試論物業(yè)管理在社區(qū)管理中的重要作用

王戰(zhàn)山

摘要：社區(qū)是社會的細(xì)胞，建設(shè)和諧社會，首先要設(shè)和諧社區(qū)。物業(yè)管理作為社區(qū)服務(wù)的一支重要量，在社區(qū)建設(shè)中發(fā)揮著重要的作用。但在具體的實(shí)踐中，如何把握社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理的關(guān)系，如何實(shí)現(xiàn)兩者的良性互動，推動形成良好的社區(qū)建設(shè)物業(yè)管理秩序，從而形成溫馨和諧的家園氣氛，是一個(gè)需要我們進(jìn)行認(rèn)真思考和探索解決的問題。

關(guān)鍵字：社區(qū)管理 物業(yè)管理

一、社區(qū)管理與物業(yè)管理的概念

（一）社區(qū)管理的概念

是指城市政府發(fā)揮宏觀層次上的調(diào)控和整合作用，構(gòu)建新型的管理主體多元化的社區(qū)組織結(jié)構(gòu)，各結(jié)構(gòu)要素分工合作，共同努力，有目的地影響和規(guī)范社會建設(shè)和發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)共同目標(biāo)的基礎(chǔ)性社區(qū)管理過程。

它既不用與政府行為管理，又不同于居民自治管理，而是國家管理社會生活、群眾管理社會生活和社會管理社會生活相互交融的管理形式。而就本質(zhì)而言，是一種具有自治性的社區(qū)管理活動。

現(xiàn)代社區(qū)管理是指在社區(qū)黨組靈動和基層政府組織的領(lǐng)導(dǎo)下，社區(qū)居民與居民委員會在業(yè)主委員會、物業(yè)公司、社區(qū)中介住組織等組織的輔助下，為維護(hù)社區(qū)整體利益、推進(jìn)社區(qū)全方位發(fā)展，采取一定的方式，對社區(qū)的各項(xiàng)公共事務(wù)和公益事業(yè)進(jìn)行的自我管理。

我國城市管理是“市—區(qū)—街道-社區(qū)”的四級管理模式，通常被稱為“兩級政府、三級管理、四級延伸”。社區(qū)管理的內(nèi)容，社區(qū)管理如同一個(gè)“小社會”的管理，具有很強(qiáng)的綜合性。它的管理內(nèi)容，不僅包括對整個(gè)社區(qū)建設(shè)與發(fā)展的規(guī)劃與組織，而且包括社區(qū)范圍內(nèi)具體事物的專項(xiàng)管理。

（二）物業(yè)管理的概念

物業(yè)管理是指業(yè)務(wù)委員會通過選聘物業(yè)管理公司，由業(yè)主委員會喝物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行裝修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

二、社區(qū)管理與物業(yè)管理的關(guān)系

（一）內(nèi)在聯(lián)系

社區(qū)管理和物業(yè)管理不是截然對立的，兩者有相互依存、相互促進(jìn)的聯(lián)系。

物業(yè)管理是社區(qū)管理的重要組成部分。物業(yè)管理所從事的保安、保潔、綠化、房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等工作，正是社區(qū)建設(shè)中衛(wèi)生、治安、環(huán)境等最基本的只能范疇。

物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)文化建設(shè)中的作用不可或缺。物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)中組織和參加開展形式多樣、將抗有益的社區(qū)文化活動，不僅有利于豐富居民的精神文化生活，而且有助于促進(jìn)鄰里和睦，增強(qiáng)業(yè)主的認(rèn)同感和歸屬感。

社區(qū)管理反過來影響物業(yè)管理的發(fā)展。社區(qū)建設(shè)的號，社區(qū)功能完善，居民素質(zhì)提高，各主體自覺履行職責(zé)，這有助于物業(yè)管理制度的有效遵守和執(zhí)行，有助于業(yè)主自律機(jī)制的建立，有助于矛盾和糾紛的減少，物業(yè)管理自然事半功倍。另外，在流動人口管理、計(jì)劃生育、勞動就業(yè)等方面，雖不屬于物業(yè)管理服務(wù)的范圍，但在政府授權(quán)和有償服務(wù)的前提喜愛，物業(yè)管理公司協(xié)助政府有關(guān)部門完成輔助性工作，客觀上也推動了社區(qū)建設(shè)工作。由此可見，從根本上說，物業(yè)管理和社區(qū)管理的目標(biāo)都是一致的，都是以人為本，全面提高居民的居住質(zhì)量，營造社區(qū)穩(wěn)定、安全、舒適、健康的人居環(huán)境，促進(jìn)社會的和諧發(fā)展。

（二）物業(yè)管理與社區(qū)管理的區(qū)別

參與管理的主體不同：社區(qū)管理的主體一般是由街道辦事處、派出所、居委會和居民、駐社區(qū)企事業(yè)單位等眾多主體參與的活動管理，在其中，街道辦事處作為基層人民政府的派出機(jī)構(gòu)發(fā)揮著直接的領(lǐng)導(dǎo)作用，居委會作為居民自治組織發(fā)揮著重要的協(xié)調(diào)作用，各主體之間主要是行政管理關(guān)系和居民自我管理關(guān)系；物業(yè)刮泥的實(shí)施主體是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主，以及前期物業(yè)管理階段的開發(fā)建設(shè)單位，各主體之間主要是經(jīng)濟(jì)方面的關(guān)系。

管理的性質(zhì)不同：社區(qū)管理是城市管理的基礎(chǔ)性工作，政府行為在其中發(fā)揮著重要作用，帶有明顯的行政主導(dǎo)性；物業(yè)管理則是物業(yè)管理公司提供的有償管理服務(wù)，具有明顯的市場性。

管理的內(nèi)容不同：社區(qū)管理比較廣泛，是包括戶籍、治安、征兵、計(jì)劃生育、環(huán)境維護(hù)精神文明以及社會救助、退休、就業(yè)等內(nèi)容的綜合性管理工作：物業(yè)管理則是業(yè)主和物業(yè)管理公司按照合同約定，對房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)的場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的專門化活動。

三、物業(yè)管理在社區(qū)管理中的地位

物業(yè)管理是社區(qū)管理的基礎(chǔ)；物業(yè)管理是社區(qū)管理的延伸；物業(yè)管理是城市管理的縮影；在小區(qū)內(nèi)部的物業(yè)管理一般有：內(nèi)部宣傳教育、安全防火、治安、環(huán)境、衛(wèi)生、文化等工作大都由物業(yè)管理公司承擔(dān)或者協(xié)助政府完成，還有許多物業(yè)管理公司與業(yè)主、社區(qū)共同開展愛綠護(hù)綠、保護(hù)環(huán)境、文化娛樂及愛心捐助等活動，這些活動正好填補(bǔ)了社區(qū)管理中對公共環(huán)境和公共設(shè)施以外的社區(qū)生態(tài)環(huán)境和人文環(huán)境的空白，完善和發(fā)展了社區(qū)管理職能。

物業(yè)管理的出現(xiàn)給人們的生活帶來了很多的便利，幾乎涵蓋了人們工作生活的方方面面，包括：住宅小區(qū)、高層辦公樓、工業(yè)科技園區(qū)、特種行業(yè)等，給大家營造的是一個(gè)舒適、祥和的辦公、生活環(huán)境。可以說，物業(yè)管理的質(zhì)量是衡量社區(qū)管理水平的重要標(biāo)志。

四、物業(yè)管理在現(xiàn)代化社區(qū)管理中的作用

物業(yè)管理轉(zhuǎn)換了社區(qū)管理體制；物業(yè)管理有利于長效管理；物業(yè)管理拉動了消費(fèi)需求

物業(yè)管理是建立在市場經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上，由業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方以合同為紐帶的經(jīng)營型管理模式，從而以市場化、專業(yè)化、社會化的管理取代了行政性的單一管理，并形成公眾自下而上地參與和政府自上而下地管理的合力，不僅理順了財(cái)產(chǎn)權(quán)和管理權(quán)的關(guān)系，轉(zhuǎn)換了房屋管理機(jī)制，也減輕了政府的負(fù)擔(dān)。政府從管理一切、包辦一切，轉(zhuǎn)變?yōu)楸O(jiān)督服務(wù)，強(qiáng)化了社區(qū)管理的其他功能；而業(yè)主則從被管理的對象，成為了管理的資源和主體，真正做到了“以人為本”。

社區(qū)從“重建設(shè)、輕管理” 進(jìn)入“建管并重，重在管理”的發(fā)展階段，亟待建立長效管理機(jī)制。物業(yè)管理公司為贏得了市場，將利用其專業(yè)能力，實(shí)行長效管理；對于業(yè)主，房產(chǎn)最重要的私有財(cái)產(chǎn)，必然督促企業(yè)加強(qiáng)管理，一旦達(dá)不到要求，就會重新選聘物業(yè)管理公司，從而在最大程度上實(shí)現(xiàn)物業(yè)的使用價(jià)值和利益最大化。這種市場化運(yùn)作機(jī)制是實(shí)現(xiàn)城市長效管理的基本保證。

近幾年乃至今后一段時(shí)期，住房問題仍然會是居民消費(fèi)的熱點(diǎn)，一方面，良好的物業(yè)管理也是很好的品牌效應(yīng)，很多業(yè)主在選擇物業(yè)時(shí)會講物業(yè)公司作為一個(gè)衡量的砝碼；另一方面，物業(yè)管理也會刺激到經(jīng)濟(jì)增長，擴(kuò)大消費(fèi)，拉動經(jīng)濟(jì)增長有很大的作用，有數(shù)據(jù)顯示，在房屋使用的70年里，物業(yè)管理及裝修、房屋修繕、設(shè)施改造的長期消費(fèi)支出與購房支出的比例為1.3:1。由此可見，物業(yè)管理不但有利于刺激居民購房的積極性，隨著社會經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，物業(yè)管理所創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)總值將越來越多。

五、結(jié)論

綜上所述物業(yè)管理促進(jìn)了和諧社區(qū)的建設(shè)。物業(yè)管理的發(fā)展目標(biāo)是追求社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)統(tǒng)一，隨著行業(yè)的發(fā)展，其功能也由關(guān)注建筑實(shí)體轉(zhuǎn)變?yōu)楦鼮殛P(guān)注人、文化和價(jià)值等精神內(nèi)涵。他們一方面以物為媒，以人為本，為業(yè)主解決各種困難，在維護(hù)公共秩序、防偷防火、協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好防范工作等方面發(fā)揮了重要作用；另一方面，他們會同社區(qū)積極組織開展業(yè)主喜聞樂見的各種文化活動，建立新型鄰里關(guān)系，營造互幫互助、誠實(shí)友愛的人文氛圍，與社區(qū)建設(shè)相得益彰，同時(shí)，在引導(dǎo)居民樹立環(huán)保意識、優(yōu)化生活秩序、建立綠色生活方式等方面發(fā)揮了有效的倡導(dǎo)作用。

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