中國房價攀高的內(nèi)在原因與解決對策

烏東峰 雷華平

(湖南省社會科學(xué)院,湖南長沙 410003;長沙理工大學(xué),湖南 長沙 401114)

中國房價攀高的內(nèi)在原因與解決對策

烏東峰 雷華平

(湖南省社會科學(xué)院,湖南長沙 410003;長沙理工大學(xué),湖南 長沙 401114)

抑制高房價已成為當(dāng)下政府調(diào)控國家經(jīng)濟(jì)的要題。通過構(gòu)建購房者間、購房者與房企間、房企與政府間博弈模型分析,觀察到房價攀高的內(nèi)在因質(zhì):地方財政對土地出讓金的過度依賴與公權(quán)監(jiān)督的缺位,未能有效制衡政府行為,造成土地事實上的壟斷,并衍生出房地產(chǎn)強大的議價能力,房企將其掌握的信息優(yōu)勢結(jié)合攫取了超額利潤;購房者重買輕租傳統(tǒng)的消費行為亦進(jìn)一步推動了房價攀高。防患房價攀高風(fēng)險須構(gòu)建制衡地方政府權(quán)利體系,改革土地出讓金制度,降低地方財政對土地出讓金的依賴;同時需要完善市場微觀主體,糾正市場失靈,培育和扶持房屋租賃市場,以實現(xiàn)租買互構(gòu)格局;還要通過獨立的房價專家委員會統(tǒng)計核算房地產(chǎn)成本,使房價透明公眾化,降低房價上漲預(yù)期,引導(dǎo)購房者理性購房等。

中國;房價攀高;內(nèi)在因質(zhì);擇策

中國房價持續(xù)攀升,年漲幅遠(yuǎn)高于 GDP增長與居民收入增長,政府多次提出要力抑房價上漲勢頭,抑制高房價已成為當(dāng)下政府調(diào)控國家經(jīng)濟(jì)的要題。房價持續(xù)攀高不僅嚴(yán)重透支公眾消費能力,也影響了房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展,關(guān)乎國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展安全。本文認(rèn)為,有效抑制高房價,需要了解和解析房價攀高的內(nèi)在機(jī)理與深層原因,以便擇策的臻善。

一、購房者之間的 K MRW聲譽模型及擴(kuò)展

購房者之間一次博弈類似囚徒困境 (表 1),合作表示都不購買,不合作表示購買。兩個購房者在不完全信息下重復(fù)博弈,博弈的順序是這樣的:首先自然選擇購買人 1的類型;購房者 1知道自己的類型,購房者 2只知道購房者屬于理性的概率是(1-p),非理性的概率是 。其次兩個購房者進(jìn)行第一階段博弈。再次觀測到第一階段博弈結(jié)果后,進(jìn)行第二階段博弈;觀測到第二階段博弈結(jié)果后,進(jìn)行第三階段博弈;如此等等。最后理性購房者 1和購房者 2的支付是階段博弈支付貼現(xiàn)值之和 (貼現(xiàn)因子為δ)。

假設(shè)非理性購房者選擇“冷酷戰(zhàn)略”,只要購房者 2在 t-i選擇不合作,然后就永遠(yuǎn)選合作。根據(jù)博弈順序得出的最優(yōu)博弈策略 (如表 2所示)。

表1

表2

購房者 2的期望支付為 (因為購房者 1跟購買者 2是對稱的,所以只要考慮一個即可):

給定時間 T、概率 P和貼現(xiàn)率δ,一定存在一個 i,使得購房者 2獲得最大的支付,即在房價攀高中,如果只有兩個購房者的話,即使在很小的 P下,購房者還是會選擇合作 T＊ =i期,選擇不購買。但是,購房者較多,給定第 i-1購房者選擇合作 (不購買),如果參與人 i選擇不合作 (購買),每個購房者得到 1/i單位支付;如果所有購房者都選擇合作(不購買),每個購房者得到 2個單位的支付。但購房者 i不能確信所有購房者都選擇合作 (不購買),因此傾向選擇不合作 (購買),以確保一個單位的安全支付。①張維迎:《博弈論與信息經(jīng)濟(jì)學(xué)》,上海三聯(lián)書店 2005年版。

如果只有少量購房者,即使在有限次博弈中,仍然能選擇一定的合作期,但是數(shù)量足夠大,購房者會選擇不合作 (買房),因此在房價攀高下,購房者仍然會選擇購房。

二、房企與購房者的博弈

(一)房地產(chǎn)與購房者的信息傳遞模型②謝識予:《經(jīng)濟(jì)博弈論 》(第二版),復(fù)旦大學(xué)出版社 2005年版。

房地產(chǎn)企業(yè)在信息上有優(yōu)勢,知道市場的需求,根據(jù)市場需求做出反應(yīng),購房者則根據(jù)房價決策,房企預(yù)測到購房者根據(jù)房價決策而選擇最優(yōu)策略。博弈順序:

1.“自然人 ”首先選擇房企類型θ∈θ,這里的θ={θ1,θ2},θ1表示高需求 (銷量高)類型 ,θ2表示低需求(銷量低)類型,房企知道自己所處的類型,但購房者不知道,只知道房企房子銷量高 (θ1類型)概率是 p,房子銷量低 (θ2類型)的概率是 (1-p)。

2.房企在觀測到類型θ后做出選擇,發(fā)出信號,房價攀高信號 (m1)、低房價信號 (m2)。

3.購房者通過觀測房企發(fā)出的信號m∈M,根據(jù)貝葉斯公式:,然后選擇行動 a∈A,這里,A={a1,a2},選擇購買或者不購買。

4.支付函數(shù)分別是μ1=(m,a,θ)和μ2=(m,a,θ)。購房者最優(yōu)策略:

房企預(yù)測到購房者將根據(jù)其發(fā)出的信號的最優(yōu)戰(zhàn)略:

在有效市場下,存在分離均衡,即有:

修正得到后驗概率

在中央政府各種調(diào)控政策出臺后,房地產(chǎn)市場風(fēng)險明顯加大,房地產(chǎn)成交量下降,但是房價并未下跌,甚至越調(diào)控房價越攀高,房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的市場失靈。

(二)Rubinsteein討價還價模型③ConlinF.Camerer:《行為博弈》,中國人民大學(xué)出版社 2006年版。

根據(jù) Rubinsteein的輪流出價模型:設(shè) xi表示房企獲得份額,1-xi表示購房者獲得份額,房企的貼現(xiàn)率為δ1,購房者的貼現(xiàn)率為δ2,假設(shè)是無限次博弈,在 T期,房企獲得 M,等價于 T-1期限 Mδ1,那么在 T-1期,購房者獲得支付為 1-Mδ1,則購房者在 T-1期的 1-Mδ1等價于 T-2期的 (1-Mδ1)δ2,在 T-2期,房企的支付是 1-(1-Mδ1)δ2,以為 T足夠大,那么房企在 T-2期獲得的支付等價于在 T期的支付,即,x2=M=1-(1-Mδ1)δ2

市場存在失靈,房企的最優(yōu)策略是房價攀高,房企貼現(xiàn)率大,購房者貼現(xiàn)率小,無限次重復(fù)博弈,房企獲得大部分福利,而購房者只獲得小部分福利。

三、地方政府與房企博弈 (以一級密封價格拍賣為例)

中國的房地產(chǎn)行業(yè)門檻較低,房地產(chǎn)企業(yè)大而不強,中國最大的房地產(chǎn)企業(yè)在全國的市場占有率不到5%,不具備壟斷市場操縱價格的能力,而更接近完全競爭的市場。但是,在全國范圍內(nèi),房地產(chǎn)價格持續(xù)攀高的重要原因又是由房地產(chǎn)一級市場 (土地市場)價格壟斷造成的。在房地產(chǎn)一級市場,土地幾乎都是拍賣出售 40至 70年的使用權(quán)。以土地拍賣使用一級密封價格拍賣為例,假設(shè)有兩個房企參加投標(biāo),i=1,2。令bi>0是房企 i的出價,vi是拍賣物品。

對房企 i的價值。假定 vi只自己知道,但房企都知道 vi獨立取[0,1]上的均勻分布函數(shù)。房企 i最優(yōu)策略:a＊∈argmaxμi=(v-b)prob(bi

解得:

當(dāng)投標(biāo)的房企足夠多,地方政府則獲得土地使用權(quán)的全部價值。以北京市為例,平均房價、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、平均地價三者的回歸結(jié)果:

數(shù)據(jù)來源:wed數(shù)據(jù)庫。

數(shù)據(jù)回歸顯示地價對房價的貢獻(xiàn)遠(yuǎn)大于人均收入對房價的貢獻(xiàn),說明地價是房價快速上漲的主要原因。

四、房價攀高的因質(zhì)機(jī)理

綜上可見,地價是中國房價攀高的最大推手。因為地方財政對土地出讓金的過度依賴,而土地交易掌握在地方政府手中,地方政府有控制土地價格的沖動,地方政府通過維持房價攀高可獲得最大利益。同時,加上房價攀高衍生出的高額稅收,地方政府成為房價攀高最大的受益者。中國房價攀高的因質(zhì)機(jī)理概括起來大致如下:

第一,地方財政對土地出讓金的過度依賴與公權(quán)監(jiān)督缺位,導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的畸形發(fā)展?，F(xiàn)在國家正在推行房地產(chǎn)稅改制度以抑制房價,但房地產(chǎn)稅又會加大購房成本,房產(chǎn)稅最終會全部落到市場地位最弱的購房者身上,從而加重購房者的負(fù)擔(dān);而政府從市場中抽取過多財富,過度的征稅對經(jīng)濟(jì)發(fā)展不利。

第二,政府戰(zhàn)略決策的短期性造成房地產(chǎn)業(yè)的“精神性亢奮”。最近十年保障房發(fā)展幾乎停滯,房屋租賃市場始終沒有形成成熟的房屋租賃行業(yè)。政府對 GDP過度崇拜,盯著短期經(jīng)濟(jì)目標(biāo),使房價攀高成為了國家經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的硬傷。

第三,土地壟斷性衍生出房地產(chǎn)市場的不當(dāng)壟斷力。土地掌握在地方政府手中,卻無有效監(jiān)督,導(dǎo)致政府濫用公權(quán)形成對土地的壟斷,使地價高企,衍生出房地產(chǎn)強大的議價能力,同時房企利用信息優(yōu)勢,以及通過一些不正當(dāng)手段,造成房價快速上漲,獲得超額利潤。

第四,購房者傳統(tǒng)的重買輕租觀念與市場對房價高漲預(yù)期,驅(qū)使購房者迫不及待地涌入房地產(chǎn)市場,甚至不惜犧牲幾代人的財富購置房產(chǎn),購房者釋放的需求與誤識進(jìn)一步推動了房價攀高。

五、房價攀高的抑制擇策

房價持續(xù)攀高,抑制了內(nèi)需,加劇了企業(yè)經(jīng)營成本壓力,影響了國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,最終還會造成老百姓對政府的不滿。因此,抑制房價快速上漲是國家經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略發(fā)展必須破解的難題。本文通過對其因質(zhì)分析,提出如下?lián)癫?

1.嚴(yán)格約束地方政府土地行政行為。必須將地方政府的行政行為置于嚴(yán)格的法律監(jiān)督之下,實現(xiàn)法律對公權(quán)的制約。一是制定相應(yīng)的法律使地方行政權(quán)力得到合理規(guī)制,并能強制性的制衡,擺脫“人治”,對濫用公權(quán)行為依法嚴(yán)厲制裁;二是切實保證按程序執(zhí)法,法律程序是保證權(quán)力正常運行的基本軌道;三是完善法律監(jiān)督制約職能,重視和加強對公共權(quán)力的依法監(jiān)督,以確保權(quán)力得以正確運用。

2.實行公民權(quán)利的全民監(jiān)督。要切實讓社團(tuán)和公民有權(quán)通過憲法和法律賦予各種權(quán)利維護(hù)自身利益,制約公共權(quán)力行為,確保公共權(quán)力合法運行。要把憲法和法律中的公民權(quán)利,通過相關(guān)的制度和具體程序落到實處。同時,要完善司法審查制度,將中央和地方權(quán)力分配是否違背憲法和法律納入憲法審查范圍,切實做到人大對政府權(quán)力的監(jiān)督,切實做到社團(tuán)和公民對于人大依法行使權(quán)力的監(jiān)督。

3.革新市場配置資源機(jī)制。政府應(yīng)將主要精力集中在經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)、市場監(jiān)管、社會管理、公共服務(wù)等宏觀方面。而不是直接參與經(jīng)濟(jì),不直接或間接控制決定資源要素。要深化土地價格體制改革,改變由政府定價制度,構(gòu)建反映資源稀缺、市場供求狀況和環(huán)境成本的資源價格體系,理順房地產(chǎn)資源價格體系。

4.改革和完善土地出讓金制度。其一,改出售土地使用權(quán)獲得的價值一次支付為按使用權(quán)年限平均每年支付;其二,將土地出讓金劃入再次分配的專項資金,一部分劃入全民社保等福利基金或保障房建設(shè)資金。這項改革能降低地方政府出售土地巨大收益的沖動,利于將政府行政行為轉(zhuǎn)移到關(guān)注內(nèi)需性發(fā)展,強調(diào)良性平穩(wěn)的發(fā)展方式上來。

5.完善市場微觀主體以糾正市場失靈。要規(guī)范市場的主體運營,激勵市場主體健康發(fā)展。尤其是要加大對銀行、房企、房地產(chǎn)中介和房地產(chǎn)投資者的監(jiān)管力度,健全銀行發(fā)放貸款制度,打擊“滾動式”質(zhì)押貸款,提高房地產(chǎn)準(zhǔn)入門檻,加大房地產(chǎn)短期流轉(zhuǎn)稅,鼓勵住房性需求,嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)炒作,構(gòu)建規(guī)范有序的房地產(chǎn)市場。

6.培育和發(fā)展房屋租賃市場以形成租買互構(gòu)格局。一是要轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)發(fā)展觀念,引導(dǎo)購房者從單純依靠購買轉(zhuǎn)移到租買互構(gòu)上來。制定房地產(chǎn)租賃市場準(zhǔn)入制度,對房屋租賃市場形成進(jìn)行有效的市場監(jiān)督和管理;二是以法律的形式對房租價格進(jìn)行強有力的管理和約束,特別對承租方利益予以保護(hù),規(guī)定房東不得隨意提高房租。要成立專門機(jī)構(gòu),定期制訂“房租水平表”,主要是根據(jù)所租房屋地理位置、交通狀況、房屋建筑年份、質(zhì)量及節(jié)能情況來確定基本價格范圍。機(jī)構(gòu)應(yīng)包括當(dāng)?shù)胤繓|協(xié)會、房客協(xié)會及中介公司代表和政府代表等;三是實現(xiàn)房屋租賃規(guī)?；?。擴(kuò)大房屋租賃行業(yè)融資渠道,實行優(yōu)惠稅收政策,加強房地產(chǎn)信托業(yè)發(fā)展,吸引各方資金進(jìn)入房屋租賃,實現(xiàn)規(guī)模化,有效運行,緩解房地產(chǎn)市場需求壓力,促進(jìn)市場高效有序持續(xù)發(fā)展;四是鼓勵社會強制性繳存基金進(jìn)入房屋出租業(yè)。我國大量的社會強制繳存的基金資本增值較慢,運行效率不高,而租金償付的長期性、穩(wěn)定性、低風(fēng)險也促使出租住房成為優(yōu)良的投資品,進(jìn)入房屋租賃行業(yè)是雙贏選擇。

7.成立獨立的房價專家委員會使房價透明公眾化。每個市縣都可設(shè)有獨立的專家委員會,專門負(fù)責(zé)價格評估。這個委員會有權(quán)獲得所有房地產(chǎn)交易價格,制定“地產(chǎn)基準(zhǔn)價”,評估并發(fā)布地產(chǎn)及房產(chǎn)價格表。雖然房屋買賣是市場行為,但每個公民可以很方便地通過網(wǎng)絡(luò)或其他途徑從上述委員會獲取分門別類的價格表,因此買賣雙方容易達(dá)成一致。在德國該政策獲得非常好的效果,對我國有借鑒意義。

8.社會要軟化傳統(tǒng)以房產(chǎn)作為身份和地位象征的價值觀。我國目前的自有產(chǎn)權(quán)房比例為 90%,而歐美國家一般僅為 50%--60%。因此,國家需要引導(dǎo)購買者理性購房,根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)收入和住房需求,選擇租或買,以促進(jìn)房價的理性回歸與合理平穩(wěn)的波動。

總之,抑制我國房地產(chǎn)持續(xù)攀高是一項系統(tǒng)工程,關(guān)鍵點在于對政府土地行政行為的約束和監(jiān)督,改革土地出讓金制度,降低地方財政對土地出讓金的依賴;同時需要完善市場微觀主體,糾正市場失靈,培育和扶持房屋租賃市場,以實現(xiàn)租買互構(gòu)格局;還要通過獨立的房價專家委員會統(tǒng)計核算房地產(chǎn)成本,使房價透明公眾化,降低房價上漲預(yù)期,引導(dǎo)購房者理性購房等,從而構(gòu)建有序而健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場,最終實現(xiàn)整個社會福利的最大化。

F293.31

]A

]1003-4145[2011]04-0128—04

2011-02-10

烏東峰,男,湖南省社會科學(xué)院教授,博士生導(dǎo)師。雷華平,男,長沙理工大學(xué)碩士研究生。

(責(zé)任編輯:欒曉平 E-mail:luanxiaoping@163.com)