楊 剛 吳燕華 劉國巖 吳莉云

【摘要】 通過對比完備的住保體系（住房保障體系）標(biāo)準(zhǔn)可見，目前浙江體系有很多不完善之處。進(jìn)一步完善住保體系，將對浙江省當(dāng)前金融、經(jīng)濟(jì)及社會產(chǎn)生八大重要作用，不僅能解決浙江住房難的民生問題，還能穩(wěn)定房地產(chǎn)與金融市場、保證財政收入和拉動內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，一定程度上促進(jìn)浙江金融、經(jīng)濟(jì)及社會在國內(nèi)外復(fù)雜環(huán)境中健康穩(wěn)定地可持續(xù)發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】 住房保障體系； 浙江??； 金融； 經(jīng)濟(jì)社會； 可持續(xù)發(fā)展

一、完備的住保體系標(biāo)準(zhǔn)及目前浙江體系存在的問題

中國住房保障體系是政府為實現(xiàn)1996年聯(lián)合國大會提出的“人人享有適當(dāng)住房”目標(biāo)，保障老百姓的住房權(quán)而制定的各種規(guī)章制度和措施。完備的住房保障體系標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該針對不同的家庭，結(jié)合中國當(dāng)前實際和發(fā)展需要，由以下幾個有機(jī)部分構(gòu)成：針對城鎮(zhèn)戶籍低收入家庭的廉租房和租房補(bǔ)貼；針對非戶籍常住中低收入務(wù)工人員的公租房；針對中等收入家庭的經(jīng)濟(jì)適用房、限價房、普通商品房等；至于高收入家庭則由理性的房地產(chǎn)市場去解決；公積金和貨幣補(bǔ)貼對提高老百姓的購房能力有巨大的作用，應(yīng)該繼續(xù)推廣完善①。

對比以上標(biāo)準(zhǔn)，目前浙江省住房保障體系存在以下幾方面的問題：

（一）對低收入家庭的住房保障，在政策上存在著不足、過度與缺位并存的問題

廉租房數(shù)量嚴(yán)重不足，補(bǔ)貼覆蓋面不夠；對其提供經(jīng)適房會明顯惡化其生活質(zhì)量，屬過度保障；面向外來務(wù)工人員的公租房基本上是一片空白，缺位問題要盡快彌補(bǔ)。

（二）對中等收入家庭保障不夠

盡管有多種類型的產(chǎn)權(quán)房，但由于數(shù)量不足，管理不善，很大一部分應(yīng)保家庭既享受不到保障房，又買不起商品房而處于“夾心層”的尷尬狀態(tài)。

（三）對高收入家庭的保障義務(wù)被忽視了

近年來由于浙江省房地產(chǎn)市場嚴(yán)重失靈，投機(jī)嚴(yán)重使房價上漲過快泡沫化明顯，很多高收入家庭在住房方面投入過大而背負(fù)上沉重的債務(wù)，嚴(yán)重影響其生活質(zhì)量。

二、完善住保體系對浙江金融、經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的作用

住房保障體系最直接的作用是保障老百姓住房權(quán)，實現(xiàn)“人人享有適當(dāng)?shù)淖》俊蹦繕?biāo)，但是其綜合作用遠(yuǎn)不只限于此。綜合來講，完善住保體系對浙江省主要有以下八大作用：

（一）解決老百姓住房難的民生問題

目前浙江省房價普遍過高，很多中低收入家庭尤其是年輕人和外省務(wù)工人員，靠自身努力很難享有適當(dāng)住房。各發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，都是政府投巨資提供住房保障，尤其是香港和新加坡，政府為絕大多數(shù)家庭提供了低成本的租住方案。中國是社會主義國家，向住房困難家庭提供完善的住房保障，解決民生問題是責(zé)無旁貸的，是構(gòu)建和諧社會的重要一環(huán)。

（二）消化剛性需求以平抑商品房價格

目前對城鎮(zhèn)住宅的剛性需求主要來源于以下幾方面：大學(xué)畢業(yè)生和外來務(wù)工人員；低收入住房困難家庭；動拆遷；結(jié)婚用房；高收入家庭的改善性需求及投資需求等。

如果為外省務(wù)工人員提供足夠的公租房，城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭提供足夠的廉租房，為動拆遷和中等收入家庭提供足夠的經(jīng)濟(jì)適用房，就能極大地緩解剛性需求導(dǎo)致的商品房市場供需缺口。搜房網(wǎng)就公租房問題進(jìn)行的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，有34.13%的人表示會考慮長期租賃公租房而放棄買房②，表明保障房對消化剛性需求平抑房價效果顯著。即使這些保障房不能在短期內(nèi)全部落實，也能通過規(guī)劃安撫民心減少恐慌性購房，打消房地產(chǎn)投機(jī)者的房價上漲預(yù)期，平抑房價和遏制樓市泡沫。

（三）為房地產(chǎn)市場托底，防止樓市過分調(diào)整而重蹈日本覆轍

如果發(fā)達(dá)國家的房價收入比1:5左右為正常，則目前杭寧溫地區(qū)泡沫已非常嚴(yán)重，其中溫州居全國之首已經(jīng)高達(dá)1:27.8③。當(dāng)投資者逐漸回歸理性，房地產(chǎn)價格高位徘徊之時，房地產(chǎn)泡沫將面臨爆裂的風(fēng)險。一旦泡沫爆裂，如果沒有一個合適的心理底線，房地產(chǎn)將可能陷入急漲長跌的L型蕭條中。日本在經(jīng)歷80年代房地產(chǎn)泡沫之后，土地價格一路下挫直到現(xiàn)在，只有峰值時期的25%左右。

保障房批量入市后，通過普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房對商品房市場起到政策底的示范效應(yīng)，能夠在樓市泡沫一旦破裂后，提供有效的心理支撐價位，起到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的作用。采用這種溫和擠壓的策略，能夠保證在不使用利率和信貸等工具主動去刺破房地產(chǎn)泡沫的情況下，使房地產(chǎn)市場軟著陸，繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)市場的支柱產(chǎn)業(yè)作用。

（四）穩(wěn)定金融市場，為防止中國版次貸危機(jī)出力

樓市泡沫嚴(yán)重威脅金融市場的安全與穩(wěn)定，美國次貸危機(jī)實質(zhì)上是房地產(chǎn)市場泡沫破裂導(dǎo)致的金融危機(jī)。1980年以來發(fā)生在12個國家和地區(qū)的16次比較嚴(yán)重的金融危機(jī)中，有12次都與房地產(chǎn)泡沫緊密相關(guān)，因此穩(wěn)定房地產(chǎn)市場實際上就是穩(wěn)定金融市場。

美國在次貸危機(jī)中為挽救金融業(yè)耗資數(shù)萬億美元，而中國只需要完善住房保障體系為房地產(chǎn)市場托底，就能起到穩(wěn)定金融市場的作用，以較小的投入就能防患于未然，維護(hù)金融市場的穩(wěn)定，這個投入可以說是一本萬利。浙江經(jīng)濟(jì)經(jīng)過這么多年的高速發(fā)展，已經(jīng)積累了較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實力，有能力率先構(gòu)建完善的住房保障體系穩(wěn)定金融市場，防范金融危機(jī)。

（五）抑制房地產(chǎn)市場暴利和資本過分流向房地產(chǎn)，同時保證政府財政收支

無論是經(jīng)濟(jì)適用房，還是限價房、普通商品房等產(chǎn)權(quán)型保障房，都是政府以開發(fā)商的形式介入房地產(chǎn)市場，取消了開發(fā)商的暴利，使其只能獲得平均利潤而回歸正常的市場收益，有利于資本流向其它競爭性生產(chǎn)領(lǐng)域，避免其它產(chǎn)業(yè)失血而影響浙江經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

在建設(shè)產(chǎn)權(quán)型保障房中，政府的財政收入完全可以保證。比如杭州的經(jīng)適房，銷售價約3 000元/m2，實際建安成本約1 500元/m2，差價為財政收入。雖然每平方收入并不算太多，但是由于以建筑面積計算收入，政府收入不會少于土地出讓金，由此能在商品房不景氣時保證廉租房和公租房的投入資金來源穩(wěn)定。

（六）以保障房替代商品房，繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)支柱作用拉動浙江內(nèi)需

房地產(chǎn)相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)達(dá)50多個，其健康發(fā)展對拉動內(nèi)需貢獻(xiàn)巨大。通過增加建材、勞動力、裝修材料、家電和家具消費等需求，能在人民幣升值、外需不振的環(huán)境下拉動內(nèi)需。

在拉動內(nèi)需方面，保障房具有與商品房完全相同的功能。當(dāng)前商品房市場在擠泡沫的調(diào)控下成交量日漸萎縮，就需要盡快以保障房替代商品房，繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)支柱作用，通過投資和消費全方位拉動內(nèi)需，促進(jìn)浙江經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

（七）保障城鎮(zhèn)化進(jìn)程順利進(jìn)行，促進(jìn)浙江經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級

2010年人口普查顯示，浙江城鎮(zhèn)化水平為59%，根據(jù)每年約1%的城鎮(zhèn)化率，每年將有約50萬本省農(nóng)民進(jìn)城，而2010年到浙江的外省流入常住人口已達(dá)到1 182.40萬人。城鎮(zhèn)化進(jìn)程將對城鎮(zhèn)住房產(chǎn)生巨大需求，過高的房價收入比卻使這部分新市民缺乏歸屬感和安全感。公租房是住房保障體系中能解決目前城鎮(zhèn)化問題的最有效政策，也是缺位最嚴(yán)重的政策。大量建設(shè)公租房，能夠吸引更多外省務(wù)工人員持續(xù)流入，解決用工荒的問題，促進(jìn)浙江經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級，保障城鎮(zhèn)化進(jìn)程順利進(jìn)行。

（八）保障民生安撫民心，維護(hù)社會和政治穩(wěn)定

我國每年投入巨資維護(hù)社會穩(wěn)定，但一些惡劣事件還是屢屢發(fā)生，表明維穩(wěn)投入是治標(biāo)不治本。維護(hù)社會的和諧穩(wěn)定，從根本上講還是要靠不斷增長的實際收入，不斷完善的保障體系和民主政治制度。穩(wěn)定房價和金融市場從而穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，保障人人享有適當(dāng)?shù)淖》繌亩€(wěn)定社會，才能維護(hù)政治制度的長治久安。從這兩個角度講，住房保障體系肩負(fù)著維護(hù)經(jīng)濟(jì)和政治穩(wěn)定的雙重職責(zé)，有著很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)社會功能。

三、完善浙江住保體系的幾個關(guān)鍵點

由于浙江住房保障體系存在著諸多不足，而目前又面臨著保障資金不足、外需不振和用工荒等問題，要調(diào)整和完善浙江現(xiàn)有的住保體系應(yīng)該從以下幾方面著手：

（一）重新規(guī)劃浙江省住房保障體系

大力發(fā)展公租房，向非戶籍常住人口提供足夠的公租房，吸引更多外省務(wù)工人員持續(xù)流入；將經(jīng)濟(jì)適用房回歸到面向中等收入家庭，防止對低收入家庭銷售經(jīng)適房嚴(yán)重惡化其生活質(zhì)量，甚至導(dǎo)致浙江版次貸危機(jī)。

（二）規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房管理

目前社會上對經(jīng)濟(jì)適用房的不滿情緒非常普遍，實際調(diào)研中也發(fā)現(xiàn)浙江省一些地區(qū)存在著內(nèi)部交易、暗箱操作等問題，比較典型的是溫州地區(qū)，不斷爆出經(jīng)適房丑聞④。因此，要實現(xiàn)住房保障的民生計劃，各方面還需要進(jìn)一步努力，對經(jīng)適房規(guī)劃、建設(shè)和分配中的違規(guī)行為加大懲處力度。

（三）采取多種渠道解決保障房的資金問題

完成廉租房建設(shè)計劃、大量建設(shè)公租房和實現(xiàn)住房“應(yīng)保盡保”，需要大量資金。要通過政府和民間投資并重的方式解決資金不足問題；引進(jìn)社保等長線資金進(jìn)入保障房建設(shè)；適當(dāng)放寬公積金沉淀資金的使用范圍，有條件地用于援助廉租房和公租房的建設(shè)，使住房保障體系形成一個有機(jī)整體。

（四）從供需兩方面解決當(dāng)前高房價問題

加強(qiáng)商品房市場的引導(dǎo)，以財稅、金融和行政等手段鼓勵中小戶型中低價位普通商品房建設(shè)，增加土地供應(yīng)，嚴(yán)格控制別墅用房，抑制房地產(chǎn)市場投機(jī)。

房地產(chǎn)市場沉淀的社會資金超過一定范圍越多，對我國尤其是浙江省金融經(jīng)濟(jì)和社會其它領(lǐng)域的發(fā)展越不利。沒有一個國家因房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)而成為世界強(qiáng)國，美國日本卻都因為房地產(chǎn)泡沫而引發(fā)了金融經(jīng)濟(jì)危機(jī)。單純依靠房地產(chǎn)來拉動經(jīng)濟(jì)，帶動的是附加值不高、國際競爭力不強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，破壞的卻是社會長期創(chuàng)造力和良好的心態(tài)，灌輸給全體國民“炒”的觀念，導(dǎo)致全民炒房，投機(jī)盛行，拜金者眾，會嚴(yán)重動搖金融、經(jīng)濟(jì)與社會穩(wěn)定的根基。

作為一個出口導(dǎo)向型的制造業(yè)大省，高房價對浙江的沖擊更加突出，大量的資金都從利潤微薄的制造業(yè)流出而涌向來錢快利潤高的房地產(chǎn)市場。這一方面對金融市場穩(wěn)定構(gòu)成巨大的威脅，另一方面又使實體企業(yè)嚴(yán)重失血而導(dǎo)致企業(yè)岌岌可危，目前浙江溫州已經(jīng)發(fā)生多起由于企業(yè)老板炒房地產(chǎn)失敗而引發(fā)工廠倒閉的事件。只有大力建設(shè)和完善浙江省住房保障體系，保障民生才能安撫民心，打消房價上漲預(yù)期，抑制投機(jī)防范房地產(chǎn)金融危機(jī)，引導(dǎo)資金和人才進(jìn)入浙江省有國際競爭力的實體經(jīng)濟(jì)部門，才能夯實經(jīng)濟(jì)社會和政治穩(wěn)定的基礎(chǔ)，保障浙江金融、經(jīng)濟(jì)和社會的全面可持續(xù)發(fā)展?！?/p>

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