房屋維修管理探析

李強(qiáng)

（遼河油田渤海公用事業(yè)處建安公司，遼寧 盤錦124010）

房屋維修管理探析

李強(qiáng)

（遼河油田渤海公用事業(yè)處建安公司，遼寧 盤錦124010）

近年來興起的房屋維修管理是以經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會需要為基礎(chǔ)的新一輪產(chǎn)業(yè)，它的本質(zhì)要求房屋維修管理者、維修者需要認(rèn)清它的特殊性，建立一套完善的房屋維修管理體系是推進(jìn)房屋維修成功的重要保障。

房屋；維修；管理體系

自從人類有意識的為自己爭取較好的生活狀況之時，就有了“衣食住行”的說法，可以看出“住”是人們在長期的生活中最必不可少的條件之一，也是在長期的日常生活中人們最注重的衡量生存條件的標(biāo)準(zhǔn)之一。按照此言，“房屋”作為“住”的具體內(nèi)容，就成了人們十分關(guān)注的話題，也是必須關(guān)注的話題，而建筑房屋和房屋的修葺及其維修更是成為了在經(jīng)濟(jì)社會里的很多問題的交集。

一、房屋維修管理問題有幾多？

從目前我們的生活周圍還是放眼全國都難發(fā)現(xiàn)我國的房屋維修管理還處在一個未發(fā)展、低水平、低層次的階段。不論是管理界、物業(yè)界還是業(yè)主們都無法準(zhǔn)確的對房屋的維修管理進(jìn)行定位，這是因為對于房屋維修管理缺乏足夠的認(rèn)識，暫時無法識別房屋維修管理身后的潛在意義，致使重視程度不夠。浪費(fèi)了大量的人力、物力和財力還未制定出一套較為完善的房屋的維修管理體系。

當(dāng)然房屋維修管理的發(fā)展緩慢不僅僅是因為人們的認(rèn)識不夠深刻這個原因之外，還與房屋自身的特性有著密切的關(guān)系，房屋一旦被建造成功了就就具有較強(qiáng)的穩(wěn)定性、不可改變性，這是一個浩大的工程，人們沒有時間、精力、甚至財力去支持這樣的私人修復(fù)，更重要的是房屋維修它是一個專業(yè)的工作，對于人們來說根本不可能完全的了解自己所住的房子的間架結(jié)構(gòu)，組成結(jié)構(gòu)，沒有專業(yè)的知識，是阻礙私人修復(fù)的根本原因。那么對于公共修復(fù)呢？為什么還是那么之滯后呢？因為房屋在人們的使用過程中因墻壁掉灰、屋頂出現(xiàn)的小裂縫等造成房屋的直接使之倒塌不能使用的現(xiàn)象很少，所以維修管理部門有意識的淡薄了這樣的維修。

因為這樣的因素很容易導(dǎo)致人們在某些方面忽視了對房屋的日常的維修管理和對后期的老、就房屋的改造?，F(xiàn)實生活里生，我們身邊存很多新房屋因為沒有及時的對于小問題小的損壞的修復(fù)以至于出現(xiàn)了新房屋屋頂出現(xiàn)掉皮、掉渣乃至槍墻壁的裂縫嚴(yán)重的影響了房屋的美觀及其使用價值，也有眾多的老房屋缺少了我們平時對它們的呵護(hù)和修繕，折損了它們的使用壽命。損失了大量的時間及其精力，這在某一程度上嚴(yán)重影響了人們對于房屋的使用時候的價值觀念及其理解。

以民用房屋為例，民用房屋是人們最基本的起居保障，人們的生活的各個方面活動基本都是以自己的房屋作為活動的場所的，例如家庭聚會。朋友串門等等。這些看起來與房屋修繕沒有任何關(guān)系的人類活動其實反而提醒我們房屋的維修是需要我們重視的，它是保障人們的日常生活正常進(jìn)行得后盾，是管理者與修復(fù)者在平凡的工作中最因該引起關(guān)注的“亮點”也是對于新的產(chǎn)業(yè)——房屋維修的考驗，這個考驗并非轟轟烈烈而是在平淡的生活中考驗他們的發(fā)現(xiàn)問題的能力與看待問題是否有長遠(yuǎn)的眼光。

二、房屋維修管理內(nèi)容

近年來管理界指出，房屋維修管理的主體是物業(yè)管理公司，業(yè)主們即城市居民、農(nóng)村居民以及相關(guān)的公共管理部門這種個人或者集體代表的委托對于房屋的維修，這就使得房屋維修管理與房屋維修成為了一個整體，一個系統(tǒng).。這個管理系統(tǒng)的內(nèi)容的確定則是則是對房屋維修的最大的支撐和依據(jù)。因此，房屋維修的管理內(nèi)容應(yīng)該包括：

（一）為房屋的量身定做的鑒定系統(tǒng)，它要求房屋在脫離房地產(chǎn)開發(fā)商與建筑公司以后就應(yīng)進(jìn)行對其的壽命、基礎(chǔ)、使用注意的項目進(jìn)行標(biāo)注，對一座房屋的使用可以建立“日志”即房子的使用日期、出現(xiàn)問題的時間、部位等進(jìn)行詳盡的登記，使得以后的房屋維修可以對癥下藥。房屋的維修是為了讓房屋合理的延長它的使用壽命，所以物業(yè)部門必須做好房屋勘探“日志”，它可以分為定期查勘鑒定、季節(jié)性查勘鑒定及工程查勘鑒定等。

（二）房屋維修必須要有一套周密的維修計劃才能更加好的進(jìn)行房屋維修的管理工作、指導(dǎo)工作。在房屋維修這一工程展開之前，應(yīng)由提前成立的工程勘探隊提交詳細(xì)的修復(fù)計劃，因為勘探隊的勘探結(jié)果就是為了房屋維修的整個工作的前提，修復(fù)計劃應(yīng)該包括維修目標(biāo)、方向、標(biāo)準(zhǔn),、修復(fù)材料、經(jīng)費(fèi)預(yù)算、施工監(jiān)督等等順利地推進(jìn)維修工作，得到較為滿意的實施結(jié)果。

（三）房屋維修質(zhì)量管理是維修房屋的出發(fā)點也是最終的落腳點，保證質(zhì)量是房屋維修管理的重要目標(biāo)之一。房屋維修管理者應(yīng)該在平時的要求中將“質(zhì)量”作為工作的取勝法寶和依據(jù)，建立房屋維修后期工程質(zhì)量鑒定考核系統(tǒng)，使得房屋維系體系處于一個強(qiáng)化的量化系統(tǒng)，同時房屋維修者在工作過程中應(yīng)該秉承嚴(yán)謹(jǐn)、謹(jǐn)慎、盡心盡力的工作理念，將這種“良心”工作做到自我心安，做到無可挑剔。之所以是這樣的要求恰恰是因為維修自身的特殊性所決定的，維修不是在白紙上繪畫理想藍(lán)圖而是在原有的房屋的基礎(chǔ)上進(jìn)行的改造，是“戴著鐐銬跳舞”，這比創(chuàng)造更難，所以要求的是在工作中應(yīng)以“創(chuàng)造性”的維修為主，盡量達(dá)到最優(yōu)值。維修的目的是讓原有的房屋存在的不合理性消失，讓業(yè)主們更加的滿意。

（四）房屋維修管理是一個專業(yè)很強(qiáng)的管理隊伍對于房屋維修的各個方面進(jìn)行強(qiáng)有力的管理，也是將房屋維修涉及到的人力、物力、財力進(jìn)行合理的平分配協(xié)調(diào)的過程，這是管理者房屋維修過程這個區(qū)域的全力監(jiān)督，是將分散的維修改變成一個整體操作的專業(yè)隊伍的過程。在房屋維修施過程中還有各個重要的就是與業(yè)主們的溝通與聯(lián)系這是對于業(yè)主們的最大尊重也是檢驗房屋維修過程中工作的成果的“軟件”。而對這些要素的協(xié)調(diào)與管理是展示管理能力的試卷，也是關(guān)系到維修工作能否順利實施的保障。

三、推進(jìn)房屋維修管理的腳步

房屋維修管理是在新的時代發(fā)展中應(yīng)運(yùn)而生的，它是物業(yè)界的一個新的產(chǎn)業(yè)，要想這個新的產(chǎn)業(yè)迅速的發(fā)展并成長就必須認(rèn)清它的本質(zhì)、它的現(xiàn)實意義的大小、發(fā)展方向及其需求。

要推進(jìn)房屋維修管理的進(jìn)程進(jìn)必須認(rèn)清楚房屋維修的本質(zhì)，房屋維修具有特殊性，它是對于房屋的恢復(fù)原貌或者再創(chuàng)在，是在已經(jīng)做好的樣本上進(jìn)行的改造或者修復(fù)，這就要求維修者不僅具有創(chuàng)造的能力更需要準(zhǔn)確把握原有房屋的結(jié)構(gòu)、風(fēng)格，充分地認(rèn)識房屋維修的工作的特殊性，只有這樣才能巧妙的將自己的思維嫁接與需要維修的房屋之上。

其次，房屋維修是一個不僅僅是一個操作過程更是一個管理系列，它具有操作性與思維性的二者統(tǒng)一的特點。必須認(rèn)識到房屋維修應(yīng)該是家常便飯，對于房屋就應(yīng)該像我們自己的身體一樣，若有小的毛病就應(yīng)該及時修復(fù)，以防造成更加嚴(yán)重的后果。因為房屋自身的各種特點的集合使之成為冷落的對象，是因為房屋修復(fù)的工程過于的龐雜，房屋的修復(fù)面積大、時間長、零星分散、耗資大這也是長期性的體現(xiàn)。

房屋的維修過程就是一個協(xié)調(diào)與管理的過程，對于管理界的又一個挑戰(zhàn)，對于的物業(yè)界新的機(jī)遇，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展人們觀念的轉(zhuǎn)變，推進(jìn)房屋維修的工作會越來越順利地開展，也只有推進(jìn)房屋維修管理才能更好地推進(jìn)房屋維修工作的順利實施，同時推進(jìn)房屋維修工作也是解決目前我國住房緊張的一大辦法，所以推進(jìn)房屋修復(fù)工作是一項新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢。

[1]顧輝.建筑維修決策系統(tǒng)與程序開發(fā)[D].同濟(jì)大學(xué),2007

[2]連顯躍.建筑工程設(shè)計項目過程質(zhì)量控制方法及應(yīng)用[D].鄭州大學(xué),2007.

TU746.3

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