房屋土地分?jǐn)偡椒ㄅc價(jià)值的相關(guān)性
2011-10-10 02:08:54于艷
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè) 2011年2期
于 艷
（大連開發(fā)區(qū)金地房地產(chǎn)測(cè)繪有限公司，遼寧，大連，116000）
房屋土地分?jǐn)偡椒ㄅc價(jià)值的相關(guān)性
于 艷
（大連開發(fā)區(qū)金地房地產(chǎn)測(cè)繪有限公司，遼寧，大連，116000）
土地面積分?jǐn)傇谕恋赜袃斒褂眠^(guò)程中是經(jīng)?？梢姷囊豁?xiàng)工作，尤其是隨著土地有償使用制度的建立，土地面積分?jǐn)傆?jì)算肚否公平合理、易被人接受，顯得更為重要。本文簡(jiǎn)單介紹房屋土地分?jǐn)偡椒ㄅc價(jià)值的相關(guān)性。
土地面積；分?jǐn)偡椒?；價(jià)值
土地面積通常是指地表面積在其水平面上相應(yīng)的投影面積，即水平投影面積。不計(jì)入宗地面積的范圍有：無(wú)明確使用權(quán)屬的巷道或間隙地；市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地；公共使用的河灘、水溝、排水溝；已征用、劃撥或者屬于原房地產(chǎn)記載范圍，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設(shè)用地的；其他按規(guī)定不計(jì)入宗地面積的。
共有土地面積分?jǐn)偸侵竿恋厮姓呋蛲恋厥褂谜咴诠灿型恋孛娣e中所分?jǐn)偟拿娣e。在這里，共有土地面積分?jǐn)傊械拿娣e主要是指與土地權(quán)屬有關(guān)的土地面積，包含兩個(gè)方面的內(nèi)容：即建筑物占用土地面積分?jǐn)偤捅咀诘貎?nèi)共有土地面積分?jǐn)偂Ｆ渲?，建筑物占用土地面積分?jǐn)傊饕侵付鄬咏ㄖ锿恋孛娣e分?jǐn)偂０ǘ鄬訂我挥猛竞投鄬佣嘤猛就恋孛娣e分?jǐn)?，在這種情況中土地只作為建筑物的附屬形態(tài)出現(xiàn)，但由于用途不同，地價(jià)不同，各層建筑物價(jià)值不同，土地使用者應(yīng)分?jǐn)偟亩愘M(fèi)就不同，其享有的土地面積也不相同。
一、多層單一用途土地面積分?jǐn)偟姆椒?/h2>
一般情況下按照各單元（或?qū)樱┙ㄖ娣e分?jǐn)偡ㄓ?jì)算。這也是目前最廣泛采用的方法。適用于平面使用土地分?jǐn)偤蛣潛苡玫胤謹(jǐn)?，其面積是根據(jù)各自擁有的建筑面積的多少來(lái)分?jǐn)?，可用以下公式?jì)算：
該部分土地共有使用權(quán)分?jǐn)偯娣e＝該部分的建筑面積÷總建筑面積×該建筑物總占地面積
二、多層多用途土地面積分?jǐn)偟姆椒?/h2>
典型的小城鎮(zhèn)住宅樓是底層為商業(yè)、二層以上為住宅的樓房。在地價(jià)中，商業(yè)用地地價(jià)最高，底層用戶是土地的直接使用者，又是土地的直接收益者，這就決定了底層作為商業(yè)用地的土地收益實(shí)際上完全歸底層土地使用者所有，而用作住宅的樓層卻無(wú)此收費(fèi)。如果將底層面積同二層以上用戶進(jìn)行分?jǐn)?，就?huì)造成在征收土地稅費(fèi)時(shí)，只收取部分商業(yè)用地的稅費(fèi)，造成土地資產(chǎn)流失。如果對(duì)住宅樓的分?jǐn)偯娣e也按商業(yè)用地同樣平均分?jǐn)偠愘M(fèi)，就有失公平。故多層多用途的分?jǐn)偡椒ㄖ饕袃煞N：按房地價(jià)值分?jǐn)偡ê桶赐恋貎r(jià)值分?jǐn)偡ā?/p>
1、按房地價(jià)值分?jǐn)偡āＴ诮ㄖ锸褂眠^(guò)程中，政府要根據(jù)這個(gè)地塊的位置或價(jià)值征收土地稅費(fèi)，如果不同用途不同層數(shù)的建筑物需要繳相同稅費(fèi)，就不太合理。為了公平起見，可以根據(jù)各部分的房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，公式如下?/p>
土地共有使用權(quán)分?jǐn)偯娣e＝該房地價(jià)值÷建筑物房地總價(jià)值×建筑物總占地面積
這種分?jǐn)偡椒氃O(shè)立一個(gè)前提：即建筑物用途、面積、平面布置、裝修等相同或相近，也就是說(shuō)各部分房地價(jià)值（單價(jià)）有差異但差異不是很大的建筑物。
2、按土地價(jià)值分?jǐn)偡?。在土地利用過(guò)程中，由于土地用途不同，層數(shù)不同，土地產(chǎn)生的價(jià)值就不同，按照不同用途地價(jià)在土地所有用途地價(jià)中的比例對(duì)土地進(jìn)行分?jǐn)偅_定使用者擁有多少土地面積，應(yīng)該承擔(dān)多少稅費(fèi)，這樣更為公平合理。這就是按土地價(jià)值分?jǐn)偡?。公式如下?/p>
土地共有使用權(quán)分?jǐn)偯娣e＝（該房地價(jià)值－建筑物價(jià)值）÷（房地總價(jià)值－建筑物總價(jià)值）×該建筑物總占地面積
這種分?jǐn)偡椒ú粌H適用于多層、高層，而且適用于同一層或平房不同部位分別為不同人所有，房地價(jià)值不相等的土地面積分?jǐn)偂?/p>
然而，這兩種方法只是從大方向明確了土地分?jǐn)偟姆椒ㄔ瓌t，而在實(shí)際應(yīng)用中，由于建筑物功能區(qū)及用途的多樣、共有面積分?jǐn)偟膹?fù)雜程度，給土地分?jǐn)倻y(cè)算帶來(lái)很大的難度。就目前開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)來(lái)看，多功能區(qū)、分?jǐn)倧?fù)雜的建筑群還是比較少的，這樣使得土地分?jǐn)偡椒ㄒ驳玫搅艘恍┖?jiǎn)化。大體可以分為三種形式：住宅小區(qū)分?jǐn)偰Ｊ?、廠區(qū)廠房分?jǐn)偰Ｊ健e墅獨(dú)立院落分?jǐn)偰Ｊ健?/p>
（1）住宅小區(qū)分?jǐn)偰Ｊ?。采用建筑單體南北（橫向）外擴(kuò)2米、東西（縱向）外擴(kuò)1米得到的占地面積作為建筑單體基底面積，將此部分基底面積按照該建筑單體中的各單元產(chǎn)權(quán)面積比例分?jǐn)偨o各產(chǎn)權(quán)人，即得到該產(chǎn)權(quán)人的土地分?jǐn)偯娣e。而對(duì)于整體小區(qū)規(guī)劃土地內(nèi)扣除所有各建筑單體基底面積后剩余的土地面積，做為共有土地由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一管理，由全體業(yè)主共同維護(hù)和使用。做為地下停車場(chǎng)、人防等建筑，獨(dú)立享有地下土地權(quán)統(tǒng)一管理。
（2）廠區(qū)廠房分?jǐn)偰Ｊ?。依然采用建筑單體南北（橫向）外擴(kuò)2米、東西（縱向）外擴(kuò)1米得到的占地面積作為建筑單體基底面積，然后將整體廠區(qū)規(guī)劃土地內(nèi)扣除所有各建筑單體基底面積后剩余的共有土地面積，按照各建筑單體建筑面積比例分?jǐn)傔@部分面積，則每個(gè)建筑單體的土地面積就等于自身基底占地面積加上分?jǐn)偟墓灿型恋孛娣e。
（3）別墅獨(dú)立院落分?jǐn)偰Ｊ?。根?jù)由于人們生活水平的日益提高，別墅居住已經(jīng)不再是讓人望而生畏的夢(mèng)想，各種各樣的別墅住宅區(qū)也如雨后春筍開始進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)于現(xiàn)在的別墅設(shè)計(jì)，大都是半地下獨(dú)立車庫(kù)，一至三層越層住宅，室外景觀平臺(tái)，有自己獨(dú)立的院落。對(duì)于這樣的情況，基本都是以院落占地范圍做為自身占地面積，作為自己的土地面積。
上述的土地面積分?jǐn)傆?jì)算方法應(yīng)該各有千秋，但由于土地利用類型不同，土地面積平均分?jǐn)偖a(chǎn)生的利弊不同，土地用途分?jǐn)偡ㄅc樓價(jià)分?jǐn)偡ɡ碚撋陷^合理，尤其是隨著土地有償使用范圍的擴(kuò)大，土地轉(zhuǎn)讓行為、改變用途行為發(fā)生頻繁，這種方法就顯得更加公平、合理。
總之，土地面積分?jǐn)偼ㄖ娣e分?jǐn)傄粯邮且粋€(gè)多元化的學(xué)科，這種分?jǐn)偯娣e是多方面組成的，與樓盤設(shè)計(jì)息息相關(guān)。對(duì)于房地產(chǎn)測(cè)繪這個(gè)綜合學(xué)科，還有待于大家共同去深入研究。
作者信息：
于艷，女，出生年月：1980.02
大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)金地房地產(chǎn)測(cè)繪有限公司 職稱：現(xiàn)是初級(jí)
TU569
A
1674-3954（2011）02-0181-01
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