園林景觀管理流程淺論--溫州地區(qū)景觀管理經(jīng)驗談

劉良仙

（浙江中梁置業(yè)有限公司，浙江 溫州 325002）

一個好的景觀項目的成功，不僅需要卓越的設(shè)計團(tuán)隊和設(shè)計方案，也需要一個能與其充分溝通銜接的景觀管理人員。溫州作為一個三線城市，房地產(chǎn)開發(fā)中對景觀的利用起步較晚，專業(yè)景觀管理人員缺乏。作為一個從業(yè)多年的業(yè)內(nèi)人士，筆者以自身的經(jīng)驗，從感性角度與初涉行業(yè)人士共同交流，希望起到拋磚引玉的作用。

一、景觀設(shè)計前期的環(huán)境資源分析

前期資源包括：1、清楚樓盤的定位、2、充分掌握前期資料（包括成本要求、技術(shù)資料、政策資料、規(guī)劃紅線等關(guān)鍵性數(shù)據(jù)和資料）、3、制定明確的工作計劃。這些信息并不對技術(shù)產(chǎn)生原則性影響，主要在于日常的銜接管理中能夠起到統(tǒng)帥作用。

二、制作《景觀設(shè)計任務(wù)書》。

（一）整理設(shè)計相關(guān)資料，包括產(chǎn)品建議書、成本造價書、景觀設(shè)計施工的指導(dǎo)性政策、前期規(guī)劃文本，建筑初步設(shè)計文本，市政綜合管網(wǎng)圖等。

（二）擬定設(shè)計任務(wù)書。具體內(nèi)容包括：1、項目概況、2、總體構(gòu)想、3、功能要求、4、方案設(shè)計中必須包括的內(nèi)容和提交的文件等、5、各設(shè)計階段的設(shè)計任務(wù)、6、對圖紙的出圖程度要求、7、各設(shè)計成果的提交時間。

三、組織景觀設(shè)計單位篩選工作。

隨著房地產(chǎn)市場的日臻成熟，開發(fā)商對項目的定位越來越明晰，對園林景觀設(shè)計要求越來越高，選擇到一個合適的設(shè)計單位，才能有效提高景觀設(shè)計質(zhì)量，做出好的設(shè)計作品。

（一）了解設(shè)計市場。根據(jù)市場定位搜索設(shè)計單位，資料應(yīng)包括設(shè)計單位簡歷、設(shè)計資質(zhì)證書、作品集，設(shè)計人員名單等。

（二）遴選設(shè)計單位。通過綜合比較，選擇若干風(fēng)格適應(yīng)的設(shè)計單位。溫州地區(qū)乙級資質(zhì)設(shè)計單位只能設(shè)計景觀綠化投資額小于2000萬元項目。

（三）發(fā)出邀約邀請。將項目設(shè)計任務(wù)書及建筑和市政綜合管網(wǎng)圖提交給設(shè)計單位。設(shè)計單位拿出初稿方案（概念設(shè)計）后，組織專家評審，確定其中一家。

四、辦理設(shè)計合同與各設(shè)計階段的付款手續(xù)。

確定設(shè)計單位后，要與之進(jìn)一步核實設(shè)計資料、工程量、設(shè)計費等，辦理景觀設(shè)計合同。

（一）設(shè)計合同重點注意以下幾方面：

1、設(shè)計面積。一般以規(guī)劃用地面積減去建筑占地面積為準(zhǔn)。

2、設(shè)計價格。根據(jù)景觀要求檔次、面積及內(nèi)容不同，有不同標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)前在建樓盤價格區(qū)間一般在18-30元/平方；公建項目可參考《溫州市城市綠地建設(shè)導(dǎo)則》。

3、付款方式。一般按設(shè)計進(jìn)度付款，最后留一定比率余款竣工驗收后給付。有些合同也規(guī)定了定金原則，主要根據(jù)雙方協(xié)商和習(xí)慣實施。

4、成果內(nèi)容。

（二）各設(shè)計階段付款手續(xù)。根據(jù)合同內(nèi)容辦理每階段付款額度時，要有充分的審查機(jī)制。一般開發(fā)商都由成本控制部門和財務(wù)部門審核，但審查方式有所不同，如果采取實質(zhì)審查方式，則不需要景觀管理人員過多跟進(jìn)；如果采取形式審查方式，則必須有景觀人員對整個設(shè)計階段的落實情況予以明確把握。

五、督促工作進(jìn)度及圖紙質(zhì)量要求。

一般而言，溫州地區(qū)景觀方案與擴(kuò)初要分步審批，但有些項目可能合并為"初步設(shè)計"審批。這并未形成規(guī)范性要求，所以在與設(shè)計單位銜接時，要考慮到審批步驟。

（一）方案設(shè)計

1、方案設(shè)計圖及電子文本。

⑴景觀彩色總平面圖及設(shè)計說明；⑵景觀設(shè)計各類分析圖（包括：現(xiàn)狀分析圖、道路交通分析圖、功能分析圖、景點布置分析圖、空間關(guān)系、豎向分析圖、視線分析圖等）。⑶反映設(shè)計效果的說明圖片若干張。⑷綠化布置意向圖及植栽效果意向圖。⑸重要景觀場地設(shè)計意向圖片及場地剖面。⑹成本分析。就目前溫州地區(qū)而言，景觀綠化項目成本控制是個難點，苗木的彈性空間很大。

2、內(nèi)部審核。組織由公司管理層以及公司部門負(fù)責(zé)人及相關(guān)人員對方案進(jìn)行審核，主要審核相關(guān)控制要點：

⑴設(shè)計風(fēng)格意向與項目的契合度。⑵景觀概念與營銷的結(jié)合。⑶概念的可實施性。⑷交通組織、景觀功能空間的合理性。⑸關(guān)鍵節(jié)點的意向。⑹深化景觀方案內(nèi)容。

3、部門審批。內(nèi)部審核后，形成相應(yīng)意見，提交設(shè)計方進(jìn)行圖紙修改；修改完成后，經(jīng)開發(fā)商確認(rèn)，形成資料交主管部門溫州市園林局（或下屬區(qū)局）審批。

（二）方案擴(kuò)初設(shè)計

審批通過后，即可開始擴(kuò)初方案設(shè)計。該階段包括以下內(nèi)容：

1、擴(kuò)初設(shè)計圖及電子文本（總平面圖豎向總圖局部放大平面圖坐標(biāo)定位放線圖景觀照明布置圖（含燈具巨臂技術(shù)參數(shù)，質(zhì)感要求等）景觀給水排水和水景的布置圖各節(jié)點大樣索引圖節(jié)點大樣詳圖景觀構(gòu)筑物、小品的平、立、剖面圖鋪裝大樣圖（平、剖面若干張）植物布置平面圖及分區(qū)放大圖（按喬木、灌木和地被分開）苗木表經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)）。

2、內(nèi)部審核（同方案設(shè)計）。

3、組織擴(kuò)初設(shè)計會審（同方案設(shè)計）。

（三）施工圖設(shè)計

1、圖紙及電子文本

⑴硬景施工圖（硬景設(shè)計說明及圖紙目錄總圖分區(qū)索引平面圖分區(qū)定位平面圖平面圖詳圖對較小的體塊得表達(dá)不清的鋪裝需在詳圖中采用大樣表達(dá)分區(qū)豎向設(shè)計平面圖及排水圖景觀家具布置平面圖總平燈具布置圖主要場地節(jié)點景觀剖面圖鋪裝詳圖景觀構(gòu)筑物、水景詳圖等）。

⑵軟景施工圖（軟景設(shè)計說明及圖紙目錄植物布置總圖分區(qū)喬木配置平面圖分區(qū)灌木、地被、草花配置平面圖苗木表等）。

⑶景觀給排水施工圖（景觀給排水設(shè)計說明及圖紙目錄景觀給排水設(shè)計系統(tǒng)圖景觀給排水平面布置圖景觀給排水節(jié)點安裝詳圖水景設(shè)配安裝詳圖給排水設(shè)備材料統(tǒng)計表等）。

⑷景觀電氣施工圖（電氣設(shè)計說明及圖紙目錄景觀電氣總平面圖景觀供配電系統(tǒng)圖景觀電氣節(jié)點安裝詳圖景觀電氣設(shè)備材料統(tǒng)計表等）。

⑸結(jié)構(gòu)圖。

2、施工圖會審（略同方案設(shè)計）。

六、設(shè)計變更

設(shè)計變更是指出施工圖后，所發(fā)生的對設(shè)計內(nèi)容的更改。掌握好處理變更的程序和原則，對控制工程的進(jìn)度、質(zhì)量和投資起著至關(guān)重要的作用。在采用經(jīng)評審的最低投標(biāo)報價法的工程中，如何正確識別合理變更，防止施工單位利用設(shè)計變更變相提高價位或者降低質(zhì)量，是景觀管理中一項重要的工作內(nèi)容。

（一）更改原因：

1、施工單位及監(jiān)理單位在技術(shù)交底或施工過程中合理化建議；

2、設(shè)計圖紙與現(xiàn)場實施有出入，提高施工質(zhì)量；

3、開發(fā)商成本控制或工程進(jìn)度的需要；

4、施工中材料、工藝變更的需要。

（二）更改程序：

1、有關(guān)單位或部門提出更改建議書；

2、開發(fā)商景觀管理部門及設(shè)計單位確認(rèn)。設(shè)計單位向開發(fā)商出具聯(lián)系單，開發(fā)商確認(rèn)后，再向施工單位送達(dá)。有些設(shè)計單位并不在本地，或者更改內(nèi)容影響不大時，可先由開發(fā)商自行出具聯(lián)系單后，再向設(shè)計單位報備更改。

3、聯(lián)系單備案。要將所有聯(lián)系單存檔備案，待景觀工程竣工驗收時備查。

[1]溫州市住建委.關(guān)于印發(fā)《溫州市城市綠地建設(shè)導(dǎo)則》的通知（溫住建發(fā)〔2011〕36 號），2011.

[2]萬科集團(tuán).萬科集團(tuán)管理流程與管理標(biāo)準(zhǔn)（VANKE-0108）.

[3]俞昌斌.房地產(chǎn)景觀設(shè)計定位的發(fā)展趨勢，規(guī)劃與設(shè)計，2009.