淺談宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)企業(yè)財務管理問題與對策

吳冬菊

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是我國目前最重要的投資領(lǐng)域之一，具有資本密集的特點。但隨著房地產(chǎn)發(fā)展的速度越來越快，也帶了一系列的經(jīng)濟問題，造成了一定的社會影響。因而，我國通過宏觀調(diào)控，對房地產(chǎn)行業(yè)進行管理。本文主要對財務管理的概念與特點進行了簡單的介紹，分析了宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)財務管理面臨的問題，并就解決的辦法進行了探討。

關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)企業(yè)；財務管理；問題及對策

一、財務管理的概念與特點

財務管理指的是在整體目標一定的情況下，對購置、投資資產(chǎn)，融通、籌資資本以及在經(jīng)營過程中現(xiàn)金的流量即營運的資金，以及利潤分配的管理。財務管理是依據(jù)財經(jīng)法規(guī)的制度，根據(jù)財務管理原則，來進行企業(yè)財務的組織活動，并對財務關(guān)系進行處理的一項經(jīng)濟管理工作，是企業(yè)管理的核心。概括的說，財務管理是一項對企業(yè)的財務活動進行組織，對企業(yè)的財務關(guān)系實施處理經(jīng)濟管理工作。

企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動具有一定的復雜性，因而企業(yè)的管理內(nèi)容也十分豐富，且存在相互作用，相互影響的現(xiàn)象，自身特點明顯。財務管理的特點有如下幾個方面：第一，財務管理作為一項管理工作具有很強的綜合性；第二，財務管理涉及資金面廣，與企業(yè)的各方面都有著緊密聯(lián)系；第三，財務管理狀況良好與否是企業(yè)是否合理經(jīng)營、技術(shù)應用是否先進，是否運用了得當?shù)臎Q策等等這些企業(yè)管理狀況的直接體現(xiàn)。

二、宏觀調(diào)控政策

房地產(chǎn)行業(yè)是我國目前最重要的投資領(lǐng)域之一，對我國經(jīng)濟的發(fā)展有著重大的影響，但也會帶來一定的危機?；诂F(xiàn)狀，我國對房地產(chǎn)業(yè)采取了一定的措施，實施宏觀調(diào)控，且收效明顯。我國對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，主要考慮以下幾方面內(nèi)容：第一，抑制投機行為、保護合理需求。抑制投機行為是當前最緊急的任務，而長期的任務便是保護合理的需求。國務院有關(guān)部委對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控，在保證執(zhí)行歸檔措施的同時，要做到根據(jù)不同的地域，不同的需求，具體進行調(diào)控，做到供求結(jié)構(gòu)合理，保障中低檔房源的供給，防止房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，從而保證我國經(jīng)濟的良好發(fā)展；第二，不同地區(qū)不同對待，防止一刀切。房地產(chǎn)業(yè)具有一定的區(qū)域性以及非流動性，因而不同的城市間存在的差異也很大。實施宏觀調(diào)控的時候，對房產(chǎn)發(fā)展過熱的地區(qū)應重點對待，防止畸形的發(fā)展。對房產(chǎn)發(fā)展一般地區(qū)，就不能應用一樣的措施了，否則容易抑制到當?shù)胤慨a(chǎn)的發(fā)展。應當采用合理的措施，避免抑制合理需求。第三，房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題，不是單獨的現(xiàn)象，也不是簡單房地產(chǎn)自身的問題。這些問題是宏觀經(jīng)濟運行以及經(jīng)濟體制中很多問題的綜合反映，因而需要綜合的治理。

三、財務管理面臨的問題

我國近年來的宏觀調(diào)控政策，包括有國務院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知以及新國八條，主要都是為了抑制房價上漲，對貸款利率進行了調(diào)整，以及近期推出的限購政策，加強保障性住房等等。這些政策的出臺說明了當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場面臨的問題非常嚴重，也說明了政府對這些問題有清醒的頭腦，并有決心來調(diào)整。而要化解當前房地產(chǎn)問題，重點就在對住房“去投資化”、“去賺錢效應”，并采取嚴厲的住房信貸政策及房地產(chǎn)稅政策，達到擠出房地產(chǎn)泡沫、改善居民基本居住條件的目的。而這些政策措施的出臺，也使我國的房地產(chǎn)企業(yè)遇到了挑戰(zhàn)，很多問題也應運而生。

1.在外，財務管理面臨著以下一些問題：

(1)融資難

房地產(chǎn)企業(yè)拿地沒有以前方便了，一些資金充裕的企業(yè)根本拿不到地或者開發(fā)不起來。還有因為銀行的利率上調(diào)，企業(yè)的融資成本增加，融資也越來越困難，很容易造成資金鏈的斷裂，這對房地產(chǎn)公司財務管理來說是一個大的挑戰(zhàn)。

(2)利潤空間縮減

目前房產(chǎn)的開發(fā)，需要配套建設(shè)保障性的住房，這些現(xiàn)實的問題都對房地產(chǎn)企業(yè)的存在空間有著嚴重的威脅和影響。房地產(chǎn)企業(yè)利潤空間縮減，前期投入不變，如何協(xié)調(diào)好資金的運用，保障房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，是財務管理的任務之一。

(3)銀行放款條件嚴苛

隨著融資越來越困難，房地產(chǎn)企業(yè)資金運行的不易，目前銀行的放款條件也十分的嚴苛，因而對企業(yè)自身信用的標準越來越高。如何提高房地產(chǎn)企業(yè)自身信用，加強同銀行的關(guān)系合作，最終獲得銀行的放款，這些，都考驗著房地產(chǎn)企業(yè)自身的財務管理。

2.在內(nèi)，財務管理也存在一些問題：

(1)長期以來，我國的房地產(chǎn)企業(yè)存在“財務”與“會計”不分這一現(xiàn)象，財務管理被包含在會計工作中，管理內(nèi)容也被局限在營運的資金管理這一方面，且沒有得到足夠的重視。財務管理人員素質(zhì)沒有嚴格的標準，水平參差不齊。

(2)財務管理制度不嚴，管理沒有適應的標準和措施。沒有相應的監(jiān)督檢查部門和機構(gòu)。

(3)房地產(chǎn)發(fā)展速度快，其財務活動也越來越復雜，沒有配套的信息系統(tǒng)對其實施信息管理和控制。

四、財務管理的對策

1.財務管理的意識要加強

財務管理是企業(yè)管理的核心，對財務預算、營運資金的管理以及財務控制這些工作應當予以重視，企業(yè)財務管理的層次要得以提升，對財務管理的重要性和必要性必須在思想上提高認識，在企業(yè)管理中財務管理的中心地位應得到確定。與此同時，財務管理水平的提高，以及對財務管理人員的素質(zhì)要求必須嚴格，明確這些財務人員的工作責任，其工作的主要內(nèi)容包括控制資金、管理各項資產(chǎn)、合理管理企業(yè)的投資與籌資，理論知識豐富，有能力根據(jù)數(shù)字來分析經(jīng)濟活動和關(guān)系，對企業(yè)經(jīng)營活動能夠提出合理、科學的建議和意見。

2.信用的建設(shè)，實現(xiàn)融資

房地產(chǎn)企業(yè)融資十分重要，要想擺脫目前融資難的困境，必須加強信用這一觀念，做到誠實守信、規(guī)范經(jīng)營，從而能將自身的信用等級提高。在融資方面，做到與大企業(yè)加強合作，爭取利用大企業(yè)的高等級信用為自身進行擔保，最終獲得銀行的貸款，實現(xiàn)融資。還應同金融機構(gòu)加強聯(lián)系，經(jīng)常將自身企業(yè)經(jīng)營的狀況向銀行進行通報，使銀行對企業(yè)資金流向以及經(jīng)濟狀況能有所把握和知曉，得到銀行的信用評定，最終獲得資金，開展經(jīng)營運作。

3.財務管理日常預算及經(jīng)營工作要加強

企業(yè)的財務部門，應當認真的編制和執(zhí)行好財務預算，實現(xiàn)企業(yè)的目標利潤。根據(jù)制訂的預算，為實現(xiàn)這一目標，企業(yè)財務部門應一定程度上約束企業(yè)的經(jīng)濟行為，實施加強管理，定期檢查，嚴格考核，落實責任以及兌現(xiàn)獎懲等這些措施。

對日常的現(xiàn)金流量做到合理的估計、保證?，F(xiàn)金管理工作的內(nèi)容主要是對資金的收入與支出進行估算，對現(xiàn)金流入與流出的時間進行確定，對未來需要的資金能夠有良好的預測，且對資金需要能夠切實及時的保證。嚴格把關(guān)好公司款項，規(guī)定清楚付款的條件，且及時收回款項，完成交易。

4.財務管理制度與體系的建立

房地產(chǎn)企業(yè)應遵循針對性、操作性以及強制性原則來制定財務的會計制度，其制訂的財務管理體系必須符合企業(yè)的實際需要：首先財務管理機構(gòu)要專門的設(shè)立，對企業(yè)資金的融通、現(xiàn)金出納、財會管理、工資核算、固定資產(chǎn)以及對預算編制和決算等等實施工作進行統(tǒng)一的管理；其次要實現(xiàn)財務管理規(guī)范化與制度化，因而要制定起相應的如現(xiàn)金、采購、報銷、稽核等財務管理制度；最后，強化監(jiān)督的機制，制定起相應的考核制度。規(guī)范程序，對工作人員責任進行明確，保證財務行為的規(guī)范、合法，保證企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營運行正常。

5.財務管理實現(xiàn)信息系統(tǒng)化

通過網(wǎng)絡可以把各職能部門經(jīng)濟活動的物流和信息流統(tǒng)一起來，使管理當局隨時掌握客觀信息，通過網(wǎng)絡可以增加信息對稱的程度，企業(yè)的經(jīng)營情況也可以讓企業(yè)的股東及時得以了解與掌握，從而更好的參與到企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營決策，很大程度上增加了經(jīng)營者實施符合股東利益的經(jīng)營行為。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)應當設(shè)置起內(nèi)部審計機構(gòu)，保證其獨立性，并建立相應的內(nèi)部審計的制度，且對審計的監(jiān)督也應嚴格加強，從而保證企業(yè)自身財務狀況信息的合理、真實。房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題，不是單獨的現(xiàn)象，也不是簡單房地產(chǎn)自身的問題。

綜上所述，這些問題是宏觀經(jīng)濟運行以及經(jīng)濟體制中很多問題的綜合反映，因而需要綜合的治理。我國房地產(chǎn)發(fā)展迅速，是我國近年來最重要的投資領(lǐng)域之一，但是隨著發(fā)展的速度太快，房價越來越高，很容易形成泡沫，從而影響我國經(jīng)濟的發(fā)展。因而，我國出臺了一些宏觀調(diào)控的政策，這些政策對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了許多影響，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理方面。本文主要對宏觀調(diào)控下財務管理遇到的問題進行了分析，并提出了自己的解決措施，希望能有積極的作用。