǎng)主流戶型較小的精巧戶型或稱作標(biāo)準(zhǔn)戶型，其面積雖小，但居住功能和大戶型相比，不應(yīng)該有太大的差異，這就要求精致地規(guī)劃面積，巧妙地設(shè)計(jì)戶型，其面積的取舍點(diǎn)盡量在既保證功能完善又能達(dá)到最少浪費(fèi)。

對(duì)于小戶型住宅的概念，目前業(yè)內(nèi)沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的共識(shí)，根據(jù)“國(guó)六條”的戶型政策，一般把平面緊湊、居住空間較小的精巧戶型或建筑面積小于90m2的戶型統(tǒng)稱為小戶型。

二、小戶型住宅特征分析

1、投資回報(bào)率高。小戶型住宅的客戶基本上可以分為兩大類(lèi)，即投資型和自住型。對(duì)于前者，最關(guān)心的就是投資回報(bào)率，由于小戶型住宅可以用相對(duì)低的投入來(lái)獲得相對(duì)高的回報(bào)，往往受到投資者的青睞。對(duì)于后者，小戶型只是一個(gè)過(guò)渡性產(chǎn)品，總價(jià)低，相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)要小一些。

2、相對(duì)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。與普通商品相比，房地產(chǎn)價(jià)格高昂，無(wú)論是買(mǎi)房滿足自住需要還是作為個(gè)人資金尋求資本增值的投資，對(duì)個(gè)人而言都有一定程度的市場(chǎng)進(jìn)入障礙。但在房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中，不同類(lèi)型的產(chǎn)品在價(jià)格上又因單價(jià)、地段、面積等因素存在著單套總價(jià)格的較大差異。而小戶型住宅就因其面積較小，具有了單套總價(jià)格較低的相對(duì)價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

3、使用功能、配套設(shè)施完備。小戶型住宅滿足了“麻雀雖小，五臟俱全”的使用要求，即兼用性和多功能性，重慶市大部分小戶型都有比較完備的配套，如大型超市、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、醫(yī)療、餐飲和服務(wù)設(shè)施等。

三、重慶發(fā)展小戶型住宅中的障礙

1、開(kāi)發(fā)企業(yè)變相抵制國(guó)家政策。小戶型住宅的建造成本普遍比大戶型住宅高，利潤(rùn)空間比大戶型住宅??；相對(duì)于小戶型而言，大戶型更容易做出高質(zhì)量高品位，另外，大戶型產(chǎn)品多定位為高收入家庭，價(jià)格提升的空間較大。因此，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，小戶型住宅本高利小，而大戶型住宅高房?jī)r(jià)，可以獲得更高的利潤(rùn)，所以就產(chǎn)生了投資心態(tài)復(fù)雜的現(xiàn)象，如何既能符合國(guó)家的“90/70”，又能獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益成為當(dāng)前開(kāi)發(fā)企業(yè)考慮的重點(diǎn)。

2、小戶型住宅設(shè)計(jì)方面的問(wèn)題。首先，由于設(shè)計(jì)理念的局限性，小戶型住宅在戶型、采光、管道上都有缺陷。小戶型住宅中有不少三角形、斜邊形、不規(guī)則多邊形的怪異套型，且只有單面采光，一旦分隔，便形成暗室暗間；其次，重慶市小戶型住宅的戶型組合方式差，得房率低，重慶市小戶型住宅的戶型組合多采用內(nèi)走廊式，內(nèi)走道的兩邊滿布置住宅，這容易造成黑走道；據(jù)調(diào)查，小戶型住宅的得房率普遍低于常規(guī)住宅，大多在70%左右，有的甚至只有60%。

3、小戶型住宅物業(yè)管理方面的缺陷。小戶型住宅的客戶具有不同于普通住宅客戶的特征，由于大量投資客戶和過(guò)渡客戶的存在，使得小戶型住宅的居住人群流動(dòng)性大；對(duì)于同等規(guī)模的小區(qū)而言，純小戶型住宅小區(qū)的戶型會(huì)比普通戶型多很多，小戶型住宅換手率高、出租率高，居住人員不穩(wěn)定、成分復(fù)雜，加大了物業(yè)管理的難度；還有一些項(xiàng)目大、小戶型均有，人群層次參差不齊，也為物業(yè)管理帶來(lái)一定的難度。

4、缺乏專(zhuān)門(mén)的小戶型住宅設(shè)計(jì)規(guī)范。小戶型住宅是介于普通住宅和單身宿舍之間的一種居住類(lèi)型，所使用的國(guó)家設(shè)計(jì)規(guī)范不明確。若使用《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，則對(duì)小戶型的要求過(guò)高，事實(shí)上小戶型住宅的采光、通風(fēng)指標(biāo)達(dá)不到國(guó)家規(guī)范的要求。若以宿舍的規(guī)范來(lái)適用之，則明顯降低了居住標(biāo)準(zhǔn)，不適合當(dāng)代青年白領(lǐng)追求舒適的生活方式。

四、重慶市發(fā)展小戶型住宅對(duì)策建議

1、引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)創(chuàng)新理念。隨著重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展，面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的壓力，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該創(chuàng)新開(kāi)發(fā)理念，從目標(biāo)顧客群出發(fā)，分析他們的生活習(xí)慣和價(jià)值取向，從適應(yīng)他們生活方式的角度去設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)主題，將提升特定階層消費(fèi)者的生活環(huán)境和質(zhì)量作為企業(yè)的開(kāi)發(fā)理念。主要抓好以下幾個(gè)方面：加深開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)小戶型住宅的認(rèn)識(shí)；規(guī)范開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)小戶型住宅產(chǎn)品精確定位；引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)大小戶型相結(jié)合的住宅小區(qū)；加強(qiáng)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)小戶型住宅的軟件設(shè)施建設(shè)；引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)多樣化的小戶型住宅。

2、加強(qiáng)小戶型住宅設(shè)計(jì)的優(yōu)化與創(chuàng)新。要提升小戶型住宅產(chǎn)品的品質(zhì)和適用性，應(yīng)該抓住關(guān)鍵因素，通過(guò)對(duì)這些關(guān)鍵因素的優(yōu)化設(shè)計(jì)，達(dá)到“克服面積局限、優(yōu)化戶型、節(jié)能省地”的根本目標(biāo)。即使面積小，只要通過(guò)精細(xì)化的設(shè)計(jì)和優(yōu)化，一樣能夠創(chuàng)造出高品質(zhì)的居住空間。針對(duì)小戶型住宅的優(yōu)化主要掌握以下關(guān)鍵因素：合理地減少公攤面積；充分考慮好朝向和自然通風(fēng)條件；功能分區(qū)要合理，減少交通面積；要有節(jié)能省地的理念；靈活可變的室內(nèi)功能空間；良好的室內(nèi)環(huán)境和裝修格調(diào)；要有可持續(xù)發(fā)展的理念。

3、提高小戶型住宅物業(yè)管理水平。專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的形成及其對(duì)小戶型住宅開(kāi)發(fā)過(guò)程的參與，使得小戶型住宅開(kāi)發(fā)與物業(yè)使用得到有機(jī)的結(jié)合，便于房屋及其附屬設(shè)備設(shè)施提高其壽命期內(nèi)的功能、質(zhì)量和降低綜合成本，從而延長(zhǎng)其壽命，達(dá)到保值增值。

（1）維修的及時(shí)性。首先，定期對(duì)公共照明燈、防盜網(wǎng)、電梯等公共設(shè)備設(shè)施進(jìn)行日常維護(hù)與檢查，防患于未然，減少故障發(fā)生率；其次，設(shè)立24小時(shí)報(bào)修電話，保證報(bào)修后，維修人員能在十分鐘內(nèi)及時(shí)上門(mén)服務(wù)。

（2）維修的質(zhì)量。應(yīng)該針對(duì)小區(qū)的服務(wù)設(shè)施的特點(diǎn)，培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)的維修隊(duì)伍，達(dá)到持證上崗，定期對(duì)維修專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)，不斷更新員工的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)，使其能在小區(qū)內(nèi)部設(shè)施出現(xiàn)故障時(shí)，能夠很好地進(jìn)行維修，并且保證維修質(zhì)量。

（3）員工服務(wù)態(tài)度和與業(yè)主的溝通。加強(qiáng)物業(yè)管理員工與業(yè)主之間的信息溝通，強(qiáng)調(diào)“微笑服務(wù)”，積極培養(yǎng)員工的應(yīng)變能力和溝通能力；培養(yǎng)員工的服務(wù)意愿，善待、關(guān)心業(yè)主，真正做到“業(yè)主想到的我們要想到，業(yè)主沒(méi)想到的我們也要想到，業(yè)主想到的和沒(méi)想到的，只要我們能做到的都要去盡最大努力，盡心為業(yè)主著想，盡力讓業(yè)主滿意”。

4、明確小戶型住宅設(shè)計(jì)規(guī)范細(xì)則。由于小戶型住宅是介于普通住宅和單身宿舍之間的一種居住類(lèi)型，而現(xiàn)今重慶市住宅使用的規(guī)范是《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，里面并沒(méi)有對(duì)小戶型住宅這種居住類(lèi)型做出明確的規(guī)范，所以就導(dǎo)致了小戶型住宅在建設(shè)過(guò)程中，沒(méi)有明確的規(guī)范所依，往往會(huì)與原有的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)有矛盾。

重慶市地方主管部門(mén)應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)匦粜妥≌袌?chǎng)情況，在不違背國(guó)家《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》的基礎(chǔ)下，提出適合重慶市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的《小戶型住宅設(shè)計(jì)規(guī)范細(xì)則》，為重慶市小戶型住宅的發(fā)展提供明確的方向，使得小戶型住宅更好地發(fā)揮其作用，從而規(guī)范重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)。

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