□ 本刊記者 鄭 旭

平民地產(chǎn)再試水

□ 本刊記者 鄭 旭

楊金城怎么也沒有想到，自書香苑住宅小區(qū)即將交付使用的消息見諸報端后，各地媒體的電話采訪便絡(luò)繹不絕，甚至有一家省級電視臺邀請他去參加節(jié)目錄制。性格內(nèi)向的楊金城一時間不知如何應(yīng)對，索性以身在異地為由，一概婉言謝絕。

作為國內(nèi)首個按市場規(guī)律運作、以個人委托代理模式開發(fā)的住宅小區(qū)，此前曾有媒體以《許昌“平民地產(chǎn)”房價比同類房價低35%》為題，對書香苑小區(qū)進行過報道。

在目前房地產(chǎn)市場價格尚未達到購房者心理預(yù)期、房源銷售疲軟的背景下，“平民地產(chǎn)”這種新型建房模式的出現(xiàn)確實很給力。但作為國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的新生兒，“平民地產(chǎn)”尚處搖籃中，生命力幾何還需市場定奪。

平靜許昌

6月29日，“平民地產(chǎn)”的報道甫一刊發(fā)，便被國內(nèi)多家重點新聞網(wǎng)站及門戶網(wǎng)站迅速捕捉。“許昌平民地產(chǎn)”開始躥紅網(wǎng)絡(luò)。連續(xù)數(shù)日，“個人委托代理建房”成為話題，引發(fā)多方熱議。只是作為事發(fā)源起地，許昌這一次卻顯得尤為平靜。

《民生周刊》記者曾試圖檢索當(dāng)?shù)孛襟w對此事的相關(guān)報道，卻始終未果。當(dāng)?shù)攸h政官員在接受記者采訪時坦言：目前城區(qū)在建樓盤不在少數(shù)，但并未聽說有哪個小區(qū)價格能低于市場均價的35%。如果真有這樣的小區(qū)，后續(xù)會出現(xiàn)什么問題也說不好。

記者了解到，書香苑小區(qū)多層住宅的價格定為每平米1600元，低于許昌2700元左右的市場均價；小高層住宅由于近幾年原材料價格上漲等因素，價格從原來的每平米2157元上漲到了2391元，同樣低于當(dāng)?shù)匦「邔?000元左右的市場均價。

而對于“平民地產(chǎn)”的出現(xiàn)，當(dāng)?shù)匾晃婚_發(fā)商的一番話耐人尋味：“從目前來講看，書香苑小區(qū)還僅僅是個案，并沒有形成爭食許昌地產(chǎn)市場蛋糕的大氣候，但不排除這種模式有被復(fù)制的可能?！?/p>

在他看來，受國家房價政策調(diào)控的影響，房價已經(jīng)趨于穩(wěn)定，對于開發(fā)商而言，價格上浮空間縮水就意味著成本增加。在此背景下，許昌房地產(chǎn)開發(fā)商都會竭盡全力守住自己的客戶群體。

藍本籌劃

今年58歲的楊金城原是許昌市某銀行的職工，內(nèi)退之后開始關(guān)注著國內(nèi)房價走勢。他始終認為，房價高企與房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在的高額利潤有關(guān)。為了驗證自己的判斷，他用了兩年時間先后走訪全國19個大中小城市，對各城市的房地產(chǎn)市場進行了調(diào)研。在摸清了房地產(chǎn)行業(yè)的各項成本和利潤空間后，他得出一個結(jié)論：中低收入群體低價買房愿望是可以實現(xiàn)的。

在對比開發(fā)商建房、單位集資建房、個人合作建房、團購建房和國外住房合作社建房等5種建房模式之后，2006年，楊金城勾畫了一個新型建房藍本——個人委托代理建房。

“當(dāng)時我還是有顧慮的，而顧慮的關(guān)鍵在法律層面上。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司在取得住房預(yù)售許可證前，不得提前收款，不得約定客戶。”楊金成告訴記者，為了穩(wěn)妥起見，他還找到一位做律師的朋友，兩人在查閱法規(guī)并咨詢有關(guān)部門后，確認個人委托代理建房不觸及法律，但必須采用雙公司制運作。

按照楊金成的說法，所謂雙公司制，實際上是由有委托代理資質(zhì)的房地產(chǎn)中介公司進行前期調(diào)研、招集人員、吸收客戶、歸攏資金，再由房地產(chǎn)開發(fā)公司進行后期的開發(fā)建設(shè)。

首戰(zhàn)失利

2007年年初，楊金城與合作伙伴成立了惠民房地產(chǎn)中介服務(wù)公司（下文簡稱惠民公司）。

在隨后的市場調(diào)研中，惠民公司先后走訪了全市40余家企事業(yè)單位，有1萬余人對委托代建住房模式表示認可。楊金城發(fā)現(xiàn)，在這一群體中，以教師為代表的中等收入人群住房實際需求最大。

楊金城分析認為，城市中的一部分中低收入者購買商品房的能力有限，又不能享受廉租房和經(jīng)濟適用房的政策，這才是他們對個人委托代理建房感興趣的原因。

同年6月，許昌市魏都區(qū)國土資源局發(fā)布公告，對該區(qū)一宗土地進行拍賣。得知消息后，惠民公司立即對該宗土地的實際情況進行估算并通過嚴格的成本核算，最終確定出每平米1350元的價格。隨后，惠民公司向魏都區(qū)各個學(xué)校的教師發(fā)出了參與代建住房的邀請。

“報名工作原本定在6月16日才開始，但很多人15日晚上就開始排隊了。后來公司做了一個統(tǒng)計，此次報名參加住房代建的有2000余人，半數(shù)以上是教師?！被貞浧?007年看到的報名場景，楊金城至今還為之動容。這也是后來小區(qū)被冠名“書香苑”的原因。

為了保證資金的安全和透明，惠民公司還邀請魏都區(qū)教體局出面，組成了一個由該局財務(wù)、基建方面專業(yè)人員及6所學(xué)校主管基建的副校長組成的監(jiān)管組，并到銀行開立了專門接受建房預(yù)付款的獨立賬號，僅用了3天時間，便收到了2400余萬元預(yù)交建房款。

“當(dāng)時我們的計劃是，只要在土地競標(biāo)中，成交價格不超出每畝55萬元，就可以向購房者兌現(xiàn)每平米1350元的承諾?！比欢寳罱鸪鞘剂衔醇暗氖牵@宗土地最終以63.1萬元“落錘”，遠遠超出惠民公司的預(yù)期價格，第一次競拍以失利告終。

河南許昌書香苑小區(qū)個人委托代理建房的模式，在國內(nèi)尚屬首例。圖/鄭旭

轉(zhuǎn)而再戰(zhàn)

“首戰(zhàn)”告負后，惠民公司及時將建房款全額退還給定房客戶，同時還按銀行利率給付了利息。楊金城告訴記者，僅此一項，公司就虧損了6萬余元。

也許是對市場需求潛力有著絕對的信心，2007年12月，楊金城又與合作伙伴成立了惠民房地產(chǎn)開發(fā)公司，這也成為書香苑小區(qū)成功啟建的關(guān)鍵一環(huán)。

2008年，受國內(nèi)外金融市場的雙重影響，許昌房市出現(xiàn)萎靡。前期競標(biāo)得手的某房地產(chǎn)公司不愿繼續(xù)開發(fā)，遂向政府提出退地。經(jīng)過與政府的溝通協(xié)商，惠民公司以每畝63.1萬元的價格出手承接了這宗面積為58畝的土地。

經(jīng)過又一次成本核算后，惠民公司又向此前報名的訂房客戶發(fā)出了邀請。但收到邀請的客戶似乎并不買賬，從2009年1月初到8月底，預(yù)交建房款的只有357人，這意味著還有接近百套房源無人問津。

“那個時期真的很難，建與不建都要承受很大的壓力，但想想那些等房入住的老師和收入偏低的單位職工們，我想我們不能等了?！?/p>

事實上，從2009年9月書香苑小區(qū)動工開始，惠民公司便扭轉(zhuǎn)了被動的局面，剩余的房源也在短時間內(nèi)被預(yù)定一空。

市場考驗

據(jù)了解，去年6月，書香苑小區(qū)12幢多層住宅、456套房已全部交工，入住率為71%，而四幢小高層住宅也將于今年9月底交工。屆時，小區(qū)房屋面積將在80—140平方米之間，其中中小戶型占到80%。

楊金城透露，如果時機成熟，他會考慮跳出許昌，將書香苑小區(qū)復(fù)制并運作到其他城市去。

對此，許昌市有房地產(chǎn)商認為，個人委托代理建房還需要市場的考驗。

許昌恒達房地產(chǎn)集團有限公司總經(jīng)理王振峰在接受《民生周刊》采訪時指出，該住宅小區(qū)以低于市場均價為賣點，對于城市中的一部分中低收入群來說確實很有吸引力。但隨著土地、客戶資源、購房者對住宅品質(zhì)的要求變得越來越不可控，這種模式想要被復(fù)制，還要看“平民地產(chǎn)”能不能應(yīng)對來自市場的挑戰(zhàn)。

王振峰認為，目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的土地、建筑成本都在上漲，購房人群的購房心理也趨于理性，他們對住宅品質(zhì)要求會更加苛刻。在國家沒有給予“平民地產(chǎn)”相應(yīng)政策的前提下，這種模式要想完全依靠市場化運作，其競爭力并不顯見。

其次，書香苑小區(qū)從開工到建成是有其特殊性的。他認為，受剛性需求和房地產(chǎn)市場回暖的影響，5年之前，許昌的中低收入群體加入到買房大軍中來，這恰好成為書香苑的客戶群體。但目前的情況是，國家及地方政府都在積極推進保障性住房建設(shè)，城市中的中低收入客戶群體有絕大部分會被分流至保障性住房，會不會有足夠的客戶群體再次支撐起一個同等規(guī)模的書香苑小區(qū)，還是一個未知數(shù)。

“所以個人委托代理房地產(chǎn)模式還需要在不同的城市進行試點，如果這種模式被不同地方的市場認可，說明這種模式在中國的房地產(chǎn)建設(shè)領(lǐng)域確實有可操作性，到那時，開發(fā)商就會主動去復(fù)制這種模式，進而促成國內(nèi)房地企業(yè)的整體轉(zhuǎn)型。”

北京大學(xué)教授、房地產(chǎn)研究所所長陳國強也表示，幾年前，國內(nèi)出現(xiàn)的個人合作建房曾在全社會引起廣泛關(guān)注，全國多個城市還成立了個人合作建房組織，提倡建設(shè)“平民地產(chǎn)”，但成功的案例很少。許昌出現(xiàn)的這種個人委托代理開發(fā)模式雖然與個人合作建房有所不同，但是僅憑一個案例還不足以證明這種模式就是成功的。

陳國強告訴記者，最近住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門發(fā)出通知，鼓勵和引導(dǎo)民間資本通過直接投資、間接投資、參股、委托代建等多種方式參與廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品住房和棚戶區(qū)改造住房等保障性安居工程建設(shè)，但政策中并沒有鼓勵個人委托代理建房的文字表述，因此這種偏于市場化的建房模式究竟能走多遠，還需要市場檢驗。

盡管如此，陳國強認為，這種個人委托代理建房模式對保障性住房建設(shè)有借鑒意義?！皡⑴c者可以參照和借鑒個人委托代理模式中的優(yōu)勢，讓老百姓真正得益于保障性住房帶來的實惠?！标悋鴱娬f。