房地產(chǎn)工程造價(jià)管理分析及提高措施的分析

孫光潔

(上海集成電路產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)有限公司，上海 201203)

隨著時(shí)代的進(jìn)步，以往的工程造價(jià)管理方法已經(jīng)不能應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)，存在諸多問題。只有做好房地產(chǎn)的工程造價(jià)管理，才能確保房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)下降低工程造價(jià)并實(shí)現(xiàn)利益最大化。所以對(duì)房地產(chǎn)工程造價(jià)管理進(jìn)行分析以及該如何提高進(jìn)行探討顯得尤為重要，以下是筆者的一些看法，僅供大家參考。

房地產(chǎn)工程造價(jià)管理工作中存在的問題

雖然房地產(chǎn)發(fā)展的很快，但是在我國(guó)真正的發(fā)展也只有十幾年的時(shí)間。房地產(chǎn)工程造價(jià)管理工作中存在的問題有以下幾點(diǎn)：一、前期項(xiàng)目缺乏策劃定位，對(duì)于建設(shè)一個(gè)什么檔次的項(xiàng)目達(dá)到一個(gè)什么標(biāo)準(zhǔn)，很多公司都很模糊；二、造價(jià)人員沒有意識(shí)到：在項(xiàng)目成本控制中，確定項(xiàng)目檔次和成本目標(biāo)的情況下，要在成本目標(biāo)達(dá)到的情況下，最大限度的提高項(xiàng)目的功能水平。三、很多房地產(chǎn)企業(yè)人為的把造價(jià)控制分為采購(gòu)、合約、預(yù)結(jié)算等多個(gè)部門，卻沒有一個(gè)部門總體負(fù)責(zé)，反而造成造價(jià)控制的混亂。四、房地產(chǎn)工程的設(shè)計(jì)缺位，造成投資浪費(fèi)；五、招標(biāo)階段推行招標(biāo)控制價(jià)；六、施工階段動(dòng)態(tài)跟蹤控制和結(jié)算的審核。

一、前期階段項(xiàng)目的定位

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，項(xiàng)目的定位非常的重要，關(guān)系到一個(gè)項(xiàng)目的成敗。項(xiàng)目只有定位準(zhǔn)確，才能知道建設(shè)一個(gè)什么檔次的項(xiàng)目，以后的市場(chǎng)售價(jià)會(huì)在一個(gè)什么層次，才能有的放矢的控制造價(jià)，做好成本定位。只有項(xiàng)目成本定位準(zhǔn)確，作為造價(jià)控制部門才能依據(jù)項(xiàng)目的檔次，在市場(chǎng)上尋求適合項(xiàng)目檔次且性價(jià)比高的材料、設(shè)備。為了達(dá)到這個(gè)一個(gè)檔次，依據(jù)市場(chǎng)估算出造價(jià)目標(biāo)，為了達(dá)到項(xiàng)目的檔次，在一定的成本目標(biāo)下最大限度的滿足功能性的要求。

二、要意識(shí)到到造價(jià)的控制不只是為了壓低成本

在確定項(xiàng)目檔次和成本目標(biāo)的情況下，要在成本目標(biāo)達(dá)到的情況下，最大限度的提高項(xiàng)目的功能水平，只有這樣才能滿足消費(fèi)者的需要，在市場(chǎng)上能售出更好的價(jià)格。在很多房產(chǎn)企業(yè)中，造價(jià)人員只是一味的追求低成本，而忽視了項(xiàng)目的定位和檔次。很多公司建一個(gè)辦公樓從最初的定位甲級(jí)，建好后卻連乙級(jí)也達(dá)不到，直接影響到銷售。試想這樣的一味的壓低成本，對(duì)追求利潤(rùn)的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，只能起到相反的作用。所以作為一個(gè)造價(jià)人員要充分意識(shí)到成本控制目標(biāo)不僅僅是為了節(jié)約成本，也是在一定的成本目標(biāo)下提高項(xiàng)目的功能水平。

三、房產(chǎn)企業(yè)成本管理的混亂

很多房地產(chǎn)企業(yè)為了分散權(quán)利人為的把造價(jià)成本控制分為采購(gòu)、合約、預(yù)結(jié)算等多個(gè)部門，讓各個(gè)部門之間相互制約，雖然制約達(dá)到了，但沒有一個(gè)部門總體負(fù)責(zé)成本，出現(xiàn)責(zé)任相互推諉，反而造成造價(jià)控制的混亂。建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)控制本身是一個(gè)系統(tǒng)工程，貫穿于過程的各個(gè)環(huán)節(jié)，但現(xiàn)狀是建設(shè)項(xiàng)目的估算、概算、招投標(biāo)、施工過程的造價(jià)控制、結(jié)算審價(jià)往往由不同部門、不同咨詢機(jī)構(gòu)來負(fù)責(zé)。這種方式貌似每個(gè)階段都處受控狀態(tài)，然而各個(gè)階段銜接脫節(jié)，會(huì)造成信息流通斷裂和信息孤島現(xiàn)象，造成實(shí)際上的造價(jià)失控，無法達(dá)到項(xiàng)目的造價(jià)控制目標(biāo)。在這一點(diǎn)上，我們應(yīng)該更多的學(xué)習(xí)英聯(lián)邦國(guó)家工料測(cè)量師的全過程造價(jià)控制的方式。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制

1、推行限額設(shè)計(jì)

目前國(guó)內(nèi)很多設(shè)計(jì)大都存在著設(shè)計(jì)質(zhì)量差的情況，特別是設(shè)計(jì)不精、缺乏深度顯得尤為突出。尤其是達(dá)不到招標(biāo)的要求，導(dǎo)致了合同開口過大。頻繁更改設(shè)計(jì)，對(duì)工程造價(jià)的控制也是一個(gè)很大的考驗(yàn)。根據(jù)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及投資估算的需要，必須及時(shí)合理的確定設(shè)計(jì)限額，并建立健全相關(guān)的考核獎(jiǎng)懲激勵(lì)機(jī)制。對(duì)于一個(gè)或多個(gè)超出了造價(jià)指標(biāo)的設(shè)計(jì)，應(yīng)認(rèn)真分析產(chǎn)生的根本原因，并及時(shí)修改。不能只是單純的畫圖而不算賬，還應(yīng)多借鑒相關(guān)建筑工程的各類技術(shù)指標(biāo)，進(jìn)行全面的分析，合理的運(yùn)用，從而優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，降低工程成本。

2、嚴(yán)防任意設(shè)計(jì)變更

在沒有開發(fā)商同意的情況下，嚴(yán)禁借設(shè)計(jì)變更隨意擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模、提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和增加建設(shè)內(nèi)容。在通常情況下，一般不能變更設(shè)計(jì)，對(duì)于必須變更的，必須待開發(fā)商允許后方可更改。另外，還應(yīng)及時(shí)核算因設(shè)計(jì)變更帶來的造價(jià)，對(duì)出現(xiàn)問題的或者造價(jià)較高的設(shè)計(jì)方案應(yīng)進(jìn)行從新設(shè)計(jì)，通過多種方案的比較并做到精益求精，是一項(xiàng)十分重要的造價(jià)控制措施。而就目前設(shè)計(jì)人員的經(jīng)濟(jì)意識(shí)差和設(shè)計(jì)變更的隨意性等問題，則應(yīng)簽訂合同。在合同設(shè)計(jì)中的經(jīng)濟(jì)條款中，增加因設(shè)計(jì)變更和修改而所耗費(fèi)用的限制條款。例如：在沒有開發(fā)商同意的情況下，凡因設(shè)計(jì)變更造成費(fèi)用超出合同的一定比例時(shí)，則應(yīng)扣除該比例的設(shè)計(jì)費(fèi)。所以，采用有約束的條款能規(guī)范設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程量、概算和預(yù)算的各項(xiàng)指標(biāo)，是一項(xiàng)十分重要的造價(jià)控制措施。

五、招標(biāo)階段推行招標(biāo)控制價(jià)

招標(biāo)控制價(jià)是開發(fā)商擬建工程投資的底數(shù)。開發(fā)商沒有條件的則應(yīng)請(qǐng)有資格的咨詢單位代編；有條件的盡量自行編制。編制控制價(jià)時(shí)要與市場(chǎng)的實(shí)際變化相吻合，要實(shí)事求是、切合實(shí)際，保證標(biāo)底編制質(zhì)量，把招標(biāo)控制價(jià)做到合理。充分利用市場(chǎng)信息，通過公開、公正、公平的招標(biāo)，選擇價(jià)格合理、技術(shù)好、管理好的承包商和性價(jià)比高的供貨商，確保工程項(xiàng)目的資金得到合理的利用。優(yōu)化施工方案，技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，積極參與施工方案的論證和優(yōu)化，在保證施工技術(shù)可行的條件下，選擇合理的技術(shù)方案。

六、施工實(shí)施階段動(dòng)態(tài)跟蹤和竣工結(jié)算的審核工作

在施工過程中，由于有施工周期、材料設(shè)備價(jià)格、市場(chǎng)供求波動(dòng)、政策性調(diào)整等影響因素，每月將實(shí)施狀況與批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)概算或施工圖設(shè)計(jì)預(yù)算進(jìn)行比較分析。通過計(jì)算各分部分項(xiàng)工程可能增加或減少的數(shù)額，說明工程造價(jià)變動(dòng)的原因，使發(fā)生的偏差得以及時(shí)糾正，促使建設(shè)項(xiàng)目總投資得以動(dòng)態(tài)地控制。

結(jié)算階段，嚴(yán)格把關(guān)，核對(duì)合同條款 ，應(yīng)審查竣工工程內(nèi)容是否符合合同條件要求，工程竣工是否驗(yàn)收合格，應(yīng)按合同約定的結(jié)算方法、計(jì)價(jià)定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、主材價(jià)格和優(yōu)惠條款等，對(duì)竣工工程進(jìn)行結(jié)算審核。

竣工結(jié)算的工程量應(yīng)依據(jù)竣工圖、設(shè)計(jì)變更單和現(xiàn)場(chǎng)簽證等進(jìn)行核算，并按國(guó)家統(tǒng)一的計(jì)算規(guī)則計(jì)算工程量。結(jié)算綜合單價(jià)應(yīng)按投標(biāo)單價(jià)以及合同約定的計(jì)價(jià)原則和計(jì)價(jià)方法確定。各項(xiàng)取費(fèi)應(yīng)按合同約定以及項(xiàng)目建設(shè)期間與計(jì)價(jià)定額配套使用的項(xiàng)目屬地政府有關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行。

體會(huì)

作為一個(gè)項(xiàng)目的造價(jià)負(fù)責(zé)人，一定要全程參與，根據(jù)項(xiàng)目定位的要求做一個(gè)較為準(zhǔn)確、詳細(xì)的估算，堅(jiān)持限額設(shè)計(jì)，在過程中動(dòng)態(tài)控制，確保項(xiàng)目的定位的檔次，又能把投資控制的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。也要意識(shí)到要在成本目標(biāo)達(dá)到的情況下，最大限度的提高項(xiàng)目的功能水平，成本控制目標(biāo)不僅僅是為了節(jié)約成本，也是在提高項(xiàng)目的功能水平。

[1]牛剛，席雷.建筑工程造價(jià)的控制[J].遼寧建材，2006（2） .

[2]李五鳳.淺議我國(guó)工程項(xiàng)目的造價(jià)管理[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2009（14）.