房地產(chǎn)“諜影”重重

宋奕青

2012，對于房企來說，能否活下去是必須要直面的問題。

從2011來到2012，房地產(chǎn)業(yè)尋找生存之法，依然比尋找諾亞方舟更重要。

房地產(chǎn)還能火多久？

市場交易量已陷入低迷，房地產(chǎn)行業(yè)還能火多久？

1月中旬，在上海舉行的2012瑞銀大中華研討會上，瑞銀房地產(chǎn)行業(yè)研究主管李智穎就指出，今年一季度末與二季度初是房地產(chǎn)風(fēng)險高危期，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險可能集中爆發(fā)，中小開發(fā)商資金鏈斷裂，市場展開洗牌整合。李智穎預(yù)測，2012年全國房價將下跌超過5%，其中一線城市的房價最多可能下跌20%。

兼具學(xué)者與官員身份的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部研究中心主任陳淮稱，房產(chǎn)輝煌仍將持續(xù)至少20年。這種觀點的理論支持是：政策無法改變市場規(guī)律、供求關(guān)系和國情。他解釋，從房價變動意義上說，政策確實可以制造出速率變化的“拐點”以至方向變化的“極值點”，但這些“拐點”或者“極值點”的意義只是調(diào)整房價波動的幅度和頻率，并不能根本改變由市場規(guī)律、供求關(guān)系、中國國情決定的長期房價變動趨勢。中國房地產(chǎn)業(yè)的輝煌期仍將會持續(xù)20至30年。

陳淮還提到，未來20年，房子保值功能最穩(wěn)定。他說：“大多數(shù)投資品的保值功能都非常不穩(wěn)定，股票最不靠譜，貴金屬很容易被投機資本炒作，通脹時最不可持有的就是債券；在長達20年或更長的時間段內(nèi)，房子的保值功能是最穩(wěn)定、風(fēng)險最小、可靠程度最高的?！?/p>

持類似觀點的還有經(jīng)濟學(xué)家樊綱，他曾表示：“中國至少還有30年高增長期，這期間不可能有大的危機。房地產(chǎn)永遠是支柱產(chǎn)業(yè)?！?/p>

不過，也有學(xué)者根據(jù)日本經(jīng)驗對此提出質(zhì)疑。著名地產(chǎn)評論員吳其倫直言，“房地產(chǎn)30年輝煌論嚴重不靠譜”。他解釋，房地產(chǎn)還將輝煌30年，支撐其觀點的是開發(fā)商刻意杜撰出來的忽悠之詞——剛需。在政府持續(xù)調(diào)控之下，在開發(fā)商資金日漸緊張的態(tài)勢下，房價下跌是必然，買房即意味著資產(chǎn)縮水，誰還會為了結(jié)婚而買房呢？在供嚴重過于求的市場，希望輝煌30年，嚴重脫離市場規(guī)律。

知名的地產(chǎn)“大嘴”任志強對房地產(chǎn)市場的未來也不抱樂觀態(tài)度。他指出，相比于2010年，2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積大幅下滑了25%，超過了全球金融危機期間的2009年，而“2012年想上也上不去，因為2012年沒有土地”。

他提醒有關(guān)部門要考慮周期問題，任何調(diào)整措施都要在兩個季度后才能充分發(fā)揮效應(yīng)，否則，2013年(房地產(chǎn))就會出現(xiàn)問題?！暗谝?，土地供應(yīng)下滑，導(dǎo)致想上的時候上不去，沒有土地；第二，新開工下降，導(dǎo)致商品房供應(yīng)量減少，出現(xiàn)嚴重的供不應(yīng)求，調(diào)整的時候，也許就是無米下鍋了?！?/p>

不過，上海房地產(chǎn)研究院發(fā)布的最新“月度存貨壓力報告”顯示，目前商品房市場處于明顯的供大于求狀況，預(yù)期2012年這一供求趨勢還將繼續(xù)。

該報告利用中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)、相關(guān)城市房地產(chǎn)交易網(wǎng)站數(shù)據(jù)，全面分析和預(yù)測我國10個典型城市新建商品住宅存銷現(xiàn)狀和存銷比變化情況。 10個典型城市包括北京、上海、深圳、廣州4個一線城市，以及青島、南京、廈門、杭州、南昌、福州6個東部二線城市。

調(diào)控政策會不會松動？

從2010年4月開始至今，房地產(chǎn)調(diào)控已歷時一年半了。每輪樓市調(diào)控進行到關(guān)鍵時點，都會引發(fā)一場爭論：到底是開發(fā)商先扛不住，還是政府先扛不?。?/p>

去年12月22日的全國住房保障工作會議上，住建部部長姜偉新表示，2012年將繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖。同時，姜偉新表示，要繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策，支持居民的合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求。姜偉新的表態(tài)，讓不少市場分析人士看到了轉(zhuǎn)機，也讓此前因為貸款難、還款壓力大而被迫放棄購房打算的剛需一族看到了希望。

今年2月2日，央行在南寧召開金融市場工作座談會。會議上同樣傳達出了支持剛需購房者的積極信號。央行官方網(wǎng)站的信息顯示，2012年要繼續(xù)落實差別化住房信貸政策，加大對保障性安居工程和普通商品住房建設(shè)的支持力度，滿足首次購房家庭的貸款需求。

與此同時，各商業(yè)銀行此前普遍上浮的首套房貸款利率，近期開始逐漸回歸到基準利率甚至開始有相應(yīng)的優(yōu)惠，北京、上海、廣州、深圳等一線城市動作尤為迅速。除匯豐、花旗等少數(shù)外資銀行對首套房貸實行9折優(yōu)惠外，北京還傳出了“首套房貸暗現(xiàn)8.5折優(yōu)惠”的消息。

某機構(gòu)對今年樓市調(diào)控政策進行預(yù)判，認為今年調(diào)控主要指導(dǎo)思想將從2011年的“絕對高壓”逐步轉(zhuǎn)變?yōu)椤跋鄬τ行颉保菏状钨彿恳约昂侠淼母纳菩孕枨髮⒅匦芦@得政策面的適當(dāng)照顧；一部分房地產(chǎn)市場成熟度偏低、但行政級別較高的二三線城市限購政策將出現(xiàn)執(zhí)行層面上的松動。

SOHO中國董事長潘石屹表示，去年的11、12月份，銀根非常緊。如果銀根再不松動，一定會出問題?！罢l都不想看著把房地產(chǎn)或者中國的經(jīng)濟垮掉，所以我覺得央行對首套房貸款利率的調(diào)整，能夠看到銀根松動的一個信號吧。盡管這個信號還很弱。開發(fā)商的融資集資方面仍需要放松。”

上海某房企總經(jīng)理稱，央行表態(tài)要“支持普通商品住房建設(shè)”，這對于開發(fā)商只是個信號，能否會轉(zhuǎn)化到銀行信貸的具體行動上來，還是個問題?！斑@是一個象征意義，開了一個口子，但是這個口子會不會繼續(xù)開大，要看市場的反應(yīng)，政府也在試探，也要看經(jīng)濟的狀態(tài)?！?/p>

不過，一位香港上市開發(fā)企業(yè)高管提到，政策的效果如何，一般都需要3個月至半年的時間才能反應(yīng)出來，“央行的最新表態(tài)有緩解，有寬松，但有沒有希望，還要過半年才能看出來?！?/p>

此前的1月31日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院第六次全體會議。在會上部署當(dāng)前重點工作時，“鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果”被著重提出，取代了之前被較多提及的“堅持調(diào)控不動搖”。其中頗引人注目的一點具體表述是，“繼續(xù)嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施”。

是否合適買房？

“房價會不會繼續(xù)下降？什么時候才是最佳的購房時機？”春節(jié)過后，有購房自住計劃的呂先生經(jīng)常向不同的人問同樣的問題。可令他失望的是，每個人的回答都不相同，這讓呂先生更加迷惘。當(dāng)前的調(diào)控大環(huán)境下，樓市“降”聲一片，市場走向撲朔迷離，房子購買后會不會貶值？當(dāng)下很多購房者有著與呂先生一樣的困惑。

對此，很多業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)開始對今年的買房時機進行展望和猜想。鳳凰網(wǎng)的一項調(diào)查顯示，在接受調(diào)查的23位房地產(chǎn)專家中，包括中國人民大學(xué)教授葉劍平、我愛我家副總裁胡景暉、光耀東方集團董事長李貴斌、首創(chuàng)集團總經(jīng)理劉曉光等在內(nèi)的12位專家學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士表示，今年一二季度或?qū)⒊蔀樽詈玫馁I房時機。

不過，看空房價的代表人物“空軍司令”侯寧卻放出的“2012年北京五環(huán)內(nèi)房價會下降50%”的狂言。另一位代表人物房地產(chǎn)獨立評論家牛刀也認為，房地產(chǎn)上漲的貨幣與人口兩大要素已不復(fù)存在，房價將跌回2008年的水平。

準購房者、市民劉先生卻有著自己的精打細算。他較為關(guān)注的小區(qū)，單價已下降了一兩千元，一套原價100萬元的房子，現(xiàn)在已下調(diào)至90萬元，降價10萬元。不過，劉先生算了另一筆賬：從表面上看，現(xiàn)在買房子確實是便宜了，但是貸款成本提高了。貸款60萬元，貸款期限20年，如按照以前五年以上的7折利率，執(zhí)行4.935%的利率，每月需要還款3938元；而按目前銀行上浮10%執(zhí)行7.755%的利率，每個月則需要還款4920元，較之前每月多還利息1000元左右，20年就要多出20多萬元。這樣算來，房價并沒有降。“所以，我個人感覺如果貸款政策還這么下去，買房計劃還要再等一等?！眲⑾壬f。

對于房地產(chǎn)市場的去泡沫化，也有專家表示，調(diào)控效果已經(jīng)逐漸凸顯，但到泡沫的全部擠出，尚需時日。對于那些不著急購房者，可以再等等看。

歷史的經(jīng)驗告訴我們，政策的走向在現(xiàn)階段依舊是購房者做出判斷選擇的第一參考要素。2012年，限購令、房貸利率、房產(chǎn)稅等政策仍舊是決定市場走向的最重要的風(fēng)向標。

當(dāng)前情況下，只要政策不松，房價反彈的機會很小，中國的通脹形勢還將繼續(xù)，通脹之下房價不漲其實就等于在降，更何況真降呢？這一點也可以為房價下跌做些佐證。

大鱷們活的好不好？

雖然如今的樓市已逐漸進入買方時代，但是，中國的大牌房企還是交上了一份不算太差的答卷。

萬科、恒大、中海等37家企業(yè)2011年銷售額突破百億，與2010年相比，百億房企陣營的實力持續(xù)壯大。其中萬科銷售金額1215億元，蟬聯(lián)銷售榜冠軍。

顯而易見，與中小企業(yè)哀鴻遍野的慘狀相比，大型企業(yè)的情況要好很多。查看一下這些銷售過百億的房企大鱷在股市中的公告、年度預(yù)告及相關(guān)消息，可以看到他們2011年成功銷售之路以及對2012年銷售策略的改變。

在2011年銷售金額排名榜上，銷售額超過200億元的，有18家企業(yè)。在前20名的房地產(chǎn)企業(yè)中，有6成未完成年初的銷售目標。但目標未完成，并不意味著他們的銷售額降低了。相反，和2010年的銷售額比起來，大部分是增加的。其中同比增幅最大的分別為融創(chuàng)中國，同比增加130%。

形勢不如前年，為何銷售額卻能同比增加？據(jù)記者分析，超額完成任務(wù)的房企基本有自己的殺手锏。最成功的莫過于碧桂園。數(shù)據(jù)顯示，由于碧桂園側(cè)重二三線城市的布局，2010年碧桂園二三線城市的土地儲備占總土儲約84%，因而到2011年碧桂園受限購影響的項目占比僅在4%左右。同時，碧桂園采取低價策略，2011年位于廣東省內(nèi)的10個新項目，超過60%的首推貨量在開盤首兩天被吸納。碧桂園2011年共完成銷售金額432億元，超額完成全年430億元的銷售目標，在銷售額排行榜中排名第7。

恒大地產(chǎn)公司董事局主席許家印對今年房地產(chǎn)市場形勢不樂觀。“首季房地產(chǎn)仍是低谷，第二季將逐漸回升，下半年會有所好轉(zhuǎn)?！彼傅幕厣浅山涣康幕厣莾r方面，預(yù)期下半年二、三線城市房價仍相對穩(wěn)定，一線城市則表現(xiàn)疲弱，甚至可能下跌。

萬科董秘譚華杰表示：“不管市場如何變化，萬科不會放松對銷售速度的要求，公司會以積極的心態(tài)應(yīng)對市場挑戰(zhàn)?！笔聦嵣?，地產(chǎn)大佬們不約而同地調(diào)低了2012年的銷售預(yù)期，恒大定為800億元， 與去年實際銷售額持平；綠城為 400多億元，遠低于去年的目標(550億元)，較去年實際業(yè)績小幅增加；中海為800億港元，與去年目標一致，但比去年實際銷售額調(diào)低了約8%。

有人說，未來幾年中國的開發(fā)商將消失九成。未來十年，全國的開發(fā)商數(shù)量預(yù)計將會減少一半左右(現(xiàn)在6萬家左右)。主要是中小企業(yè)退出，大企業(yè)繼續(xù)壯大，“國進民退”仍難以避免。

保障房能否解決剛需?

新開工保障房700萬套以上，基本建成500萬套以上，竣工量高于2011年，2012年保障房建設(shè)目標明確。

目前來看，由于地方政府的土地財政依賴、居民收入統(tǒng)計和信用記錄的缺失等難題依然未解，如此大干快上地加強保障房建設(shè)疑慮頗多。前日地產(chǎn)名嘴任志強就稱，2011年政府報告要求完成1000萬套保障房根本不可能。

鑒于保障房大計不僅是經(jīng)濟政策，更是政治任務(wù)。各地政府積極“備戰(zhàn)”保障房的姿態(tài)格外高調(diào)：上海“十二五”期間計劃新建住宅約1.3億平方米，各類保障性住房將占新建住房總套數(shù)的6成；天津“十二五”期間將新建各類保障性住房45萬套，3100萬平方米，新增享受租房補貼家庭7萬戶。

但是資料顯示，2011年蘭州市廉租房開工率尚不足10%。為此，蘭州方面曾被省政府點名批評。迫于壓力，蘭州市提出“百日會戰(zhàn)”口號，突擊開工保障房建設(shè)。同期，北京、深圳等多座城市的保障房工地，均存在“搶進度”、“臨時抱佛腳，象征性地開工”現(xiàn)象。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國保障性住房開工率從2011年5月底的僅完成全年計劃34%，到6月底升至56.6%，再到7月底飆升至72%，短短兩個月，開工率激增38%，新開工量增長381.8萬套，平均每天新增6萬多套，日開工量相當(dāng)于北京半年的商品住宅竣工量。

媒體評論稱，這一速度“奇跡”堪與京滬高鐵媲美。而“大提速”后的8月份，有關(guān)保障房質(zhì)量問題的報道頻頻傳來：河北省臨城縣廉租房出現(xiàn)樓基下沉；海南省文昌市文城鎮(zhèn)保障房項目工地345噸“瘦身鋼筋”被查封；北京市通州區(qū)10余經(jīng)適房住戶家中陽臺漏水，個別樓外墻出現(xiàn)裂縫……

針對保障房可能出現(xiàn)的質(zhì)量問題，中央領(lǐng)導(dǎo)多次強調(diào)，要對保障房建設(shè)實行質(zhì)量終身責(zé)任制，一旦質(zhì)量出了問題，不論責(zé)任人走到哪里，都要追究其責(zé)任。但監(jiān)管滯后的問題仍使得保障房質(zhì)量難以得到保證。

保障房正常的建設(shè)周期是2-3年。也就是說，2010年的580萬套保障房大規(guī)模上市，形成有效供應(yīng)的時間應(yīng)該是2012年前后。這也意味著，2011年的1000萬套保障房大規(guī)模落地至少要等到2013年左右。3年之后，如此大體量的類似房屋集中上市是否符合市場需求，目前仍無定論。

方正資本控股金融研究院院長郭士英稱“保障房和經(jīng)濟適用房面積小、條件差、數(shù)量有限，臨時過渡性質(zhì)，不能替代真正的置業(yè)需求?！?/p>

有關(guān)專家也提示，保障房只有以廉租房和公租房等具有租賃性質(zhì)的為主體才可能避免分配不公，而且一定要首先覆蓋流動人口，否則也容易成為“雞肋”。