在下山過(guò)程中，爬山隊(duì)伍會(huì)進(jìn)行短暫的休整和反復(fù)，任何因素都不會(huì)改變根本趨勢(shì)，下山才是最終目的

二季度以來(lái)，樓市回暖似已成定局。6月，杭州主城區(qū)成交商品房創(chuàng)下36月來(lái)新高，而1月整個(gè)主城區(qū)成交和預(yù)定商品房還剛剛創(chuàng)下5年同期倒數(shù)第一；6月，寧波，城區(qū)六區(qū)商品住宅成交套數(shù)接近2100套，限購(gòu)17個(gè)月以來(lái)首次突破2000套大關(guān)；7月，杭州，土地交易市場(chǎng)，32輪競(jìng)價(jià)創(chuàng)近期最火交易……從寒冰到高溫，樓市回暖行情如此之快，讓人措手不及。有學(xué)者已認(rèn)為“未來(lái)房?jī)r(jià)再跌的可能性接近于零”。

然而，房?jī)r(jià)確實(shí)到底部了嗎？樓市確實(shí)已經(jīng)回暖嗎？這仍值得購(gòu)房者警惕。

首先，樓市回暖并沒(méi)有事實(shí)基礎(chǔ)，更多意義上是輿論導(dǎo)向下消費(fèi)者心理的變化。這半年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的消息充斥網(wǎng)絡(luò)、報(bào)刊等媒體，主要傳播了三個(gè)方面的消息：一是房地產(chǎn)市場(chǎng)資金緊張，為加快資金的回籠，正在降價(jià)促銷(xiāo)，這是個(gè)買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)；二是政府因?yàn)闃鞘械兔?，土地拍賣(mài)收入大幅減少，財(cái)政緊縮致使其不斷挑戰(zhàn)限購(gòu)令底線(xiàn)，調(diào)控可能隨時(shí)放松；三是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控讓一部分剛需購(gòu)房者需求加強(qiáng)，剛需者正在入市。同時(shí)，一批所謂的專(zhuān)家頻繁發(fā)布警惕房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控重現(xiàn)2009年“越調(diào)越漲”場(chǎng)景出現(xiàn)的預(yù)測(cè)。輿論的推波助瀾在很大程度上影響消費(fèi)者的心理預(yù)期，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的消費(fèi)心態(tài)更趨強(qiáng)化，樓市加速出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面。

其次，樓市回暖并沒(méi)有政策基礎(chǔ)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)厲調(diào)控并沒(méi)有放松。一方面，國(guó)務(wù)院、住建部、銀監(jiān)會(huì)等近期紛紛表態(tài)，澄清市場(chǎng)關(guān)于調(diào)控要放松的傳言，重申要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖。另一方面，樓市上漲的直接原因是央行在6月8日、7月6日連續(xù)兩次降低存貸款利率，部分媒體誤讀為國(guó)家放松房地產(chǎn)調(diào)控的信號(hào)，但其主旨在于刺激實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。所謂房地產(chǎn)調(diào)控放松有拿雞毛當(dāng)令箭之嫌，溫家寶在兩次降息之后強(qiáng)調(diào)“要毫不動(dòng)搖地繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)調(diào)控工作，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，決不能讓房?jī)r(jià)反彈，造成功虧一簣”，可見(jiàn)，促房?jī)r(jià)合理回歸仍是調(diào)控政策的主要方向。

再次，樓市回暖并沒(méi)有實(shí)質(zhì)基礎(chǔ)，“量太大、價(jià)太高”的根本局面并沒(méi)有改變。理論上合理的4-6倍的房?jī)r(jià)居民收入比現(xiàn)今超過(guò)20倍，合理的6%左右的房產(chǎn)租金售價(jià)比現(xiàn)今不到2%、合理的5%-10%的房屋空置率現(xiàn)今超過(guò)20%以上，無(wú)不提示房?jī)r(jià)的嚴(yán)重泡沫化。另外，據(jù)人口普查顯示國(guó)內(nèi)總勞動(dòng)力在2012年達(dá)到頂峰，地區(qū)均衡發(fā)展下西部外出打工人口逐漸減少，都將使東部沿海一、二線(xiàn)城市房產(chǎn)需求在未來(lái)幾年有所下降，也就是說(shuō)樓市需求將在近年達(dá)到頂峰，房產(chǎn)過(guò)剩問(wèn)題只會(huì)越演越烈。鑒于房地產(chǎn)公司資金回籠、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況、國(guó)家的調(diào)控決心，房?jī)r(jià)下跌的可能性依然較大，給消費(fèi)者帶來(lái)投資收益的可能性微乎其微。

購(gòu)房者應(yīng)對(duì)“半山腰境況”提高警惕，切不可著急入市。半山腰理論是說(shuō)在下山過(guò)程中，爬山隊(duì)伍會(huì)進(jìn)行短暫的休整和反復(fù)，任何因素都不會(huì)改變根本趨勢(shì)，下山才是最終目的。在股票市場(chǎng)如此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)這種情況依然可能存在。近期四大行的不良資產(chǎn)率自股改以來(lái)首次上升，實(shí)業(yè)空心化問(wèn)題在浙江經(jīng)濟(jì)中凸顯，經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)未見(jiàn)緩解，房地產(chǎn)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式無(wú)以為繼，不管是政府還是企業(yè)都無(wú)心無(wú)力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步火爆，樓市回歸合理價(jià)位應(yīng)是長(zhǎng)期趨勢(shì)。